Endelig vedtagelse af lokalplan "Ørnevej" med tilhørende Kommuneplantillæg
Endelig vedtagelse af lokalplan "Ørnevej" med tilhørende Kommuneplantillæg
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 7. december 2005
Sager til beslutning
10. Endelig vedtagelse af lokalplan "Ørnevej" med tilhørende Kommuneplantillæg
BTU 672/2005 J.nr. 611:180.0001/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og
Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at lokalplan
"Ørnevej" vedtages endeligt med de under sagsbeskrivelsen foreslåede ændringer
til § 5 om bebyggelsens højder og til lokalplantegningen om byggefelter.
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor
Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til
ovennævnte lokalplan hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages endeligt uden
ændringer.
at Overborgmesteren bemyndiges til at underskrive vedlagte partnerskabsaftale med Kay Wilhelmsen Gruppen
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i
mødet den 23. november 2005
Sagen blev
udsat
RESUME
Planforslagene har været i
offentlig høring fra den 13. juli til den 3. oktober 2005. I forbindelse hermed
har der på internettet været oprettet en hjemmeside for planforslagene, der har
været en plancheudstiling på Biblioteket Ørnevej og i Kvarterløft Nord-Vest,
Lygten Stationsbygning, og der har været afholdt et borgermøde. I høringsperioden
er der modtaget 10 henvendelser, heraf 3 fra offentlige myndigheder mv.
Københavns Energi ønsker deklaration for kloak- og
vandforsyningsledninger. Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen konstaterer, at der åbnes mulighed for
etablering af daginstitutioner i området og tilkendegiver interesse for
etablering af særboliger. Hovedstadens
Udviklingsråd har ingen bemærkninger.
De øvrige henvendelser omhandler
omfang, placering og udformning af den muliggjorte b
ebyggelse i
lokalplanområdet og dens parkeringsforhold, finansiering af det samlede grønne
område og sikring af lokal forankring i den videre proces samt adgangsforhold
til eksisterende bebyggelse.
De modtagne henvendelser giver forvaltningen anledning til at foreslå de under sagsbeskrivelsen beskrevne ændringer af § 5 om bebyggelsens højder, byggefelternes placering og bebyggelse uden for bygefelterne.
I et samarbejde mellem lokalområdet (Kvarterløft Nord-Vest),
Kay Wilhelmsen Gruppen og Københavns Kommune er der i forbindelse med udvikling
af lokalplanen, udarbejdet aftaler mellem parterne om samlede rekreative
arealer på HUR grunden og de omkringliggende arealer. Det konkrete projekt
udvikles i et partnerskab og skal godkendes politisk i forbindelse med en
anlægsbevilling. Projektorganisering, partnerskabsaftale samt proces- og
tidsplan er vedlagt som bilag.
Sagen var på dagsordenen for Bygge- og Teknikudvalgets
møde den 23. november 2005, men blev udsat .Supplerende notat er vedlagt.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Borgerrepræsentationen
tiltrådte den 2. juni 2005 (BR 330/05) Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets indstillinger af
henholdsvis 18. maj og 24. maj 2005 om offentliggørelse af lokalplanforslag
"Ørnevej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001. Indstillingen
med tilhørende bilag er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds
forkontor, Rådhuset, 1. sal, som Bilag A.
Offentliggørelse
Planforslagene har været offentliggjort i perioden fra den 13. juli
til
den 3. oktober 2005. Der er udsendt 1427 foldere til ejere, lejere og brugere
og 40 foldere til interessegrupper, foreninger og lignende. I høringsperioden har der været
udstilling med plancher i Lygten Stationsbygning og på Biblioteket Ørnevej.
