Midtvejsevaluering af aftaler om fleksibel udlejning og forlængelse af forsøg med boliggarantibeviser
Midtvejsevaluering af aftaler om fleksibel udlejning og forlængelse af forsøg med boliggarantibeviser
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 7. december 2005
Sager til beslutning
5. Midtvejsevaluering af aftaler om fleksibel udlejning og forlængelse af forsøg med boliggarantibeviser
BTU 682/2005 J.nr. 408.0002/03
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og
Teknikudvalget godkender,
at forvaltningen
i samarbejde med de almene boligorganisationer vurderer mulighederne for en
yderligere forenkling og standardisering af de fleksible udlejningsaftaler med
udgangspunkt i de principper, som er skitseret i sagsfremstillingen, og med henblik
på, at forslag herom kan forelægges Teknik- og Miljøudvalget som en del af den
endelige evaluering i slutningen af 2006,
at forvaltningen
overfor Socialministeriet anbefaler en forlængelse frem til 31. juli 2007 af
forsøg i.h.t. almenboliglovens § 144 med udstedelse af boliggarantibeviser i De
Vanføres Boligselskab for Københavns Kommune.
RESUME
I mødet den 4. december 2002
bemyndigede Bygge- og Teknikudvalget - som led i en samlet evaluering af 17
udlejningsforsøg - forvaltningen til at indgå nye aftaler med interesserede
almene boligorganisationer om fleksibel udlejning for en periode på højst 4 år
bl.a. på vilkår, at der i 2005 skulle gennemføres en midtvejsevaluering. Formålet
med midtvejsevalueringen er bl.a. at kortlægge de positive og negative oplevelser
med de
indgåede aftaler med henblik på at sikre en fortsat videreudvikling af
aftalerne, når disse skal fornys i slutningen af 2006.
Virkningen
af fleksibel udlejning er efterhånden veldokumenteret, men det er forvaltningens
opfattelse, at de fleksible udlejningsaftaler har antaget et omfang, som gør
det nødvendigt at overveje mulighederne for en højere grad af standardisering
og forenkling, dels af hensyn til de boligsøgende, for hvem det kan være
vanskeligt at danne sig et overblik over hvilke udlejningskriterier, der gælder
i de forskellige boligselskaber/afdelinger, dels for at opnå størst mulig
sikkerhed for virkningen af bestræbelserne.
Det foreslås derfor, at
forvaltningen i 2006 går i dialog med BL's 1. kreds om mulighederne for at
udarbejde nogle mere standardiserede aftaler, og at tilvejebringe en mere
ensartet udlejningspraksis på tværs af selskaber med henblik på, at resultatet
af forhandlingerne kan forelægges Teknik- og Miljøudvalget som en del af den
endelige evaluering ultimo 2006.
Ca. 34.000 almene familieboliger
er omfattet af de fleksible udlejningsaftaler, der indgår i nærværende
midtvejsevaluering. En statistisk bearbejdning af de første indberetninger for
perioden 2003 – 2004 bekræfter konklusionerne fra evalueringen i 2002, herunder
at de fleksible udlejninger medvirker til en afbalancering af beboersammensætningen
i forhold til ventelisteudlejning og kommunal anvisning, samt at der ikke diskrimineres
i forhold til herkomst. Da fraflytningsaktiviteten har været relativt lav har
de fleksible udlejninger kun haft en begrænset effekt. De fleksible udlejninger
har omfattet ca. 12 - 15 % af samtlige udlejninger i perioden, og halvdelen
heraf har tilgodeset personer med beskæftigelse i kommunen.
Erhvervs- og Boligstyrelsen
godkendte den 24. juni 2003 - som indstillet af Københavns Kommune - et forsøg
med udstedelse af boliggarantibeviser i De Vanføres Boligselskabs københavnske
afdelinger (262 boliger), idet forsøgsperioden blev begrænset til to år.
