Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan for et område ved Indertoften, Klingseyvej, Jernbane Allé og Jydeholmen ("Indertoften").

Se alle bilag

Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan for et område ved Indertoften, Klingseyvej, Jernbane Allé og Jydeholmen ("Indertoften").

Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 7. december 2005

Sager til drøftelse

27. Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan for et område ved Indertoften, Klingseyvej, Jernbane Allé og Jydeholmen ("Indertoften").

BTU 684/2005 J.nr. 611:213.0001/05

INDSTILLING

Nærværende redegørelse fremsendes til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan for et område ved Indertoften, Klingseyvej, Jernbane Allé og Jydeholmen ("Indertoften").

RESUME

Medicinalvirksomheden Ferring ønsker at flytte sine aktiviteter fra virksomhedens ejendomme ved Indertoften i Vanløse og udvikle området til et blandet bolig- og serviceerhvervsområde. Ferring har i den forbindelse udarbejdet skitseforslag til en fremtidig omdannelse og disponering af området. Omdannelserne er af en så væsentlig karakter, at de forudsætter udarbejdelse af en lokalplan. For at se omdannelserne i en planmæssig sammenhæng medtages hele området ud til de omkringliggende veje, Klingseyvej, Jernbane Allé og Jydeholmen samt til vestskellet af ejendommene langs Indertoften, jf. bilag 1. Omdannelserne indebærer nedrivning af dele af de eksisterende erhvervsbebyggelser og etablering af ny bebyggelse i form af ca. 8.800 m² nybyggeri til boliger og ca. 3.800 m² nybyggeri til blandet bolig- og serviceerhverv. Derudover ønskes den eksisterende produktions- og administrationsbygning på ca. 4.600 m² omdannet til forskellige former for serviceerhverv, herunder butiksformål.

Bebyggelsesstrukturen foreslås etableret i form af en sammenhængende bebyggelse i varierede højder (2-5 etager) langs vestsiden af Indertoften, en sammenhængende randbebyggelse langs Jernbane Allé, herunder den ubebyggede grund nærmest jernbanen, og den første del af Jydeholmen samt etablering af rækkehuse nord for den centralt beliggende produktions- og administrationsbygning, der ønskes bevaret.

Forslaget respekterer de i Kommuneplanforslaget 2005 indeholdte rammer for lokalplanlægning, hvorefter arealet er fastlagt som C1-område, dvs. til en blanding af boliger og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 og mindst 50 % boliger, idet idéskitserne ikke udnytter byggemulighederne fuldt ud. Endvidere respekteres kommuneplanforslagets retningslinier for detailhandel, og omdannelsesskitserne indebærer en styrkelse af bydelscentret.

Trafikalt etableres adgang til boligerne via Indertoften, og erhvervstrafikken, herunder varetilkørsel og adgang til parkeringsdæk, foreslås etableret ad en ny forbindelse parallelt med og øst for Indertoften langs bagsiden af randbebyggelserne mod Jernbane Allé. Herved fjernes erhvervstrafikken fra boligerne. Der foreslås etableret grønne strukturer, i form af en markant beplantning langs Indertoften, en grønning i den nordlige del af området og begrønnede parkeringsarealer, dels på terræn mod Jydeholmen og dels på taget af en ét-etages bebyggelse bag randbebyggelserne langs Jernbane Allé. Der foreslås endvidere fastlagt forbindelser fra området til Jernbane Allé og Klingseyvej.

Forvaltningen har vurderet om der i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer skal udarbejdes en miljørapport i tilknytning til planforslaget. Planforslaget vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering heraf.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Medicinalvirksomheden Ferring ønsker at flytte sine aktiviteter fra virksomhedens i alt ca. 15.700 m² store ejendomme, (matr. nr. 2422, 3246, 3247, 3282, 3311, 13az, 49, 113 og 3269 Vanløse), ved Indertoften og udvikle området til boliger og serviceerhverv. Virksomheden har i den forbindelse udarbejdet skitseforslag til en fremtidig omdannelse og disponering af området. Bebyggelsesskitserne er beskrevet nærmere i afsnittet "Bebyggelsesskitser og hovedprincipper", hvori også en mulig etapemæssig udvikling af området er skitseret.