Den 6. september 2005 afholdt forvaltningen et
borgermøde indkaldt som et dialogmøde med politikere på Frederikssundsvejens
skole. De fremmødte 28 borgere blev orienteret om planforslagene, hvorefter der
var mulighed for at stille spørgsmål til
de tre fremmødte politikere og til forvaltningen. Debatten omhandlede
hovedsageligt udformningen og finansieringen af de offentligt tilgængelige
grønne arealer, nybyggeriets højde samt adgangsforholdene til eksisterende
boliger m.m. fra den del af Ørnevej, der ved lokalplanens vedtagelse ændrer
status til offentlige rekreative formål. Der vedlægges som bilag 1 referat af borgermødet og som bilag 2 resultatet af de evalueringssskemaer, der blev omdelt på
mødet.
I offentlighedsperioden har der været mulighed for på
Plan & Arkitekturs hjemmeside at søge oplysning om planforslagene,
fremsende indsigelser via e-mail og at
debattere planforslagene på en særlig debatside. Der er ikke i
offentlighedsperioden sendt indlæg til debatsiden.
I offentlighedsperioden
er der modtaget 10 henvendelser, heraf 3 fra offentlige myndigheder mv. Kopi af
henvendelserne er fremlagt på borgmester Søren Pinds forkontor som bilag B.
En oversigt over
henvendelserne og indholdet heri samt forvaltningernes bemærkninger er vedlagt
som bilag 3. Nedenfor er henvendelsernes indhold og
forvaltningens bemærkninger og anbefalinger sammenfattet i følgende afsnit:
1.
Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v.
2.
Henvendelser fra ejere, lejere og brugere,
interessegrupper m.v.
a.
Bebyggelse
b.
Trafik og parkering
c.
Beboerinddragelse og finansiering af offentligt tilgængeligt grønt område
m.m.
Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v.
Københavns Energi henleder
opmærksomheden på de eksisterende kloak- og vandforsyningsledninger, der må
sikres ved deklaration, herunder sikres fri og uhindret adgang. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
konstaterer, at der åbnes mulighed for etablering af daginstitutioner i området
og tilkendegiver interesse for etablering af et begrænset antal særboliger,
dersom et alment boligselskab erhverver boligerne eller udpeges som
driftsherrer. Hovedstadens Udviklingsråd har
ingen bemærkninger.
Bemærkning
Det er i lokalplanens
generelle kommentarer anført, at der forudsættes tinglyst de fornødne
deklarationer til sikring mv. af ledninger. Tinglysning vil kunne ske i forbindelse
med den konkrete sagsbehandling af de berørte arealer.
Henvendelser fra ejer, lejere og brugere, interessegrupper mv.
Bebyggelse
En beboer fra bebyggelsen
syd for HUR-grunden finder, at den kommende bebyggelse er for høj mod skel,
mens Kvarterløft Nord-vest ønsker bebyggelsens højder ændret, så bebyggelsen er
højest mod syd og lavest mod nord, ud mod parken. Det projekterende
arkitektfirma, Arkitema, ønsker de maksimale bygningshøjder øget med ca. 2 m
for hovedparten af byggeriet og med ca. 3 m for den sydlige blok ved Stærevej
samt mulighed for etablering af lejligheder mindre end 75 m2, og en
reduktion af det areal, der skal indrettes til beboerlokaler m.v.
Fra Kvarterløft Nord-Vest
er der også ønsker om ændringer af placering af byggefelter, dels mod den
eksisterende boligbebyggelse mod vest og dels, så afstanden mod Hulgårds Plads
bliver større. Arkitema ønsker placering og udstrækning af byggefelterne ændret
en smule af hensyn til byggetekniske forhold, bl.a. fordi bygningskroppen ønskes
reduceret fra 13 m til 10 m, fordi boligernes bredde ønskes øget, og fordi gårdrummet
mod syd i den midterste del af slangen ønskes gjort større.
Bemærkning
Bebyggelsens højder er
begrundet i den arkitektoniske idé, at den laveste del skal vende indbydende
mod bebyggelsens gårdrum mod syd, og den højere del vende ud mod det grønne
område mod nord og indgå som ramme om
det, og forvaltningen kan derfor ikke anbefale den ønskede ændring af højderne.
