Omprioritering af almene boliger

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 8. november 2000

17. Omprioritering af almene boliger

BTU 492/2000 J.nr. 631.0035/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Som et led i regeringens samlede handlingsplan for bedre integration har Folketinget i maj måned 2000 bl.a. vedtaget en ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Ved lovændringen blev fastsat ændrede, fleksible udlejningsregler, regler om kommunal anvisning til private andelsboliger samt regler om særlig støtte til visse almene boligafdelinger.

Nærværende indstilling omfatter den særlige støtte, der ydes i form af omprioritering af almene boligafdelinger (omprioritering 2. runde) og huslejetilskud fra Landsbyggefonden, samt eventuelt særlige tilskud med kommunal deltagelse.

De 3 støtteformer forudsætter det samme grundlag, nemlig en helhedsplan for den enkelte afdeling tilvejebragt i samarbejde med kommunen.

Det foreslås, at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til endeligt at godkende ansøgninger om støtte til de almene boligafdelinger, der godkendes af Landsbyggefonden og By- og Boligministeriet, og til i fornødent omfang at vedstå tidligere meddelte kommunale garantier/regarantier samt tillade, at indestående kommunale eller kommunalt garanterede lån respekterer omprioriteringslånet.

Det bemærkes, at udgiften til huslejetilskud alene bæres af den almene sektor (Landsdispositionsfonden), og at vedståelse af garantier m.v. ikke belaster kommunens likviditet.

I det omfang der søges om økonomisk støtte, der kræver direkte kommunalt engagement, vil særskilt indstilling herom blive forelagt.

Plandirektoratet har pr. 26.oktober 2000 modtaget ansøgninger vedrørende 73 almene afdelinger med tilsammen 13.095 boliger, hvoraf 18 afdelinger med 3.795 boliger tidligere har modtaget støtte i forbindelse med første omprioriteringsrunde i 1994.

15 af de 73 ansøgende afdelinger er beliggende i nuværende eller kommende kvarterløftområder.

Som led i udmøntningen af initiativ nr. 13 fra Regeringens Byudvalg kunne Boligministeren tillade omlægning af tidligere optagne realkreditlån (lov nr. 282 af 27. april 1994 om visse almennyttige boligafdelingers omprioritering m.v.).

Formålet med omprioriteringen var at opnå besparelse på boligafdelingernes terminsydelser, idet disse besparelser kunne anvendes til nedsættelse af huslejen, finansiering af renoveringsarbejder, miljøforbedrende foranstaltninger, økonomisk genopretning , sociale foranstaltninger m.v.

Omprioriteringen forudsatte, at kommunen vedstod tidligere afgivne garantier og regarantier på de omlagte realkreditlån.

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 17. november 1994 indstilling om vedståelse af garantier m.v. i forbindelse med omprioritering af en række almene bolig-afdelinger i Københavns Kommune (B.F. 1994 side 2642-45).

Fra boligselskaberne blev i 1994 modtaget 51 ansøgninger om omprioritering af boligafdelinger i Københavns Kommune. Heraf blev – efter indstilling fra kommunen og Landsbyggefonden – inden for den samlede ramme på landsplan 36 godkendt af Boligministeriet. Omprioritering af disse boligafdelinger blev iværksat og gennemført i perioden 1995-1998.

SBI har i 1999 evalueret indsatsen på landsplan i SBI-rapport 320: "Byudvalgets indsats 1993-98 – sammenfattende evaluering".

Hovedkonklusionen i rapporten er, at den samlede indsats - herunder gennem omprioritering - har betydet, at forslumningsprocesserne i afdelingerne/områderne er standset, og at der er sket væsentlige forbedringer i de berørte afdelinger. Rapporten påviser også, at huslejenedsættelse har haft en direkte, positiv og stabiliserende effekt, dels ved at nedsætte fraflytningsfrekvensen, men også ved at der herigennem sker tilflytning af personer i beskæftigelse.

