Fastlæggelse af den fremtidige byfornyelsesstrategi

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 7. marts 2001

9. Fastlæggelse af den fremtidige byfornyelsesstrategi

BTU 100/2001 J.nr. 620.0016/99

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

I Borgerrepræsentationens møde den 25. maj 2000 (BR 169/2000) besluttede forsamlingen, at det af Bygge- og Teknikforvaltningen den 13. august 1998 (og senere opdaterede) udarbejdede notat om ændret strategi i byfornyelsen skulle danne baggrund for en høring af parterne i byfornyelsen, herunder beboerne, interesseorganisationer m.v.

Forslaget til ændret strategi indebærer, at karrévise beslutninger efter byfornyelseslovens § 11, stk. 1, fremover, bortset fra de igangværende byfornyelsesbestræbelser i Ballumgade Nord, reduceres til nedrivning, ombygning af råde-over ejendomme, afhjælpning af kondemnable forhold, ombygning af ejendomme med mindre lejligheder uden bad og tidssvarende opvarmning kombineret med svagt ejerskab og etablering af gårdanlæg, samt at øvrige ejendomme i de pågældende karreer opfordres til at indgive ansøgning efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, og skal have fortrinsret i forhold til andre ejendomme.

Bygge- og Teknikforvaltningen har i perioden 30. juni - 1. oktober 2000 foretaget høring af oplægget til den skitserede nye strategi for planlægning og gennemførelse af byfornyelsesindsatsen i København. Der er i den forbindelse modtaget en telefonisk henvendelse fra Byggedirektoratet samt 17 skriftlige henvendelser fra beboere, interesseorganisationer m.v.

Henvendelserne fra bydelsrådene, byfornyelsesselskaberne, offentlige instanser og kvarter- og byfornyelsescentre – i alt 12 – støtter forslaget om ændret strategi, medens henvendelser fra beboere, interesse- og lejerorganisationer – i alt 6 – fastholder den nuværende strategi, der er altomfattende og karrévis. Henvendelserne er refereret og kommenteret under afsnittet Sagsbeskrivelse.

Efter høringens periodens udløb er der i Folketinget fremlagt og vedtaget en ændring af byfornyelsesloven, som bl.a. indebærer, at støtten til de tabsgivende udgifter udbetales som kontant erstatning, samt at der sker en forringelse af støttevilkårene for eksisterende andelsboligforeninger, en mertilsagnsrationering og overvæltning af forbedring på tab i udlejningsboliger.

Lovændringen samt de aktuelle og forventede begrænsninger i midlerne til den offentlige byfornyelsesindsats understøtter behovet for ændring af byfornyelsesstrategien i København som foreslået.

I mødet den 25. maj 2000 (BR 169/2000) besluttede Borgerrepræsentationen efter indstilling fra Bygge- og Teknikudvalget, at notat af 13. august 1998 (med senere revisioner) om ændret strategi i byfornyelsen skulle danne baggrund for en høring af parterne i byfornyelsen, herunder beboerne, interesseorganisationer m.v. med henblik på at få tilstrækkeligt grundlag for at fastlægge kommunens byfornyelsesstrategi i fremtiden.

Prisstigninger og de faldende statslige bevillingsrammer til byfornyelsesformål har i de senere år konkret betydet, at en uforudset stor andel af byfornyelsesindsatsen i København er medgået til at sikre tidsplanen for gennemførelsen af Handlingsplanen for Indre Vesterbro, hvorved byfornyelsesbeslutninger for andre områder i byen flere gange har måttet udskydes.

Oplæggets hovedspørgsmål er derfor, om der i denne situation – hvor mulighederne for, inden for en overskuelig fremtid, at løse blot de væsentligste problemer i den københavnske boligmasse er mere begrænsede – er behov for at ændre strategi på visse punkter.

Debatten har derfor lagt op til en høring om hensigtsmæssigheden af den hidtidige karrévise indsats, hvor en byfornyelsesbeslutning tilsigter at løse samtlige fysiske problemer i den enkelte karré ved omfattende forbedringer af såvel gårdrum som bygninger og lejligheder. Denne omkostningskrævende indsats har økonomisk udgjort kernen i den hidtidige københavnske byfornyelsesstrategi, selvom også betydelige midler er benyttet til mere spredte forbedringer i form af gårdrydninger og mere eller mindre omfattende forbedringer af enkeltbygninger, heraf en mindre del ved medfinansiering af ejere og lejere.

