Mødedato: 07.12.2005, kl. 14:00

Midtvejsevaluering af aftaler om fleksibel udlejning og forlængelse af forsøg med boliggarantibeviser

Se alle bilag

Midtvejsevaluering af aftaler om fleksibel udlejning og forlængelse af forsøg med boliggarantibeviser

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 7. december 2005

 

 

Sager til beslutning

 

5.      Midtvejsevaluering af aftaler om fleksibel udlejning og forlængelse af forsøg med boliggarantibeviser  

 

BTU 682/2005  J.nr. 408.0002/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

 

at  forvaltningen i samarbejde med de almene boligorganisationer vurderer mulighederne for en yderligere forenkling og standardisering af de fleksible udlejningsaftaler med udgangspunkt i de principper, som er skitseret i sagsfremstillingen, og med henblik på, at forslag herom kan forelægges Teknik- og Miljøudvalget som en del af den endelige evaluering i slutningen af 2006,

at  forvaltningen overfor Socialministeriet anbefaler en forlængelse frem til 31. juli 2007 af forsøg i.h.t. almenboliglovens § 144 med udstedelse af boliggarantibeviser i De Vanføres Boligselskab for Københavns Kommune.

 

 

RESUME

I mødet den 4. december 2002 bemyndigede Bygge- og Teknikudvalget - som led i en samlet evaluering af 17 udlejningsforsøg - forvaltningen til at indgå nye aftaler med interesserede almene boligorganisationer om fleksibel udlejning for en periode på højst 4 år bl.a. på vilkår, at der i 2005 skulle gennemføres en midtvejsevaluering. Formålet med midtvejsevalueringen er bl.a. at kortlægge de positive og negative oplevelser med de indgåede aftaler med henblik på at sikre en fortsat videreudvikling af aftalerne, når disse skal fornys i slutningen af 2006.

Virkningen af fleksibel udlejning er efterhånden veldokumenteret, men det er forvaltningens opfattelse, at de fleksible udlejningsaftaler har antaget et omfang, som gør det nødvendigt at overveje mulighederne for en højere grad af standardisering og forenkling, dels af hensyn til de boligsøgende, for hvem det kan være vanskeligt at danne sig et overblik over hvilke udlejningskriterier, der gælder i de forskellige boligselskaber/afdelinger, dels for at opnå størst mulig sikkerhed for virkningen af bestræbelserne. 

Det foreslås derfor, at forvaltningen i 2006 går i dialog med BL's 1. kreds om mulighederne for at udarbejde nogle mere standardiserede aftaler, og at tilvejebringe en mere ensartet udlejningspraksis på tværs af selskaber med henblik på, at resultatet af forhandlingerne kan forelægges Teknik- og Miljøudvalget som en del af den endelige evaluering ultimo 2006.

Ca. 34.000 almene familieboliger er omfattet af de fleksible udlejningsaftaler, der indgår i nærværende midtvejsevaluering. En statistisk bearbejdning af de første indberetninger for perioden 2003 – 2004 bekræfter konklusionerne fra evalueringen i 2002, herunder at de fleksible udlejninger medvirker til en afbalancering af beboersammensætningen i forhold til ventelisteudlejning og kommunal anvisning, samt at der ikke diskrimineres i forhold til herkomst. Da fraflytningsaktiviteten har været relativt lav har de fleksible udlejninger kun haft en begrænset effekt. De fleksible udlejninger har omfattet ca. 12 - 15 % af samtlige udlejninger i perioden, og halvdelen heraf har tilgodeset personer med beskæftigelse i kommunen.

Erhvervs- og Boligstyrelsen godkendte den 24. juni 2003 - som indstillet af Københavns Kommune - et forsøg med udstedelse af boliggarantibeviser i De Vanføres Boligselskabs københavnske afdelinger (262 boliger), idet forsøgsperioden blev begrænset til to år. 

Forsøget indebærer, at personer, der vælger at opgive deres bolig for at flytte i parforhold/sommerhus eller påbegynde nyt arbejde, kan erhverve sig et boliggarantibevis, der berettiger dem til at opnå tilbud om en anden tilsvarende bolig i samme område, hvis den pågældende indenfor en 3-årig periode skulle fortryde at have opsagt sin bolig. Formålet med boliggarantiordningen er at få frigjort nogle boliger, der måske ellers reelt ville være ekstensivt udnyttede eller ubenyttede, og samtidig begrænse forskellige former for ulovlig fremleje. Boligorganisationen oplyser, at der i perioden (31. juli 2003 – 31. juli 2005) er udstedt 4 boliggarantibeviser, hvoraf kun et enkelt er indløst. Det foreslås, at kommunen anbefaler en forlængelse af forsøget frem til 31. juli 2007, som ansøgt af boligorganisationen.