Forvaltningen kan, da det
ikke medfører en forøgelse af det samlede bruttoetageareal, anbefale ønsket om
øgede bygningshøjder, der er begrundet dels i byggetekniske forhold herunder
nye brandtekniske krav, dels i ønsket om at bevare den arkitektoniske idé med
et jævnt stigende skråt tag. Den forudsatte landskabelige behandling af
terrænet mod bebyggelsen vil medføre en hævning af terrænet, hvorved
bygningerne mod det offentlige tilgængelige areal vil fremstå med de i
lokalplanforslaget oprindelige bygningshøjder.
Forvaltningen kan
ligeledes anbefale de ønskede justeringer af byggefelternes og facadeliniernes
placering, der ikke ændrer på principperne i den oprindelige bebyggelsesplan.
Ændringerne medfører en lidt større afstand mellem bebyggelsen og Hulgårds
Plads, samt bedre dagslysforhold ved den mindre husdybde i bygningskroppen.
Det kan ikke anbefales,
at der i lokalplanen åbnes mulighed for etablering af lejligheder mindre end 75
m2. Såfremt der af tekniske årsager, som eksempelvis indpasningen af
porte og gennemgange i bebyggelsen vil være behov for enkelte mindre
lejligheder, må dette vurderes konkret i forbindelse med byggesagen.
Forvaltningen finder, at der i en sådan større boligbebyggelser skal sikres
tilstrækkeligt areal til beboerfaciliteter og kan derfor ikke på det
foreliggende grundlag anbefale en reduktion af kravet om 3 % af boligetagearealet
til sådanne formål, der bl.a. vil kunne indrettes i kælder.
Trafik og parkering
Kvarterløft Nord-Vest
ønsker sikret, at der ikke sker smutvejskørsel mellem Hulgårdsvej og Stærevej.
Bestyrelsen i karreen Uglevej/Ørnevej/Stærevej/Frederikssundsvej er bekymret
for øget biltrafik, og ønsker Ørnevej og Stærevej trafiksaneret, og en beboer i
karreen ønsker adgangs- og parkeringsforholdende sikret. Daginstitutionen
Børnehuset, der er beliggende Ørnevej 90, ønsker vejadgangen til institutionen
sikret.
Bemærkning
I henhold til
lokalplanens § 4 stk. 1 om vejforhold sker den primære vejadgang til det
lokalplanlagte nybyggeri fra Hulgårdsvej og i mindre omfang fra Stærevej. Med
bebyggelsens placering inden for området vil der ikke være mulighed for
smutvejskørsel mellem Hulgårdsvej og Stærevej. De trafikale gener fra øget
biltrafik når byggeriet er opført, vurderes derfor som små.
Vejene i området er
private fællesveje, hvor det er grundejerne, der tager initiativ til og
bekoster trafiksanering.
Ved omlægning af Ørnevej til
offentligt grønt areal vil der blive sikret de nødvendige adgangsforhold til de
tilstødende boligbebyggelser, samt tilstrækkelige parkeringsmuligheder til
betjening af nærområdet. Det må derfor forudses, at omlægningen vil medføre en
reduktion af det store antal parkeringspladser, der i dag er etableret på
arealet.
Beboerinddragelse og finansiering
af offentligt tilgængeligt grønt område m.m.
Kvarterløft Nord-Vest
ønsker, at Københavns kommune udover de afsatte 10 mio. kr. skal indgå med
yderligere investering for at sikre, at så stor en del af helhedsplanen for de
samlede grønne områder kan gennemføres. Kvarterløft Nord-Vest ønsker desuden,
at kommunen skal forpligte sig til at inddrage lokalområdet i gennemførelse af
en helhedsplan og sikre lokal forankring når hele projektet er gennemført.
Bemærkning
Der henvises til
afsnittet nedenfor om Øvrige forvaltningers bidrag, til den som bilag vedlagte
Partnerskabsaftale mellem Københavns kommune, Kvarterløft Nord-Vest og Kay
Wilhelmsen samt til bilag 6, Projekt-
og tidsplan, og til Bilag 7, Projektorganisering.