Ændringen af den nuværende erhvervsanvendelse til et område med blandet bolig- og serviceerhverv med de skitserede bygningsmæssige ændringer er en så væsentligt ændring af de eksisterende forhold, at det kræver udarbejdelse af en lokalplan. For at se ændringerne i en planmæssig sammenhæng medtages hele området mellem Klingseyvej, Jernbane Allé, Jydeholmen og vestskellet af ejendommene langs Indertoften, som angivet på kortbilag 1. En ny lokalplan vil erstatte lokalplan nr. 256 "Bogholder Allé" for så vidt angår den del, der vil blive omfattet af den nye lokalplan.

De ønskede ændringer er i overensstemmelse med rammebestemmelserne i forslag til Kommuneplan 2005, hvor hele området er udlagt til et C1-område (blandet bolig og serviceerhverv), og bydelscentret i Vanløse med detailhandelsbestemmelser er udvidet med to ejendomme. Under forudsætning af at de foreslåede rammebestemmelserne for området vedtages i forbindelse med den endelige vedtagelse af Kommuneplan 2005, fordrer omdannelserne således ikke udarbejdelse af kommuneplantillæg for området.

Kvarteret

Vanløse Center

Lokalplanområdet og det omgivende kvarter er angivet på vedlagte luftfoto, kortbilag 2. Jernbane Allé, som afgrænser området mod øst, er i kommuneplanen fastlagt som bydelscenter. Med vedtagelse i 2002 af lokalplan nr. 354, "Vanløse Center" for et område omkring Vanløse Station, blev det - i forbindelse med en tilbygning til biografbygningen syd for Vanløse Station - muliggjort at etablere en dagligvarebutik på 3.000 m² og udvalgsvarebutikker med et samlet areal på 1.000 m². Lokalplanen muliggjorde desuden, at der kunne etableres op til 500 m² butiksareal i en ny bygning nord for stationen. Vanløse Bibliotek og Vanløse Kulturhus, der sammen med Vanløse Bio har til huse i biografbygningen, fik med tilbygningen endvidere sikret en tiltrængt udvidelse. I forbindelse med lokalplanens endelige vedtagelse, blev det endvidere besluttet, at gennemføre en renovering af Jernbane Allé bl.a. med etablering af cykelstier. Herudover er stationsforpladserne nord og syd for banen renoveret. Den nordlige stationsplads fungerer som et attraktivt bydelstorv. Ejeren af biografbygningen – Holberg Fenger Invest A/S – ejer desuden ejendommen Jernbane Allé 39 i det aktuelle lokalplanområde. Denne ejendom er i samme periode renoveret med bl.a. etablering af tidssvarende arealer til udvalgsvarebutikker. Sammen med åbning af Metroforbindelsen til de centrale dele af byen, har disse tiltag styrket Jernbane Allé som bydelscenter.

Bystruktur

Den umiddelbart omgivende bystruktur er karakteriseret ved overvejende sammenhængende randbebyggelse langs Jernbane Allé. Der er enkelte huller i denne randbebyggelse, bl.a. på den ubebyggede grund ved jernbanen overfor stationen. Jydeholmen fremtræder med sluttet randbebyggelse, dog i varierende højder fra 1 til 5 etager og med flere huller i denne randbebyggelse. Butikkerne mod Jernbane Allé har bagside mod vest, hvor bagbygninger og parkeringsdæk vender ud mod Ferrings erhvervsejendomme.

Medicinalvirksomheden Ferring, der i 1961 flyttede ind i en af de mindre bygninger i området, omfatter i dag en række erhvervsbebyggelser af varierende karakter. Disse erhvervsejendomme er domineret af to større centralt placerede ejendomme, der i dag huser lager, produktion og administrationsfunktioner. Længebebyggelserne langs vestsiden af Indertoften omfatter mindre erhvervsbygninger overvejende fra 1940-erne, der i 1 til 2 etager fortrinsvis er placeret vinkelret på Indertoften. Vest og nord for området langs jernbanen grænser områder med et mere åbent og grønt villapræg op til området. Bebyggelserne i området fremstår med en meget blandet karakter uden særlige bevaringsværdier, hvor to bebyggelser (matr.nr. 3312 og 13az Vanløse) i Save-registret er vurderet til bevaringsværdi 4 og øvrige registrerede ejendomme i Save er vurderet til bevaringsværdier mellem 5 og 7.

