Støtte til opførelse af 105 private andelsboliger på Ny Tøjhusgrunden

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 7. november 2001

10. Støtte til opførelse af 105 private andelsboliger på Ny Tøjhusgrunden

BTU 494/2001 J.nr. 631.0046/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Boplan A/S har på vegne af Andelsboligforeningen NY TØJHUS 1 under stiftelse søgt om støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til et projekt til opførelse af 105 private andelsboliger med en gennemsnitlig størrelse på 105 m² samt fælleslokaler på del af Ny Tøjhusgrunden. Der er i projektet indarbejdet parkering i konstruktion svarende til 1 plads pr. bolig. Derudover etableres på terræn enkelte p-pladser for bevægelseshæmmede og for gæsteparkering.

Projektet er det første af 3 etaper i lokalplanens område III, og en del af en sammenhængende helhedsplan for Ny Tøjhusgrunden, der er afgrænset af Artillerivej, Amager Boulevard, Thorshavnsgade og Njalsgade.

Bebyggelsen opføres som 2 længebygninger og 1 punkthus i 6 etager. Projektet er i overensstemmelse med forslaget til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 327, og det er en forudsætning for meddelelse af støttetilsagn, at tillægget vedtages endeligt. Bygge- og Teknikudvalget har i mødet den 24. oktober 2001 tiltrådt at videresende forvaltningens indstilling om lokalplanforslaget til Borgerrepræsentationen via Økonomiudvalget. Der tages forbehold for konsekvenser af evt. ændringer af lokalplanen i den forbindelse.

Anskaffelsessummen er beregnet til 234.000.000 kr. incl. moms. Anlægsudgiften svarer ca. til 21.000 kr./m², hvilket bl.a. skal ses i lyset af, at der indrettes fuld parkeringsdækning i konstruktion, hvortil udgiften er beregnet til ca. 2.000 kr./m². Med et indskud på knap 450.000. kr. indebærer dette i en gennemsnitsbolig på 105 m² en månedlig leje på 10.370 kr. eller en årsleje på 1.185 kr./m² etageareal. Kommunens garantiforpligtigelse beløber sig til ca. 35. mio. kr., medens den kommunale andel af ydelsesstøtten det første år udgør ca. 1,2 mio. kr.

På baggrund af en arkitektonisk, teknisk, funktionsmæssig og økonomisk vurdering anbefales kommunal støtte i henhold til lov om almene boliger og støttede private andelsboliger m.v. til gennemførelse af projektet.

På vegne af Andelsboligforeningen NY TØJHUS 1 under stiftelse har Boplan A/S fremsendt skema A til godkendelse af et projekt udarbejdet af arkitektfirmaet Vilhelm Lauritzen til opførelse af 105 private andelsboliger samt fælleslokaler. Byggeriet skal opføres på et areal, der forudsættes selvstændigt udmatrikuleret af matr.nr. 26 Amagerbros Kvarter.

Byggegrunden er placeret på en del af militærets tidligere arealer på Ny Tøjhusgrunden mellem en fastlagt lokalgade og et tidligere baneareal. Som nabobebyggelse mod syd ligger på hjørnet af Artillerivej og Njalsgade en 6 etagers boligbebyggelse i et U-formet forløb og en blandet erhvervsbebyggelse i 2-4 etager. Ud mod Amager Boulevard er 2 kontorhuse under opførelse og inden 1. december 2001 forventes byggetilladelse til det tredje kontorhus. Kontorhusene er i 5 til 6 etager med pent-house og rummer henholdsvis hovedsæder for HK Danmark og Kommunernes Landsforening/Kommunernes Pensionskasse samt kontorer til udlejning med det norske investeringsselskab Haro A/S som bygherre. Over for den projekterede boligbebyggelse på hjørnet af Amager Boulevard og Artillerivej ligger Hotel Scandinavia og en tankstation.

