Dispensationer fra lokalplan nr. 183 med tillæg nr. 1, "B&W-området ved Christianskirken"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 7. juni 2000

10. Dispensationer fra lokalplan nr. 183 med tillæg nr. 1, "B&W-området ved Christianskirken"

BTU 298/2000 J.nr. 611:163.0004/99

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

På baggrund af Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse på mødet den 9. september 1998 (BT 269/98) vedrørende ønskede dispensationer inden for område IV i lokalplan nr. 183 med tillæg nr. 1, "B&W-området ved Christianskirken" søger arkitektfirmaet Vilhelm Lauritzen A/S for Skanska Jensen A/S som grundejer om dispensationer i forbindelse med opførelse af Løvens Gård (karré 5), der er en af selskabets tre boligkarreer på Christiansbro.

Der søges om tilladelse til, at etageantallet i bebyggelse langs Wildersgade og David Balfours Gade øges fra 4-5 etager til 5½ etage, at den maksimale gesimshøjde i bebyggelse i 5½ etage øges fra 15 m til 16 m, til at undlade at etablere ca. 100 af de 136 parkeringspladser, Løvens Gård udløser, og de yderligere ca. 100 pladser opførelse af karré 4 (Elefantens Gård) udløser. Bygge- og Teknikforvaltningen kan anbefale de fornødne dispensationer på visse betingelser, jf. indstillingsafsnittet. Borgerrepræsentationen har på mødet den 13. januar 2000 (BR 3/2000) meddelt tilsvarende bygningsmæssige dispensationer i forbindelse med byggesagsbehandlingen af del af karré 6 – Enhjørningens Gård.

C.W. Obel Ejendomme A/S søger om lovliggørelse af midlertidig parkering på del af promenadeareal langs den sydøstlige del af Christianshavns Kanal. Forvaltningen kan anbefale de fornødne dispensationer på visse betingelser, jf. indstillingsafsnittet.

Sagen har været udsendt i nabohøring inden for samme høringsområde som ved behandlingen af tillæg nr. 1 til lokalplanen og dispensationer til Enhjørningens Gård.

Der er modtaget 2 indsigelser. I den ene indsigelse protesteres mod reduktionen i antal af parkeringspladser. I den anden protesteres mod at øge højden af byggeriet Løvens Gård.

Bygge- og Teknikudvalget drøftede i mødet den 9. september 1998 (BT 269/98) forvaltningens redegørelse om bl.a. de ønsker til dispensationer inden for område IV i lokalplan nr. 183 med tillæg nr. 1, der nu er blevet aktuelle i forbindelse med arkitektfirmaet Vilhelm Lauritzen A/S' ansøgning om byggetilladelse til opførelse af en boligbebyggelse – Løvens Gård - med 104 boliger (karré 5).

På Borgerrepræsentationens møde den 13. januar 2000 (BR 3/2000) godkendtes indstilling om tilsvarende dispensationer til højdeoverskridelser i forbindelse med Enhjørningens Gård (del af karré 6).

I overensstemmelse med forvaltningens redegørelse søges der vedrørende Løvens Gård om dispensation til at opføre bebyggelse mod henholdsvis Wildersgade og David Balfours Gade i 5½ etage i stedet for som forudsat i 4-5 etager, til at overskride den fastsatte gesimshøjde på 15 m med 1 m, samt til at undlade at etablere ca. 100 af de 136 parkeringspladser, byggeriet udløser, samt de knap 100 parkeringspladser den fremtidige opførelse af karré 4 (Elefantens Gård) vil udløse, mod at de 315 parkeringspladser i parkeringskælderen under Enhjørningens Gård og Løvens Gård (karré 5 samt del af karré 6) "dobbeltudnyttes". Der er den 3. november 1999 givet byggetilladelse til at etablere den nævnte parkeringskælder, som er under opførelse.

Andrager er indstillet på at opføre den resterende boligbebyggelse – karré 4 – med tilsvarende gesimshøjder og etageantal. Der er endnu ikke indsendt byggeandragende for dette byggeri.

