Forslag til lokalplan "Store Tuborg"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 7. november 2001

3. Forslag til lokalplan "Store Tuborg"

BTU 485/2001 J.nr. 611:238.0001/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Lokalplanforslaget er udarbejdet efter de af Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 12. september 2001 tiltrådte retningslinier.

Lokalplanforslaget er udarbejdet efter anmodning fra Gröning arkitekter A/S der på vegne af ejeren af ejendommen Strandvejen 123 ved nedrivninger, om- og tilbygninger ønsker at ændre den eksisterende plejehjemsbebyggelse på ejendommen til boliger og serviceerhverv.

De ønskede ændringer består hovedsagligt i en nedrivning af en 1 etages mellembygning mod Strandvejen og opførelse af to tilbygninger i forlængelse af den opretholdte bebyggelse mod Strandvejen, samt opførelse af en penthouseetage på bebyggelserne på ejendommen. Der indrettes derved ca. 2.000 m² boligareal og ca. 3.000 m² serviceerhvervsareal.

Projektet har en sådan karakter og indvirkning på det bestående miljø, at det forudsætter udarbejdelse af lokalplan.

Lokalplanforslaget er udarbejdet, så det ansøgte projekt i princippet muliggøres. Lokalplanforslaget omfatter både den aktuelle ejendom og den syd for beliggende ejendom med en bevaringsværdig boligbebyggelse, idet det ønskes sikret, at ny bebyggelse vurderes og opføres efter en samlet vurdering af bebyggelsen langs Strandvejen. Lokalplanforslaget muliggør i tilfælde af en nødvendig fjernelse af den bevaringsværdige og opretholdte bebyggelse, at der opføres en sammenhængende randbebyggelse mod de omgivende veje. Ejendommene vest for lokalplanområdet er alle omfattet af lokalplan nr. 251 ("Ryvangskvarteret"), med bestemmelser som opretholder dette område med fritliggende større villaer.

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 1997 eller forslaget til Kommuneplan 2001, men udarbejdet i overensstemmelse med de i forbindelse med den endelige vedtagelse af forslag til Kommuneplan 2001 foreslåede ændringer og forudsætter derved disse ændringer vedtaget.

Nicolajgruppen A/S, som ejer ejendommen matr.nr. 153 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Strandvejen 123, ønsker at ombygge det tidligere syge- og plejehjem Store Tuborghjemmet. Den eksisterende bebyggelse ønskes ved delvis nedrivning og tilbygninger omdannet til 2 selvstændigt beliggende bygninger - dels en kontorbygning ved hjørnet af Strandvejen/Tuborgvej, dels en boligblok med gavl mod Strandvejen.

Den vestlige del af karréen er omfattet af lokalplan nr. 251 (Ryvangskvarteret"), mens den aktuelle ejendom og naboejendommen matr.nr. 4558 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Norgesmindevej 2-6, mod syd ikke er omfattet af en lokalplan. For at sikre at ændringer i bebyggelsen langs Strandvejen eller nyopførelse af bebyggelse i området foretages ud fra en samlet vurdering omfatter lokalplanforslaget derfor begge disse ejendomme.

I Bygge- og Teknikudvalgets møde den 12. september 2001 (BTU 377/2001) blev forvaltningens redegørelse om udarbejdelse af lokalplan for ejendommen drøftet. Det foreliggende lokalplanforslag er udarbejdet i overensstemmelse med udvalgets drøftelser.

I henhold til såvel Kommuneplan 1997 som forslag til Kommuneplan 2001 er området langs Strandvejen fastlagt til boliger (B3-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 110. Kommuneplan 2001 foreslås imidlertid, på baggrund af en indsigelse fra ejendommens ejer, jf. Økonomiforvaltningens indstilling om endelig vedtagelse af kommuneplanen (BR 332/01), vedtaget med en ændring af nærværende område til blandet bolig og serviceerhverv (C1-område). Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110. Friarealet skal udgøre 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af erhvervsetagearealet, og parkeringsdækningen skal være i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal.

Den vestlige del af karreen indgår som nævnt i lokalplan nr. 251, og er heri fastlagt til boliger og serviceerhverv med bestemmelser om opretholdelse af villakvarterets særlige kvaliteter og særpræg.

Den påtænkte fornyelse af lokalplanområdet med nyindretning af en vis andel familieegnede boliger med nær adgang til kommende rekreative vandområder ved Tuborg Havn er i overensstemmelse med kommunens boligpolitiske mål om gode og attraktivt beliggende, større familieegnede boliger.

Skitseprojektet er udarbejdet af Gröning Arkitekter. Det tilstræbes, at ejendommen bliver tilført sådanne arkitektoniske kvaliteter, at den udgør en bygningsmæssig markant afrunding mod det trekantede areal ved krydset Tuborgvej/Strandvejen, samt at bygningen langs Strandvejen indgår på en arkitektonisk ligeværdig måde i det store byrum omkring Strandvejen som pendant til de markante, nye bygninger omkring Tuborg Boulevard.

Den nuværende samlede bebyggelse adskilles ved nedrivning af en 1-etages mellembygning, således at der fremkommer en bygning med gavl mod Strandvejen og en bygning med facade mod Strandvejen. Øvrige småbygninger på grunden, herunder grillbaren ved Tuborgvej, nedrives.

Tagkonstruktionen på bygningen med gavl mod Strandvejen erstattes af en let pent-houseetage og indrettes med 16 store familieboliger. Det samlede boligetageareal bliver på knap 2.000 m². Ved påbygningen med en let penthouseetage opnås, at bygningen får et nutidigt arkitektonisk udtryk.