Som led i regeringens samlede handlingsplan for bedre integration vedtog Folketinget - som en del af en samlet vifte over redskaber i by- og boligpolitikken, der af kommunerne kan anvendes til løsning af by- og boligsociale problemer med henblik på at forbedre forholdene i socialt belastede områder og undgå sociale ghettoer - i maj måned 2000 bl.a. en ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. (ændringslov nr. 404 af 31. maj 2000).

Ved lovændringen er indført fleksible udlejningsregler, regler om kommunal anvisning til private andelsboliger og regler om særlig støtte til visse almene afdelinger.

Vedrørende den særlige støtte åbner loven mulighed for støtte gennem omprioritering med løbetidsforlængelse, støtte i form af huslejebidrag fra Landsbyggefonden samt mulighed for, at kommunen kan yde tilskud, lån eller garanti for lån eller for lejetab.

Der er i loven fastsat en samlet årlig lettelse på 220 mio. kr., hvoraf maksimalt 80 mio. kr. realiseres ved ydelsesreduktion gennem løbetidsforlængelse, mens den årlige ramme for driftsstøtte i form af huslejebidrag fastsættes til maksimalt 140 mio. kr.

Den samlede støtte kan, i lighed med hvad der var tilfældet i første omprioriteringsrunde i 1994, anvendes til lejenedsættelse, fysisk renovering og andre foranstaltninger.

Tilladelse til omprioritering og huslejebidrag kan gives til almene boligafdelinger, hvor der efter en samlet vurdering af afdelingens forhold er konstateret væsentlige problemer af økonomisk, social eller anden karakter, herunder høj husleje, høj flyttefrekvens, stor andel af boligtagere med sociale problemer, vold, hærværk eller nedslidning af bygninger og friarealer.

Ifølge bemærkningerne til lovforslaget sigtes der også mod at skabe en mere afbalanceret beboersammensætning i visse almene boligområder bl.a. ved at øge disse områders konkurrenceevne og derved åbne mulighed for at tiltrække bredere grupper af beboere.

Omprioriteringen sker gennem omlægning af eksisterende lån til lån med længere løbetid, dog maksimalt 35 år. Provenuet fra det ny lån anvendes til indfrielse af det gamle lån samt omkostninger ved optagelse af det ny lån.

Den samlede ramme for ydelsesnedsættelse som følge af omprioritering er fastsat til 80 mio. kr. årligt.

Da der ikke ved omprioriteringen må fremkomme et yderligere provenu, medfører dette lavere terminsydelser for afdelingen.

Den offentlige støtte, der har været ydet til de indfriede lån, videreføres på de ny lån, således at den fulde besparelse på terminsydelserne kommer afdelingen til gode.

Ved omprioriteringen skal de statslige garantier og de kommunale garantier og regarantier overføres til de ny lån.

Eventuelle efterstående kommunale lån eller kommunalt garanterede lån skal forsynes med påtegning om respekt af det ny lån.

Landsbyggefonden kan af midler overført fra Landsdispositionsfonden inden for en ramme på maksimalt 140 mio. kr. årligt yde støtte i form af huslejebidrag efter sam-me kriterier, som er gældende for omprioritering. Huslejebidrag er ikke betinget af, at der tillades omprioritering.

Huslejebidraget, der ydes som en årlig driftsstøtte, kan anvendes til nedsættelse af lejen, finansiering af nødvendige renoveringsarbejder, miljøforbedrende foranstaltninger og andre særlige foranstaltninger.

Efter samme kriterier som gælder ved omprioritering kan kommunen yde tilskud, lån eller garanti for lån eller for lejetab.

For lån og tilskud fastsætter kommunalbestyrelsen de nærmere vilkår, og kan betinge støtten af, at Landsbyggefonden, boligorganisationen og en evt. forretningsførerorganisation medvirker til løsning af afdelingens økonomiske problemer.

I det omfang der fremkommer særskilte ansøgninger om denne form for støtte, vil disse blive forelagt Bygge- og Teknikudvalget til indstilling til Borgerrepræsentationen.