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I mødet den 4. december 2002 (BTU 587/2002) fik Bygge- og Teknikudvalget forelagt resultatet af en omfattende evaluering af 17 udlejningsforsøg omfattende i alt ca. 31.000 almene familieboliger. I den forbindelse fik forvaltningen bemyndigelse til at indgå aftaler om fleksibel udlejning i.h.t. almenboliglovens § 60, der kunne videreføre de igangsatte udlejningsforsøg med evt. ændringer og justeringer i en ny periode på maksimalt 4 år, og til - i de tilfælde hvor en videreførelse af forsøget med de ønskede ændringer ikke kunne rummes indenfor § 60 - at søge daværende Erhvervs- og Økonomiministeriet om de fornødne dispensationer i.h.t. almenboliglovens § 144. Det blev samtidig besluttet, at erstatte de hidtidige årlige indberetninger til Ministeriet og Bygge- og Teknikudvalget med en "midtvejsevaluering", der for aftaler med udløb den 31. december 2006 skulle finde sted i 2005.

Som led i evalueringen i 2002 blev der fastlagt nogles fælles rammer for de fremtidige aftaler, bl.a. med det formål at opnå forenkling og øget sammenlignelighed og samtidig sikre det bedst mulige grundlag for fremover løbende at kunne følge effekten af den fleksible udlejning.

Formålet med nærværende midtvejsevaluering er bl.a. at sætte fokus på erfaringerne med de fleksible udlejningsaftaler i god tid inden aftalerne skal fornys pr. 1. januar 2007, så de kan indgå i de videre bestræbelser på at opnå yderligere forenkling og størst mulig effekt.

I samme møde den 4. december 2002 besluttede Bygge og Teknikudvalget at anbefale et forsøg med udstedelse af boliggarantibeviser i De Vanføres Boligselskab for Københavns Kommune. Forsøget udløb den 31. juli 2005, og der skal derfor tages stilling til forsøgets eventuelle videreførelse

 

I. Midtvejsevaluering af fleksible udlejningsaftaler

 

a) Krav til aftalernes form og indhold

Siden de første forsøgsudlejninger blev besluttet i 1997/98 på baggrund af de af Borgerrepræsentationen i 1995 vedtagne boligpolitiske mål har fleksible udlejningskriterier været afprøvet i de almene boligorganisationer i København. Der har i store træk været tale om forskellige variationer over en række fælles "temaer", nemlig grøn anvisning (fortrinsret for personer, der har arbejde i kommunen og typisk bor udenfor området/kommunen), unge/studerende, seniorer, fraskilte/enlige forældre og særlig tilknytning til lokalområdet.

For at anskueliggøre de fælles grundelementer i de mange aftaler om fleksibel udlejning, som alle indeholder særlige vilkår, der er individuelt aftalt med den enkelte boligorganisation, blev der som led i evalueringen i 2002 udviklet 3 grundmodeller, som aftalerne er bygget op over. Modellerne illustrerer at 10 % af de ledige boliger i hver enkelt boligafdeling skal udlejes efter almindelige ventelisteregler, at hver 9. bolig skal tilbydes til genhusning i forbindelse med byfornyelsen og at hver 3. bolig afgives til kommunal anvisning, medmindre der e r indgået særlig aftale med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen om friholdelse mod kompensation i andre afdelinger.

Det er forvaltningens opfattelse, at de fleksible udlejningsaftaler har antaget et omfang, som gør det nødvendigt at overveje mulighederne for en yderligere forenkling. Der er aktuelt 27 forskellige aftaler om udlejning af almene familieboliger i København, hvoraf hovedparten udløber den 31. december 2006. Der er derfor behov for, at mulighederne for yderligere forenkling afklares i løbet af 2006 i samarbejde mellem forvaltningen og de almene boligorganisationer.

 

b) Krav til erfaringsopsamling

I samarbejde med boligorganisationerne er der i 2003 gennemført en registrering af hver enkelt almen bolig i København på adresseniveau. Det er indføjet som et vilkår i de fleksible udlejningsaftaler, at boligselskaberne hvert år i februar måned skal foretage indberetning til kommunen om udlejningen indenfor grupperne fleksibel udlejning, kommunal anvisning og ventelisteudlejning m.v. Indberetningerne gør det muligt at følge udviklingen i beboersammensætningen – også i de boliger, som ikke har været fraflyttet i perioden.