Overvejelserne om de kommende års københavnske byfornyelse involverer, ud over elementer som finansieringsvilkår, motivationsstruktur og byfornyelseskvalitet, også spørgsmålet om kriterier for byfornyelsesindsatsen samt om hensigtsmæssigheden af en spredning af indsatsen gennem ændring af den hidtidige karrévise byfornyelse til at omfatte begrænsede opfordringer til forbedringer kombineret med frivillige ansøgninger om supplerende arbejder samt (øget) medfinansiering.

Under den politiske drøftelse af dette spørgsmål tiltrådte et flertal, efter et ændringsforslag fra Socialdemokratiet, at der er grundlag for at vurdere en ændret strategi, der indebærer, at indholdet i nogle af de kommende karrévise beslutninger efter byfornyelseslovens § 11, stk. 1, reduceres til nedrivninger, ombygning af råde-over ejendomme, afhjælpning af kondemnable forhold, ombygning af ejendomme med mindre lejligheder uden bad og tidssvarende opvarmning kombineret med svagt ejerskab og etablering af gårdanlæg. Det indebærer, at arbejder, der efter gældende praksis skulle udføres efter opfordring eller eventuelt påbud, udgår af den samlede beslutning. Det overlades til ejerne af disse ejendomme at indgive ansøgning efter § 11, stk. 5, der så kan imødekommes i det omfang, de statslige rammer muliggør det, idet ejendommene tildeles en fortrinsstilling i forhold til andre områder. Kun boligejendomme bør dog støttes.

En sådan ændring af byfornyelsesstrategien muliggør udpegning af nye karrévise byfornyelsesområder, f.eks. i forbindelse med kvarterløft. Alternativt muliggøres, at der lægges yderligere vægt på forbedring af enkeltbygninger, eventuelt med baggrund i kriterier af samme type som benyttes ved Aftalt boligforbedring og eventuelt betinget af forøget egenbetaling for at strække midlerne, øge engagementet og styrke omkostningsbevidstheden.

Bygge- og Teknikforvaltningen har i perioden 30. juni - 1. oktober 2000 foretaget høring af oplægget til en ny strategi for planlægning og gennemførelse af byfornyelsesindsatsen i København ved udsendelse af notatet om ændring af strategien af 13. august 1998 revideret marts 1999 og juni 2000.

Der er i den anledning modtaget 18 henvendelser. En oversigt over henvendelserne, der nærmere omtales nedenfor, er vedlagt som bilag A. Henvendelserne er fremlagt som bilag 1.

1. Skrivelse af 25. august 2000 fra Kongens Enghave bydelsråd

Bydelsrådet beklager nødvendigheden af en revideret byfornyelsespolitik på baggrund af reducerede statslige bevillinger, men finder det glædeligt, at en ændret strategi sker med inspiration fra kvarterløftprojekterne, der har vist, at man kan nå langt i forhold til at få skabt medfinansiering og høj grad af beboerinddragelse. Bydelsrådet finder, at specielt med henblik på lejlighedssammenlægninger får de begrænsede bevillinger store konsekvenser, og foreslår derfor, at der udarbejdes et plangrundlag for de bydele, hvor man ønsker lejlighedssammenlægning. Det foreslås, at der sker en udpegning af de ejendomme, som er egnede til lejlighedssammenlægninger, samt at der udarbejdes en model for den enkelte ejendom, som godkendes af beboerne i en høring, hvorefter der løbende kan ske sammenlægninger – efterhånden som man kan skaffe den nødvendige fin ansiering. Denne model vil ifølge bydelsrådet også være med til at sikre en mere ligelig fordeling af sammenlægninger over hele byen.

Bydelsrådet finder det vigtigt med et planlægningsgrundlag, som sikrer, at de få resterende byfornyelsesmidler ikke går til de stærkeste beboere i kommunen, men at kommunen aktivt tager del i udpegningen af de ejendomme/karreer, hvor der er behov for byfornyelse.

