Ansøgning om matrikulering af det opfyldte areal ved Svanemøllehavnens Nordmole, Svaneknoppen

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 7. juni 2000

9. Ansøgning om matrikulering af det opfyldte areal ved Svanemøllehavnens Nordmole, Svaneknoppen

BTU 302/2000 J.nr. 611:214.0001/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Landinspektør Sv. Kofoed Møller har på vegne af Københavns Havn anmodet om matrikulering af det umatrikulerede opfyldte areal, Svaneknoppen, der er beliggende ved Svanemøllehavnen og Strandpromenaden.

Det nyopfyldte areal udgør ifølge opmåling 23.990 m², hvilket er en overskridelse på 1.990 m², svarende til 9 pct., af det i henhold til lokalplan nr. 282 fastlagte areal, der kan opfyldes med indtil 22.000 m². Endvidere ligger en del af det opfyldte areal udenfor den i lokalplanen fastlagte afgrænsning for opfyldt areal. Den ansøgte matrikulering og overskridelsen af det opfyldte vandareal kan kun godkendes ved meddelelse af dispensation fra lokalplanens bestemmelser om afgrænsning og størrelse af det opfyldte areal. Der forudsættes gennemførelse af en forudgående naboorientering.

Arealet er ikke færdiggjort i overensstemmelse med den i lokalplanen forudsatte udformning og indretning. Det foreslås, at der som betingelse for eventuel meddelelse af dispensationen stilles krav om færdiggørelse af friarealerne, det offentlige rekreative areal og promenaden med et æstetisk og funktionelt kvalitetsniveau, svarende til det i lokalplanen forudsatte – som nærmere beskrevet nedenfor. En eventuel etapedeling forudsættes endvidere aftalt som betingelse for meddelelse af dispensationen.

Borgerrepræsentationen vedtog i 1996 lokalplan nr. 282 "Svanemøllehavnen" med henblik på at muliggøre opfyldning af vandarealer i Svanemøllebugten. Dette skete som led i den samlede udflytning af sejlsportsklubbernes aktiviteter fra Skudehavnen. Lokalplanen muliggør på det opfyldte areal etablering af en række sejlsportsklubber med klubhuse mv. samt vinteropstillingsplads til bådene og bilparkering om sommeren for brugere og gæster i Svanemøllehavnen. Endvidere sikrer lokalplanen, at der indrettes en offentligt tilgængelig promenade langs vandet, samt at der etableres et mindst 1.000 m² stort offentligt rekreativt areal.

I Byplan- og Trafikudvalgets betænkning af 22. januar 1996 i forbindelse med fremlæggelse af lokalplanforslaget blev bl.a. anført følgende: Da Strandpromenaden med de store markante allétræer og med den frie udsigt over Svanemøllebugten og Øresund udgør et særligt rekreativt element i byen, som rummer visuelle oplevelsesmæssige kvaliteter, finder udvalget det ligesom magistraten af væsentlig betydning, at fremtidige ændringer i områderne, der knytter sig hertil, sker med respekt for disse kvaliteter.

I forbindelse med Overborgmesterens indstilling af 13. maj 1996 til endelig vedtagelse af lokalplanen er følgende anført, som delbemærkning til en række indsigelser vedrørende opfyldningerne og bebyggelsesmulighederne: Med henblik på at opfyldningen får en acceptabel fremtræden mod Svanemøllebugten, herunder at der bliver en visuel afskærmning ind mod vinteropstillingspladserne, klubbernes friarealer mv., indeholder lokalplanforslaget en bestemmelse om, at de opfyldte arealer på hele strækningen mod bugten afgrænses af en kampestensætning og en sammenhængende trælæskærm. Derudover indeholder lokalplanen bestemmelser om, at de opfyldte arealer kan beplantes med lavtvoksende arter og efter en samlet plan, hvorved en hensigtsmæssig visuel afskærmning vil kunne opnås, uden at den vil virke dominerende på de flade arealer.

Der er den 27. oktober 1997 – efter forudgående naboorientering – meddelt dispensation fra lokalplanen til en justering af opfyldningsgrænsen ud mod Svanemøllebugten. Ved dispensationen blev der ikke givet mulighed for overskridelse af det areal på indtil 22.000 m², der i henhold til lokalplanens § 3, stk.1, kan opfyldes langs Nordmolen.

