Ansøgning om at påbygge en ny tagetage (8. etage) på eksisterende baghus til indretning af kontorer og forhøjelse af forhus med ca. 0,4 m til indretning af beboelseslejlighed på ejendommen Toldbodgade 53-55

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 7. juni 2000

6. Ansøgning om at påbygge en ny tagetage (8. etage) på eksisterende baghus til indretning af kontorer og forhøjelse af forhus med ca. 0,4 m til indretning af beboelseslejlighed på ejendommen Toldbodgade 53-55

BTU 297/2000 J.nr. 432:117.0003/98

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Bygge- og Teknikudvalget drøftede i mødet den 10. juni 1998 en indstilling fra Bygge- og Teknikforvaltningen vedrørende et principielt forslag om en forhøjelse af baghuset med én etage.

Bygge- og Teknikforvaltningen modtog derefter fra ejeren af ejendommen et konkret projekt til forhøjelse af baghusets tagetage med én etage til indretning til kontorer. Herudover indeholder ansøgningen et ønske om forhøjelse af forhusets tagetage med ca. 40 cm til indretning af en beboelseslejlighed i tagetagen. Forhøjelserne af såvel for- som baghus forudsætter forskellige dispensationer fra bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og Bygningsreglement 1995.

Bygge- og Teknikforvaltningen orienterede de berørte parter, det vil sige beboerne i ejendommen og ejere og lejere i naboejendommene samt By- og Boligministeriet, Slots- og Ejendomsstyrelsen.

Ved høringsfristens udløb er der modtaget 6 indsigelser samt en positiv tilkendegivelse.

Ejendommen ejes af Ejendomsselskabet Norden.

Ejendommens beliggenhed og de bebyggelsesmæssige forhold på og omkring denne fremgår af bilag 1.

Baghuset er opført i 6 etager samt tagetage og tilladt indrettet til kontorer i samtlige etager. Forhuset er opført i 5 etager med uudnyttet tagetage. Forhuset er i dag tilladt indrettet med erhverv i stueetagen og på 1. og 2. sal i nr. 55 samt på 2. sal th. i nr. 53 og med boliger på 1. sal og 2. sal tv. i nr. 53, samt på 3. og 4. sal i nr. 53 og 55.

I henhold til den tidligere kommuneplanlægning - til og med Kommuneplan 1993 - har karreen, hvori ejendommen er beliggende, været fastlagt som C-område, altså blandede bolig- og serviceformål. Under hensyntagen til den ret betydelige boligandel i karreen, blev karreen i henhold til nugældende Kommuneplan 1997 fastlagt som boligområde (B-område), hvor erhvervsindretning kun tillades i bebyggelsens stueetage.

Bygge- og Teknikforvaltningen forelagde en indstilling til drøftelse i Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 10. juni 1998 (bilag 2) i forbindelse med modtagelsen af en principiel ansøgning om påbygning af baghuset med én etage.

Af denne indstilling fremgår bl.a., at ansøgerens tilkendegivelser om slægtskabet mellem tagformerne på det aktuelle baghus og de store fredede fritliggende pakhuse ved havnen ikke vurderes til at være særlig relevante. Endvidere fremgår det, at den påtænkte tagopbygning ville få en højde på 2,5 m.

Bygge- og Teknikforvaltningen vurderede, at et forhøjet baghus med sin placering i karreen og sit store volumen ville give en vis forringelse af lysforholdene for både gårdarealet og nogle af boligerne i de omliggende bygninger. Lysforringelserne ville først og fremmest have betydning for de nærmest liggende boliger mod Amaliegade.

Bygge- og Teknikforvaltningen anførte slutteligt, at forvaltningen ikke umiddelbart har villet være afvisende overfor den ønskede forhøjelse, selv om der er betænkeligheder ved såvel forringelsen af lysforholdene for de umiddelbare omgivelser som ved fjernvirkningen i forhold til Frederiksstadens byprofil.

For en positiv stillingtagen blev der opstillet en forudsætning om, at dette ikke måtte skabe præcedens, ligesom det blev forudsat, at der blev stillet krav om, at forhusbebyggelsen – eventuelt med undtagelse af stueetagen – overgår til beboelse. Ligeledes blev der taget forbehold overfor udfaldet af en naboorientering.

Plandirektoratet meddelte efter udvalgsmødet i brev af 19. juni 1998, at Bygge- og Teknikudvalget stiller sig positivt til, at sagen fremmes gennem foretagelse af en naboorientering med henblik på meddelelse af dispensation fra byggelovgivningen (bilag 3).

Rønne Arkitekter ansøger om tilladelse til påbygning af baghuset med én etage for indretning af kontorer, forhøjelse af forhusets tagetage for indretning af én beboelseslejlighed samt indretning af erhvervslejemål på 1. sal i forhuset til beboelse (bilag 4, 5, 6, 7, 8, 9 og 10).