 

2. Skrivelse af 28. september 2000 fra Indre Østerbro bydelsråd

Bydelsrådet beklager reduktionen af de statslige rammer, der betyder, at byfornyelsestempoet har måttet reduceres tilsvarende.

Bydelsrådet tilslutter sig den i oplægget beskrevne strategi for planlægningen af ændring af byfornyelsesindsatsen i kommunen, hvorefter fornyelsen kan afsluttes senest i år 2003 for karreerne, fortrinsvis på Vesterbro, også selv om karreerne ikke vil blive så gennemgribende fornyet.

Bydelsrådet finder, at jo før de tungeste byfornyelsesopgaver i byen bliver løst, jo før kan aktiviteterne videreføres i andre områder, bl.a. Indre Østerbro.

Bydelsrådet støtter, at der bliver iværksat en grundig kortlægning af kommunens boligstandard som et godt grundlag for prioriteringen.

Bydelsrådet har bemærket, at der i de kommende år vil være mulighed for, at bydelen kan få del i såvel Boligkommissionens virksomhed som gårdrydningsaktiviteten.

 

3. Skrivelse af 27. september 2000 fra Valby bydelsråd

Valby Bydel finder det generelt fornuftigt, hvis indsatsen fremover også rettes mod "kvarteret" – det helhedsorienterede – fremfor alene mod den enkelte lejlighed/bygning. Valby Bydel redegør for igangsatte projekter i bydelen og for boligernes standard og det anføres, at Bydelsrådet ønsker, at der på sigt prioriteres byfornyelsesmidler i Valby.

Bydelsrådet anfægter imidlertid ikke de prioriteringer, der indgår i oplægget til ny strategi, herunder at der de nærmeste år fortsat fokuseres på Vesterbro.

 

II. Henvendelser fra byfornyelsesselskaber

4. Skrivelse af 29. september 2000 fra SBS Byfornyelse

Selskabet bemærker indledningsvis, at en delvis gennemførelse af det lovforslag, By- og Boligministeriet har sendt i høring, vil kunne få vidtgående konsekvenser for den konkrete gennemførelse af Københavns Kommunes nye byfornyelsesstrategi.

SBS Byfornyelse er enig i, at kommunens strategi bør ændres mod en større grad af kombination af løsning på tunge karré-problemer og en større frivillighed i løsningen af behovet i de øvrige ejendomme. Selskabet er endvidere enig i, at oplæggets forslag om at reducere den karrévise byfornyelse til alene at løse de tunge problemer vil frigøre midler der kan rettes mod ejendomme, hvorfra der er vist initiativ fra ejere og beboere.

SBS Byfornyelse støtter, at en kortlægning af kommunens boligstandard bør gennemføres snarest muligt, og at den ikke alene skal inddrage boligstandard, men også øvrige forhold der har betydning for de enkelte by- og boligområders attraktivitet og dermed for befolkningsudviklingen, herunder også de enkelte ejendommes fysiske og ikke mindst økonomiske stade.

SBS Byfornyelse finder, at lejlighedssammenlægninger så vidt muligt bør foregå på frivillig basis, da lejlighedssammenlægninger ellers vil give meget negative reaktioner. Det er selskabets erfaring, at omfattende lejlighedssammenlægninger som boligpolitisk mål bør gennemføres for større områder, så der i den enkelte karré bevares en varieret boligsammensætning, idet det samtidig anføres, at et væsentligt element i at opnå beboertilslutning er en høj standard for genhusningstilbud.

SBS Byfornyelse vurderer, at indretning af tagetage til boliger som udgangspunkt kan finde sted i ejendomme, hvor der er tilstrækkelig med øvrige birum samt også gerne elevatorer idet tagboliger vil kunne tiltrække mere ressourcestærke beboere.

SBS Byfornyelse finder, at det bør overvejes at smidiggøre reglerne for inddragelse af både ejere og beboere i byfornyelsesprocessen, evt. ved forsøgsordninger.

SBS Byfornyelse anfører, at den nuværende byfornyelseslov giver mulighed for at operere med byfornyelsesmidler i forbindelse med omdannelse af private erhvervsbygninger til beboelse, hvorimod udkastet til lovforslaget indeholder en kraftig reduktion af disse muligheder.