Daginstitution

En mindre daginstitution "Valborg" er placeret langs Klingseyvej umiddelbart op til det nuværende erhvervsområde. Daginstitutionen er en kommunal børnehave med 44 børn. Børnehaven har i dag lånt en del af Ferrings tilstødende arealer til legeplads. Dette areal må forventes inddraget af Ferring i forbindelse med virkeliggørelsen af indholdet i den kommende lokalplan, men Ferring har tilkendegivet, at arealet fortsat vil kunne anvendes i en overgangssituation i området. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens Byggekontor har udtalt, at der ikke er planer om hverken udvidelse eller afvikling af institutionen, samt at Børneplanens Styregruppe anbefaler, at der i lokalplanområdet åbnes mulighed for daginstitutioner uden specifik placering.

Trafik

Indertoften, der er en privat fællesvej, giver adgang til Ferrings ejendomme. De omgivende veje Jydeholmen og Jernbane Allé er bydelsgader med en trafik på henholdsvis 4.500 og 10.500 biler i døgnet (hverdagsdøgntrafik) mens Klingseyvej fungerer som lokalgade.

Den nuværende situation hvor Super Brugsen (matr. nr. 13cy Vanløse) har varetilkørsel og rampe til parkering fra Jernbane Allé er problematisk rent trafikalt, idet lastvogne spærrer trafikken ved af- og pålæsning, ligesom opkørselsrampen danner et hul i facaden og den stejle rampe giver vanskelige tilkørselsforhold. I bebyggelsesskitserne for omdannelse af området er indarbejdet forslag til, hvorledes en eventuel omdannelse af denne ejendom kan indgå i en helhed med de foreslåede omdannelser i øvrigt.

Området har særdeles god tilgængelighed til kollektiv trafik med ca. 100 meters afstand til Vanløse Station, hvorfra der kører metro, S-tog, samt adskillige buslinier. Derudover er området præget af en udpræget cykeltrafik, både til stationen, butikker, offentlige institutioner og til boliger og serviceerhverv. Dette kan give anledning til problemer med at skaffe tilstrækkelig cykelparkering.

Planmæssige forudsætninger

En del af området er i dag udlagt til et E1-område (blandet erhverv) i Kommuneplan 2001, som vist på vedlagte bilag 3, med en maksimal bebyggelsesprocent på 110, en friarealprocent på 15 procent af erhvervsetagearealet og en maksimal bygningshøjde på 20 meter. Resten af området er udlagt til C1-område (boliger og serviceerhverv) med en maksimal bebyggelsesprocent på 110, et maksimalt etageantal på 5 eksklusive tageetage og en friarealprocent på 60 procent af boligetagearealet og 15 procent af erhvervsetagearealet. For begge områder gælder at parkeringen skal være i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. I forslag til Kommuneplan 2005 forslås hele området udlagte til et C1-område.

Endvidere er området omfattet af lokalplan nr. 256 "Bogholder Alle" fra 1995. Heri fastlægges anvendelsen til lettere industri, boliger og serviceerhverv. I den eksisterende lokalplan er en del af delområde I, som vist på vedlagte bilag 4, udlagt til virksomhed, der højst medfører uvæsentlig forurening. I den øvrige del af delområde I må der kun placeres virksomhed, der højst medfører ubetydelig forurening. Disse anvendelsesmuligheder påtænkes i den kommende planlægning for det omhandlende område ændret, således at området bliver et blandet bolig- og serviceerhvervområde.

