Ansøgning om støtte til ekstraordinær renovering af Frankrigsgadekollegiet

Bygge- ogTeknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 8. oktober 2003

Sager til beslutning

19.      Ansøgningom støtte til ekstraordinær renovering af Frankrigsgadekollegiet

BTU 462/2003  J.nr.631.0024/03

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- ogTeknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  godkende projekt for renoverings- ogmoderniseringsarbejder på Frankrigsgade Kollegiet

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til atmeddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån tilrenovering samt andel af ydelsesstøtte

at  meddele indeståelse for eventuelle underskudpå kollegiets fremtidige drift

at  acceptere, at de til kollegiet tidligerebevilgede lån om nødvendigt respekterer det ansøgte renoveringslån, og

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til atgodkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forsætning af,at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

RESUME

Kollegiernes Kontor i København (KKIK) har somforretningsfører for den selvejende ungdomsboliginstitution FrankrigsgadeKollegiet fremsendt skema A-ansøgning til godkendelse af projekt, der omhandlerrenovering, udbygning og modernisering af institutionens ejendom, beliggende påmatr.nr. 2033, Frankrigsgade 50 i bydelen Sundbyøster. Oversigtskort overbebyggelsens beliggenhed og placering vedlægges som bilag 1.

Arbejderne omfatter modernisering og udbygning med karnapperaf fælleskøkkener, renovering af toiletter/bad, gang- og fællesarealer,brugsvand- og el-installationer, fornyelse af glaspartier, udbedring afkonstruktioner på facader samt installering af telefon- og EDB-netværk.Kollegiet er opført i 1972 og rummer 126 enkeltværelser. Udbygningen medføreren udvidelse af det samlede bruttoetageareal fra 3.735 m² til 3.980m².

Udgifterne ved arbejderne er anslået til 40.617.000 kr.,svarende til 10.205 kr./m² ved et etageareal på 3.980 m²,der påregnes finansieret ved realkreditlån (nominallån), for hvilke realkreditinstituttetpå grund af de særlige regler om opgørelse af belåningsværdi forventes at kræve100 % kommunal garanti. Kommunens andel af ydelsesstøtte udgør ca. 373.000 kr.det første år.

Der optages endvidere et realkreditlån på 5.275.000 kr. delstil konvertering af et ugaranteret ustøttet obligationslån på oprindelig stortca. 9,7 mio. kr. med en restgæld på ca. 4,8 mio. kr., dels til indfrielse af 2kommunale kollegiefondslån på i alt ca. 475.000 kr. Der forventes ikke krævetkommunal garanti for dette lån.

Som følge af de planlagte arbejder forventes huslejen atstige fra 773 kr./m²/år til ca. 831 kr./m²/år. Der erheri fratrukket de forventede besparelser på drift og vedligeholdelse samtbesparelser som følge af konverteringen.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Kollegiet, der er opført i 1972, består af en 9-etagesejendom. Ejendommen indeholder 126 stk. enkeltværelser á ca. 30 m²inkl. andel af fællesareal. Etagearealet andrager i alt 3.735 m² ogvil efter renovering og udbygning andrage 3.980 m². Oversigtskortover kollegiets beliggenhed og bebyggelsens placering er vedlagt som bilag 1.

Kollegiet har i 1989/90 fået støtte til udbedring afbyggeskader efter den dagældende boligbyggerilovs § 73b til renovering ogudbedring af betonskader, herunder i parkeringskælderen, altaner ogtagrenovering for i alt godt 12 mio. kr. (BR 410/89).

Der er på ejendommen lyst tilbagekøbsret for kommunen i år2040.

I forbindelse med renoveringssagen har kollegiet søgt omtilladelse til at konvertere et ustøttet ugaranteret obligationslån,oprindeligt stort 9,7 mio. kr. med en restgæld på ca. 4,8 mio. kr. og enrestløbetid på 11 år til et nyt lavere forrentet kontantlån med 30 års løbetid.Besparelsen herfra skal anvendes til at minimere den lejestigning, der følgeraf renoveringen. Forvaltningen kan anbefale konverteringen og vil i denforbindelse betinge sig, at der foretages en tillægsbelåning til indfrielse af2 tidligere bevilgede kommunale lån på i alt 475.000 kr. ydet af KøbenhavnsKommunes Kollegiefond, der hidtil har henstået afdrags- og rentefrie. Deroptages således et ustøttet 30-årigt realkreditlån på 5.275.000 kr., forhvilket, der på grund af prioritetsstillingen, ikke forventes krævet garanti.