C. W. Obel Ejendomme A/S, der er grundejer af ejendommene matr.nr. 580 og 581 ibid. beliggende ud til den sydøstlige del af Christianshavns Kanal, søger om tilladelse til, indtil ovennævnte parkeringskælder er etableret – sandsynligvis medio 2001 – og parkeringsforholdene i det samlede område bliver ordnet, fortsat at parkere på del af det i lokalplanen fastlagte promenadeareal langs kanalen. Anmodningen skal ses på baggrund af den store byggeaktivitet i området ikke mindst på to af selskabets egne ejendomme. Selskabet anfører, at man i givet fald vil anmode de lejere, der parkerer foran Støberihallen, om at parkere op mod bygningen.

Lokalplantillægget foreskriver, at bebyggelse i karrerne 4-6, der vender mod kirkepladsen eller den sydvestlige del af kanalen skal opføres i 5 (½) etage, mens bebyggelse langs de interne færdselsarealer vinkelret på kanalen skal opføres i 4-5 etager, jf. Bilag A.

Bygherren til Løvens Gård søger om at måtte opføre bebyggelsen mod Wildersgade og David Balfours Gade i 5½ etage svarende til bebyggelsen mod kirkepladsen og den sydvestlige del af kanalen og med samme arkitektoniske udtryk i facader og afsluttende penthouseetage for at tilføre det samlede byggeri større harmoni og ensartethed, jf. bilag C og D (facader mod henholdsvis Kirkepladsen, Wildersgade og David Balfours Gade) og bilag E (facader af Løvens Gård og Enhjørningens Gård mod kanalen).

Forvaltningen er enig i, at Løvens Gård på samme vis, som det er tilfældet for Enhjørningens Gård, ved etageforøgelsen får et roligere og mere harmonisk udtryk.

Over hver af bebyggelsens 10 trappeopgange ønsker andrager at etablere et teknikrum på 7-9 m² og med en indvendig højde på 1,9 m. Da disse teknikrum udgør en ekstra etage, forudsætter de dispensation fra bestemmelserne om etageantal. Det er i overensstemmelse med sædvanlig praksis at dispensere til teknikrum, idet det dog i den konkrete sag forudsættes, at højden reduceres mest muligt.

Lokalplantillægget foreskriver, at gesimshøjden for bebyggelse angivet med 3½, 2-4, 4½, 4-5 og 5(½) ikke må overstige 15 m beregnet i forhold til kote 1,8.

Da tagetagerne i den del af bebyggelsen, der opføres i 5½ etage, udføres som pent-houseetager med delvis murede sikkerhedsværn omkring tagterrasser, forøges gesimshøjden naturligt svarende til den murede del af sikkerhedsværnets højde, ligesom det er tilfældet på nabobebyggelsen Enhjørningens Gård. Gesimshøjden ønskes derfor øget til 16 m (kote 17,8), jf. bilag C og D.

Forvaltningen finder, at bebyggelserne omkring kirkepladsen herved får mere ensartede bygningshøjder, der giver en roligere og mere entydig afslutning af de facader, der afgrænser kirkepladsen som rum, jf. bilag F (snit/opstalt fra kirkepladsen mod boligbebyggelsen). Forvaltningen finder det fortsat afgørende, at gesimshøjden på Christians Kirke respekteres (kote 19,8).

Lokalplantillægget foreskriver, at parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Parkering skal indrettes i underjordiske anlæg. På ydersiden af pladsen omkring Christianskirken kan der dog i begrænset omfang indrettes parkering på terræn som kantstensparkering. Ud fra det forventelige samlede etageareal inden for område IV på 103.635 m² skal der således etableres 1.037 parkeringspladser.

På baggrund af et notat vedrørende parkeringsbehov og parkeringsdækning på Christiansbro i område IV, udarbejdet af rådgivende ingeniør- og arkitektfirma Anders Nyvig, anmoder de fire ejere i området, ATP, Skanska Danmark, C.W. Obel Ejendomme og Magistrenes Pensionskasse, i fællesskab om tilladelse til at reducere antallet af parkeringspladser til ca. 840 pladser, heraf ca. 30 på terræn langs kirkehaven.

