Ansøgning om støtte til ekstraordinær renovering af Kollegiegården

Bygge- ogTeknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 8. oktober 2003

Sager til beslutning

20.      Ansøgningom støtte til ekstraordinær renovering af Kollegiegården

BTU 463/2003  J.nr.631.0023/03

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- ogTeknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  godkende projekt for ekstraordinær renoveringaf Kollegiegården

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til atmeddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samtandel af ydelsesstøtte

at  meddele indeståelse for eventuelle underskudpå kollegiets fremtidige drift

at  acceptere, at de til kollegiet tidligerebevilgede lån om nødvendigt respekterer det ansøgte renoveringslån, og

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til atgodkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af,at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

RESUME

Foreningen Socialt Boligbyggeri (FSB) har for den selvejendeungdomsboliginstitution Kollegiegården søgt om støtte til ekstraordinærrenovering af kollegiets værelses- og lejlighedsfløj samt af fællesarealer og-faciliteter. Kollegiet er opført i 1959-61 og rummer i alt 237 boliger samt envuggestue og har et samlet etageareal på ca. 10.541 m².Oversigtskort over bebyggelsens beliggenhed og placering er vedlagt som bilag 1.

Arbejderne omfatter bl.a. udskiftning afbrugsvandsinstallationer og håndvaske, installation af ny el, renovering afkøkkener med udskiftning af radiatorer og ventilation, renovering af toiletterog badeværelser, samt udskiftning af branddøre og faldstammer. Derudoverrenoveres elevatoranlæg og der etableres nyt låsesystem.

Den samlede anskaffelsessum er beregnet til ca. 30 mio. kr.,der finansieres ved optagelse af realkreditlån, for hvilketrealkreditinstituttet på grund af særlige regler for beregning afbelåningsværdier, må påregnes at kræve 100 % kommunegaranti.

Den kommunale andel af ydelsesstøtten udgør knap 275.000 kr.det første år.

Den nuværende årlige leje er 656 kr./m², derforventes at stige til ca. 725 kr./m² som følge af de påtænktearbejder

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Kollegiegården, der er beliggende på matr. nr. 316 UdenbysKlædebo Kvarter, ved Tagensvej og Fogedmarken i bydelen Ydre Nørrebro, eropført i årene 1959-61. Bebyggelsen er tegnet af arkitekterne Eva og NilsKoppel som en vinkelformet blok i 8 etager opdelt i en værelsesfløj og enlejlighedsfløj.

Bebyggelsen indeholder i alt 237 boliger. Værelsesfløjenlangs Eddagården rummer 169 kollegieværelser med en gennemsnitlig størrelse påca. 32 m², og lejlighedsfløjen langs Fogedmarken indeholder 1enkeltværelses lejlighed på ca. 48 m², 67 toværelses lejligheder påhhv. ca. 67 og 72 m² samt 1 treværelses lejlighed på ca. 86 m².I værelsesfløjen er kollegieværelserne uden køkken, bad og toilet. Der er istedet 2 fælleskøkkener på hver etage, et i hver ende af fløjen, ligesom der ihver ende på hver etage findes en større vådrumszone med brusebad- ogtoiletfaciliteter. Derudover rummer bebyggelsen fællesvaskeri og andrefællesfunktioner, samt en vuggestue. Det samlede bruttoetageareal udgør ca.10.541 m², hvoraf vuggestuen udgør ca. 328 m².Renoveringsarbejderne omfatter ikke vuggestuen. Oversigtskort over bebyggelsensbeliggenhed og placering er vedlagt som bilag1.

I 1990-91 gennemførtes facaderenovering/udbedring afbyggeskader for ca. 12. mio. kr. med støtte efter den tidligereboligbyggerilovs § 73b (BR 771/89). Kollegiet har ikke efterfølgende gennemgåetrenovering af større omfang.

Projekt / høring

Projektet omfatter renovering af henholdsvis værelses- oglejlighedsfløj samt renovering af fællesarealer og - faciliteter.

