Bygge- ogTeknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 8. oktober 2003

Sager til beslutning

18.      Garantifor ændret belåning af de støttede andelsboliger i Helgoland Strandpark II, NyTøjhus II og Brydes Allé

BTU 423/2003  J.nr.631.0021/03

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- ogTeknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  Bygge- ogTeknikudvalget bemyndiges til at yde kommunal garanti for realkreditlån tilopførelse af støttede andelsboliger i Helgoland Strandpark II, Ny Tøjhus II ogBrydes Allé, uanset hvilken belåningsform, der vælges inden for lovens rammer.

Bygge- ogTeknikudvalgets beslutning i mødet den 10. september 2003

Sagen blev udsat

RESUME

I møderne den 14. november og 5. december 2002 tiltrådteBorgerrepræsentationen efter behandling i Bygge- og Teknikudvalget og  Økonomiudvalget 3 projekter om støtte tilopførelse af i alt 172 andelsboliger, beliggende på Ny Tøjhusgrunden ("NyTøjhus 2. etape" med 91 boliger), Øresundsvej 144 ( "Helgoland Strandpark 2. etape"med 56 boliger) og Brydes Allé/Lysefjordsgade med 25 boliger.

Det var forudsat at kommunen, som anført i lov om almeneboliger samt støttede private andelsboliger m.v., skulle garantere for den delaf belåningen, der fik pantesikkerhed ud over 65 % af anskaffelsessummerne.

Bygherrerne har ønsket at øge belåningen, hvilket blevmuliggjort ved en ændring af almenboligloven, der trådte i kraft den 1. april2002. Forvaltningen indstiller på denne baggrund, at Bygge- og Teknikudvalgetbemyndiges til at påtage sig den øgede garanti, der er en konsekvens af, at detoffentlige tilskud anvendes fuldt ud til at nedbringe andelsindskuddene istedet for helt at gå til at reducere realkreditbelåningen. Herved reduceres andelsindskuddenemed i størrelsesordenen 120.000 kr. pr. bolig, mens den gennemsnitligekommunale garantiforpligtelse pr. bolig øges tilsvarende fra  192.000 kr. til 312.000 kr.

Sagen var på dagsordenen forBygge- og Teknikudvalgets møde den 10. september 2003, hvor den blev udsat. Tilsagen er vedlagt Borgerrepræsentationens beslutninger i 2002 om støtte til detre projekter, samt et notat om kommunale garantier i forbindelser med støttedeandelsboliger, samt om virkning af renteudvikling og et notat om belåning afstøttede private andelsboliger..

.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I møderne den 14. november og 5. december 2002 (BR 554/02,555/02 og 623/02) tiltrådte Borgerrepræsentationen efter behandling i Bygge- ogTeknikudvalget og  Økonomiudvalget 3projekter om støtte til opførelse af i alt 172 andelsboliger, beliggende på NyTøjhusgrunden ("Ny Tøjhus 2. etape" med 91 boliger), Øresundsvej 144("Helgoland Strandpark 2. etape" med 56 boliger) og  Brydes Allé/Lysefjords-gade med 25 boliger.

Samtidig blev Bygge- og Teknikudvalget bemyndiget til atmeddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og andelaf offentligt tilskud samt til at godkende de endelige projekter oganskaffelsessummer, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentligeændringer i forhold til det da foreliggende.

Statsstøtten er i henhold til almenboliglovens § 160 b, stk.3 betinget af, at kommunen ud over andel af det offentlige tilskud påtager sigat yde garanti for realkreditlån efter almenboliglovens § 160 d, dvs. for dendel af lånet, der har pantesikkerhed ud over 65 % af ejendommens værdi.

Som anført i finansieringsafsnittene i bilagene tilindstillingerne var boligerne i ansøgningerne (skema A) tænkt finansieret med1/3 30-årigt kontantlån, 1/3 30-årigt flexlån med årlig rentetilpasning og 1/330-årigt flexlån, der er stående de første 10 år med rentetilpasning efter 10år, idet det herved var forudsat, at de offentlige tilskud blev fratrukket irealkreditbelåningen.

Endvidere fremgik, at det af hensyn til den kommunalegarantiforpligtelse var af afgørende betydning, at der blev valgt en realistiskog ikke for risikofyldt belåningsform.

Den endelige sammensætning af finansieringen er imidlertidoverladt til andelsboligforeningen, der indenfor realkreditlovens rammer harmulighed for at vælge den for foreningen mest hensigtsmæssige finansiering afbyggeriet.

På grund af boligernes størrelse og det efterfølgenderentefald har det imidlertid vist sig vanskeligt at afsætte andelsboligerne medovennævnte belåningsform. I stedet foreslås boligerne finansieret med 50 %30-årigt flexlån med årlig rentetilpasning og 50 % 30-årige flexlån, der erstående de første 10 år med rentetilpasning efter 10 år.