Ændring af lokalplan
Med baggrund i
ovenstående skal forvaltningen foreslå følgende ændringer i lokalplanen:
§ 5, stk. 1 b, 3. punkt ændres til:
"Bebyggelsen skal opføres med de på lokalplantegningen angivne
bygningshøjder, der i jævn takt eller glidende må stige fra 15 m i den sydlige
del af bebyggelsen til højst 24 m for den nordlige del af bebyggelsen. For det
østligste byggefelt gælder, at bebyggelsen skal opføres efter samme princip om
en stigning i jævn takt eller glidende svarende til den øvrige bebyggelse,
hvorved bygningshøjden ikke må overstige 16 m."
§ 5, stk. 1 d, sidste
punkt ændres til:
"I det i § 7 fastlagte offentligt tilgængelige areal må der uden for
byggefeltet alene opføres sådanne mindre bygninger, som er nødvendige for
arealets anvendelse til rekreative formål."
Lokalplantegningen ændres
som vist på vedlagte bilag 4.
Partnerskabsaftalen og borgerdeltagelse
Kay
Wilhelmsen Gruppen (KWG), Københavns Kommune og lokalområdet, repræsenteret ved
Kvarterløft Nord-Vest, indgik i et samarbejde omkring et parallelopdrag for
HUR- grunden og de omkringliggende arealer, og bl.a. på baggrund af resultatet
heraf blev der udarbejdet lokalplanforslag for området.
Gennem en række møder
mellem lokalområdet, Kay Wilhelmsen Gruppen og kommunen er der opnået enighed
om vedlagte forslag til videre proces for udvikling af området (se bilag 6 og
7).
Ligeledes er der med
forbehold for den politiske godkendelse indgået en partnerskabsaftale (bilag 5)
mellem Kay Wilhelmsen Gruppen, lokalområdet (kvarterløft NV) og Københavns
Kommune. Partnerskabsaftalen forventes endeligt lokalt vedtaget i styregruppen
for Kvarterløft Nord- Vest den 19. november 2005. Aftalen regulerer en række forhold,
der er relevante for den fortsatte udvikling af det rekreative område og
samarbejdet mellem parterne herunder fordelingen af udgifter til anlæg og
drift.
Partnerskabsaftalen
indeholder endvidere en definition af området, som aftalen omfatter og
parternes rollefordeling, bl.a. fastlægges pligter og rettigheder, herunder
hvordan lokalområdet sikres indflydelse på den videre proces, og de valg der
skal træffes. Dette er nøjere beskrevet i "Proces- og tidsplan" (bilag 6).
KWG's bidrag til anlæg og drift, vedligeholdelse og fornyelse af området
reguleres ligeledes gennem aftalen. Endvidere indgår forhold omkring tidsplan,
garantistillelse og overdragelse og indtrædelse i aftalen.
Udgangspunktet for
forhandlingerne var, at KWG som minimum skal betale, hvad det koster at anlægge
et almindeligt privat gårdanlæg på arealet. Resultatet blev, at Kay Wilhelmsen
(med forbehold for politisk godkendelse), bidrager med 2,7 mio. kr. ekskl. moms
til anlæg af det offentligt tilgængelige rekreative areal jf. Partnerskabsaftalen (bilag 5).
I aftalen med KWG indgår
endvidere, at selskabet herudover forestår oprensning i henhold til
Miljøkontrollens anvisninger, fjerner belægning og klargør arealet til anlæg af
park, inkl. regulering af terrænhøjder til de koter (højder) kommunen måtte
ønske.
Dermed påtager kommunen
sig ikke nogen risiko i forbindelse med forureningsproblemer på den del af
arealet, der skal anvendes til offentligt tilgængeligt fællesareal.