I værelsesfløjen udskiftes brugsvandsinstallationer oghåndvaske. Elsparearmaturer monteres over håndvask og i fælleskøkkener og ny elinstalleres. Derudover renoveres fælles wc- og badeværelser, bl. a. udskiftesradiatorer og ventilation, og badefaciliteter moderniseres.

I lejlighedsfløjen ombygges eksisterende køkkener til nyrobust standardløsning med nye elementer og hårde hvidevarer. Ventilation og eli køkken og wc/baderum renoveres. Brugsvandsinstallation gennemgås/ud­skiftessamtidig.

Som fælles arbejder for både værelses- og lejlighedsfløjetableres nyt låsesystem og branddøre udskiftes. Derudover udskiftesfaldstammer og elevatoranlægget renoveres. Endelig udskiftes hovedledning forcentralvarme til både værelses- og lejlighedsfløj.

Udgifterne ved arbejderne fordeler sig således:

Der er af rådgivende ingeniørfirma Dominia A/S udarbejdetførsynsrapport af 15. november 2001 som senest revideret den 15. februar 2003,i overensstemmelse med § 29, stk. 1, nr. 1 i bekendtgørelse om støtte tilalmene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. nr. 500 af 20. juni2002.

Der har været overvejelser om, hvorvidt der i forbindelsemed renoveringen skulle etableres toilet/bad på hvert kollegieværelse iværelsesfløjen. Dette er imidlertid ikke muligt indenfor værelserneseksisterende fysiske rammer uden en totalombygning af værelsesfløjen, hvilketikke vurderes økonomisk forsvarligt. Plan & Arkitekturs teknikere har ikkebemærkninger til førsynsrapporten og finder de planlagte arbejder rimelige.

FSB har oplyst, at entreprenører og tekniske rådgivere irenoveringssagen ikke har medvirket ved kollegiets opførelse, senererenoveringsarbejder eller ved udfærdigelse af førsynsrapport.

Økonomi

De samlede udgifter er ifølge skema A-ansøgningen kalkulerettil ca. 30.007.072 kr. inkl.moms.

Arbejderne påtænkes prissat ved begrænset udbud ihovedentreprise.

De samlede udgifter fordeler sig således:

FSB erklærer, at der ikke er mulighed for, at udgifternedækkes ved erstatning eller gennem forsikringer.

Renoveringen og den deraf følgende finansiering oghuslejeforhøjelse er godkendt af kollegiets beboere.

Ungdomsboliginstitutionens økonomi

Ejendommen, der pr. 1. januar 2002 er vurderet til55.000.000 kr. heraf grundværdi 7.991.300 kr., har en bogført anskaffelsessumpr. 31. juli 2002 opgjort til ca. 14.292.000kr.. Restgælden pr. samme dato på de i ejendommen indestående prioriteter udgørca. 18.135.000 kr., heraf udgøres 1.517.000 kr. af engangsstøtteprioritetslån.

Det bemærkes, at ejendomsvurderingen er baseret på etbruttoetagereal på 4.687 m², på baggrund af oplysninger i Bygnings-og Boligregistret (BBR). Disse oplysninger er imidlertid ikke korrekte, da detsamlede bruttoetagearel ifølge FSB udgør 10.541 m². FSB er opmærksompå dette forhold, der søges ændret inden næstkommende offentligeejendomsvurdering.

Opgjort i forhold til det reelle etageareal udgjordelejeniveauet i år 2001/02 ca. 630 kr./m² inkl. el, vand og varme.Det aktuelle lejeniveau udgør ca. 656 kr./m²/år inkl. el. vand ogvarme og forventes at stige til ca. 725 kr./m²/år som følge af denplanlagte renovering.

I de senere år er der årligt henlagt godt 150 kr./m²til planlagt og periodisk vedligholdelse og fornyelser, og der er pr. 31. juli2002 samlet henlagt 919 kr./m². Ifølge budget for 2003/2004henlægges fortsat ca. 150 kr./m² og det forventede forbrug udgør 47kr./m². Det bemærkes, at den aktuelle renovering ikke er indregnet iovenstående budget for 2003/04. Henlæggelserne forventes fastholdt på sammeniveau efter renoveringen.