Landinspektør Sv. Kofoed Møller har for Københavns Havn fremsendt en ansøgning om matrikulering af det af Havnen opfyldte areal ved Svanemøllehavnens Nordmole (Svaneknoppen). Ansøgningen omfatter et areal på 26.557 m². Af dette areal udgør de 23.990 m² i henhold til oplysninger fra Københavns Havn nyt opfyldt vandareal, mens det øvrige areal udgøres af stenindfatningen langs den oprindelige Nordmole og langs Strandpromenaden mv. Der er således tale om en overskridelse på 1.990 m² af det i henhold til lokalplanen tilladelige areal. Endvidere ligger en del af det opfyldte areal udenfor den i ovennævnte dispensation fra lokalplanen fastlagte afgrænsning for opfyldt areal (Se bilag C). Ansøgningen om matrikulering kan således kun godkendes efter meddelelse af fornyet dispensation fra den nævnte bestemmelse i lokalplanen til det ekstra opfyldte areal. Dispensation forudsætter en forud gående naboorientering.

I perioden efter lokalplanens tilvejebringelse har forvaltningen modtaget diverse materiale fra Københavns Havn om Svaneknoppens udformning og indretning. Havnens planer for indretningen af friarealerne, det offentlige rekreative areal og promenaden opfylder ikke de kvalitetskrav, som er fastlagt i lokalplanens bestemmelser. En konkretisering af lokalplanens krav er fra forvaltningens side meddelt Københavns Havn ved en række møder og breve. Københavns Havn har på den baggrund oplyst, at man afventer, at forvaltningen udarbejder beplantningsplan samt indretningsplan for det offentlige rekreative areal.

I lyset heraf finder forvaltningen, at det, med forbehold for udfaldet af den i givet fald fornødne naboorientering, som betingelse for eventuel meddelelse af dispensationen forlanges, at Svaneknoppen indrettes efter den nedenfor beskrevne og i bilag A viste plan over Svaneknoppens indretning med hensyn til friarealerne, det offentlige rekreative areal og promenaden, hvorved lokalplanens bestemmelser vil være opfyldt. Promenaden vil samtidig i muligt omfang opfylde anvisningerne i rapporten "Promenader langs havnen, kanalerne og kysten", der blev tiltrådt af Borgerrepræsentationen den 26. august 1999.

Den relativt store overskridelse på godt 9 pct. af det mulige opfyldningsareal bør efter forvaltningens opfattelse medføre, at der sker en tilsvarende relativ forøgelse af de offentlige rekreative arealer på Svaneknoppen.

Lokalplan nr. 282 fastlægger i § 1, at det bl.a. er et formål med lokalplanen at sikre, at de æstetiske kvaliteter, der i dag kendetegner Svanemøllehavnen samt kystlandskabet set fra Strandpromenaden og fra vandet, fortsat opretholdes i forbindelse med opfyldninger og nybyggerier. Det er endvidere et formål med lokalplanen at sikre, at der på det opfyldte areal ved Nordmolen, i forbindelse med en offentligt tilgængelig promenade langs vandet, anlægges et rekreativt areal med offentlig adgang.

I § 3 er det bl.a. fastlagt, at der inden for det på lokalplantegningen viste vandareal kan opfyldes indtil 22.000 m² i området langs Nordmolen.

I § 7 er det bl.a. fastlagt, at bygningers og anlægs udformning, materialer, farve og øvrige ydre fremtræden skal være samstemmende med omgivelserne og områdets karakter, således at der opnås en arkitektonisk tilfredsstillende fremtræden set såvel fra land som fra søsiden.

I § 10 er fastlagt en række bestemmelser om ubebyggede arealer. Det er bl.a. fastlagt, at adgangs- og opholdsarealer skal udformes således, at de tilgodeser bevægelseshæmmedes færdsel på arealerne. Langs de på lokalplantegningen viste kajstrækninger skal der anlægges en sammenhængende, offentligt tilgængelig promenade for fodgængere og cyklister med en bredde på mindst 4 m. Promenaden skal med hensyn til belægning, belysning, inventar, beplantning mv. udformes efter Magistratens (nu Bygge- og Teknikforvaltningens) nærmere anvisning. (Det skal her bemærkes, at disse anvisninger nu er beskrevet i den ovenfor nævnte rapport "Promenader langs havnen, kanalerne og kysten"). På den yderste del af det opfyldte areal ved Nordmolen skal der efter Magistratens (nu Bygge- og Teknikforvaltningens) nærmere bestemmelse anlægges et rekreativt areal på mindst 1.000 m² med offentlig adgang i forbindelse med promenaden. Langs hele strækningen mod bugten skal opsættes en sammenhængende trælæskærm med en højde på ca. 1 m. Udformningen heraf skal ske efter Magistratens (nu Bygge- og Teknikforvaltningens) nærmere anvisning. Beplantningen på det opfyldte areal ved Nordmolen skal være lavtvoksende, og eventuelle træplantninger må kun bestå af lavtvoksende, enkeltstående træer eller mindre trægrupper. Beplantningen skal ske efter en samlet plan, godkendt af Magistraten (nu Bygge- og Teknikforvaltningen).