Forsøget indebærer, at personer, der vælger at opgive deres
bolig for at flytte i parforhold/sommerhus eller påbegynde nyt arbejde, kan erhverve
sig et boliggarantibevis, der berettiger dem til at opnå tilbud om en anden
tilsvarende bolig i samme område, hvis den pågældende indenfor en 3-årig
periode skulle fortryde at have opsagt sin bolig. Formålet med
boliggarantiordningen er at få frigjort nogle boliger, der måske ellers reelt
ville være ekstensivt udnyttede eller ubenyttede, og samtidig begrænse
forskellige former for ulovlig fremleje. Boligorganisationen oplyser, at der i
perioden (31. juli 2003 – 31. juli 2005) er udstedt 4 boliggarantibeviser,
hvoraf kun et enkelt er indløst. Det foreslås, at kommunen anbefaler en
forlængelse af forsøget frem til 31. juli 2007, som ansøgt af boligorganisationen.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
I mødet den 4. december
2002 (BTU 587/2002) fik Bygge- og Teknikudvalget forelagt resultatet af en
omfattende evaluering af 17 udlejningsforsøg omfattende i alt ca. 31.000 almene
familieboliger. I den forbindelse fik forvaltningen bemyndigelse til at indgå aftaler
om fleksibel udlejning i.h.t. almenboliglovens § 60, der kunne videreføre de
igangsatte udlejningsforsøg med evt. ændringer og justeringer i en ny periode
på maksimalt 4 år, og til - i de tilfælde hvor en videreførelse af forsøget med
de ønskede ændringer ikke kunne rummes indenfor § 60 - at søge daværende
Erhvervs- og Økonomiministeriet om de fornødne dispensationer i.h.t.
almenboliglovens § 144. Det blev samtidig besluttet, at erstatte de hidtidige
årlige indberetninger til Ministeriet og Bygge- og Teknikudvalget med en
"midtvejsevaluering", der for aftaler med udløb den 31. december 2006 skulle
finde sted i 2005.
Som led i evalueringen i 2002 blev der fastlagt nogles fælles rammer
for de fremtidige aftaler, bl.a. med det formål at opnå forenkling og øget
sammenlignelighed og samtidig sikre det bedst mulige grundlag for fremover
løbende at kunne følge effekten af den fleksible udlejning.
Formålet med nærværende midtvejsevaluering er bl.a. at sætte fokus på
erfaringerne med de fleksible udlejningsaftaler i god tid inden aftalerne skal
fornys pr. 1. januar 2007, så de kan indgå i de videre bestræbelser på at opnå
yderligere forenkling og størst mulig effekt.
I samme møde den 4. december 2002 besluttede Bygge og Teknikudvalget at
anbefale et forsøg med udstedelse af boliggarantibeviser i De Vanføres
Boligselskab for Københavns Kommune. Forsøget udløb den 31. juli 2005, og der
skal derfor tages stilling til forsøgets eventuelle videreførelse
I.
Midtvejsevaluering af fleksible udlejningsaftaler
a) Krav til aftalernes form og
indhold
Siden de
første forsøgsudlejninger blev besluttet i 1997/98 på baggrund af de af Borgerrepræsentationen
i 1995 vedtagne boligpolitiske mål har fleksible udlejningskriterier været
afprøvet i de almene boligorganisationer i København. Der har i store træk
været tale om forskellige variationer over en række fælles "temaer", nemlig
grøn anvisning (fortrinsret for personer, der har arbejde i kommunen og typisk
bor udenfor området/kommunen), unge/studerende, seniorer, fraskilte/enlige
forældre og særlig tilknytning til lokalområdet.
For at anskueliggøre de fælles
grundelementer i de mange aftaler om fleksibel udlejning, som alle indeholder
særlige vilkår, der er individuelt aftalt med den enkelte boligorganisation,
blev der som led i evalueringen i 2002 udviklet 3 grundmodeller, som aftalerne
er bygget op over. Modellerne illustrerer at 10 % af de ledige boliger i hver
enkelt boligafdeling skal udlejes efter almindelige ventelisteregler, at hver
9. bolig skal tilbydes til genhusning i forbindelse med byfornyelsen og at hver
3. bolig afgives til kommunal anvisning, medmindre der e
r indgået særlig aftale
med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen om friholdelse mod kompensation i
andre afdelinger.