Den samlede bebyggelse på C.W. Obels ejendomme, matr.nr. 60 A, 580 og 581 ibid. afføder et parkeringskrav på 182 parkeringspladser. Der er etableret 143 pladser på egen grund, mens resten har været forudsat etableret i parkeringskælder under boligbebyggelsen på ejendommen matr.nr. 585 ibid. Den samlede bebyggelse på ATPs ejendomme, matr.nr. 22 og 586 ibid., udløser et parkeringskrav på 515 parkeringspladser. Der er etableret 353 pladser på egen grund. Resten er forudsat etableret på terræn langs kirkehaven (maksimalt 35 pladser) samt i parkeringskælder under boligbebyggelsen på ejendommen matr.nr. 585 ibid.

På ejendommen matr.nr. 585 ibid. skal der herefter ved opførelse af den forudsatte boligbebyggelse på ca. 34.000 m² indrettes 340 plus de manglende 166 pladser svarende til 506 pladser. I parkeringskælderen under Enhjørningens Gård og Løvens Gård etableres der som nævnt 315 pladser.

Anders Nyvig anfører, at erfaringer fra nyere boligbebyggelser som Dalgas Have på Frederiksberg og Tuborg Nord i Hellerup, hvis beboerklientel forventes at være sammenligneligt med Christiansbros, viser, at parkeringsbehovet er ca. 50 pladser pr. 100 boliger. Disse erfaringer understøttes af, at 27 ud af de foreløbigt 54 købere til lejligheder i Enhjørningens Gård har indgået aftale om parkeringsleje. På baggrund heraf konkluderes, at der til de i alt 293 boliger på matr.nr. 585 ibid. forventes et behov for 146 parkeringspladser ved indflytningen. Ud af parkeringskælderens 315 pladser kan det således anslås, at der på dette tidspunkt i forhold til boligbebyggelsen vil være et "overskud" på 169 pladser. Hertil kan lægges, at dagparkeringen i et boligområde erfaringsmæssigt udgør godt 40 pct. af natparkeringen. Ved forsigtigt at regne 60 pct. dagparkering til boligerne vil der i dagtimerne være et yderligere "overskud" på 58 pladser, i alt 227 pladser. Sammenholdes "overskuddet" på 227 pladser med de manglende 198 pladser konkluderes, at der vil være en reserve på ca. 30 pladser, således at parkeringsanlægget kan optage en eventuel yderligere vækst i bilejerskabet.

Forvaltningen finder med det ovenstående sandsynliggjort, at det reelle behov for parkeringspladser inden for lokalplanens område IV i hvert fald i en periode vil være lavere end det i lokalplanen forudsatte begrundet i områdets blanding af boliger og erhverv og det erfaringsmæssigt lave bilejerskab i et område med den aktuelle beliggenhed og kollektive trafikbetjening. Forvaltningen kan derfor acceptere, at antallet af parkeringspladser reduceres med ca. 20 pct. svarende til ca. 200 pladser på betingelse af, at muligheden for "dobbeltudnyttelse" af alle parkeringspladserne i kælderen under Enhjørningens Gård og Løvens Gård reelt er tilstede ved, at pladserne ikke udlejes separat, samt på betingelse af, at et eventuelt efterfølgende stigende bilejerskab blandt beboere inde for lokalplanens område IV i givet fald tilgodeses forud for erhvervsparkering.

Dispensation vedrørende ca. 100 pladser udløses i forbindelse med Løvens Gård, resten i forbindelse med Elefantens Gård.

Lokalplanen foreskriver, at der langs Inderhavnen og Christianshavns Kanal skal anlægges en sammenhængende, offentligt tilgængelig promenade. Langs kanalen skal promenaden udgøre hele bredden mellem den fastlagte bebyggelsesregulerende byggelinie og bolværket, og arealet skal beplantes med supplerende træplantning af samme type og tæthed som den fredede træplantning langs kanalen ved Overgaden neden Vandet. Bolværker og promenadearealer må kun benyttes på en måde, der efter Københavns Kommunes skøn er i overensstemmelse med lokalplanens formål.

