Dispensationer fra lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tillæg nr. 1
Dispensationer fra lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tillæg nr. 1
Bygge- ogTeknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 8. oktober 2003
Sager til beslutning
21.
BTU 460/2003 J.nr.611:102.0004/03
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- ogTeknikudvalget godkender,
at
RESUME
Ladegaard & Christiansen Arkitekter søger på vegne afKeops Development A/S om tilladelse til at opføre en boligbebyggelse beliggendepå det sydøstlige hjørne af Galionsvej og Danneskiold-Samsøes Allé. Projektomhandler en boligbebyggelse med 42 boliger på i alt 4.500 m2fordelt på 4 etager og penthouseetage samt en kælder i 2 etager indrettetfortrinsvis til parkering.
Bygningen indrettes til boligformål, hvilket ikke er ioverensstemmelse med lokalplanens krav om, at bebyggelsen skal indrettes tilserviceerhverv eller offentlige formål, hvor maksimalt 25 pct. må indrettes tilboligformål. Den indrettes med boliger i 4 etager samt penthouseetagen, og erderved ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelse om, at kælder samtstue og 1. sal skal indrettes til parkering. Bebyggelsen placeres i flugt medMotortorpedobådshallen (MTB-hallen) for så vidt angår ca. 10 m i hver ende afbygningen, men på de midterste ca. 30 m markeres flugten med en ca. 1,5 m højplint samt en pergola i stueetagen og er derfor ikke i overensstemmelse medlokalplanens bestemmelse om, at den skal placeres i flugt med MTB-hallen med enhusdybde på ca. 33 m og en længde på maksimalt 50 m. Bygningen fremrykkesendvidere ca. 6 m mod Danneskiold-Samsøes Allé i forhold til det fastlagtebyggefelt og er dermed ikke i overensstemmelse med lokalplanens fastlagtebebyggelsesplan.
Forvaltningen har foretaget en forudgående naboorientering,der har resulteret i 15 henvendelser, heraf en underskriftsindsamling med 29underskrifter. Henvendelserne vedrører både forholdene omkring anvendelse ogbebyggelsesplan, der forudsætter dispensation, samt en række forhold der ikkeer omfattet af dispensationer, herunder tilkendegivelser vedrørendebebyggelsens højde og etageantal, trafik, indretning af ubebyggede arealer m.v.
For så vidt angår den ønskede anvendelse finderforvaltningen, at ændringen af anvendelsen fra serviceerhverv til beboelse er ioverensstemmelse med intentionerne i lokalplanen, da mindst 40 pct. af detsamlede etageareal i lokalplanområdet skal anvendes til boliger. Endviderevurderes det som en bymiljømæssig forbedring, at bebyggelsen udformes medboligfacader i stedet for facader til parkerings i stue og på 1. sal.
Med hensyn til placeringen vurderes udformningen med en plint/kælderca. 1,5 m over terræn, der spænder ud i hele byggefeltets bredde, samt enpergola langs den åbne del mod syd, at være acceptabel i forhold til den forudsattebebyggelsesstruktur. Fremrykningen af bebyggelsen 6 m mod vest, skal ses i sammenhængmed en anvendelsesmæssig sammenhæng med Schifters Kvarter, og en bygningsmæssigfront vil på den baggrund forekomme naturlig langs alléen. Samtidig vil fremrykningenmedføre forbedrede forhold i den østvendte ende af bebyggelsen, hvor afstandentil MTB-hallen øges.
SAGSBESKRIVELSE
Med ansøgning af 16. juni 2003 søger arkitektfirmaetLadegaard & Christiansen Arkitekter på vegne af Keops Development A/S omtilladelse til, efter nedrivning af eksisterende bebyggelse, at opføre enboligbebyggelse beliggende på det sydøstlige hjørne af Galionsvej ogDanneskiold-Samsøes Allé, på parcel af umatr. areal Christianshavns Kvarter,København, jf. vedlagte bilag 1,Situationsplan.
Plangrundlag
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 331 "Holmen II" medtillæg nr. 1 og er beliggende i lokalplanens område IB.
Af lokalplantillæggets § 4, stk. 2, jf. lokalplantegning nr.27.471, fremgår en principiel fordeling af anvendelsen. I henhold hertil er detaktuelle areal fastlagt til serviceerhverv og offentlige formål, medbestemmelse om, at op til 25 pct. af etagearealet må anvendes til boligformål.For lokalplanområdet under ét gælder, at mindst 40 pct. af etagearealet skalanvendes til boliger (eksklusive de 6 kanonbådsskure langs Erdkehlgraven).