Forvaltningen har med udgangspunkt i Havnens ovennævnte henvendelse og på baggrund af lokalplanens bestemmelser udarbejdet vedlagte helhedsplan for det samlede opfyldte område (bilag A). Det foreslås, at denne helhedsplan lægges til grund for Havnens færdiggørelse af området, og at dette er en forudsætning for eventuel meddelelse af dispensation.

Nedenfor er beskrevet hvilke dele af helhedsplanen, som stadig mangler at blive udført, hvilket ligeledes fremgår af bilag B. Det drejer sig om følgende:

1. Færdiggørelse af det offentlige rekreative areal ved udvidelse af arealet og beplantning, møblering mv.
2. Færdiggørelse af promenaden ved belægning, belysning og inventar
3. Færdiggørelse af trælæskærm
4. Beplantning af området med buske og træer
5. Supplerende helhedsbetragtninger

Arealet, der er besået med græs, kan ifølge tegningsmaterialet måles til ca. 785 m², og er således væsentligt mindre end det i lokalplanen fastlagte mindst 1.000 m². Der må derfor ske en forøgelse af arealet, som - jf. det ovenfor anførte om 9 pct. overskridelse af opfyldningsmuligheden - i alt bør være på minimum 1.100 m².

Ud for det rekreative areal er der langs vejen midlertidigt etableret et grusareal, der fungerer som et ca. 4,75 m bredt fortov. Forvaltningen har siden muliggjort, at fortovet langs vejen kan anlægges i 1 m bredde. Ved gennemførelse af dette samt ved flytning af arealets afgrænsning ca. 4 m mod nordøst, kan det offentlige rekreative areal udvides med det overskydende areal til i alt 1.100 m², som i princippet vist på tegningen. Det offentlige rekreative areal skal indrettes med faste bænke og borde samt træplantninger, som beskrevet nedenfor.

Ved besigtigelse af promenaden er det konstateret, at bredden overvejende er 3,75-3,85 m målt fra indersiden af bolværkshammeren. I henhold til lokalplanens bestemmelser skal promenadebredden være mindst 4 m. Det manglende areal vurderes dog at være under lokalplanens bagatelgrænse, hvorfor lokalplanens bestemmelser på dette punkt anses for at være iagttaget.

Københavns Havn har tidligere meddelt, at man agter at asfaltere promenaden og adgangsvejen, når området har sat sig færdigt. Forvaltningen har givet en frist for asfaltering af vejarealet til ultimo februar 2001. Det må forlanges, at den valgte belægning på promenaden færdiggøres senest på dette tidspunkt. På adgangs- og opholdsarealer skal hensynet til gangbesværede og kørestolsbrugere sikres ved valg af belægning samt ved niveauspring mv.

Siddemulighed i form af fritstående træbænke, der passer til et havneområde, skal i princippet placeres som vist på tegningen. Det strategiske punkt ved jollerampen understreges ved udformning af to langbænke, der i udformning følger promenadeafgrænsningens buede form. Der skal opstilles affaldskurve i tilstrækkeligt omfang og med en hensigtsmæssig placering på det offentlige rekreative areal og langs promenaden samt i øvrigt i forbindelse med bænkene.

Efter aftale med Plandirektoratet har Københavns Energi opstillet 6 m høje belysningsmaster langs det fremtidige vejareal. Belysningsmasterne er placeret nord for vejarealet. Endvidere har Københavns Havn etableret søværtsbelysning i form af 4 belysningsmaster i ca. 2,5 m højde med dobbelte Københavnerarmaturer til belysning af fremspring af hensyn til påsejlingsfare.

Promenaden skal forsynes med en tilstrækkelig belysning med en ensartet karakter til sikring af færdselen. Belysningsmaster med en ens mastehøjde/lyspunkthøjde på ca. 3,5 m – som fx Metropol parklygte – skal placeres langs bagkanten af promenaden. Masterne skal placeres i en jævn takt på ca. 30 m. Ved de strategiske punkter – f.eks. det yderste nordøstlige punkt og ved jollerampen – kan belysningen være med til at understrege stedets strategiske rolle. Promenadens østligste udsigtspunkt foreslås understreget ved placering af en belysningsmast på hjørnet, langs bagkanten af promenaden, samt ved placering af flere bænke mod øst og mod nord, i få m afstand til hjørnet, som vist på tegningen. På den smalle del af opfyldningen, hvor promenaden går langs vejen, skønnes den etablerede vejbelysning at være tilstrækkelig til belysning af promenaden. Den principielle place ring af lamperne fremgår af tegningen.