Den offentlige støtte i de 2 finansieringsforslag er ens(ca. 6-7% af anskaffelsessummen), hvorimod andelsindskuddene udgør 20 % afanskaffelsessummen i det oprindelige forslag og ligger i intervallet 13-14 % idet nu foreliggende forslag, ligesom realkreditlånene oprindeligt udgør 73-74 %af anskaffelsessummen mod nu 80%. Den kommunale garantiforpligtelse øges dermedfra 8%-9 % af anskaffelsessummen til 15 % af anskaffelsessummen. I de konkretesager svarer dette til, at den kommunale garantiforpligtelse øges fra 9,5 mio.kr. til 16,5 mio. kr. i Helgoland Strandpark II, fra 20 mio. kr. til 31,3 mio.kr. i Ny Tøjhus II og fra 3,4 mio. kr. til 6,3 mio. kr. i Brydes Alle.Gennemsnitlig indebærer dette, at garantiforpligtelsen pr. bolig øges fra ca.192.000 kr. til 312.000 kr.

Til sammenligning er den kommunale garantiforpligtelse i denyeste almene boligprojekter i kommunen (26 % af anskaffelsessummen) istørrelsesordenen 311.000-544.000 kr. pr. bolig.

I vedlagte bilag er de forskellige finansieringsordningersammenstillet.

Med den ændrede finansieringsform kan andelsindskuddene  reduceres med ca. 1/3, ligesomkapitaludgifterne og dermed den årlige boligafgift kan reduceres med ca. 100kr. pr. m², uanset at der er tale om et større lån. Til gengæld vilden kommunale garantiforpligtelse som nævnt samlet bliver øget med godt 60 %for de heromhandlede 172 andelsboliger, ligesom der i en årrække bliver tale ommindre afdrag på gælden, idet kun det ene lån afdrages mod 2 af de 3 lån i1/3-dels ordningen.

Realkredit Danmark har i denne forbindelse overforforvaltningen oplyst, at man af hensyn til eventuelt fremtidigt lånebehov somudgangspunkt anbefaler andelsboligforeninger og/eller disses forretningsførerat finansiere med "1/3-løsningen", men at "fifty-fifty-ordningen" anses foracceptabel, såfremt ansøger ønsker denne belåningsform.

Såvel Realkredit Danmark som Nykredit og BRFkredit har iøvrigt tilkendegivet, at "fifty-fifty-ordningen" ikke er usædvanlig. Endvidereer det oplyst, at det primære belåningskriterium er ejendommens beliggenhed ogdermed dennes salgsmulighed, medens der i mindre grad ses på m²-prisenfor byggeriet. Beliggenhed i Københavns Kommune anses som udgangspunkt at væreattraktivt, og der skønnes ikke at være problemer med belåning af de omhandledeprojekter.

Vurdering

Det er forvaltningens opfattelse, at den væsentligste risikoer forbundet med afsætningsvanskeligheder, som igen har en sammenhæng medboligafgiften og indskuddenes størrelse.

Da såvel boligafgiften som indskuddene ved den nu foreslåedefinansiering er reduceret, finder forvaltningen ikke, at kommunens egentligerisiko er forøget, selvom hæftelsen øges som anført.

Det bemærkes endvidere, atBorgerrepræsentationen i mødet den 11. juni 2003 efter  behandling i Bygge- og Teknikudvalget og  Økonomiudvalget tiltrådte forvaltningensindstilling om støtte til 114 andelsboliger i Ørestad City (BR 289/03) med entilsvarende belåningsform som nu er ønsket i de omhandlede 3 projekter.

Økonomi

Kommunens udstedelse af garanti er en eventualforpligtelse,der ikke umiddelbart medfører nogen belastning af kommunens økonomi.

Det bemærkes herved, at långiver ikke uden videre vil kunneændre belåningsformen med tilknyttet garanti uden garantens (kommunens)samtykke.

BILAG VEDLAGT

1. Garanti Helgoland Strandpark IIm.fl. – oversigt vedr. finansiering

Udsendt med dagsordenen forBygge- og Teknikudvalgets møde den 10. september 2003

2. Borgerrepræsentationens beslutning den 14. november 2002  vedrørende sagen "Støtte til opførelse afprivate andelsboliger ved Øresundsvej 144" 

3. Borgerrepræsentationens beslutning den 14. november 2002  vedrørende sagen "Støtte til opførelse afprivate andelsboliger på Ny Tøjhusgrunden" 

4. Borgerrepræsentationens beslutning den 5. december 2002  vedrørende sagen "Støtte til opførelse af 25private andelsboliger på Brydes Alle"

5. Notat af 19. september 2003 vedrørende kommunale garantier iforbindelse med støttede andelsboliger, samt virkninger af renteudviklingen

6.  Notat af 2. oktober 2003vedrørende belåning af støttede private andelsboliger   (eftersendes)

Jens Ole Nielsen