Efter en lidt vanskelig indkøringsperiode er det med AAB som en enkelt undtagelse, lykkedes for alle boligorganisationerne at levere de forudsatte indberetninger. Når AAB har haft særlige problemer skyldes det bl.a., at der har været interne omorganiseringer og personaleudskiftninger på centrale poster i perioden. AAB er p.t. i gang med at tilpasse deres EDB-system og forventer at kunne foretage indberetning i lighed med de øvrige boligorganisationer pr. 1. februar 2006.

En statistisk bearbejdning af de første indberetninger for perioden 2003 - 2004 bekræfter konklusionerne fra evalueringen i 2002, herunder, at de fleksible udlejninger medvirker til en afbalancering af beboersammensætningen i forhold til ventelisteudlejning og kommunal anvisning, samt, at der ikke diskrimineres i forhold til herkomst. Da fraflytningsaktiviteten i de senere år har været relativt lav, har de fleksible udlejninger imidlertid haft mere begrænset betydning end forventet, og de udgør kun en lille del af periodens udlejninger (12 %). Det er derfor primært i nybyggerier, at der kan spores en mærkbar effekt. Der henvises til vedlagte faktaark (bilag 1), der er udarbejdet som bidrag til Københavns Kommunes "Boligbarometer".

For at systematisere boligorganisationernes erfaringsopsamling blev der i forbindelse med indgåelsen af de nye fleksible udlejningsaftaler i 2003, udarbejdet et skema, som boligorganisationerne har forpligtet sig til at bruge både i forbindelse med nærværende midtvejsevaluering og i forbindelse med den endelige evaluering i 2006. De af boligorganisationerne udfyldte skemaer vedlægges som bilag 2.

Der vil i forbindelse med den endelige evaluering i 2006 blive udarbejdet en analyse af den samlede udvikling i beboersammensætningen med udgangspunkt i en status for beboersammensætningen henholdsvis ved aftalernes iværksættelse og så tæt på aftaleperiodens afslutning som muligt. 

 

c) Resultatet af boligorganisationernes midtvejsevaluering

De 17 udlejningsforsøg m.v. der indgik i evalueringen i december 2002 er efterfølgende i.h.t. den af Bygge- og Teknikudvalget meddelte bemyndigelse videreført i form af 9 fleksible udlejningsaftaler, hvoraf de 8 udløber den 31. december 2006 og omfattes af nærværende midtvejsevaluering. Midtvejsevalueringen omfatter tillige AKB's aftaler vedr. Kgs. Enghave og Nørrebro i overensstemmelse med Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 24. september 2003 (BTU 435/2003), jfr. bilag 2.

Den med VIBO indgåede aftale udløb – efter ønske fra VIBO – allerede den 1. november 2004, hvorefter VIBO besluttede ikke at videreføre den fleksible udlejningsaftale. Det var således Boligforeningens vurdering, at effekten ikke stod mål med de ressourcer, der var forbundet med at administrere ordningen. På 1 ½ år havde der været 333 udlejninger, hvoraf de 33 var sket på grundlag af fleksible kriterier.

Bygge- og Teknikudvalget bemyndigede i mødet den 8. december 2004 (BTU 579/2004) forvaltningen til at indgå aftale med VIBO om en ny fleksibel udlejningsaftale, som kan bidrage til at tiltrække en bredere kreds af boligsøgende, da forvaltningen – henset til, at beboersammensætningen i VIBO's boligafdelinger ikke er mindre ensidig end i sektoren generelt (højere andel af kontanthjælpsmodtagere og beboere af udenlandsk herkomst end gennemsnitligt i alle almene afdelinger) - fandt det betænkeligt helt at ophøre med fleksibel udlejning. Forvaltningen har efterfølgende været i dialog med VIBO herom, men bestræbelserne har endnu ikke resulteret i en ny aftale om fleksibel udlejning.

At den fleksible udlejning kræver mange ressourcer kommer også på forskellig vis til udtryk i flere af evalueringsskemaerne. FB og KSB peger således på, at det er sværere at oplyse om ventetider, og at kravene til information om den enkeltes muligheder øges, når der udlejes efter fleksible kriterier. Lejerbo anfører, at de boligsøgende udviser stor opfindsomhed for at komme i betragtning til udlejning efter de fleksible kriterier for at omgå de lange ventetider på den eksterne venteliste, og at mange ansøgere afvises på grund af manglende dokumentation af arbejds- og bopælsforhold.

Det er forvaltningens vurdering, at det vil være muligt at opnå en administrativ lettelse, hvis der opstilles nogle mere enkle og operationelle kriterier og udarbejdes klare fortolkningsbidrag, som en videre bearbejdning af de aftaler, der er indgået med AKB, jfr. bilag 5. 