C.W. Obel Ejendomme A/S søger om midlertidig dispensation til parkering på terræn, indtil parkeringsanlægget under boligbebyggelsen kan tages i brug – sandsynligvis medio 2001 – og parkeringsforholdene i det samlede område bliver ordnet. Anmodningen skal ses på baggrund af den store byggeaktivitet i området – ikke mindst på to af selskabets egne ejendomme (matr.nr. 60 A og 581 ibid.). Selskabet vil i givet fald anmode de lejere, der parkerer foran Støberihallen, om at parkere op mod bygningen.

Da promenadearealet har begrænset værdi, indtil promenaden føres videre langs det kommende boligbyggeri, og da det mest attraktive areal nærmest kanalen ved selskabets forslag friholdes for parkering, samt under indtryk af den omfattende byggeaktivitet, finder forvaltningen det acceptabelt, at der gives tilladelse til midlertidig vinkelparkering i én række langs husmuren langs kanalen, jf. bilag A, indtil parkeringskælderen under boligbebyggelsen kan tages i brug, dog senest ved udgangen af 2001, på betingelse af, at yderligere parkering på arealet hindres ved opsætning af steler eller lignende på selskabets regning.

I henhold til planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 16, kan der dispenseres fra bestemmelser i lokalplanen, hvis dispensationerne ikke er i strid med principperne i planen.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan anbefale de fornødne dispensationer vedrørende etageantal, gesimshøjde, parkeringsdækning og anvendelse af promenadeareal ud fra ovenstående argumentation vedrørende hver enkelt dispensation og de stillede betingelser. Der er herved lagt vægt på, at det ansøgte vurderes at være i overensstemmelse med lokalplantillæggets intention om, at nybyggeriet skal danne et sammenhængende byarkitektonisk hele med omgivelserne.

Plandirektoratet har i perioden fra den 3. maj 2000 til den 18. maj 2000 foretaget den i henhold til planlovens § 20 forudgående naboorientering.

Der er modtaget 2 henvendelser.

Der gøres indsigelse mod at øge højde af Løvens Gård (karré 5) eller nogen anden bygning i området overhovedet.

Indsigeren finder det utilfredsstillende, at det i forbindelse med at der blev givet tilladelse til forøgelse af etageantal og bygningshøjde på Enhjørningens Gård blev stillet som en forudsætning, at Løvens Gård og Elefantens Gård skal opføres med tilsvarende etageantal og bygningshøjde.

Indsigeren finder, at lokalplanområdet fra start er blevet brutalt behandlet og udnyttet, og at de givne og anbefalede dispensationer gør ondt værre.

Forvaltningens anbefaling af dispensationerne vedrørende højdeoverskridelserne er som foran beskrevet begrundet i, at der opnås større harmoni og ensartethed såvel i den enkelte karré som i gade- og pladsrummet omkring Christians Kirke.

Det skal tilføjes, at der ikke med dispensationerne sker en forøgelse af den i lokalplanen fastlagte samlede rummelighed i området.

Der gøres indsigelse mod reduktionen i antallet af parkeringspladser.

Indsigeren peger på, at bilejerskabet og dermed parkeringsbehovet p.t. vokser og finder det af denne grund samt af æstetiske og rekreative hensyn uforsvarligt at dispensere til et lavere antal parkeringspladser.

Af de ovenfor beskrevne overvejelser om parkering fremgår, at der er taget højde for en eventuel fremtidig forøgelse af bilejerskabet.

1. Lokalplantegning nr. 27.113 med Løvens Gård indtegnet
2. Luftfoto med boligkarreerne indtegnet
3. Facade af Løvens Gård mod Kirkepladsen
4. Facader af Løvens Gård mod Wildersgade og David Balfours Gade
5. Facader af Løvens Gård og Enhjørningens Gård mod kanalen
6. Snit/opstalt fra kirkepladsen mod boligbebyggelsen

Kopi af naboorientering af 3. maj 2000

Kopi af de modtagne henvendelser

Kopi af notat af april 2000 udarbejdet af rådgivende ingeniør- og arkitektfirma Anders Nyvig

Knud E. Rasmussen