Projektet/høring

Det aktuelle projekt omfatter generel modernisering og renoveringaf toiletter/bad, gange og fællesarealer, renovering/udskiftning afinstallationer (brugsvand og el), fornyelse af glaspartier, udbedring afkonstruktioner på facader samt installering af telefon - og EDB-netværk.Derudover udbygges fælleskøkkenerne med en gennemgående karnaptilbygning,hvorved der skabes bedre plads til fællesspisning og ophold. Endelig udvidesfælleslokalerne i stueetagen. Udvidelsen andrager i alt ca. 245 m².

Forvaltningen vurderer, at de påtænkte arbejder er rimelige,men har følgende bemærkninger til det aktuelle projekt:

-       Vinduespartier bør forsynes med ventilationusynlig udefra for tilførsel af erstatningsluft i forbindelse med udsugning itoilet/bad og med emfang i fælleskøkkenerne.

-       Der skal til Plan & Arkitektur fremsendesdetailtegninger af ny karnapper og vinduespartier samt nærmere redegørelse forvalg af materialer og farver på udvendige bygningsdele til godkendelse hos Plan& Arkitektur.

-       Tegningsmateriale vedrørende vinduesopdelingskal forelægges Plan & Arkitektur til godkendelse inden licitation.

Der er af SJ Consult Byggerådgivning udarbejdetførsynsrapport af 29. juli 2003 i overensstemmelse med støttebekendtgørelsens §29, stk. 1, nr. 1.

Der er indgået aftale med arkitektfirmaet Tage NielsensTegnestue A/S om bygherrerådgivning, og ifølge KKIK har de tekniske rådgivereikke medvirket ved kollegiets opf ørelse, senere renoveringsarbejder, ellerudfærdigelse af førsynsrapport.

Økonomi

De samlede udgifter er ifølge skema A ansøgningen kalkulerettil 40.617.000 kr. og fordeler sig således:

Posten grundudgifter indeholder udgifter til betalingaf tillægskøbesum til Københavns Kommune, da projektet medfører en udvidelse afkollegiets bruttoetageareal med 245 m². Tillægskøbesummen afregnesmed Økonomiforvaltningen og forfalder til betaling den 1. i måneden efterafgivelse af skema B-tilsagn.

Arbejderne påtænkes prissat ved begrænset udbud ihovedentreprise.

Der er ifølge KKIK ikke mulighed for, at udgifterne kandækkes ved erstatning eller gennem forsikringer.

Projektet og den deraf følgende finansiering oghuslejeforhøjelse er godkendt af beboerne.

Ungdomsboliginstitutionens økonomi

Ejendommen, der pr. 1. januar2002 er vurderet til 22,8 mio. kr., heraf grundværdi 4,6 mio. kr., har pr. 31.juli 2002 en bogført anskaffelsessum på ca. 30.233.000 kr.. Restgælden pr.samme dato på de i ejendommen indestående prioriteter udgør ca. 23.360.000 kr.,hvoraf 1.846.000 kr. er engangsstøtteprioritetslån.

Af de driftsøkonomiskeoplysninger nedenfor ses, at posten energi udgør et væsentligt beløb.KKIK forventer imidlertid, at renoveringen af utidssvarende varme-, el- ogvandinstallationer vil medføre en ikke uvæsentlig besparelse, jf. nedenfor.

Den offentlige støttebestår i driftssikring, der årligt udgør ca. 282.000 kr. svarende til enberegnet nedsat boligleje på 75 kr./m². Ifølge budget 2003/04forventes driftssikringen nedtrappet til 73 kr./m². 

Driftsresultat for regnskabsåret 2001/02 og budget for 2003/2004:

Procentangivelserne iovenstående 2 kolonner er beregnet i forhold til en årlig normleje på 825 kr./m².

Det bemærkes, at denaktuelle renovering ikke er indregnet i ovenstående budget for år 2003/04. Årsagentil, at det budgetterede henlæggelsesbeløb er negativt, er, at kollegiet idette regnskabsår forbruger opsamlede henlæggelsesmidler til vedligeholdelse ogfornyelser og samtidig ikke foretager tilsvarende henlæggelser.

Boliglejen udgør aktuelt1.910 kr./md. for et værelse (inklusive el- og varmeudgifter), svarende til 773kr./m²/år ved det nuværende etageareal på 3.735 m² og 726kr./m²/år ved et etageareal efter renoveringen på 3.980 m².Efter renoveringen og udbygningen forventes lejen at stige med ca. 247kr./m²/år til 973 kr./m²/år.

KKIK har oplyst, at derpå udgifter til varme, vand og vedligeholdelse forventes en besparelse på357.000 kr. årligt som følge af renoveringen. Dette medfører en reduktion aflejen med 90 kr./ m²/år.