Lejerbo bemærker endvidere, at der er så få fleksible udlejninger i de enkelte afdelinger, at der endnu ikke kan mærkes en effekt. Som det fremgår af bilag 3, har de fleksible udlejninger udgjort 15 % af de udlejninger, boligorganisationerne har opgjort i evalueringsskemaerne (der er herved set bort fra AAB's udlejning, da AAB ikke har udlejning efter fleksible kriterier). I faktiske tal svarer det til 625 udlejninger, men disse er spredt over et stort antal afdelinger. Det er forvaltningens opfattelse, at der bør stiles mod at øge antallet af udlejninger efter de fleksible kriterier, når aftalerne skal fornys ultimo 2006. Flere boligorganisationer har i øvrigt angivet i skemaerne, at flyttefrekvensen er stigende.

Der er eksempler på, at de fleksible kriterier er formuleret for snævert, så der slet ikke er ansøgere, der opfylder kriterierne. Det har således været et problem for FB og KSB, der med de formulerede kriterier bl.a. har ønsket at tilgodese boligsøgende, der har arbejde eller uddannelsesplads m.v. i "lokalområdet", der er præcist defineret for hver enkelt afdeling. Danske Funktionærers Boligselskab har slet ikke haft ansøgere, der opfylder kriteriet om arbejde på Amager, men haft mange forespørgsler fra boligsøgende som opfylder øvrige kriterier, men har arbejde andetsteds i København. Det er forvaltningens opfattelse, at der fremover bør satses på lidt bredere og mere standardiserede/generelle formuleringer af de fleksible kriterier.

Som det fremgår af bilag 3 er 50 % af de fleksible udlejninger baseret på kriteriet grøn anvisning mens 25 % har prioriteret unge, heriblandt studerende. KSB og FB peger på, at nogle - især indenfor disse to grupper - bruger den fleksible udlejning til at opnå en midlertidig løsning. 

Adgangen til at fravige børnefamiliernes fortrinsret ved udlejning af store boliger er, – når der ses bort fra AAB – kun benyttet i mindre omfang, jfr. bilag 4. Der er således registreret et samlet antal udlejninger af boliger på 3 eller flere rum på 1.511, hvor der alene er dispenseret i 159 tilfælde, svarende til knap 11 % . I alt 841 boliger eller 56 % er udlejet til børnefamilier. Resten, d.v.s. 670 boliger (44 %) er udlejet til par og enlige uden børn, men kun i de 159 tilfælde (24 %) har det krævet en dispensation. Resultatet af midtvejsevalueringen underbygger således konklusionen fra evalueringen i 2002, om at muligheden for som led i en fleksibel udlejningsaftale at fravige børnefamiliernes fortrinsret ikke generelt har forhindret børnefamilier i at få en bolig af passende størrelse.

Af AAB's evalueringsskema fremgår i øvrigt, at aftalen om ophævelse af oprykningsretten mellem afdelinger ikke har været implementeret før nu. Der er således udlejet 181 boliger via intern oprykning i organisationen.

 

d) Mål for de videre bestræbelser

Virkningen af fleksibel udlejning er efterhånden veldokumenteret, men med udgangspunkt i de opsamlede erfaringer skal forvaltningen foreslå, at der opstilles følgende mål for de videre bestræbelser i forbindelse med aftaler om fleksibel udlejning:

·        standardisering og forenkling

·        klare fælles fortolkningsbidrag

·        øget andel af fleksible udlejninger i de enkelte afdelinger

·        mere målrettet effekt

Forvaltningen er derfor indstillet på i 2006 at gå i dialog med BL's første kreds om mulighederne for at nå til enighed om en højere grad af standardisering, når de eksisterende aftaler skal fornys pr. 1. januar 2007, idet målet må være en mere ensartet udlejningspraksis på tværs af selskaber.

Det bør i den forbindelse overvejes, om der kan opnås enighed om et begrænset antal "pakker" med fleksible udlejningsvilkår, som ønskes afprøvet i den næste periode på 4 år. Teknik- og Miljøudvalget vil i givet fald som led i den endelige evaluering ultimo 2006 få forelagt en indstilling om bemyndigelse for forvaltningen til – indenfor de aftalte "pakker"– at indgå aftaler med boligorganisationerne om fleksibel udlejning i den nævnte periode.

I praksis vil hovedparten af aftalerne herefter kunne indgås alene ved at boligorganisationerne melder ind, hvilke afdelinger, de ønsker, skal være omfattet af hvilke udlejningsvilkår – en form for afkrydsningssystem, som vil indebære en væsentlig administrativ lettelse.