Vedrørende drift,
vedligeholdelse og fornyelse af det offentligt tilgængelige fællesareal, er det
fastlagt i partnerskabsaftalen (bilag 5), at Kay Wilhelmsen Gruppen (og senere
grundejerforeningen) betaler, hvad der svarer til drift, vedligeholdelse og fornyelse
af et privat gårdanlæg. Dette har kommunen vurderet ville koste 19 kr. pr. m²
pr. år. KWG har indvilget i at betale dette, men med en bemærkning om, at det
var for dyrt.
Gennem hele forløbet har der været et samarbejde mellem lokalområdet,
Kay Wilhelmsen Gruppen og kommunen. Således er også proces- og tidsplanen, samt
organisationsbeskrivelsen udarbejdet i et samarbejde mellem parterne.
Proces- og tidsplanen
(bilag 6) indeholder en detaljering af tidsplanen for det videre forløb.
Organiseringen er indgående beskrevet i bilag 7 om Projektorganisering.
Øvrige forvaltningers bidrag
Økonomiforvaltningen
sendte den 7. september 2005 et brev til de involverede forvaltninger (FAF,
BTF, UUF, MFF og KFF), som hver især ejer eller har interesser i forskellige
dele af Ørnevej eller området grænsende op til den. Økonomiforvaltningen
ønskede med brevet at få en afklaring af, hvorvidt forvaltningerne hver især
har mulighed for at medfinansiere projektet vedrørende udvikling af rekreative
area
ler omkring HUR-grunden på Ørnevej.
Samtlige 5
forvaltninger har efterfølgende meddelt, at de på nuværende tidspunkt ikke har
mulighed for at medfinansiere projektet.
Miljø- og Forsyningsforvaltningen har i deres svar yderligere gjort opmærksom
på, at de er interesseret i at etablere og finansiere en kvartermiljøstation på
Hulgårds Plads. Dette kan ske i sammenhæng med fornyelse af pladsen, men kræver
400-500 m2. Etableringen af Kvartermiljøstationen vil indbefatte, at
den bemandede legeplads flyttes, hvilket vil medføre betydelige (ufinansierede)
omkostninger.
Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen oplyser, at alle deres midler er anvendt eller
afsat til vedligeholdelsesarbejder i 2005, og at de ikke på nuværende tidspunkt
kan disponere over budgetmidlerne for 2006 grundet den forestående
omstrukturering af Københavns Kommunes forvaltninger.
Bygge- og Teknikforvaltningen oplyser i svaret til Økonomiforvaltningen at
Vej & Park i løbet af den kommende tid igangsætter en beskeden oprydning i
beplantning og adgangsforhold til Hulgårds Plads. Dette arbejde gennemføres som
driftsarbejde.
Kultur- og Fritidsforvaltningen har meddelt at de ingen mulighed har for
medfinansiering af projektet.
Der er i
lokalplanforslaget udlagt et byggefelt til ungehus i den sydøstlige ende af
HUR-grunden. Ungdoms- og Uddannelses forvaltningen har udtalt sig positivt om
dette, men kan ikke umiddelbart anvise penge til det.
ØKONOMI
Erhvervs-
og Boligstyrelsen har i november 2004 givet tilsagn om at yde 10 mio. kr. til
udvikling af HUR-grunden og området omkring den, såfremt kommunen yder et tilsvarende
beløb. Bygge- og Teknikudvalget har anbefalet, at 10 mio. kr. af kommunens byfornyelsesmidler
indgår som medfinansiering (BTU 607/2004).
Den
15. juni 2005 besluttede Borgerrepræsentationen, at 10 mio. kr. fra Bygge- og
Teknikudvalget (byfornyelsesmidler) vedrørende HT-grunden overføres til
Økonomiudvalget (BR393/05)
I
forbindelse med udarbejdelsen af partnerskabsaftalen med Kay Wilhelmsen Gruppen
(KWG) er det aftalt at KWG betaler 2,7 mio. kr. til anlæg af det offentligt tilgængelige
fællesreal på HUR-grunden.