KKIK har i forbindelsemed renoveringssagen ansøgt om kommunens godkendelse af, at et i ejendommenindestående ugaranteret ustøttet obligationslån på oprindelig stort ca. 9,7mio. kr. med en restgæld på ca. 4,8 mio. kr. og en restløbetid på 11 år,konverteres til et nyt lavere forrentet kontantlån med 30-årig løbetid.Forvaltningen har, som tidligere nævnt, i den forbindelse betinget sig, at 2kommunale lån på i alt 475.000 kr. ydet af Københavns Kommunes kollegiefondsamtidig indfries. Der optages derfor et lån på i alt 5 .275.000 kr. På trods afkravet om indfrielse vil konverteringen bevirke en yderligere besparelse på ca.207.000 kr./år svarende ca. 52 kr./m²/år, der anvendes til huslejenedbringelse.

Den endelige leje efterrenoveringen og efter konverteringen vil herefter udgøre ca. 831 kr./m²/år.

På baggrund afovenstående vil forvaltningen i forbindelse med støttetilsagnet stille sombetingelse, at kollegiets henlæggelser reguleres til et acceptabelt niveau. Forvaltningenskønner imidlertid, at der i institutionens økonomi er margin til den som følgeaf renoveringen påkrævede lejeforhøjelse samt en justering af henlæggelsesniveauet.

Finansiering

I henhold til § 100 i lovom almene boliger samt støttede private andelsboligforeninger m.v. kankommunalbestyrelsen yde garanti og på statens vegne meddele tilsagn omydelsesstøtte til lån til finansiering af udgifterne (100 %) til udbedring afbyggeskader og større ekstraordinære renoveringsarbejder, herundermodernisering samt til energibesparende foranstaltninger i ungdomsboliger, derhar modtaget støttetilsagn før 1. juli 1986.

Støtte kan ydes i detomfang, udgifterne ikke dækkes ved erstatninger eller gennem forsikringer.

Det bemærkes, atungdomsboligerne ikke har pligt til at henlægge midler til de støtteberettigedearbejder, fx "ekstraordinær renovering og modernisering", som er nævnt ialmenboliglovens § 100.

Til lånene yder statenydelsesstøtte, svarende til forskellen mellem de samlede ydelser på lånet oglåntagers (beboernes) betaling, der udgør 2,15 % af byggeudgifterne samt 0,27 %af lånet i løbende bidrag. Kommunen godtgør staten 20 % af udgifterne tilydelsesstøtten. Budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion5.94.1.

Kommunal garanti ydes forden del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed udover 80 % af ejendommens værdi. Med hensyn til kommunens garantiforpligtelsefor lånet, må der på grund af realkreditinstitutternes særlige regler forberegning af belåningsværdier påregnes krævet garanti på indtil 100 % af lånet,dvs. op til 40,6 mio. kr.

Det er en betingelse forstatens støtte, at kommunalbestyrelsen indestår for eventuelt underskud påungdomsboliginstitutionens fremtidige drift. Indeståelsen omfatter ikkeunderskud, som uden risiko for udlejningsvanskeligheder kan afvikles over enkortere årrække.

Ifølge KKIK vil detlejeniveau, der følger af renoveringens gennemførelse, ikke medføre fremtidigelejetab eller udlejningsvanskeligheder.

Finansiering forrenoveringen kan opstilles skematisk således:

Totaløkonomisk vurdering

En bygnings totaløkonomiomfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder afanlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renholdsamt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giversåledes mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifter efterhinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlagaf de samlede omkostninger ved udførelsen og ved den efterfølgende drift. Tilsvarendefor konstruktioner og overflader.

Totaløkonomi kan såledesåbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre tildriftsbesparelser, der er større end merinvesteringen. Vurderingerne aftotaløkonomien kan endvidere pege på afledte fordele, eksempelvis vedrørendearkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der ikke er tale om en minimeringaf totaløkonomien.

KKIK har oplyst, atbyggeriet og renoveringen udføres efter gængse byggemetoder og af normaltanvendte byggematerialer. Konstruktioner og materialer er valgt ud fra højekrav til stabilitet, funktion og kvalitet med henblik på minimering affremtidige vedligeholdelsesomkostninger og ressourceforbrug. Endvidere erinstallationer tilpasset krav til funktion og kvalitet samt ønsket om ressourcebesparelser.

Miljøvurdering

Projektet vurderes ikkeat have negative miljømæssige konsekvenser.

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: Oversigtskort over Frankrigsgade Kollegietsbeliggenhed og placering

Jens Ole Nielsen