Med udgangspunkt i at procesforløbet i byfornyelsen er mindre regelbundet end tidligere og med ophævelsen af finansieringscirkulæret vurderer selskabet, at dette i fremtidige opgaveløsninger muliggør en effektivisering, som dels kan begrænse udgiftsniveauet og dels sikre en større ejer- og beboerindflydelse, ligesom forhandlet finansiering vil indebære, at ejere og beboere med tilknytning til rådgivere allerede i planlægningsfasen inddrages i langt større omfang end tidligere.

SBS Byfornyelse har ikke som udgangspunkt bemærkninger til kommunens prioritering og vurdering af de enkelte karréers muligheder for selv at tage initiativer, men påpeger, at dette nødvendiggør en nærmere registrering, både fysisk og økonomisk, af ejendommene i planlægningsfasen samt at der følges op med en bymæssig indsats udover den bygningsmæssige, bl.a. trafikforhold, byrumsforhold samt sociale- og kulturelle tiltag, hvor der tages udgangspunkt i byområdernes helheder.

SBS Byfornyelse finder, at helhedsorienteret byfornyelse og bypuljemidler med fordel kan anvendes i første omgang i de igangværende byfornyelsesområder.

 

5. Skrivelser af 29. september og 25. oktober 2000 fra Byfornyelse København

Byfornyelse Københavns bestyrelse har besluttet, at selskabets høringssvar udarbejdes af administrationen og afgives på administrationens ansvar, idet bestyrelsens af Borgerrepræsentationen valgte flertal finder det naturligt, at den egentlige politiske drøftelse mellem disse medlemmer finder sted i Borgerrepræsentationens regi.

 

Selskabet tilslutter sig, at den nuværende standard og kvalitet i de enkelte ombygningssager så vidt muligt bør fastholdes.

Selskabet er på det foreliggende grundlag enig i, at de 5 karréer – de i oplægget nævnte karreer uden for Indre Vesterbro minus 1. - 4. karré på Vesterbro – umiddelbart er egnet til karrévis planlægning og gennemførelse.

For så vidt angår 1. - 4. karré finder selskabet det rigtigst, om endelig beslutning først træffes efter en fornyet undersøgelse af forholdene i karreerne.

Selskabet finder, at der både er ulemper og fordele med områdevis planlægning og gennemførelse.

Minuserne ved karrévis gennemførelse er at midlerne ikke nødvendigvis anvendes til de dårligste ejendomme, men til de dårligste karreer, at forhandlingspositioner i forhold til ejerne er vanskelig, da ejerne kan hævde, at fornyelsen er ønsket af kommunen, at den samlede udgift for karreen er nået en så betydelig størrelsesorden at ganske få kan iværksættes hvert år med det nuværende bevillingsniveau.

Fordelene ved den karrévise byfornyelse er efter selskabets mening at den sker inden for en kort årrække, at den sikrer at, alle væsentlige problemer i et område bliver løst og danner god ramme for en demokratisk dialog med de berørte, at en bred dialog virker netværksopbyggende i lokalområdet og er en fordel for det efterfølgende sociale liv og mindsker utryghed og konflikter, at området på lang sigt får et samlet løft hvorved en ny positiv selvbærende udvikling kan startes, at den sikrer at de dårligste (eller næsten) ejendomme kommer med i byfornyelsen herunder at svage ejere m.v. motiveres til at gennemføre byfornyelsen og at den giver kommunen mulighed for at gennemtvinge byfornyelse hvis ejere m.v. ikke vil deltage.

Med hensyn til enkeltstående boligforbedringer i henhold til § 11, stk. 5, eller Aftalt boligforbedring finder selskabet, at som reglerne er udformet kan den ikke anvendes til at løse tungere problemer, men nok enkeltstående indsatser i tungere ejendomme samt at tidsfristerne er så korte, at det kan være vanskeligt at løse mere komplicerede problemer så som lejlighedssammenlægning. Regelsættet kan derfor kun betragtes som supplement til fornyelse.

Selskabet finder at kommunen står stærkere i en forhandlingsposition overfor ejere der selv søger § 11, stk. 5, og at kommunens forhandlingsposition er stærkere end angivet i oplægget, hvis retningslinierne for forhandlet finansiering angives tilstrækkeligt klart i bygningsfornyelsesbeslutningen, herunder bedre registrering.