Rønne Arkitekter nævner, at der tidligere har været fremsendt beskrivelser og projekt til en forhøjelse af baghuset med én etage, og at Plandirektoratet har givet en principiel tilladelse til udførelsen af det ansøgte.

Om baghusets historie anføres, at det oprindeligt har fungeret som pakhus, og at baghuset har pakhusets bygningskarakter med stor rumdybde, små vinduer og enkelte lasteporte, placeret lodret over hinanden. Taget er et traditionelt københavnertag.

Udviklingen i indretningen af baghuset beskrives fra det bare råhus/pakhus til en kontorindretning i samtlige etager, i en sjældent høj teknisk og arkitektonisk kvalitet. Tagetagerne på såvel for- som baghus er en afslutning på de omfattende moderniseringer og renoveringer, der er foregået de senere år på ejendommen.

Det nye taghus beskrives således:

"Taghuset ønskes omformet for at give det forhenværende pakhus et slægtskab med de omkringliggende pakhusbygninger, henholdsvis Toldbodgade 33 (Casinobygningen), Toldbodgade 24 (Admiral Hotel) og Toldbodgade 36, 38 og 40/det blå og gule pakhus) m. m."

Endvidere anføres, at bygningshøjden øges med ca. 3,1 m (hvilket er 0,6 m højere i forhold til det tidligere forelagte skitseprojekt), men at baghuset fortsat klart vil være lavere end genboerne, f.eks. de gule og blå pakhuse.

Herefter beskrives de tekniske detaljer omkring taghusets materialer, udformning og konstruktioner.

For forhusets vedkommende beskrives den nye tagopbygnings udformning og lejlighedens indretning.

Rønne Arkitekters oplysning om, at Plandirektoratet har meddelt principiel tilladelse til tagopbygningen på baghuset, er ikke fuldt ud korrekt, idet der udelukkende er givet meddelelse om, at Bygge- og Teknikudvalget stiller sig positivt til, at sagen fremmes gennem foretagelse af en naboorientering med henblik på meddelelse af dispensation fra byggelovgivningen (bilag 3).

Som nævnt ovenfor udsendte Byggedirektoratet projektet i naboorientering, og der er modtaget nedennævnte 6 indsigelser og 1 positiv tilkendegivelse (orienterings-brev fremgår af bilag 11).

By- og Boligministeriet, Slots- og Ejendomsstyrelsen, er blevet orienteret på baggrund af en kongelig reskript af 10. oktober 1749, hvorefter Amalienborg har påtaleret med hensyn til bygninger, der er opført indenfor området "den nye Frederich Stad", beliggende øst for Bredgade mellem Sankt Annæ Plads og Toldbodgade, og heromhandlede ejendom er beliggende indenfor dette område (orienteringsbrev fremgår af bilag 12 med bilag).

Ejeren Ejendomsselskabet Norden blev orienteret om den udsendte naboorientering ved brev af 9. august 1999 (bilag 13).

I brevet gøres der indsigelse mod byggeriet, som vil medvirke til yderligere at gøre den i forvejen mørke gård mere mørk og skaktagtig. Byggeriet vil betyde mere skygge ind af bagvinduerne, hvor solen i forvejen kun kommer sparsomt ind. Der opfordres til at tænke på familiers trivsel i København.

I brevet tilslutter advokaten sig projektet, som han finder rimeligt og velbegrundet.

I brevet gøres der indsigelse mod ombygningen på vegne af samtlige beboere i Amaliegade 26, 28, 28A, 28B, 30, 32, 34, 34A, 34B og 36.

Beboerrepræsentanterne henviser til, at bebyggelsesprocenten vil blive overskredet med over 100% i forhold til den i Kommuneplan 1997 fastsatte ramme. Beboerrepræsentanterne mener ikke, at så væsentlige overskridelser af såvel bebyggelsesprocent som bygningshøjde bør kunne gennemføres ved en administrativ afgørelse – især ikke mod det erklærede mål om udtynding af bebyggelsen i Indre By og naboernes protester . Beboerrepræsentanterne mener, at der bør udarbejdes en lokalplan for området, således at der kan gennemføres en offentlig debat. Beboerrepræsentanterne henviser i øvrigt til Amalienborgs nære beliggenhed og Amalienborgs optagelse på Unesco's tentative liste over bygningsværker af særlig enestående værdi.

Der henvises i øvrigt til sagen vedrørende Holte Midtpunkt.

Herefter bliver indsigelsen mere konkret i forhold til selve byggeriet, idet det påpeges, at skyggevirkningen vil blive forværret. Endvidere stilles der spørgsmålstegn ved beboelseslejligheden i forhuset.

Brevet afsluttes med en opfordring om at afslå ansøgningen både af principielle retlige grunde, men også på grund af de forringede lysforhold.

Endelig anmoder beboerrepræsentanterne om at få belyst begrundelserne for, at der er ansøgt om dispensation fra såvel byggelovgivning som kommuneplan samt begrundelserne for at imødekomme det ansøgte, forinden der træffes afgørelse i sagen.