Njalsgade rummer 2 supermarkeder. Området er velbetjent af kollektiv trafik med adskillige buslinier samt den kommende metrostation ved Njalsgade, der ligger i en afstand af ca. 300 m fra byggegrunden og tages i brug i efteråret 2002.

Projektet består af 2 længebygninger og 1 punkthus i 6 etager. Byggeriets samlede bo-ligetageareal udgør 11.018 m². Der indrettes ca. 300 m² til fælleslokaler. Projektets 105 boliger er rummelige familieboliger på mellem 90 m² og 110 m², der fordeler sig med 35 stk. 3-rums boliger og 70 stk. 4-rums boliger, idet der dog skal tages forbehold for mindre justeringer heraf. Parkeringskælder udgør et areal på ca. 3200 m² med plads til ca. 100 køretøjer. Bebyggelsesprocenten udgør 171% og friarealprocenten 44%.

Den samlede bebyggelsesplan for de 3 etaper består af bygningsblokke, som er placeret langs lokalgadens sydvestlige side og danner en præcis byarkitektonisk afgrænsning til den nye lokalgade. Fritliggende bygninger placeres vinkelret herpå ved den sydvestlige ende af de ved lokalgaden placerede bygningsblokke. Inde i den sydvendte vinkelformede bebyggelsesstruktur placeres punkthuse.

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag.

Projektet ligger i et område omfattet af lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus" med tillæg nr. 1 samt forslag til tillæg nr. 2, der forudsættes vedtaget endeligt. I tillæg nr. 2 fastlægges for det underområde, hvori projektet indgår, en principiel bebyggelsesplan med krav til placering og udformning af boliger og serviceerhverv, der sikrer samspil med Islands Brygges eksisterende boliger og de strukturerende elementer i form af nye vej-, plads-, sti- og kanalanlæg samt varierede og attraktive gårdrum.

Bebyggelsen er fastlagt til helårsboliger med gennemsnit på mindst 95 m². Bebyggelsen må maksimalt opføres i 6 etager samt udnyttet tagetage og bebyggelsesprocenten må højst være 175 for område I, II og III under ét. Friarealet skal være af størrelsesordenen 30 pct. af boligetagearealet og parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m² etageareal og skal indrettes i underjordiske anlæg. Boligerne skal i videst mulig omfang forsynes med opholdsaltaner.

Støttetilsagnet er afhængig af vedtagelsen af lokalplantillægget, og der må tages forbehold for konsekvenserne af eventuelle ændringer i den forbindelse.

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001-2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive boliger, for derved at åbne mulighed for flere til at blive boende i byen. Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Bebyggelsen på Ny Tøjhusgrunden er beliggende i umiddelbar nærhed af byens centrum, og lever fuldt op til og understøtter kommunens boligpolitiske hensigter. Det samme gør boligernes indretning. Prisniveauet er medvirkende til at sikre mulighed for et udbud af boliger med en i forhold til nybyggeri rimelig social afbalancering. De 105 andelsboliger indgår i den af By- og Boligministeriet udmeldte andelsboligkvote til Københavns Kommune for år 2001.

Om miljøforholdene har Miljøkontrollen oplyst, at der gennem en undersøgelse på arealet, udført i årene 1997 og 99, er påvist jordforurening med olieprodukter, tungmetaller og i mindre omfang med cyanid. Der er efterfølgende blevet foretaget supplerende undersøgelse med henblik på afgrænsning af de fundne forureninger.

Miljøkontrollen har i forbindelse med afrapportering af undersøgelserne anbefalet, at den konstaterede forurening bortgraves inden og i forbindelse med byggeriet. Arbejderne skal udføres under Miljøkontrollens tilsyn og godkendelse.

Grunden overdrages af Freja Ejendommen A/S til Hoffmann & Sønner A/S i oprenset stand, således at ejendommen i sin helhed og uden hindringer og indskrænkninger kan benyttes til købers anvendelse.

Endvidere forudsættes projektet at kunne opfylde Miljøstyrelsens krav om isolering mod trafikstøj.

