Kvarterløftprojekter i Holmbladsgade-kvarteret - 3. runde

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 8. november 2000

16. Kvarterløftprojekter i Holmbladsgade-kvarteret - 3. runde

BTU 503/2000 J.nr. 621.0006/98

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

I denne sag foreslår forvaltningen efter indstilling fra den lokale styregruppe for Kvarterløft Holmbladsgade, at Bygge- og Teknikudvalget tiltræder, at der tildeles støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 på 25.869.000 kr. af den for 2000 afsatte særlige ramme til bygningsfornyelse i kvarterløftområdet Holmbladsgade.

Tildelingen foreslås fordelt mellem 5 private andelsforeninger, 1 privat udlejningsejendom og 3 private ejerlejlighedsforeninger med tilsammen 591 boliger.

Hovedvægten af arbejderne ligger på fælles friarealer og installationsmangler, herunder bad og toiletter, samt vedligeholdelsesarbejder vedrørende tag og facader.

De samlede omkostninger ved arbejderne beløber sig til godt 40 mio. kr., hvoraf ca. 10% påregnes tilvejebragt som egenfinansiering, ca. 20% ved aftalt boligforbedring og resten ved heromhandlede midler efter § 11, stk. 5.

På mødet den 10. december 1998 bemyndigede Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalget til, indenfor de af By- og Boligministeriet afsatte rammer i årene 1999, 2000 og 2001 på 178,0 mio. kr., fordelt med henholdsvis 40%, 40% og 20%, at træffe beslutning om gennemførelse af individuelle bygningsfornyelser efter byfornyelseslovens kap. 3, § 11, stk. 5, i Holmbladsgadekvarteret, som kvarterløftcentrene efter en demokratisk debat i områderne måtte anmode om beslutning for.

Det lokale sekretariat for Kvarterløft Holmbladsgadekvarteret har med den som bilag A vedlagte skrivelse af 11. september 2000 meddelt, at styregruppen for kvarterløftprojektet på møde den 13. juni 2000 har vedtaget at indstille, at ejendommene tildeles de i skrivelsen opgjorte midler.

Om de enkelte indstillinger fra den lokale styregruppe oplyses:

1. Med skrivelse af 28. januar 2000 har E/F Cumberlandsgade, beliggende Cumberlandsgade 2-8/Holmbladsgade 105 ansøgt om 2.156.250 kr. til indretning af fællesbad i kælderen og fælles rum i tagetagen. I denne ejendom udgør det samlede etageareal 2.788 m², fordelt på 49 boliger og 1 erhverv. Det indstillede projekt støttes med 1.355.000 kr., svarende til 486 kr./m², idet der forudsættes egenfinansiering på restbeløb.
2. Med skrivelse af 30. januar 2000 har A/B Strandgården, beliggende Hessensgade 47 m.fl. ansøgt om ca. 3.000.000 kr. til fælles økologisk friarealforbedring. I disse ejendomme udgør det samlede etageareal 15.436 m², fordelt på 199 boliger. Det indstillede projekt støttes med 3.019.000 kr., svarende til 196 kr./m².
3. Med skrivelse af 31. januar 2000 har E/F Vermlandsgade 70-76, beliggende Vermlandsgade 70-76/Prags Boulevard 40-46 ansøgt om 3.788.625 kr. til installering af byøkologiske foranstaltninger. I denne ejendom udgør det samlede etageareal 5.075 m², fordelt på 71 boliger. Det indstillede projekt støttes med 3.650.000 kr., svarende til 719 kr./m², idet ejerforeningen egenfinansierer 200.000 kr.
4. Med skrivelse af 1. februar 2000 har A/B Bøhmen, beliggende Ungarnsgade 50-64 ansøgt om 7.243.185 kr. til lejlighedssammenlægninger. I denne ejendom udgør det samlede etageareal 4.439 m², fordelt på 68 boliger. Det indstillede projekt støttes med 3.300.000 kr., svarende til 743 kr./m², idet der er meddelt tilsagn på 3.000.000 kr. fra aftalt boligforbedring og forudsættes en egenfinansiering på 500.000 kr.
5. Med skrivelse af 1. februar 2000 har udlejningsejendommen Sønderborg beliggende Prags Boulevard 4 m.fl. ansøgt om 4.317.184 kr. til etablering af fælles friarealer og fællesvaskeri med regnvandsopsamling. I disse ejendomme udgør det samlede etageareal 9.316 m², heraf 2.062 m² erhvervsareal, med i alt 71 boliger. Det indstilles, at projektet støttes med 862.000 kr., svarende til 93 kr. /m², idet der forudsættes egenfinansiering på det overskydende beløb.
6. Med skrivelse af 1. februar 2000 har A/B Amagerbrogade 43-45/Skånegade 6-8/Holmbladsgade 2 ansøgt om 15.761.600 til vedligeholdelse af vinduer, trapper, lyskasser og gård, samt etablering af centralvarme og fælles udsugningsanlæg. I ejendommen udgør det samlede etageareal 4.805 m², fordelt på 33 boliger og 11 erhverv. Det indstilles, at projektet støttes med 10.400.000 kr., svarende til 2.164 kr./m², idet andelsboligforeningen egenfinansierer 3.000.000 kr.
7. Med skrivelse af 1. februar 2000 har A/B Hannholm, beliggende Holmbladsgade 12-14/Hannovergade 2-6 ansøgt om 14.811.511 kr. til lejlighedssammenlægning og installation af bad. I ejendommen udgør det samlede etageareal 2.576 m², fordelt på 37 boliger og 7 erhverv. Det indstillede projekt støttes med 1.576.000.800 kr., svarende til 612 kr./m², idet der er meddelt tilsagn på 8.500.000 kr. fra aftalt boligforbedring og forudsættes en egenfinansiering på 500.000 kr.
8. Med skrivelse af 1. februar 2000 har E/F Vermlandsgade 81-83/Holmblads gade 79-81 og A/F Vermlandsgade 77-79/Holmbladsgade 83 ansøgt om 1.697.200 kr. til etablering af fælles friarealer. I ejendommene udgør det samlede etageareal 4.851 m², fordelt på 63 boliger. Det indstilles, at projektet støttes med 1.697.200 kr., svarende til 350 kr./m², idet der forudsættes egenfinansiering på restbeløb.