På baggrund af ovenstående er det selskabets opfattelse at den karrévise planlægning bør fastholdes og skal som minimum omfatte nedrivninger, ombygninger, råde-over ejendomme, afhjælpning af kondemnable forhold, ombygning af ejendomme med mindre lejligheder uden bad og tidssvarende opvarmning kombineret med svagt ejerskab og etablering af gårdanlæg.

Selskabet henstiller til overvejelse at § 11, stk. 1-beslutninger udvides til at omfatte ejendomme med betydelige problemer og arbejder der er væsentligt belastede, og for øvrige arbejder henvises til at søge støtte efter § 11, stk. 5.

Selskabet anfører at der i de politiske udtalelser i bilaget (bemærkninger fra SF og Enhedslisten) er foreslået andre mulige nye strategier, og at begge forslag tager udgangspunkt i, at der for samtlige ejendomme sker tag- og fagistandsættelse og indlæggelse af fjernvarme og at indvendige arbejder forudsættes tilbudt – også til samtlige ejendomme.

Hertil finder selskabet at metoden næppe giver samme mulighed for afkortning af gennemførelsesperioden som den i oplægget foreslåede strategi, og der gives ingen sikkerhed for, at de tungeste problemer løses først.

Endelig er det selskabets opfattelse med hensyn til en langsigtet strategi, at der bør iværksættes en nærmere kortlægning af kommunens boligstandard, der udformes på grundlag af erfaringer opnået i kvarterløft og helhedsorienteret byfornyelse, samt at den fremtidige byfornyelse kunne blive en kombination af karrévis indsats, gårdrydninger, og indsats overfor enkelt ejendomme og enkeltstående problemer alt efter en samlet planlægning og vurdering af behovene.

 

6. Skrivelse af 9. oktober fra Håndværkets Byfornyelsesselskab

Selskabet anfører, at på baggrund af den begrænsede statslige rammetildeling vil ønsket om at strække byfornyelsesmidlerne således betyde, at indsatsen skal målrettes, f.eks. ved at springe relativt gode ejendomme over, eller at en større del af finansieringsgrundlaget tilvejebringes ved øget beboerfinansiering.

Uanset de forringede rammetildelinger, er det dog selskabets opfattelse at, den karrévise metode bør fortsættes, dog med visse modifikationer og muligheden for at gennemføre boligforbedringer i enkeltejendomme bør styrkes, ikke mindst i kvarterløftområder.

Såfremt indsatsen ønskes strakt i forhold til de for tiden knappe midler foreslår selskabet en planlægning, der tager sigte på at løse de mest påtrængende problemer først, hvilket vil sige istandsættelse af ejendomme der kræver en øjeblikkelig indsats for at undgå, at forfaldet accelerer med uacceptabelt høje omkostningsudgifter eller eventuelt nedrivning til følge. Til denne gruppe kan føjes ejendomme med såkaldte svagt ejerskab, afhjælpning af kondemnable forhold, nedrivning af ejendomme der ikke forudsættes bevaret, og forbedring af friarealer.

Selskabet anfører at, en fremgangsmåde hvor der først og fremmest sættes ind over for ejendomme med tunge byfornyelsesproblemer og ejendomme med svagt ejerskab, formentlig vil betyde, at det er muligt, at standse et områdes fysiske og sociale deroute på et tidligt tidspunkt og for færre midler.

Karreens øvrige ejendomme omfattes af bygningsregistreringen og ejere og lejere modtager tilsvarende information som hidtil ved den karrévise metode, men opnår ikke umiddelbart krav på at gennemføre en ombygning med støtte, men skal i stedet informeres om muligheden for at søge midler i henhold til § 11, stk. 5.

Det er selskabets opfattelse, at indsatsen over for nedslidte enkeltejendomme skal forstærkes, hvilket også gælder for enkeltejendomme i kvarterløftområderne.

 

III. Henvendelse fra offentlige instanser

7. Telefonisk den 28. september 2000 fra Byggedirektoratet

Direktoratet har ingen bemærkninger til det fremsendte oplæg til ny strategi.