Forvaltningen er dog opmærksom på, at der fortsat i afdelinger med særlige problemer kan være behov for at udforme mere individuelle aftaler. Det vil f.eks. være aktuelt i de af Socialministeriet udpegede områder, hvor kommunen med de nye regler om kombineret anvisning har fået nye redskaber til at regulere beboersammensætningen, herunder mulighed for at træffe beslutning i medføre af almenboliglovens § 5 1b om, at boligorganisationen skal afvise visse kontanthjælpsmodtagere m.v. på ventelisten. Der forventes i første halvår af 2006 udarbejdet et samlet forslag til udlejningsstrategi for disse områder i samarbejde mellem Socialforvaltningen, Teknik- og Miljøforvaltningen samt boligorganisationerne. I det omfang der indgår fleksibel udlejning vil indstilling herom blive forelagt Teknik- og Miljøudvalget.

Selv om der således også fremover vil være aftaler, der skiller sig ud, vil en øget grad af standardisering gøre det lettere bl.a. for de boligsøgende at danne sig et overblik over hvilke udlejningskriterier, der gælder i de forskellige boligselskaber/afdelinger.

Også erfaringsopsamlingen vil blive lettere, hvis det er de samme formuleringer, der med enkelte undtagelser bruges af alle boligorganisationer, og evalueringen derfor mere effektivt kan ske på tværs af selskaber. 

Det er forvaltningens opfattelse, at boligorganisationernes årlige indberetning og kravene til evaluering herunder forudsætningen om bidrag fra Københavns Kommunes Statistiske Kontor bør fastholdes. Da de beboersammensætningsmæssige erfaringer med den fleksible udlejning årligt indberettes til Boligbarometeret, vurderer forvaltningen for nærværende ikke, at der i forbindelse med de fremtidige 4-årige aftaler, der forventes indgået ultimo 2006, er behov for fortsat at gennemføre en midtvejsevaluering.

 

II. Forlængelse af forsøg med boliggarantibeviser

Bygge- og Teknikudvalget bemyndigede i mødet den 4. december 2002 (BTU 587/2002) forvaltningen til overfor Økonomi- og Erhvervsministeriet at anbefale en ansøgning fra De Vanføres Boligselskab for Københavns Kommune om iværksættelse af et forsøg med udstedelse af boliggarantibeviser.

Forsøget indebærer, at der tilbydes personer indenfor en defineret målgruppe en slags forsikring i form af et boliggarantibevis, der kan erhverves for 500 kr., og giver beboeren ret til – forud for andre boligsøgende på den interne og eksterne venteliste – maks. tre tilbud om en anden tilsvarende bolig i samme område, hvis den pågældende indenfor en 3-årig periode skulle fortryde at have opsagt sin bolig. Forsøget tilgodeser følgende målgruppe:

-         enlige der vil sige deres bolig op for at flytte i et parforhold 

-         pensionister/efterlønsmodtagere der vil sige deres bolig op for at flytte i sommerhus hele året

-         beboere, der vi sige deres bolig op fordi de har fået et job, der betyder, at de må flytte

Boliggarantiordningen forventes at kunne medvirke til at frigøre nogle boliger og begrænse forskellige former for ulovlig fremleje.

Erhvervs- og Boligstyrelsen godkendte den 24. juni 2003 forsøget sat i værk i de ønskede afdelinger (afdeling 1, 6, 7 og 8 med tilsammen 262 boliger) for perioden 1. august 2003 til 31. juli 2005.

De Vanføres Boligselskab for Københavns Kommune har den 6. oktober 2005 ansøgt om forlængelse af forsøget i endnu en periode frem til den 31. juli 2007. Det er i den forbindelse oplyst, at der til dato er udstedt 4 boliggarantibeviser – alle til personer, der har ønsket at afprøve nyt parforhold - hvoraf et enkelt er blevet indløst, mens resten står som passive.

Forvaltningen kan anbefale en forlængelse af forsøget, som ansøgt.

 

Økonomi

 -

 

Miljøvurdering

Sagstypen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

 

Høring

-

 

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1 -  Bidrag til boligbarometeret 2005 vedr. fleksibel udlejning.

Bilag 2 -  Boligorganisationernes midtvejsevaluering 2005.

Bilag 3 -  Udlejning indenfor de forskellige grupper/kriterier

Bilag 4 -  Oversigt over udlejede boliger på 3 eller flere rum

Bilag 5 -   Retningslinier for den fremtidige administration af fleksibel udlejningsaftale for AKB's familieboliger i Kgs. Enghave m.v. – temaet "grøn anvisning Fortolkningsbidrag

 

 

 

Ulrik Winge


 

Til top