Det er
forvaltningens opfattelse, at de fleksible udlejningsaftaler har antaget et omfang,
som gør det nødvendigt at overveje mulighederne for en yderligere forenkling.
Der er aktuelt 27 forskellige aftaler om udlejning af almene familieboliger i
København, hvoraf hovedparten udløber den 31. december 2006. Der er derfor
behov for, at mulighederne for yderligere forenkling afklares i løbet af 2006 i
samarbejde mellem forvaltningen og de almene boligorganisationer.
b)
Krav til erfaringsopsamling
I samarbejde
med boligorganisationerne er der i 2003 gennemført en registrering af hver
enkelt almen bolig i København på adresseniveau. Det er indføjet som et vilkår
i de fleksible udlejningsaftaler, at boligselskaberne hvert år i februar måned
skal foretage indberetning til kommunen om udlejningen indenfor grupperne
fleksibel udlejning, kommunal anvisning og ventelisteudlejning m.v.
Indberetningerne gør det muligt at følge udviklingen i beboersammensætningen –
også i de boliger, som ikke har været fraflyttet i perioden.
Efter en lidt vanskelig indkøringsperiode er det med AAB som en enkelt
undtagelse, lykkedes for alle boligorganisationerne at levere de forudsatte
indberetninger. Når AAB har haft særlige problemer skyldes det bl.a., at der
har været interne omorganiseringer og personaleudskiftninger på centrale poster
i perioden. AAB er p.t. i gang med at tilpasse deres EDB-system og forventer at
kunne foretage indberetning i lighed med de øvrige boligorganisationer pr. 1.
februar 2006.
En statistisk bearbejdning af de
første indberetninger for perioden 2003 - 2004 bekræfter konklusionerne fra
evalueringen i 2002, herunder, at de fleksible udlejninger medvirker til en afbalancering
af beboersammensætningen i forhold til ventelisteudlejning og kommunal
anvisning, samt, at der ikke diskrimineres i forhold til herkomst. Da
fraflytningsaktiviteten i de senere år har været relativt lav, har de fleksible
udlejninger imidlertid haft mere begrænset betydning end forventet, og de udgør
kun en lille del af periodens udlejninger (12 %). Det er derfor primært i
nybyggerier, at der kan spores en mærkbar effekt. Der henvises til vedlagte
faktaark (bilag 1), der er udarbejdet
som bidrag til Københavns Kommunes "Boligbarometer".
For at systematisere boligorganisationernes erfaringsopsamling blev der
i forbindelse med indgåelsen af de nye fleksible udlejningsaftaler i 2003,
udarbejdet et skema, som boligorganisationerne har forpligtet sig til at bruge
både i forbindelse med nærværende midtvejsevaluering og i forbindelse med den
endelige evaluering i 2006. De af boligorganisationerne udfyldte skemaer
vedlægges som bilag 2.
Der vil i forbindelse med den endelige evaluering i 2006 blive udarbejdet
en analyse af den samlede udvikling i beboersammensætningen med udgangspunkt i
en status for beboersammensætningen henholdsvis ved aftalernes iværksættelse og
så tæt på aftaleperiodens afslutning som muligt.
c) Resultatet af
boligorganisationernes midtvejsevaluering
De 17 udlejningsforsøg m.v.
der indgik i evalueringen i december 2002 er efterfølgende i.h.t. den af Bygge-
og Teknikudvalget meddelte bemyndigelse videreført i form af 9 fleksible
udlejningsaftaler, hvoraf de 8 udløber den 31. december 2006 og omfattes af
nærværende midtvejsevaluering. Midtvejsevalueringen omfatter tillige AKB's
aftaler vedr. Kgs. Enghave og Nørrebro i overensstemmelse med Bygge- og
Teknikudvalgets beslutning i mødet den 24. september 2003 (BTU 435/2003), jfr. bilag 2.