 

8. Skrivelse af 29. september 2000 fra Københavns Kommunes Økonomiforvaltning, Kvarterløftsekretariatet

Kvarterløftsekretariatet er enig i, at der er behov for en revurdering af den hidtidige byfornyelsesstrategi, som følge af de reducerede statslige bevillinger til området, hvilket i øvrigt findes beklageligt.

Kvarterløftsekretariatet er enig i hovedlinierne i strategioplægget:

at den hidtidige standard for ombygningerne opretholdes

at gårdrydningsaktiviteterne opretholdes

at boligkommissionens aktivitet opretholdes

at lejlighedssammenlægninger fortsat prioriteres højt

at den karrévise metode opblødes, således at de arbejder, der af organisatoriske eller økonomiske grunde ikke kan gennemføres uden offentlige midler prioriteres højt, mens de øvrige arbejder gennemføres efter individuel ansøgning og med større privat medfinansiering

Kvarterløftsekretariatet finder det rigtigt, at der gennemføres en grundig kortlægning af byfornyelsesbehovet i Københavns Kommune.

Kvarterløftsekretariatet vil opfordre til, at der på grundlag af kortlægningen igangsættes et udviklingsarbejde, der sigter mod at videreudvikle byfornyelsesstrategien i kommunen.

 

9. Skrivelse af 18. januar 2001 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

Forvaltningen har vurderet den foreslåede strategi i lyset af forvaltningens opgaver, og kan på den baggrund tilslutte sig den foreslåede strategi, idet de givne økonomiske rammer giver mulighed for at gennemføre en byfornyelse, der tilgodeser de mest trængende ejendomme først.

Forvaltningen er af den opfattelse, at den foreslåede strategi vil stille øgede krav til de involverede parter i forhold til at sikre en helhedsorienteret indsats. Den karrévise fremgangsmåde på f.eks. Vesterbro, finder forvaltningen, giver en god mulighed for at fremme et helhedssyn på området og for at styrke samarbejdet imellem de forskellige parter, der har en interesse i området, hvor imod en spredt byfornyelse vil nødvendiggøre en øget opmærksomhed på byfornyelsens sammenhæng med udviklingen i området i øvrigt.

I lyset af forvaltningens opgaver understreges vigtigheden af, at der i forbindelse med byfornyelsen fastholdes et varieret udbud af lejligheder, så det sikres, at såvel unge og studerende, som mindre bemidlede borgere kan blive boende, og samtidig finder forvaltningen, at store renoverede lejligheder kan indrettes til hybler for unge eller bofællesskaber til f.eks. unge med særlige behov.

Forvaltningen finder, at der ved tilrettelæggelsen af en fremtidig byfornyelsesstrategi vil være behov for, at der tages højde for den konkrete beboersammensætning i ejendommene, og at der etableres et samarbejde i forhold til disse beboere.

I forbindelse med forvaltningens arbejde med etablering af dagsinstitutioner redegøres for mulighederne for udbygning i byfornyelsesområder.

Forvaltningen tilslutter sig strategioplæggets intention om at indfri planerne i de allerede udpegede karreer først.

 

IV. Henvendelse fra Kvarter- og Byfornyelsescentre

10. Skrivelse af 29. september 2000 fra Kvartercentret Nordvest

Kvartercentret finde det udfra en økonomisk betragtning helt urealistisk, at forvente sig den traditionelle tunge byfornyelse videreført i de store boligområder i periferien af Københavns Kommune.

Kvartercenter Nordvest foreslår i stedet,

at behovsregistreringer (interviewundersøgelser af beboere) kombineres med de fysiske registreringer af bygningerne

at kombinere begrænsede byfornyelsesindsatser med krav om uddannelses- og kursusprogrammer i ejendomsvedligeholdelse for beboerrepræsentanter og administratorer

at genoverveje den generelle byfornyelsesstrategi om flere familieboliger, set i forhold til det faktum, at den overvejende del af bybefolkningen er singler

at omdanne hele eller dele af ejendomme/karreer med mange små lejligheder til ungdomsboliger eller opgangsboligfællesskaber for ældre og lign.