Driftsresultat for regnskabsåret 2001/02 og budget for2003/2004:

Procentangivelserne i ovenstående 2 kolonner er beregnet iforhold til en årlig normleje på 825 kr./m².

På baggrund af de driftsøkonomsike oplysninger skønnerforvaltningen, at der i institutionens økonomi er margin til denlejeforhøjelse, der følger af renoveringen.

Finansiering

I henhold til §100 i lov om almene boliger samt støttedeprivate andelsboligforeninger m.v. kan kommunalbestyrelsen yde garanti og påstatens vegne meddele tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering afudgifterne (100 %) til udbedring af byggeskader og større ekstraordinærerenoveringsarbejder, herunder modernisering samt til energibesparendeforanstaltninger i ungdomsboliger, der har modtaget støttetilsagn før 1. juli1986.

Støtte kan ydes i det omfang, udgifterne ikke dækkes vederstatninger eller gennem forsikringer.

Det bemærkes, at ungdomsboligerne ikke har pligt til athenlægge midler til de støtteberettigede arbejder, fx "ekstraordinær renoveringog modernisering", som er nævnt i almenboliglovens §100.

Finansiering sker med et fastforrentet nominallån med enløbetid på 30 år, der ydes af enten realkreditinstitut eller KommuneKredit.Lånet ydes som kontantlån og afdrages som et annuitetslån med kvartårligeterminer og med konstant ydelsesbetaling over hele lånets løbetid.

Til lånene yder staten ydelsesstøtte, svarende tilforskellen mellem de samlede ydelser på lånet og låntagers (beboernes)betaling, der udgør 2,15% af byggeudgifterne samt 0,27% løbende bidrag.Kommunen godtgør staten 20% af udgifterne til ydelsesstøtten. Budgetansvarliginstitution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

Finansieringen kan opstilles skematisk således:

Kommunal garanti ydes for den del af lånet, der påtidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80 % af ejendommensværdi. Med hensyn til kommunens garantiforpligtelse for lånet må der på grundaf realkreditinstitutternes særlige regler for beregning af belåningsværdierpåregnes krævet garanti på indtil 100 % af lånet, dvs. op til 30.007.072 kr.

Det er en betingelse for statens støtte, atkommunalbestyrelsen indestår for eventuelt underskud påungdomsboliginstitutionens fremtidige drift. Indeståelsen omfatter ikkeunderskud, som uden risiko for udlejningsvanskeligheder kan afvikles over enkortere årrække.

I følge FSB vil det lejeniveau, der følger af renoveringensgennemførelse ikke medføre fremtidige lejetab eller udlejningsvanskeligheder.

Totaløkonomisk vurdering

En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af desamlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne tilbygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand ogvarme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemmeomkostningerne til anlægs- og driftsudgifter efter hinanden. Eksempelvis kanforskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samledeomkostninger ved udførelsen og ved den efterfølgende drift. Tilsvarende forkonstruktioner og overflader.

Totaløkonomi kan således åbne for at forhøjeanlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der erstørre end merinvesteringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pegepå afledte fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion ogmiljøforhold, selvom der ikke er tale om en minimering af totaløkonomien.

FSB har om totaløkonomi oplyst, at det er er et krav, atmaterialer og installationer vælges med henblik på at minimere energiforbruget,og at der på alle stadier i byggeprocessen anvendes materialer af godgennemprøvet kvalitet. Bl.a. stilles der krav om, at al sanitet skal værevandbesparende og at ventilation og belysning skal kunne reguleres efternødvendig ydelse.

Miljøvurdering

Projektet vurderes ikkeat have negative miljømæssige konsekvenser.

BILAG VEDLAGT

1. Oversigtskort over Kollegiegårdens beliggenhed ogbebyggelsens placering

Jens Ole Nielsen