Den med VIBO indgåede
aftale udløb – efter ønske fra VIBO – allerede den 1. november 2004, hvorefter
VIBO besluttede ikke at videreføre den fleksible udlejningsaftale. Det var
således Boligforeningens vurdering, at effekten ikke stod mål med de ressourcer,
der var forbundet med at administrere ordningen. På 1 ½ år havde der været 333
udlejninger, hvoraf de 33 var sket på grundlag af fleksible kriterier.
Bygge- og Teknikudvalget
bemyndigede i mødet den 8. december 2004 (BTU 579/2004) forvaltningen til at
indgå aftale med VIBO om en ny fleksibel udlejningsaftale, som kan bidrage til
at tiltrække en bredere kreds af boligsøgende, da forvaltningen – henset til,
at beboersammensætningen i VIBO's boligafdelinger ikke er mindre ensidig end i
sektoren generelt (højere andel af kontanthjælpsmodtagere og beboere af udenlandsk
herkomst end gennemsnitligt i alle almene afdelinger) - fandt det betænkeligt
helt at ophøre med fleksibel udlejning. Forvaltningen har efterfølgende været i
dialog med VIBO herom, men bestræbelserne har endnu ikke resulteret i en ny
aftale om fleksibel udlejning.
At den fleksible udlejning kræver mange ressourcer kommer også på
forskellig vis til udtryk i flere af evalueringsskemaerne. FB og KSB peger
således på, at det er sværere at oplyse om ventetider, og at kravene til
information om den enkeltes muligheder øges, når der udlejes efter fleksible
kriterier. Lejerbo anfører, at de boligsøgende udviser stor opfindsomhed for at
komme i betragtning til udlejning efter de fleksible kriterier for at omgå de
lange ventetider på den eksterne venteliste, og at mange ansøgere afvises på
grund af manglende dokumentation af arbejds- og bopælsforhold.
Det er forvaltningens
vurdering, at det vil være muligt at opnå en administrativ lettelse, hvis der
opstilles nogle mere enkle og operationelle kriterier og udarbejdes klare fortolkningsbidrag,
som en videre bearbejdning af de aftaler, der er indgået med AKB, jfr. bilag 5.
Lejerbo bemærker endvidere,
at der er så få fleksible udlejninger i de enkelte afdelinger, at der endnu ikke kan mærkes en effekt. Som det
fremgår af bilag 3, har de fleksible
udlejninger udgjort 15 % af de udlejninger, boligorganisationerne har opgjort i
evalueringsskemaerne (der er herved set bort fra AAB's udlejning, da AAB ikke
har udlejning efter fleksible kriterier). I faktiske tal svarer det til 625
udlejninger, men disse er spredt over et stort antal afdelinger. Det er
forvaltningens opfattelse, at der bør stiles mod at øge antallet af udlejninger
efter de fleksible kriterier, når aftalerne skal fornys ultimo 2006. Flere
boligorganisationer har i øvrigt angivet i skemaerne, at flyttefrekvensen er
stigende.
Der er eksempler på, at de
fleksible kriterier er formuleret for snævert,
så der slet ikke er ansøgere, der opfylder kriterierne. Det har således været
et problem for FB og KSB, der med de formulerede kriterier bl.a. har ønsket at
tilgodese boligsøgende, der har arbejde eller uddannelsesplads m.v. i
"lokalområdet", der er præcist defineret for hver enkelt afdeling. Danske
Funktionærers Boligselskab har slet ikke haft ansøgere, der opfylder kriteriet
om arbejde på Amager, men haft mange forespørgsler fra boligsøgende som opfylder
øvrige kriterier, men har arbejde andetsteds i København. Det er forvaltningens
opfattelse, at der fremover bør satses på lidt bredere og mere standardiserede/generelle
formuleringer af de fleksible kriterier.