I tillæg nr. 26 til Kommuneplan 2001 om detailhandelen er ejendommene langs Jernbane Allé fra matr. nr. 120 til 3269 Vanløse, samt ejendommen matr. nr. 3185 Vanløse, ved Klingseyvej og ejendommene matr. nr. 1851 og 1587 Vanløse, langs Jydeholmen omfattet af Bydelscenter ved Jernbane Allé, jf. bilag 3. Indenfor bydelscentret må det samlede bruttoetageareal til butiksformål øges med 10.000 m². Arealet i de enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutikker må ikke overstige henholdsvis 3.000 m² og 1.500 m². Der kan dog tillades etableret 1 butik med særligt pladskrævende varer på op til 3.000 m² inden for en pulje, der tillader at øge antallet af sådanne store butikker i kommunen. I forslag til Kommuneplan 2005 er bydelscentret foreslået udvidet til også at omfatte matr. nr. 113 og 2420 Vanløse, jf. bilag 3.

Bebyggelsesskitser og hovedprincipper

De foreslåede omdannelser af Ferrings ejendomme ved Indertoften er anskueliggjort i bilagene 5 til 8, der viser principper for omdannelse af området i etaper. I første omgang fjernes bebyggelserne langs Indertoftens vestside og erstattes af boligbebyggelse i en sammenhængende struktur, i princippet som angivet i bilag 5. Bebyggelsen etableres i 2 til 5 etager med en optrapning mod Jydeholmen i princippet som vist i de rumlige skitser bilagene 6 og 7. Yderligere foreslås den ubebyggede grund overfor stationen ved Jernbane Allé bebygget med randbebyggelse i forlængelse af randbebyggelserne langs gaden. Bag randbebyggelsen ønskes etableret en ét-etages bebyggelse, hvor der på taget etableres et sammenhængende parkeringsareal. Facaden af randbebyggelsen trækkes en smule tilbage fra Jernbane Allé således, der dannes et forareal, som skaber luft i forhold til den trange passage under jernbanen samt markerer adgangen til stien til Klingseyvej og en ny grøn passage til det bagvedliggende boligområde.

Adgangen til boligerne foreslås etableret via Indertoften, og adgangen til bagsiden af bebyggelserne langs Jernbane Allé foreslås etableret via østsiden af et større sammenhængende begrønnet parkeringsareal.

Etape 2 af omdannelsen omfatter nedrivning af den større centralt placerede lagerbygning (matr. nr. 49 Vanløse). Denne ejendom har et omfang og en husdybde, der er svær at udnytte til de boliger, der ønskes etableret på dette sted. Derfor foreslås her opført en rækkehusbebyggelse 3 etager. Rækkehusene disponeres omkring et grønt areal, hvorover der diagonalt indpasses en grøn forbindelse til Jernbane Allé. jf. bilag 6.

Den eksisterende ca. 4.600 m² store administrations- og produktionsbygning, der ligger tilbagetrukket i forhold til Jydeholmen (matr. nr. 113 Vanløse), ønskes bevaret og omdannet til butik og kontor. Såfremt bygningen fjernes er skitseret et principielt forslag til bebyggelse i form af karrébebyggelse med facade mod Jydeholmen med parkering flyttet ind i området.

Det er endvidere intentionen, at der skal ske en forskønnelse af facaderne langs bagsiden af erhvervene langs Jernbane Allé i form af en påbygget "filet" langs dele af facaderne langs bagsiden, hvor vareindlevering påtænkes integreret i stueetagen under parkeringsdækket, således at varehåndteringen "gemmes væk" og skæmmer bagsidearealerne mindst muligt. En påbygning kræver aftale med tilstødende grundejere. Som angivet på bilag 6 kan den eksisterende ejendom, der i dag huser Super Brugsen, på sigt inddrages og erstattes af et nyt byggeri, placeret tilbagetrukket i sammenhæng med den skitserede bebyggelse på nabogrunden mod nord. Fra forarealet mod Jernbane Allé vil der være adgang til parkering placeret på taget af en sammenhængende ét-etages bebyggelse. Adgangen til parkeringsdækket fra Jernbane Allé tænkes markeret arkitektonisk ved en portal/trappeløb til det bagvedliggende parkeringsdæk, der begrønnes i grupperinger.