Af bestemmelserne i § 6, stk.1, pkt. b, fremgår det, atnybyggeriet A, jf. den som bilag 2 vedlagte lokalplantegning nr. 27.416, skalopføres inden for byggefeltet i flugt med MTB-hallen, med en gesimshøjde på ca.13 m, en husdybde på ca. 33 m og en længde på ca. 50 m. Bygningshøjden må ikkeoverstige ca. 17 m. Der må højst indrettes 4 etager samt udnyttet tagetage iform af en penthouseetage, der holdes i en afstand af 3 m fra facader og gavle.Det fremgår videre, at kælderen samt stue og 1. sal skal indrettes tilparkering. Med samme erhvervsrummelighed kan en alternativ indretning afbygningen finde sted, hvis det ud fra arkitektoniske og funktionelle hensyn ervelbegrundet.
Ansøgning
Det aktuelle projekt omhandler en boligbebyggelse med 42boliger på i alt 4.500 m2 fordelt på 4 etager og penthouseetage samt en kælderi 2 etager indrettet fortrinsvis til parkering. Bygningen placeres i flugt medden bagvedliggende MTB-hal og svarer hertil for så vidt angår gesims- ogbygningshøjder i en dybde af ca. 10 m i henholdsvis den østlige og den vestligeende af bygningen. Da bygningen er U-formet således, at den omslutter engårdhave, der er åben mod syd, markeres facadeflugten i forhold til MTB-halleni åbningen ved en knap 1,5 m høj plint/kælder samt en pergola langs plintenskant mod syd, jf. bilag 3, der viser en computerillustration af byggeriet.
Bygningen fremrykkes ca. 6 m mod Danneskiold-Samsøes Allé iforhold til det fastlagte byggefelt, jf. bilag 1, Situationsplan, der viserhenholdsvis placering af byggefelt og af den aktuelle bygning.Bygningsafstanden øges derved i forhold til MTB-hallen og nybyggeriets facadelangs Danneskiold-Samsøes Allé bringes til at flugte med nabobebyggelsenSchifters Kvarter.
Afvigelse frabestemmelserne
Bygningen indrettes til boligformål, hvilket ikke er ioverensstemmelse med lokalplanens krav om, at bebyggelsen skal indrettes tilserviceerhverv eller offentlige formål, hvor maksimalt 25 pct. må indrettes tilboligformål.
Bebyggelsen indrettes med boliger i 4 etager samtpenthouseetagen, hvilket ikke er i overensstemmelse med lokalplanensbestemmelse om, at kælder samt stue og 1. sal skal indrettes til parkering.
Bebyggelsen placeres i flugt med MTB-hallen for så vidtangår ca. 10 m i hver ende af bygningen, mens flugten i åbningen på demidterste ca. 30 m markeres med en ca. 1,5 m høj plint samt en pergola langsstueetagen. Bebyggelsen er derfor ikke i overensstemmelse med lokalplanensbestemmelse om, at den skal placeres i flugt med MTB-hallen med en husdybde påca. 33 m og en længde på maksimalt 50 m.
Bygningen fremrykkes ca. 6 m mod Danneskiold-Samsøes Allé iforhold til det fastlagte byggefelt og er dermed ikke i overensstemmelse medlokalplanens bestemmelse om, at bebyggelsen skal opføres inden for denfastlagte bebyggelsesplan.
Naboorientering ogforvaltningens vurdering
Forvaltningen har i perioden fra den 11. august til 10.september 2003 foretaget den i henhold til planlovens § 20, stk. 2 forudgåendenaboorientering. Der er i forbindelse med den offentlige høring modtagetfølgende henvendelser vedrørende projektet:
Indholdet i henvendelserne omhandler følgende emner:
A) Anvendelsen(nr. 1, 4 og 13)
Ændring af anvendelse fra erhverv til bolig samt fraparkeringsetager til boligetager.
Det anføres, at boliganvendelsen ændrer vilkårene for deomkringboende drastisk med naboer uden for kontortid i alle 4 etager samtpenthouse.
Forvaltningen vurderer, at ændringen af anvendelsen fraserviceerhverv til beboelse er i overensstemmelse med intentionerne ilokalplanen, da det fremgår, at mindst 40 pct. af det samlede etageareal skalanvendes til boliger. Det er ligeledes i overensstemmelse med kommunensoverordnede boligpolitik, der foreskriver, at der skal opføres boliger vedbyens herlighedsværdier, hvor den aktuelle placering må anses som særdelesattraktiv.
Forvaltningen vurderer endvidere, at bebyggelsens fremtræde
nmed boligfacader i stedet for facader til parkerings i stue og på 1. sal er enbymiljømæssig forbedring. For så vidt angår den konstante tilstedeværelse afnaboer, skal det bemærkes, at der ikke for erhvervsbyggeriet foreliggerbegrænsninger for brugen uden for almindelig kontortid, ligesom det inden forde gældende anvendelsesbestemmelser er muliggjort, at indtil 25 pct. afetagearealet kan anvendes til boligformål, samt at bebyggelsen i øvrigt er omgivetaf andre boligbebyggelser.