Ifølge det af Landsbyggefonden udarbejdede - af By- og Boligministeriet godkendte - regulativ skal ansøgning om omprioritering med kommunalbestyrelsens tilslutning sammen med en foreløbig helhedsplan for afdelingen være tilsendt Landsbyggefonden inden 1. november 2000, idet der dog er mulighed for i forbindelse med indsendelsen at tage forbehold for kommunalbestyrelsens endelige godkendelse.

I Landsbyggefondens regulativ fremhæves, at der ved behandlingen af ansøgningerne vil blive lagt vægt på følgende forhold:

• Beboersammensætningen, herunder bebyggelsens sociale problemer
• Andel ledige lejligheder
• Fraflytningstendensen
• Huslejeniveauet
• Opsamlet driftsunderskud
• Henlæggelsesbeløb til planlagt og periodisk vedligeholdelse
• Renoveringsbehov
• Lejlighedssammensætning
• Bebyggelsens størrelse
• Forekomst af hærværk, vold og anden kriminalitet

På grundlag af de indkomne ansøgninger foretager Landsbyggefonden en foreløbig vurdering af, hvilke afdelinger der inden for de givne økonomiske rammer kan blive omfattet af ordningen og foretager herefter løbende indstilling til By- og Boligministeriet, idet det påhviler Landsbyggefonden at tilrettelægge fremsendelsen således, at der vil være tilstrækkelig med midler inden for de samlede rammer til henholdsvis omprioritering og huslejebidrag.

Når der foreligger en udmelding fra By- og Boligministeriet og Landsbyggefonden, vil de endelige ansøgninger fra boligorganisationerne blive vurderet af Bygge- og Teknikforvaltningen i samarbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, ligesom ønsker om partnerskabsaftaler vil blive søgt indarbejdet i de detaljerede endelige helhedsplaner.

Som anført ovenfor er der pr. 26. oktober 2000 modtaget ansøgninger for 73 afdelinger. Plandirektoratet er ikke bekendt med, at der fra boligorganisationerne skulle fremkomme flere ansøgninger inden fristens udløb over for Landsbyggefonden den 1. november 2000, men vil i givet fald vurdere og videresende sådanne ansøgninger.

De 73 modtagne ansøgninger fordeler sig selskabsmæssigt således (de enkelte afdelinger er specificeret i vedhæftede bilag 1):

AKB 10 afdelinger med 1.719 boliger

Danske Funktionærers Boligselskab 1 afdeling med 268 boliger

De Vanføres Boligselskab 1 afdeling med 171 boliger

Fagforeningernes Boligforening 3 afdelinger med 1.266 boliger

FSB 14 afdelinger med 2.650 boliger

KSB 6 afdelinger med 1.320 boliger

Lejerbo 24 afdelinger med 3.825 boliger

Samvirkende Boligselskaber 7 afdelinger med 1.399 boliger

Vibo 7 afdelinger med 477 boliger

I alt 73 afdelinger med 13.095 boliger

Det bemærkes, at for 18 afdelingers vedkommende med 3.795 boliger er der tale om afdelinger, hvor der blev ansøgt om og gennemført omprioritering i 1. runde.

Af bilag 1 fremgår endvidere, at 11 afdelinger med 2.090 boliger er opført før 1960 og dermed tilhører de ældre almene boliger, mens 62 afdelinger med 11.005 boliger er opført efter 1960 og dermed for en stor dels vedkommende kan karakteriseres som "højrentebyggeri". 12 afdelinger med 1.609 boliger er beliggende i de nuværende kvarterløftområder (Femkanten, Holmbladsgade og Kongens Enghave) og 3 afdelinger med 147 boliger er beliggende i det netop udpegede kvarterløftområder Ydre Nørrebro.