En fodgængerpassage foreslås fastlagt fra Jernbane Allé via en passage på ejendommen matr. nr. 2773 Vanløse. Denne adgang kan muliggøres ved at gennembryde bagmuren.

De foreslåede nye bebyggelser er disponeret med bebyggelsesprocenter fra ca. 95 til 110. De fornødne friarealer på 60 % af boligetagearealet og 15 % af erhvervsetagearealet og parkeringsdækning på 1 pr. 100 m² etageareal overholdes. Den videre projektudvikling vil afklare den nærmere disponering af udearealerne, herunder behovet for parkering i konstruktion.

Omfangsmæssigt foreslås med de viste bebyggelsesskitser etableret ca. 6.200 m² etageareal langs vestsiden af Indertoften, svarende til ca. 65 familieboliger på gennemsnitligt 95 m². Halvdelen af disse boliger forventes etableret som rækkehuse, de resterende som lejligheder. De centralt placerede rækkehuse, til erstatning for lagerbygningen svarer til ca. 2.600 m² svarende til ca. 27 boliger med en gennemsnitsstørrelse på 95 m². Boligerne forventes etableret i form af ejerboliger. På den ubebyggede grund ved Jernbane Allé forventes etableret nybyggeri svarende til ca. 3.800 m² etageareal til serviceerhverv og boliger. Den eksisterende administrations- og produktionsbygning, der ønskes omdannet til butik og kontor, omfatter knap 4.600 m² etageareal, hvoraf 1500 m² i stueetagen ønskes omdannet til dagligvarebutik. Det samlede projekt omfatter dermed ca. 8.800 m² nybyggeri i form af boliger og ca. 3.800 m² nyt blandet erhvervs- og boligbyggeri.

Vurdering

Det omhandlende område ved Indertoften fremstår med meget forskelligartede bebyggelser såvel arkitektonisk som omfangsmæssigt. I relation hertil fremstår området ved Vanløse Station og Jernbane Allé byrumsmæssigt markant i form af veldefinerede pladsrum og randbebyggelser langs Jernbane Allé. De tilgrænsende vill aområder mod vest og nord fremstår med en mere åben og grøn struktur. Området ved Indertoften placerer sig her imellem og det er væsentligt, at der ved omdannelsen af området sikres gode forbindelser og en god funktionel, arkitektonisk og byrumsmæssig sammenhæng med disse omgivelser.

Det vurderes, at de foreslåede struktur- og bebyggelsesskitser, såvel proportionsmæssigt som funktionelt, sikrer en god sammenhæng og forbindelse med de omgivende bystrukturer. Samtidig illustrerer den viste etapedeling hvordan området overordnet kan omdannes over tid, og samtidig løbende fungere i sammenhæng med de bebyggelser, der bevares. For så vidt angår den skitserede boligbebyggelse langs vestsiden af Indertoften griber denne fat i den eksisterende struktur ved Klingseyvej med bebyggelse i 2 til 3 etager i den nordlige del, hvorefter facaden forskydes mod øst og bebyggelsen trapper op til 5 etager, hvorved hjørnet ved Jydeholmen og Indertoften markeres. Denne bygningsmæssige markering forekommer rigtig på dette meget synlige hjørne i gadebilledet med front mod det skitserede grønne parkeringsareal. Den skitserede bebyggelsesmæssige optrapning og skift i facaderne mellem række- og etagehuse medvirker tillige til, at den sammenhængende bebyggelse langs Indertoften bliver varieret og ikke virker for bastant i forhold til de omgivende mere åbne strukturer. De foreslåede centralt placerede rækkehuse spiller i omfang og skala fint sammen med de tilgrænsende villaområder.

Produktions- og administrationsbygningen centralt i området forventes opretholdt og omdannet til serviceerhvervfunktioner, herunder en dagligvarebutik på 1.500 m² i stueetagen, hvilket vurderes at kunne indgå sammen med de skitserede omdannelser i øvrigt og understøtte bycenterfunktionen. Bygningen vurderes dog ikke arkitektonisk bevaringsværdig, og såfremt bygningen fjernes, vurderes det skitserede forslag (etape 3) - med bebyggelse trukket ud langs Jydeholmen - som et i forhold til helheden og randbebyggelserne langs Jydeholmen fint princip for en ny bebyggelsesstruktur.