Som det fremgår af bilag 3 er 50 % af de fleksible udlejninger
baseret på kriteriet grøn anvisning mens 25 % har prioriteret unge, heriblandt
studerende. KSB og FB peger på, at nogle - især indenfor disse to grupper -
bruger den fleksible udlejning til at opnå
en midlertidig løsning.
Adgangen til at fravige børnefamiliernes fortrinsret ved
udlejning af store boliger er, – når der ses bort fra AAB – kun benyttet i
mindre omfang, jfr. bilag 4. Der er
således registreret et samlet antal udlejninger af boliger på 3 eller flere rum
på 1.511, hvor der alene er dispenseret i 159 tilfælde, svarende til knap 11 %
. I alt 841 boliger eller 56 % er udlejet til børnefamilier. Resten, d.v.s. 670
boliger (44 %) er udlejet til par og enlige uden børn, men kun i de 159
tilfælde (24 %) har det krævet en dispensation. Resultatet af
midtvejsevalueringen underbygger således konklusionen fra evalueringen i 2002,
om at muligheden for som led i en fleksibel udlejningsaftale at fravige børnefamiliernes fortrinsret ikke generelt har
forhindret børnefamilier i at få en bolig af passende størrelse.
Af AAB's
evalueringsskema fremgår i øvrigt, at aftalen om ophævelse af oprykningsretten mellem afdelinger ikke har været
implementeret før nu. Der er således udlejet 181 boliger via intern oprykning i
organisationen.
d) Mål for de videre bestræbelser
Virkningen af
fleksibel udlejning er efterhånden veldokumenteret, men med udgangspunkt i de
opsamlede erfaringer skal forvaltningen foreslå, at der opstilles følgende mål
for de videre bestræbelser i forbindelse med aftaler om fleksibel udlejning:
·
standardisering og forenkling
·
klare fælles fortolkningsbidrag
·
øget andel af fleksible udlejninger i de enkelte
afdelinger
·
mere målrettet effekt
Forvaltningen
er derfor indstillet på i 2006 at gå i dialog med BL's første kreds om mulighederne
for at nå til enighed om en højere grad af standardisering, når de eksisterende
aftaler skal fornys pr. 1. januar 2007, idet målet må være en mere ensartet
udlejningspraksis på tværs af selskaber.
Det bør i den
forbindelse overvejes, om der kan opnås enighed om et begrænset antal "pakker"
med fleksible udlejningsvilkår, som ønskes afprøvet i den næste periode på 4
år. Teknik- og Miljøudvalget vil i givet fald som led i den endelige evaluering
ultimo 2006 få forelagt en indstilling om bemyndigelse for forvaltningen til –
indenfor de aftalte "pakker"– at indgå aftaler med boligorganisationerne om
fleksibel udlejning i den nævnte periode.
I praksis vil
hovedparten af aftalerne herefter kunne indgås alene ved at boligorganisationerne
melder ind, hvilke afdelinger, de ønsker, skal være omfattet af hvilke udlejningsvilkår
– en form for afkrydsningssystem, som vil indebære en væsentlig administrativ
lettelse.
Forvaltningen
er dog opmærksom på, at der fortsat i afdelinger med særlige problemer kan være
behov for at udforme mere individuelle aftaler. Det vil f.eks. være aktuelt i
de af Socialministeriet udpegede områder, hvor kommunen med de nye regler om
kombineret anvisning har fået nye redskaber til at regulere
beboersammensætningen, herunder mulighed for at træffe beslutning i medføre af
almenboliglovens § 5
1b om, at boligorganisationen skal afvise visse
kontanthjælpsmodtagere m.v. på ventelisten. Der forventes i første halvår af
2006 udarbejdet et samlet forslag til udlejningsstrategi for disse områder i
samarbejde mellem Socialforvaltningen, Teknik- og Miljøforvaltningen samt
boligorganisationerne. I det omfang der indgår fleksibel udlejning vil
indstilling herom blive forelagt Teknik- og Miljøudvalget.