Dermed
er der pt. 22,7 mio. kr. i alt til rådighed til udvikling, projektering og
anlæg af det offentligt tilgængelige fællesareal på HUR-grunden og de omkringliggende
områder. Dog er det ønskeligt at forvaltningerne bidrager med yderligere
midler, hvis de har særlige ønsker til det rekreative område.
Midler
til offentligt tilgængeligt fællesareal på HUR-grunden
og de omkringliggende arealer |
|
Statens pulje til særlig byfornyelsesindsats i problemramte områder
i store byer (100 mio. kr.-puljen) |
10 mio. kr. |
Kommunens byfornyelsesmidler |
10 mio. kr. |
Kay Wilhelmsen Gruppen |
2,7 mio. kr. |
I alt |
22,7 mio. kr. |
Midlerne er i 2006
niveau, selvom midlerne er tildelt i tidligere år. Midlerne fremskrives ikke.
Anvendelsen af midlerne vil blive konkretiseret og fordelt på arealerne i det
kommende forløb, hvor programmet for udvikling af området udvikles i et
samarbejde mellem lokalområdet, Kay Wilhelmsen Gruppen og Københavns Kommune.
Det sker med udgangspunkt i lokalplanen, og som beskrevet i den vedlagte
proces- og tidsplan (bilag 6). Konkretiseringen
forelægges udvalgene og Borgerrepræsentationen i forbindelse med godkendelse af
projektforslaget og anlægsbevillingen.
På det offentligt
tilgængelige fællesareal er der indgået aftale med KWG om at betale den del af
driften, der svarer til drift af et privat gårdanlæg ca. 19 kr. pr. m² pr. år.
Den resterende del af driften, som udgøres af merudgiften ved, at arealet er offentligt
tilgængeligt, skal betales af kommunen og forventes at blive ca. 8 kr. pr. m²
pr. år. De afledte driftsudgifter foreslås finansieret af den i budget 2006
afsatte pulje til nettomerudgifter ved nye byområder mv.
Ved anlæg af det
offentligt tilgængelige fællesareal på HUR-grunden og de omkringliggende
arealer ændres de kommende drifts- og vedligeholdelsesomkostninger også for
Ørnevej der er kommunal. I hvilket omfang den fremtidige driftsudgift bliver
større end den nuværende afhænger af fællesarealernes endelige udformning og
kan derfor ikke præciseres på nuværende tidspunkt men vil blive forelagt
udvalgene i forbindelse med anlægsbevillingen, hvilket forventes at ske i
efteråret 2006. Dette fremgår af Proces- og tidsplanen, bilag 5. De afledte
driftsudgifter til områderne foreslås finansieret af den i budget 2006 afsatte
pulje til nettomerudgifter ved nye byområder mv.
Realiseringen er afhængig
af, at der tilvejebringes den fornødne finansiering til anlæg, drift og
vedligeholdelse, så kommunen ikke påtager sig økonomiske forpligtelser, der
ikke er budgetmæssig dækning for i de berørte udvalgs budgetter.
Miljøvurdering
Forslagene til lokalplan og kommuneplantillæg er vurderet
ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering
af planer og programmer.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1:
Referat af borgermødet
Bilag 2:
Evaluering af borgermødet
Bilag 3:
Skema over modtagne henvendelser
Bilag 4:
Ændret Lokalplantegning
Bilag
5: Partnerskabsaftale mellem Kay
Wilhelmsen Gruppen, Kvarterløft Nord-Vest og Københavns Kommune
Bilag 6:
Proces- og tidsplan for udvikling af HUR- grunden og de omkringliggende
områder.
Bilag 7:
Projektorganisering
Udsendt med dagsordenen for Bygge- og Teknikudvalgets møde den 23.
november 2005
Bilag 8: Supplerende notat fra Plan &
Arkitektur (eftersendes)
BILAG
VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
Bilag A: Indstilling med bilag
forelagt Borgerrepræsentationen den 2. juni 2005.
Bilag B: Kopi
af modtagne henvendelser.
Bjarne Winge Mette
Lis Andersen