B) Bebyggelsensplacering og udformning (nr. 1, 2, 5, 6, 7, 9, 12 og 13)
Det anføres, at bebyggelsens udformning som en u-formetbygning med en lukket gårdhave ikke er i overensstemmelse med lokalplanen,hvoraf det af formålsparagraffen fremgår, der skal lægges vægt på Holmenskulturhistoriske, bebyggelsesmæssige og arkitektoniske karakter med langesluttede bygningskroppe mod Danneskiold-Samsøes Allé og kanalerne og andenbebyggelse parallelt med eller vinkelret herpå.
Det fremføres, at bebyggelsen ved fremrykning på 6 m modvest vil blokere for udsigt, at fremrykningen sker klods op ad kastanietræernelangs Danneskiold-Samsøes Allé, at forholdet til Bohlendachhuset forvrængessamt, at sydfacaden på MTB-hallen og den nye bebyggelse skal flugte.
I 4 af henvendelserne udtrykkes enighed i, at en fremrykningforekommer rigtig dels i forhold til en facadeflugt med Schifters Kvarter, delsaf hensyn til, at der skabes mere rummelighed især i forhold til MTB-hallen.
For så vidt angår bemærkninger om bebyggelsens udformning,er det forvaltningens vurdering, at bebyggelsen udformet med en plint/kælderca. 1,5 m over terræn, der spænder ud i hele byggefeltets bredde, samt enpergola langs den åbne del af gårdhaven, fremtræder som en udfyldning afbyggefeltets dimensioner på ca. 33 x 50 m, og man vurderer derfor, atbebyggelsen acceptabel i forhold til den i lokalplanen forudsatte bebyggelsesstruktur.
For så vidt angår fremrykningen af bebyggelsen 6 m mod vest,mod Danneskiold-Samsøes Allé, skal ønsket herom ses i sammenhæng medbebyggelsens ændring til boligbebyggelse, herunder i de 2 nederste etager istedet for de oprindeligt planlagte parkeringsetager, hvilket må anses for enbymiljømæssig kvalitet. Bebyggelsen vil således have en anvendelsesmæssigsammenhæng med Schifters Kvarter, og en bygningsmæssig front vil på denbaggrund efter forvaltningens vurdering forekomme naturlig langs alléen, hvorafstanden til allétræerne vil være den samme som de øvrige bebyggelser langs Danneskiold-SamsøesAllé.
Forskydningen vil samtidig medføre forbedrede forhold i denøstvendte ende af bebyggelsen, hvor afstanden til MTB-hallen øges. På nedenforviste principsnit ses forholdet mellem de to bebyggelser såfremt bebyggelsenopføres som ansøgt, henholdsvis som fastlagt i bebyggelsesplanen.
Gavllejlighederne i den sydligste af længerne i SchiftersKvarter langs Danneskiold-Samsøes Allé berøres af denne forskydning afbyggefeltet således, at synsvinklen fra de sydvendte stuevinduer indskrænkes.På bilag 1 ses synsfeltet fra de sydvendte stuevinduer, dels i forhold tilplaceringen af det aktuelle byggeri, dels i forhold til byggefeltets placering.Det fremgår, at det kun vil være i begrænset omfang, at synsfeltet indskrænkessom følge af flytningen.
Forskydningen vurderes ikke at have væsentlig betydning forstørrelsesforholdet mellem de omkringliggende øvrige bygninger, herunderBohlendachhuset, og den aktuelle bygning.
C)Højde og etageantal (nr. 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 10, 12, 13, 15)
I henvendelserne anføres det at byggeriet er for højt ellerburde reduceres i højden, at der indrettes for mange etager, at kælderen børgraves helt ned under terrænhøjde, at bebyggelsen er i fulde 5 etager modgårdhaven, der ikke vurderes som en sekundær facade samt, at MTB-hallen børvære den højeste, og at højden/ etageantallet bør svare til Schifters Kvarter.
Det skal bemærkes, at bebyggelsen overholder de ilokalplanen fastlagte størrelsesforhold og etageantal, hvilket efterfølgende ernærmere beskrevet. Disse forhold er således ikke omfattet af dispensationen.