at arbejde med gradvis byfornyelse, hvor en begrænset indsats kombineres med en langstrakt vedligeholdelses- og genopretningsplan, f.eks. over 10 - 15 år

at oprette centralt styrede byfornyelsespuljer i kommunen til forsøg, akutte indsatser og særligt målrettede indsatser

at analysere sammenhænge mellem boligstruktur, aktuel beboersammensætning og behov/efterspørgsel på kvarter- ejendomsniveau

at målrette og opstramme arbejdet med at kombinere helhedsorienteret byfornyelse og kvarterløft med aftalt boligforbedring, således at man i højere grad får en samvirkende effekt

at understøtte en udvikling i retning af en strategisk og målrettet anvendelse af byfornyelsesmidler som incitament for private investeringer

 

11. Skrivelse af 10. oktober 2000 bilagt høringssvar fra Vesterbro Byfornyelsescenter

Indledningsvis beklager byfornyelsescentret, at anledningen til ny strategi er markante statslige nedskæringer. Centret finder,

at staten bør afsætte tilstrækkelige midler til, at Københavns Kommune kan komme igennem den eksisterende "pukkel" af ejendomme med væsentligt genopretningsbehov

at Københavns Kommune fortsat og aktivt bør søge at påvirke det statslige bevillingsniveau

at stat og kommune bør tage initiativer, om nødvendigt via lovgivning, til at forebygge yderligere nedslidning af bygningsmassen, ikke mindst i private udlejningsejendomme

at Københavns Kommune bør øge indsatsen for at forebygge, at nye kvarterer bliver socialt "nedslidt", idet det bør være en offentlig opgave at sikre, at byfornyelsesmidlerne forvaltes forsvarligt

Centret finder endvidere at gård, gade og det øvrige nærmiljø skal prioriteres højt og tænkes sammen med bygningsfornyelsen.

Med hensyn til fordeling af byfornyelsesmidler oplever centret det langt mere positivt, at få et tilbud, end at få noget "trukket ned over hovedet" hvorfor det kan være et godt princip i højere grad at fordele støtten efter ansøgning.

Centret anfører, at det kunne overvejes, i de ejendomme hvor ejeren ikke vil søge støtte, om der er mulighed for en bredere fortolkning af bestemmelserne i byfornyelseslovens kapitel 9, eller om der via en lovændring på dette punkt kan gives kommunen en bredere hjemmel til at bruge påbud fra Boligkommissionen – kombineret med tilbud om offentlig støtte – til at sikre renovering af lejeboliger.

For så vidt angår penge til at imødekomme ansøgninger finder centret med henvisning til oplægget om ny strategi at det er det samme beløb der er trukket ud af budgettet for karrévis byfornyelse og overført til boligforbedringer (§ 11, stk. 5) hvilket vil sige, at ejendommene i karréerne i princippet kan opsuge § 11, stk. 5-midlerne.

Tilsvarende finder centret at når det gælder aftalt boligforbedring, er der et stort gab mellem behovet og midlerne. Det anføres at mange andelsboligforeninger søger forgæves støtte, medens kun relativt få udlejningsejendomme søger midler. Efter centrets opfattelse bør By- og Boligministeriet give Københavns Kommune frie hænder til at fordele midlerne til aftalt boligforbedring mellem udlejningsejendomme og andelsboligforeninger.

Konkret finder centret, at der må afsættes § 11, stk. 1-midler til De 4 karreer mellem Dybbølsgade og Sdr. Boulevard, der er i så ringe stand.

Med hensyn til registreringsmetode mener centret at man kan risikere at springe for mange eller de forkerte ejendomme over, hvis man skifter til den nye strategi uden at ændre registreringsmetoden, og foreslår en to-delt registrering i planlægningsfasen, hvor man først gennemgår samtlige ejendomme i det udpegede byfornyelsesområde med vægt på undersøgelse af fundering, kloak og de bærende konstruktioners tilstand (herunder undersøgelse for råd og svamp) og på det grundlag udpeges den "dårligste" fjerdedel af ejendommene. Disse ejendomme registreres grundigere med henblik på prissætning af eet renoveringsprojekt og skal så danne grundlag for udpegning af de ejendomme, der skal nedrives eller renoveres med midler efter § 11, stk. 1.

Centret tilslutter sig forslaget om, at der iværksættes en nærmere kortlægning af kommunens boligstandard.