Selv om der således også fremover vil være aftaler,
der skiller sig ud, vil en øget grad af standardisering gøre det lettere bl.a.
for de boligsøgende at danne sig et overblik over hvilke udlejningskriterier,
der gælder i de forskellige boligselskaber/afdelinger.
Også
erfaringsopsamlingen vil blive lettere, hvis det er de samme formuleringer, der
med enkelte undtagelser bruges af alle boligorganisationer, og evalueringen derfor
mere effektivt kan ske på tværs af selskaber.
Det er forvaltningens opfattelse, at
boligorganisationernes årlige indberetning og kravene til evaluering herunder
forudsætningen om bidrag fra Københavns Kommunes Statistiske Kontor bør
fastholdes. Da de beboersammensætningsmæssige erfaringer med den fleksible
udlejning årligt indberettes til Boligbarometeret, vurderer forvaltningen for
nærværende ikke, at der i forbindelse med de fremtidige 4-årige aftaler, der
forventes indgået ultimo 2006, er behov for fortsat at gennemføre en
midtvejsevaluering.
II. Forlængelse af forsøg med boliggarantibeviser
Bygge- og Teknikudvalget
bemyndigede i mødet den 4. december 2002 (BTU 587/2002) forvaltningen til
overfor Økonomi- og Erhvervsministeriet at anbefale en ansøgning fra De
Vanføres Boligselskab for Københavns Kommune om iværksættelse af et forsøg med
udstedelse af boliggarantibeviser.
Forsøget indebærer, at der
tilbydes personer indenfor en defineret målgruppe en slags forsikring i form af
et boliggarantibevis, der kan erhverves for 500 kr., og giver beboeren ret til
– forud for andre boligsøgende på den interne og eksterne venteliste – maks.
tre tilbud om en anden tilsvarende bolig i samme område, hvis den pågældende
indenfor en 3-årig periode skulle fortryde at have opsagt sin bolig. Forsøget
tilgodeser følgende målgruppe:
-
enlige der vil sige deres bolig op for at flytte i et
parforhold
-
pensionister/efterlønsmodtagere der vil sige deres
bolig op for at flytte i sommerhus hele året
-
beboere, der vi sige deres bolig op fordi de har fået
et job, der betyder, at de må flytte
Boliggarantiordningen forventes
at kunne medvirke til at frigøre nogle boliger og begrænse forskellige former
for ulovlig fremleje.
Erhvervs- og Boligstyrelsen
godkendte den 24. juni 2003 forsøget sat i værk i de ønskede afdelinger
(afdeling 1, 6, 7 og 8 med tilsammen 262 boliger) for perioden 1. august 2003
til 31. juli 2005.
De Vanføres Boligselskab for
Københavns Kommune har den 6. oktober 2005 ansøgt om forlængelse af forsøget i
endnu en periode frem til den 31. juli 2007. Det er i den forbindelse oplyst,
at der til dato er udstedt 4 boliggarantibeviser – alle til personer, der har
ønsket at afprøve nyt parforhold - hvoraf et enkelt er blevet indløst, mens
resten står som passive.
Forvaltningen kan anbefale en
forlængelse af forsøget, som ansøgt.
Økonomi
-
Miljøvurdering
Sagstypen er ikke
omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal
miljøvurderes.
Høring
-
BILAG VEDLAGT
Bilag 1 - Bidrag til boligbarometeret 2005 vedr.
fleksibel udlejning.
Bilag 2 - Boligorganisationernes midtvejsevaluering
2005.
Bilag 3 - Udlejning indenfor de forskellige
grupper/kriterier
Bilag 4 - Oversigt over udlejede boliger på 3 eller
flere rum
Bilag 5 - Retningslinier for den fremtidige
administration af fleksibel udlejningsaftale for AKB's familieboliger i Kgs.
Enghave m.v. – temaet "grøn anvisning Fortolkningsbidrag