Ansøgningerne er i det væsentligste begrundet med stram økonomi kombineret med påtrængende behov for at hæve vedligeholdelsesniveauet eller for tiltrængte renoverings- og moderniseringsarbejder i afdelingens ejendomme, eller i et ønske om mulighed for lejenedsættelse, dels for at stabilisere eller ændre på beboersammensætningen, og dels for at afbøde virkningen af den lejestigning, der påregnes at følge af ordningen vedrørende frikøb for hjemfaldsforpligtelsen. Herudover er der ønsker om iværksættelse af mere brede aktiviteter for at bryde negative tendenser i boligsocial henseende, herunder vold, hærværk m.v., samt et ønske om tilvejebringelse af en mere afbalanceret beboersammensætning.

Specielt for ansøgningen fra De Vanføres Boligselskab, afd. 1 (Kollektivhuset) bemærkes, at selskabet som en midlertidig løsning har ansøgt om, at bl.a. 60 et-rums boliger udlejes til unge uddannelsessøgende. Såfremt selskabets ønske om omprioritering imødekommes, er det hensigten – i forbindelse med at udlejningsforsøget afvikles – at ombygge disse boliger til 2-rums boliger med eget køkken.

Da det må forudses, at de afstukne rammer ikke giver mulighed for, at alle ansøgninger om omprioritering kan imødekommes, vil Bygge- og Teknikforvaltningen ved fremsendelsen til Landsbyggefonden søge foretaget en vis prioritering bl.a. på baggrund af udtalelser fra Økonomiforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, jf. nærmere nedenfor.

De modtagne ansøgninger vil blive tilsendt Landsbyggefonden inden den nævnte frist pr. 1. november 2000 med forbehold for den endelige politiske behandling af sagen.

Samtlige ansøgninger har været forelagt Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, der har afgivet den som bilag 2 vedlagte udtalelse.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har vurderet ansøgningerne på baggrund af den igangværende boligsociale indsats med støtte fra Byudvalget, de eksisterende og vedtagne fremtidige kvarterløft, samt i forhold til områder omfattet af forhandlinger om fremtidige boligpartnerskaber med Københavns kommune.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen finder bl.a., at der er en generelt god overensstemmelse mellem den boligsociale indsats, kvarterløft, planlagte partnerskaber og ønskerne om omprioritering og dermed mulighed for huslejereduktion ofte kombineret med fysisk og social genopretning.

Fra Økonomiforvaltningen er modtaget tilkendegivelse om, at forvaltningen kan anbefale ansøgningerne for Tingbjergområdet (FSB-Tingbjerg 1 og 2; SAB-Tingbjerg 1, 2, 3, 4, 5 og Utterslevhuse), samt ansøgningerne for Remisevængeområdet (FB- Remisevænget Nord og Øst samt KSB-Hørgården 1 og 2). Økonomiforvaltningen er i forbindelse med offentlighedsfasen om debatoplægget "Boliger for alle" i dialog med boligselskaberne i netop disse to områder om, hvorledes man i områderne kan fremme Københavns Kommunes overordnede boligpolitiske målsætninger. Målet med drøftelserne er bl.a. etablering af blandede ejerformer, sammenlægninger af lejligheder, forsøg med udvidet råderet og forsøgsudlejning for at fastholde og tiltrække ressourcestærke beboere.

Bygge- og Teknikforvaltningen er enig i såvel Økonomiforvaltningens tilkendegivelse som i Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens vurdering af, at der generelt er god overensstemmelse mellem den boligsociale indsats, kvarterløft, planlagte partnerskaber og ønskerne om omprioritering.

I lyset af den meget begrænsede tid, der har været til rådighed for en foreløbig behandling af de indkomne ansøgninger, finder Bygge- og Teknikforvaltningen at kunne anbefale, at ansøgningsmaterialet videresendes til Landsbyggefonden med foran nævnte forbehold.

Omprioriteringssagerne belaster som nævnt ikke kommunens likviditet, men forudsætter, at kommunen vedstår tidligere afgivne garantier og regarantier for realkreditlån samt meddeler respekt på evt. efterstående kommunale eller kommunalt sikrede lån.

Bilag 1: oversigt over ansøgninger

Bilag 2: Udtalelse fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen med bilag.

Jens Ole Nielsen