Forvaltningen finder at kunne anbefale indstillingen fra den lokale styregruppe i sin helhed, idet man dog med hensyn til sag nr. 1, 3, 4 og 7 finder, at disse giver anledning til overvejelser, da den normale bagatelgrænse på 1.000 kr./m² etageareal ikke er opfyldt. I sag nr. 1 er der tale om forbedringer i en ejerlejlighedsejendom, som der i givet fald kun kan ydes en minimal støtte til. I sag nr. 4 og 7, der primært vedrører lejlighedssammenlægning, er det kun det berørte areal, der skal medtages i beregningen, hvorfor det må antages, at man i disse sager er over bagatelgrænsen.

By- og Boligministeriet har i skrivelse af 2. juli 1999 gjort opmærksom på, at der ikke i byfornyelsesloven er mulighed for at give en generel dispensation for bagatelgrænsen. Det meddeles dog, at ministeriet har mulighed for at godkende, at kommunen gennemfører et nærmere defineret forsøg efter byfornyelseslovens § 92, som kan indebære, at bagatelgrænsen ikke overholdes.

Det forventes herefter, at Kvarterløft Holmbladsgadekvarteret søger konkret på sag nr. 1 og 3.

Med hensyn til sag nr. 2,5 og 8 bemærkes, at den aktuelle støtte er beregnet ud fra Bekendtgørelse om etablering af fælles friarealer og fælles anlæg for beboelsesejendomme m.v., efter lov om byfornyelse med et kalkuleret boligbyggeriindeks på 160. Det oplyste etageareal er derfor uden betydning for støttebeløbene. Forvaltningen tager forbehold for, at beregningen efter bekendtgørelsen er korrekt.

Forvaltningen kan som baggrund for at indstille nærværende ansøgning omfattende støtte for 25.860.000 kr. oplyse, at der er egenfinansiering for et samlet beløb i størrelsesordenen 4.200.000 kr., samt at der samtidigt er opnået reservation af i alt 11.500.000 kr. gennem støtteordningen "Aftalt boligforbedring". Den samlede investering bliver således 41.560.000 kr.

I byfornyelseslovens § 23, stk. 4, er anført, at ejeren senest i forbindelse med opfordringen skal have oplysninger om, hvorvidt kommunalbestyrelsen vil optage forhandling om støtteafkald i medfør af byfornyelseslovens § 57.

Hertil bemærkes, at forvaltningen ikke agter at optage en sådan forhandling om det støtteberettigede beløbs størrelse, idet forhandlingsmulighederne anses for udtømt ved, at der som betingelse for støtten til ovennævnte arbejder kræves, at der også udføres de arbejder, der egenfinansieres, og at bevillingen maksimeres til de ansøgte beløb. Derimod kan der forhandles om tabets størrelse.

Gennemførelsen af bygningsfornyelsesopgaven skønnes at give en belastning på den kommunale økonomi på følgende områder:

Det samlede tab kan kalkulatorisk anslås til 21,0 mio. kr.

For så vidt tabet pr. ejerbolig er under 40.000 kr., finansieres udgiften med kontant tilskud, hvoraf staten refunderer kommunen halvdelen.

I andre tilfælde (udlejede enheder eller udgifter over 40.000 kr. pr. lejlighed) finansieres udgiften med tabslån med ydelsesbidrag.

Ydelsesbidraget til tabslånene afholdes af staten, og kommunen refunderer staten 50%.

Et tabslån er for tiden et kontantlån baseret på konvertible nominalobligationer i den åbne serie, der har den laveste effektive rente. Løbetiden er maksimeret til 30 år. (Lånetypen er i øjeblikket sædvanlig ved ejerskifte i ejerboliger). Ydelsen på et sådant lån er pr. 20. oktober 2000 7,88 %. Såfremt hele det anslåede tab på 21,0 mio. kr. er fuldt ud lånefinansieret, vil den årlige ydelse være 1.654.800 kr. i 30 år, hvoraf kommunen skal afholde halvdelen eller 872.400 kr. årligt

Der er dog fremsat et lovforslag om ændring af finansieringen, således at tab uanset størrelse skal betales kontant.

Såfremt dette forslag gennemføres, vil den kommunale nettoudgift være 10,5 mio. kr. en gang for alle.

Gennemførelsen af de heromhandlende og de øvrige byfornyelsessager efter de foreslåede nye regler forudsætter dog, at Plandirektoratets nettobudget for 2001 og frem øges med 250 mio. kr. årligt.

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet 2001 og følgende år for Bygge- og Teknikudvalget, under 44010 Plandirektoratet, konto 0.15.3 til byfornyelse og boligforbedring optagne rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plandirektoratet.

Kvarterløft Holmbladsgadekvarterets skrivelse af 11. september 2000

Jens Ole Nielsen