Projektet opfylder miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001.

Projektets anskaffelsessum er af bygherren pr. 1. april 2001 opgjort til 234.000.000 kr. incl. moms svarende til ca. 21.000 kr./m². Prisen skal bl.a. ses i lyset af, at der etableres fuld parkeringsdækning i konstruktion. Udgiften hertil er beregnet til ca. 2.000 kr./m².

Grundsælger er H. Hoffmann & Sønner A/S.

Finansiering af andelsboligerne sker efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. ved 30-årige nominallån til dækning af 80 % af den samlede anskaffelsessum og med kommunegaranti for den del af realkreditlånet, som får sikkerhed udover 65 % af værdien. Den resterende del af anskaffelsessummen dækkes af beboerindskud på 20 %.

Den statslige ydelsesstøtte til andelsboligprojekter er betinget af, at kommunen godtgør staten 33 % af udgifterne hertil.

Kommunens andel af ydelsesstøtten på knap 1,2 mio. kr. i det første år afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

Kommunens garantiforpligtelse kan beregnes til ca. 35 mio. kr.

Efter ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger er der i maj 2000 indført regler om kommunal anvisning til støttede private andelsboliger. Kommunen skal således, hvis ejendommen indeholder mere end 10 boliger, betinge støttetilsagnet af, at andelsboligforeningen stiller boliger til rådighed for løsning af påtrængende boligsociale opgaver.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har i den forbindelse tilkendegivet, at forvaltningen efter en konkret vurdering ikke ønsker at gøre brug af anvisningsretten ved førstegangssalget, men ønsker at få hver 10. bolig tilbudt i henhold til gældende regler ved eventuel videresalg.

Boligafgiften for en gennemsnitlig andelsbolig på 105 kvm. er beregnet til at andrage 1.185 kr. pr. m², svarende til ca. 10.370 kr. pr. måned, og andelsindskuddet for den pågældende bolig er beregnet til ca. 446.000 kr.

Nærmere oplysning om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag.

Projektet lever op til de boligpolitiske intentioner og overholder lokalplanbestemmelserne for området.

Samspillet mellem bebyggelsesplan, volumen og det modulerede facadeskema med lodrette markeringer i fast rytme skaber en helhed med variationer, der giver bebyggelsen identitet og opfylder målet om høj arkitektonisk kvalitet. Det er imidlertid afgørende for et arkitektonisk tilfredsstillende resultat, at der i den videre bearbejdning lægges vægt på en høj standard ved valg af materialer, murværksforbandter og detaljering af bygningsdele og vinduesprofiler.

Lejlighederne er attraktivt indrettet med store gennemlyste opholdsrum og vil med den gennemsnitlige størrelse på 105 m2 kunne fungere som tidssvarende boliger, samtidig med at de forskellige lejlighedstyper- og størrelser tilgodeser et varieret udbud.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan på denne baggrund anbefale støtte til gennemførelse af projektet i henhold til lov om almene boliger og støttede private andelsboliger.

Byggeriet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i den forbindelse til Miljøkontrollens udtalelser, jfr. nedenfor, samt til det anførte under afsnittet Miljøforhold.

Miljøhensyn vil blive sikret i støttetilsagnet ved betingelser om bl.a. isolering mod trafikstøj, håndtering af evt. forurenet jord samt om opfyldelse af Borgerrepræsentationens vedtagne miljøretningslinier "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".

I forbindelse med behandlingen af støttesagen har Plan & Arkitektur udbedt sig udtalelser fra Miljøkontrollen under Miljø og Forsyningsforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

De modtagne svar er i kopi vedlagt til gennemsyn på borgmesterens forkontor. De hørte instanser kan godkende projektet under forudsætning af, de anførte bemærkninger om oprensning af forurening, isolering mod trafikstøj og anvisningsret iagttages under den videre bearbejdning af projektet.

1. Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering

1. Projekt og ansøgning, herunder skema A.
2. Høringssvar.

Jens Ole Nielsen