Peder Agger tilslutter sig fuldt ud ovennævnte indsigelse fra beboerrepræsentanterne, men har yderligere to mere generelle synspunkter, der taler imod at imødekomme det ansøgte.

Der henvises til, at gårdmiljøet i Amaliegade 28-36 er af yderst ringe kvalitet med 5 små gårdrum, der er lukket inde af 5-etages boligbebyggelse på de tre sider og af et ca. 2 m højt plankeværk på den fjerde side. Der henvises til, at der er søgt om udbedring af disse forhold i form af en ansøgning til Bygge- og Teknikforvaltningen om hjælp til forbedring.

Peder Agger mener, at det er absurd, at en af de bygninger, der burde rives ned, nu er omfattende istandsat, og at man nu ønsker endnu en etage påbygget. Det vil gøre gårdmiljøet endnu mere skummelt.

Peder Agger henviser ligeledes til Amalienborgs nære beliggenhed og optagelsen på listen over bygningsværker af særlig betydning. Endvidere henvises til, at det ikke kun er det udpegede objekt, men også omgivelserne der bør vises hensyn til.

Sluttelig finder Peder Agger, at det vil være absurd, hvis bebyggelsesprocenten og bygningshøjden skulle øges på nogle yderst trivielle kontorbygninger mindre end 100 m fra Amalienborg. Peder Agger fraråder stærkt, at ansøgningen imødekommes.

Advokaten gør indsigelse imod forhøjelsen af forhuset med 0,4 m, da det vil forringe de i forvejen beskedne lysforhold i gårdmiljøet samt lysforholdene for beboerne i baghusene. Advokaten finder det betænkeligt, såfremt der indrømmes dispensation.

Der gøres indsigelse imod projektet, og der vedlægges en række fotos, der viser, hvilken forringelse der vil blive af lys og udsyn fra lejligheden. Jens Erik Perregaard mener, at det vil være ønskeligt, at indsigelsen bliver vurderet ved selvsyn i lejligheden.

Slots- og Ejendomsstyrelsen udtrykker en vis betænkelighed ved det påtænkte byggearbejde, ikke mindst på grund af, at påbygningen af baghuset med en ny tagetage må forventes at kunne give indbliksgener til Amalienborg.

Indsigelserne forholder sig hovedsageligt til de gener, det påtænkte byggeri vil give for lysforholdene i karreens indre samt for lejlighederne i baghusene.

Bygge- og Teknikforvaltningen har derfor valgt at kommentere indsigelserne under et.

Lysforholdene i karreens indre gav allerede anledning til bekymringer i ovennævnte indstilling af 10. juni 1998, og de fremkomne indsigelser synes at bekræfte dette synspunkt.

Til beboerrepræsentanternes indsigelse om lokalplan for området skal bemærkes, at det ansøgte byggeri ikke i sig selv er af en sådan størrelse og karakter, at dette udløser lokalplanpligt.

Ejendommens nære beliggenhed ved Amalienborg har hele tiden været kendt, og det samme har bygningernes arkitektoniske værdi.

Samlet vurderet giver indsigelserne fra forvaltningens side ikke anledning til en ændret holdning til byggeriet, idet forvaltningen dog finder, at det bør kræves, at der ikke udføres vinduer i tagsiden vendende mod Amalienborg.

Det er endvidere – som også oprindeligt forudsat – et vilkår, at hele forhuset, dog eksklusive stueetagen, indrettes til helårsboliger.

Bilag 1: Ejendommens placering i kvarteret

Bilag 2: Indstilling af 10. juni 1998

Bilag 3: Plandirektoratets brev af 19. juni 1998

Bilag 4: Ansøgning af 20. september 1998

Bilag 5: Tegn. nr. (99) 3.05 –længdesnit i lysskakt

Bilag 6: Tegn. nr. (99) 3.06 – tværsnit i bygning

Bilag 7: Tegning nr. (99) 3.11 –facadetegning mod nord

Bilag 8: Tegning opstalt og snit nabobygninger

Bilag 9: Tegning perspektiv fra øst

Bilag 10: Tegning soldiagrammer

Bilag 11: Naboorientering af 9. august 1999

Bilag 12: Orientering af Slots- og Ejendomsstyrelsen

Bilag 13: Orientering af ejeren

Bilag 14: Brev/email af 12. august 1999 fra Julie Høst Moustgård

Bilag 15: Brev af 13. august 1999 fra advokat Frederik Bruhn-Petersen

Bilag 16: Brev af 17. august 1999 fra beboerrepræsentanterne

Bilag 17: Brev af 18. august 1999 fra professor Peder Agger

Bilag 18: Brev af 23. august 1999 fra advokat Victor Christensen

Bilag 19: Brev af 24. august 1999 fra Jens Erik Perregaard

Bilag 20: Brev af 7. september 1999 fra Slots- og Ejendomsstyrelsen

Ole Sperling