Der er opsat en trælæskærm i godt 1 m højde langs strækningen mod bugten. Dog mangler denne læskærm på et længere stykke, omtrent mellem det offentlige rekreative areal og jollerampen. Set fra kysten opleves det som en manglende sammenhæng i bybilledet, hvor en relativ stor åbning på dette sted giver direkte indblik på klubbernes bebyggelse og opstilling af diverse både og materiel. Lokalplanens ovenfor nævnte bestemmelse om en sammenhængende læskærm findes her ikke iagttaget, og der stilles derfor krav om forlængelse af læskærmen til jollerampen, som vist på tegningen.

Til gengæld er der opsat trælæskærm på strækningen ud for det offentlige rekreative areal. Denne del af læskærmen skal fjernes, således at der kan opnås en direkte forbindelse mellem det rekreative areal, promenaden og vandet, jf. lokalplanens bestemmelse herom.

Med hensyn til beplantning er planen udformet ud fra ønsket om at sikre en fortsat bevarelse af de æstetiske kvaliteter, der i dag kendetegner Svanemøllehavnen samt kystlandskabet set fra Strandpromenaden og fra vandet. Langs bagsiden af trælæskærmen etableres en gennemgående hækplantning på et 2 m bredt planteareal langs hele promenaden fra det offentlige rekreative areal og udad, jf. bilag B. Der foreslås her uklippet bornholmsk røn (sorbus intermedia mougeotii), der er et kraftigt voksende træ, der tåler den salte havgus. Beplantningen vil kunne skabe en meget smuk og frodig afgrænsning mod nord med et buskagtigt udtryk og fremstå som et rønnehegn, der plejemæssigt beskæres, så højden ikke overstiger ca. 3 m. Beplantningen vil sløre de vinteropbevarede både, klubhuse mv.

For at mildne og forskønne miljøet omkring klubhusene og på det offentlige rekreative areal foreslås der plantet vintereg (quercus petrea), enkeltvis eller i grupper. Det forlanges dog, at træerne placeres, således at de bidrager til at forskønne det visuelle syn fra Strandpromenaden. Den foreslåede vintereg er et hårdført og smukt træ, der beholder det brune visne løv næsten hele vinteren.

Ved en helhedsbetragtning af det nyudviklede område Svaneknoppen indgår den oprindelige Nordmolen nu som en integreret del af det nye område. Det er derfor ønskeligt, at der med tiden skabes en æstetisk sammenhængende indretning af hele området, hvor især to elementer i dag falder i øjnene:

1. Det er ønskeligt, at containerpladsen ved Strandpromenaden, lige ved adgangen til Svaneknoppen, enten flyttes til et andet sted eller alternativt afskærmes ved forlængelse af den gamle trælæskærm helt ud til fortovslinien mv., som vist på tegningen.

2. Endvidere er de gamle ca. 6 m høje lysmaster, der er placeret langs den gamle Nordmole, ikke visuelt samstemmende med de nye belysningsmaster i området. Det er ønskeligt, at de gamle belysningsmaster med tiden skiftes ud med den lampemodel, der vælges til promenadebelysningen, og med en placering svarende til promenadebelysningen, som principielt vist på tegningen.

1. Helhedsplan. Indretning af friarealerne, det offentlige rekreative areal og promenaden på Svaneknoppen
2. Tegning med opsummering af krav til færdiggørelse af Svaneknoppens indretning af ubebyggede arealer
3. Tegning, der viser overskridelsen af den tilladelige afgrænsning af det opfyldte areal

1. Dispensation fra lokalplan nr. 282 af 22. oktober 1997 med bilagstegning
2. Kopi af brev af 22. oktober 1997 fra Plandirektoratet til Københavns Havn
3. Kopi af brev af 8. juli 1998 fra Plandirektoratet til Københavns Havn
4. Kopi af brev af 13. november 1998 fra Parkafdelingen, Stadsingeniørens Direktorat, til Københavns Havn
5. Kopi af brev af 2. juni 1999 fra Københavns Havn til Plandirektoratet
6. Kopi af brev af 3. september 1999 fra Stadskonduktørembedet, Byggedirektoratet
7. Kopi af brev af 11. oktober 1999 fra Plandirektoratet til Københavns Havn
8. Kopi af brev af 5. november 1999 fra København Havn

Knud E. Rasmussen