Den forslåede bebyggelse på den ubebyggede grund overfor stationen ved Jernbane Allé er trukket en smule tilbage i forhold til den øvrige randbebyggelse langs gaden. Ved at trække facaden en smule tilbage på dette sted opnås et fint samspil med de overfor liggende byrum ved stationen. De trange passager under jernbanebroen får mere luft, ligesom passagerne til de bagvedliggende villaområder og det omdannede erhvervsområde markeres. De foreslåede adgange via åbne porte/trappeløb gennem bygningen til det bagvedliggende parkeringsdæk skaber en åben og naturlig forbindelse mellem parkerings- og erhvervsfunktionerne. Der må tillige sikres en hensigtsmæssig forbindelse fra parkeringsdækket til den bagvedliggende butik. Den nuværende Super Brugsen ved Jernbane Allé må formodes omdannet på sigt, og det skitserede princip for bebyggelse i forlængelse af den skitserede bebyggelse på den nu ubebyggede nabogrund, vil såvel byrumsmæssigt, arkitektonisk som funktionelt indgå i en hensigtsmæssig sammenhæng i forhold til omgivelserne.

De grønne strukturer, i form af en markant beplantning langs Indertoften, en grønning med forbindelse til Jernbane Allé i den nordlige del af området og begrønnede parkeringsarealer, er væsentlige træk i bebyggelsesplanen, der bibringer området et grønt præg i sammenhæng med de grønne tilgrænsende villaprægede områder.

Ved at fastlægge erhvervstrafikken, herunder tilkørslen til parkeringsdækket, i god afstand fra boligerne ved Indertoften opnås et roligere miljø langs Indertoften, der ved en bearbejdning og begrønning kan tilføre væsentlige kvaliteter til udemiljøet omkring boligbebyggelserne. Endvidere muliggøres en samlet håndtering af vare- og parkeringstilkørslen til erhvervene fra bagsiden af randbebyggelserne. Hermed undgås uhensigtsmæssige tilkørsler fra Jernbane Allé, ligesom parkering og standsning langs Jernbane Allés vestside kan begrænses. Dette vil føre til et mindre kaotisk trafikbillede på Jernbane Allé.

De viste bebyggelsesskitser illustrerer varierede bygningshøjder og facader i skiftene mellem rækkehuse og etageboliger. Det er endvidere fra Ferrings arkitektrådgiver oplyst, at det er intentionen, at bebyggelserne skal have et nutidigt arkitektonisk udtryk, hvor der materialemæssigt tages udgangspunkt i, at der ved overvejende murede eller pudsede facadepartier, sikres sammenhæng med de omkringliggende bebyggelser. Bebyggelsernes arkitektoniske udtryk bearbejdes nærmere i den videre projektudvikling, idet bebyggelserne arkitektonisk skal indgå i en sammenhæng med den omgivende bebyggelse af såvel erhvervsprægede som forstadsprægede bygningsudtryk samt tilføre området byggeri med et nutidigt udtryk med en høj arkitektonisk kvalitet. Det er endvidere væsentligt, at der i den videre projektudvikling sikres de nødvendige kvaliteter i bearbejdningen af uderummene og de grønne strukturer, herunder begrønningen af parkeringsarealerne og disses fremtræden mod Jydeholmen.

For så vidt angår arealet mellem de to større centralt placerede erhvervsbebyggelser og bagbygningerne til butikkerne langs Jernbane Allé fremstår disse arealer i dag med en karakter af bagside og varegård. I den forbindelse er de skitserede løsninger, hvor der sker en facadeforskønning og vareindleveringen foregår under et dæk af begrønnede parkeringsarealer, væsentlige principper for at opnå et acceptabelt udemiljø. I den videre projektudvikling må bearbejdningen af disse facader og arealer langs bagbygningerne vurderes nærmere, idet det er væsentligt, at der frembringes et æstetisk og byrumsmæssigt acceptabelt miljø.