De overordnede dimensioner tager udgangspunkt i MTB-hallenog er i lokalplanen fastlagt til en husdybde på ca. 33 m, en længde påmaksimalt 50 m, en gesimshøjde på ca. 13 m og en bygningshøjde på maksimalt 17m. Projektet er udformet med en husdybde på knap 33 m og en længde på knap 50m. Højde til gesimskant er 13 m og den totale bygningshøjde er 16 m, eksklusivede punktvise elevatoropbygninger på knap ½ m. Penthouseetagen er tilbagetrukketfra såvel nord - og sydfacader som øst - og vestfacader i forhold tilbyggefeltets udstrækning. Det skal bemærkes, at byggefeltet som udgangspunktvar forudsat udfyldt med bebyggelse med en tilbagerykning af penthouseetagenpåalle 4 sider. I princippet er den aktuelle bebyggelse udformet på denne mådebortset fra, at den midterste del er fjernet, sådan at bygningskroppen overplinten/kælderen danner et U. Bebyggelsen vurderes på den baggrund, atoverholde de fastlagte overordnede rammer. Der er heller ikke ændret for såvidt angår den forudsatte bebyggelsestæthed, der, jf. tillæg nr. 1 tillokalplanen § 7, stk. 2, beregnes for delområde IB under ét.
D)Trafik- og parkeringsforhold (nr. 1, 2, 3, 5, 7 og 15)
Det fremføres, at ind - og udkørsel til parkeringsetagerneaf hensyn til gener i form af støj og lugt samt sikkerhed bør flyttes tilDanneskiold-Samsøes Allé eller alternativt til Galionsvej, samt at der børplantes træer ved indkørsel til parkeringskælder. Endvidere anføres, atparkeringsdækningen ikke bør være større end for det aktuelle byggeri, atstøjniveauet ved ind - og udkørsel på nuværende tidspunkt muligvis er over detilladte grænseværdier, at hastighedsbegrænsende elementer bør etableres, ogder skal stilles krav om, at trafikbetjeningen skal ske ad Kløvermarksvej.
Forholdet er ikke omfattet af dispensationen, da bebyggelsenogså i lokalplanen var forudsat indrettet med parkering i kælder samt stue og1. sal. Forudsætningerne er derfor ikke ændrede. I den forbindelse skal detbemærkes, at man ikke vurderer det som en facademæssig kvalitet, at facaden modDanneskiold-Samsøes Allé, der er bebyggelsens mest fremtrædende facade,udformes med porte og nedkørsler til parkeringskælderen. Med den øgede afstandtil MTB-hallen vurderes tilkørselsforholdene til parkeringen både i MTB-hallenog det aktuelle byggeri som forbe
drede. Eventuelt hastighedsdæmpendeforanstaltninger på Galionsvej, der er privat fællesvej, skal forestås afgrundejerne efter forvaltningens nærmere godkendelse
En række indsigere påpeger, at beplantning afindkørselsområdet med træer vil forbedre miljøet. Dette vil man optage drøftelsemed bygherre om i forbindelse med den videre behandling af sagen.
For så vidt angår støjbelastning, skal bemærkes attrafikbelastningen i forbindelse med den eksisterende samt den aktuelleparkeringskælder ikke er af et omfang, der erfaringsmæssigt medførerstøjbelastninger over grænseværdierne.
Diverseyderligere bemærkninger
Herudover indeholder henvendelserne en række andrebemærkninger, der vedrører foranstaltninger mod byggepladsgener (nr. 13),bebyggelsestæthed (nr. 13), indretning af de ubebyggede arealer (nr. 11),belysning i opgange, placering af affaldsrum (nr. 1, 5, 7), boligtyper og-størrelser samt bopælspligt (nr. 1, 15).
For så vidt angår foranstaltning mod byggepladsgener, lys iopgange, placering af affaldsrum er disse ikke omfattet af dispensationen ogkan ikke reguleres i forhold hertil.
Forhold omkring bebyggelsestæthed er beskrevet under pkt. C.For så vidt angår krav til boligtyper og -størrelser samt krav om bolpælspligter dette indeholdt i lokalplanen, således, at der er fastlagt krav om, atboliger på den enkelte ejendom skal have et gennemsnit på mindst 95 m2, ogingen boliger må være under 75 m2, hvilket det aktuelle projekt er ioverensstemmelse med. Det fremgår desuden af lokalplanen, at boliger skal værehelårsboliger.
For så vidt angår indretning af de ubebyggede arealer er derligeledes i lokalplanen et principielt fastlagt stiforløb. Den endeligeplacering heraf vil ske i forbindelse med den endelige projektering af deubebyggede arealer. På det vedlagte bilag 2, der viser en computervisualiseringaf den aktuelle bebyggelse, er der ikke indtegnet udhuse tilhørendenaboejendommen, Bohlendachhuset. Illustrationen er udført med henblik på atillustrere den aktuelle bebyggelse og er ikke et udtryk for, at de eksisterendeudhuse på naboejendommen skal fjernes.
På baggrund af ovennævnte gennemgang af sagen anbefalerforvaltningen, at der kan meddeles dispensation til boligbebyggelsen somansøgt.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1 Situationsplan
Bilag 2 Lokalplantegningnr. 27.416
Bilag 3 Computervisualiseringaf den nye boligbebyggelse
Bilag A
Bilag B