Bygningen langs Strandvejen indrettes til kontorerhverv. Den eksisterende tagkonstruktion erstattes også her med en tilsvarende let penthouseetage. Derudover udvides bygningen mod nord med en tilbygning i 5 etager og mod syd med en bygning i samme dimensioner som den eksisterende bygning. Desuden udgraves terrænet bagved bygningen, så også kælderetagen kan indrettes til kontorer. Det samlede erhvervsetageareal bliver på knap 3.000 m².

Skitseprojektet viser en eventuel sammenkobling af den nordlige del af bebyggelsen med bebyggelsen på naboejendommen mod vest (Tingskiftevej 8) ved en let forbindelsesbygning, hvorved virksomheden på denne ejendom vil kunne udvide i nybyggeriet.

Bebyggelsesprocenten vil for den aktuelle ejendom blive 110 med det oplyste fremtidige etageareal på 4.854 m² og et grundareal på 4.401 m². Bebyggelsesprocenten for den syd for beliggende ejendom er med den eksisterende bevaringsværdige bebyggelse ca. 134.

Friarealerne for boligbebyggelsen, der indrettes med bl.a. opholds- og legearealer, er opgjort til 63 pct. af boligetagearealet og påregnes overvejende samlet mod syd og vest på grunden i umiddelbar tilknytning til boligbebyggelsen. Friarealerne til erhvervsbebyggelsen er opgjort til 15 pct. af erhvervsetagearealet og placeres i tilknytning til erhvervsbygningen i områdets nordlige og vestlige del.

Parkeringsarealerne disponeres med 30 pladser for erhverv centralt på området og med 18 pladser for bolig og erhverv langs boligbebyggelsens nordside, med tilkørsel fra Strandvejen mellem de to bygninger. Hovedindgangen til erhvervsbebyggelsen placeres mod hjørnet Strandvejen/Tuborgvej. På grund af trafikforholdene vil der ikke på dette sted kunne ske af- og påsætning af passagerer fra taxa m.v. Det er derfor foreslået i projektet, at gæsteparkering, holdemulighed for taxa m.v. sker på naboejendommen ved Tuborgvej/Tingskiftevej med adgang fra Tingskiftevej.

Gennemførelse af projektet vil betyde så væsentlige ændringer af de bestående forhold, at det i henhold til planlovens § 13, stk. 2, forudsætter forudgående udarbejdelse af lokalplan.

Lokalplanforslaget fastlægger rammerne for områdets omdannelse således, at den bevaringsværdige bebyggelse ved Norgesmindevej bevares, og således at den opretholdte bebyggelse mod Strandvejen med tilbygninger samlet kan fremstå som en arkitektonisk helstøbt bebyggelse.

Lokalplanforslaget muliggør i princippet en gennemførelse af det fremsendte projekt, herunder en bevaring af den på området fritstående bøg, kaldet "Grundtvigs Bøg".

Såfremt den bevaringsværdige og opretholdte bebyggelse på et tidspunkt helt eller delvist måtte blive fjernet, fastlægges der i lokalplanforslaget bestemmelser, der sikrer at ny bebyggelse opføres således at en fuldstændig udskiftning vil være opført som en sluttet randbebyggelse mod Norgesmindevej, Strandvejen og Tuborgvej.

Lokalplanforslaget er udarbejdet i overensstemmelse med den foreslåede ændring af rammerne i Kommuneplan 2001. Endelig vedtagelse af lokalplanen forudsætter derfor, at kommuneplanen forinden er vedtaget med den foreslåede ændring.

For så vidt angår yderligere om indholdet af forslaget til lokalplan samt baggrunden herfor henvises til den som bilag A vedlagte redegørelse og til planforslaget, der er vedlagt som bilag B.

Der skal foreslås følgende initiativer til opnåelse af dialog med borgerne om planen:

I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget høring af Økonomiforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljøkontrollen, Københavns Energi og Københavns Vand.

Økonomiforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Københavns Vand har meddelt, at man ikke har bemærkninger.

Miljøkontrollen anbefaler, at der i lokalplanens formålsparagraf indgår dels et afsnit om økologiske tiltag, dels et afsnit om beskyttelse af brugere og beboere mod forurening og andre ulemper. Miljøkontrollen anbefaler endvidere, at paragraffen om foranstaltninger mod forureningsgener opdeles i specifikke bestemmelser vedrørende støjgener, gener fra virksomheder samt jordbunds- og grundvandsforhold.

Miljøkontrollen oplyser at Strandvejen og Tuborgvej begge er regionale veje, med et beregnet støjniveau ved grundgrænsen på ca. 70 dB(A). Endvidere vurderes, at der ikke i eller omkring lokalplanområdet findes virksomheder, der vil medføre miljømæssige gener for beboere og brugere. Det oplyses desuden, at miljøkontrollen ikke er i besiddelse af konkret viden om forurening af jorden eller grundvandet i lokalplanområdet. Arealet ligger i et område med drikkevandsinteresser.

Københavns Energi påpeger bygassens positive egenskaber i tilknytning til byøkologi og ressourcerigtige løsninger og henviser specielt til at anvende bygassen til madlavningsformål i boliger eller kantinekøkken, samt i eventuelle vaskerier.

Miljøkontrollens og Københavns Energis anbefalinger er medtaget i det omfang planloven giver hjemmel hertil. Der er efter sædvanlig praksis medtaget en fodnote til formålsparagraffen om Borgerrepræsentationens vedtagelser om "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".

Miljøkontrollens øvrige anbefalinger vurderes at være tilgodeset i lokalplanforslagets § 7 med fodnoter.

A. Redegørelse for lokalplanforslaget med luftfoto

B. Forslag til lokalplan "Store Tuborg"

1. Høringssvar af 3. oktober 2001 fra Københavns Energi
2. Høringssvar af 17. oktober 2001 fra Miljøkontrollen

Jens Ole Nielsen