Lokalplan

Under forudsætning af at de for området foreslåede rammebestemmelser i forslag til Kommuneplan 2005 vedtages endeligt vil området blive udlagt til et C1-område (boliger og serviceerhverv) i kommuneplanen, hvorefter bebyggelsesprocenten maksimalt må være 110, friarealprocenten skal være 60 % af boligetagearealet og 15 % af erhvervsetagearealet. Boligandelen skal udgøre mindst 50 %, men kan efter en nærmere vurdering fastlægges til mellem 40 % og 75 %.

Lokalplanen vil med hensyn til anvendelse og omfang medtage bestemmelser i overensstemmelse med kommuneplanens rammer, idet der i lokalplanen medtages mere detaljerede bestemmelser, der fastlægger fordelingen af bolig- og serviceerhvervanvendelsen, herunder at stueetagen langs Jernbane Allé fastlægges til strøggadefunktioner. Endvidere foreslås muliggjort etablering af en daginstitution mv. i området.

Det foreslås, at der i lokalplanen medtages bestemmelser om byggemuligheder ved, ud over at fastlægge en maksimal bebyggelsesprocent på 110, at fastlægge bestemmelser om byggemuligheder svarende til principperne i de viste bebyggelsesskitser, herunder bestemmelser om sluttet randbebyggelse for ejendomme med facade mod Jernbane Allé og dele af Jydeholmen.

I lokalplanen skal der udlægges en privat fællesvej parallelt med Indertoften for at skabe adgang til erhvervsbebyggelserne, herunder parkeringspladser på bebyggelserne langs Jernbane Allé. Derudover vil lokalplanen indeholde bestemmelser om udformningen af de ubebyggede arealer samt bebyggelsernes ydre udformning.

Der skal i forbindelse med nybebyggelserne etableres parkeringspladser svarende til 1 plads pr. 100 m² etageareal. Parkering vil kunne tilvejebringes i underjordiske anlæg, på terræn eller andetsteds i området. Endvidere skal der etableres cykelparkering i fornødent omfang.

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen vil der ske en vurdering af de trafikale konsekvenser.

Lokalplanen vil erstatte lokalplan nr. 256 "Bogholder Allé" for så vidt angår den del, der er omfattet af den ny lokalplan.

Økonomi

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Forvaltningen har vurderet om der i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer skal udarbejdes en miljørapport i tilknytning til planforslaget. I vurderingen er indgået det modtagne høringssvar fra Miljøkontrollen, jf. det til gennemsyn vedlagte bilag A.

Planforslaget vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering heraf, idet planen ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang, samt i forhold til lokalplanområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få væsentlig indvirkning på dette eller omkringliggende områder eller bebyggelser.

Lokalplanen medfører at en del af området, der i dag er udlagt til et E1-område (blandet erhverv) i kommuneplan 2001, omdannes til et C1-område (boliger og serviceerhverv). Dette medfører, at de eksisterende erhverv indenfor E1-området og dermed også de miljømæssige gener der måtte være forbundet med dem så som lugt, støv, støj, tung transport mv. forsvinder. Det vurderes således, at omdannelsen af Indertoften fra erhvervs- til blandet bolig- og serviceerhvervområde har flere væsentlige positive miljøeffekter.

Bygge- og Teknikforvaltningens positivlister til miljøvurdering

Indstillingen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

Høring

BILAG VEDLAGT

1. Kort over kvarteret med lokalplanområdet

2. Luftfoto over lokalplanområdet

3. Kommuneplan 2001 og Forslag til Kommuneplan 2005

4. Lokalplankort fra eksisterende lokalplan 256 "Bogholder Allé".

5. Idéskitse: Eksisterende forhold og princip for etape 1

6. Idéskitser: Princip for etape 2 og rumlig skitse set fra sydøst

7. Idéskitser: Rumlige skitser af bebyggelser set fra Jernbane Allé og Indertoften

8. Idéskitse: Princip for etape 3