For så vidt angår proceduren fra plan til handling forslår centret at kommunen overvejer at forenkle og afkorte den politiske og kommunale sagsbehandling og anfører at hvis en byfornyelsesbeslutning kun omfatter gårdanlæg, nedrivning og udpegning af de dårligste ejendomme § 11, stk. 1, og i øvrigt omfattede et større område kunne beslutningsprocessen køres igennem en gang samlet i stedet for karrévis.

Centret stiller spørgsmål ved om godkendelsesproceduren kan forenkles således at der bliver et mere smidigt forløb fra forprojekt til licitation og om Boligstøttekontoret skal tilføres flere ressourcer.

Med hensyn til beboerorganisering finder centret at beboerne skal have de bedst mulige betingelser for at organisere sig og skabe netværk, men mener at den nye strategi gør det svært at bygge en beboerorganisation op omkring karreerne. Centret anfører, at ny byfornyelsesstrategi forudsætter nye metoder i beboerorganiseringen, hvorfor det er afgørende, at der afsættes midler til Vesterbros Byfornyelsescenter.

Centret anfører, at der fra beboerside ofte efterspørges en mere synlig, offentlig kontrol med kvaliteten af det arbejde, der udføres for byfornyelsesmidler, hvorfor det er vigtigt at afmystificere, hvad de store summer i byfornyelsen går til og derfor foretage en mere synlig offentlig kontrol med kvaliteten af de arbejder, der udføres for byfornyelsesmidlerne.

Ifølge centret har beboerne masser af initiativ og forandringsvilje, når de selv kan bestemme, hvilket også gælder lejlighedssammenlægninger.

Centret mener at en varieret beboersammensætning er en vigtig forudsætning for velfungerende netværk og at det er en forkert kurs at trække et ensartet familiebolig koncept ned over byen og at bruge lejlighedssammenlægninger som et mekanisk instrument i byfornyelsen.

Centret anfører at salget af TOR-ejendommene har belastet kommunens antal boligliger til social anvisning og samtidig er priserne på boliger steget voldsomt, hvilket bevirker at store grupper, der før kunne finde billige lejligheder og klare sig selv nu ikke har en chance.

Centret foreslår at Københavns Kommune bør overveje, hvordan private andelsboligforeninger i praksis kan påtage sig en del af det boligsociale ansvar uden at skulle bære en stor økonomisk risiko og at kommunen i forbindelse med byfornyelsesstøtte til private udlejningsejendomme bør stille krav om, at ejer medvirker til løsning af de boligsociale opgaver.

Endelig mener centret at byfornyelse er mere end boliger hvilket kan være skoler, institutioner, trafikmiljø m.v. og at det er vigtigt, at bygningsfornyelse trækkes sammen med disse forhold.

 

V. Henvendelse fra beboere, interesse- og lejerorganisationer

12. Skrivelse af 22. september 2000 fra Lejernes LO i Hovedstaden

Lejernes LO finder at strategiplanens forslag om, at Kommunen i hovedsagen tager sig af tag og fag vil komme til at betyde, enten at en stor del af ejendommene kun får istandsat tag og fag, eller at de forbedringer, som efterfølgende skal udføres i enighed mellem udlejer og lejere, vil blive så dyre for lejerne, at de ikke kan lade sig gøre – i hvert fald ikke uden omfattende beboerudskiftninger, uanset om der anvendes Aftalt boligforbedring.

Lejernes LO finder endvidere, at det vil være et farligt signal til uefterrettelige udlejere, at de kan lade deres ejendomme forfalde, hvorefter det offentlige og lejerne i fællesskab betaler vedligeholdelsen – en vedligeholdelse lejerne allerede én gang har betalt og gør opmærksom på, at de beløb som opkræves efter Boligreguleringslovens § 18 og 18b er tilstrækkelig til at sikre en forsvarlig vedligeholdelse.

Lejernes LO finder erfaringsmæssigt, at en proces, hvor en ejendom først bringes på et forsvarligt vedligeholdelsesmæssigt niveau og herefter forbedres i flere omgange, betyder en langt højere leje, end en samtidig og godt styret vedligeholdelses- og forbedringsproces.

Lejernes LO anfører at kommunens behov for gode boliger til en minimal udgift for kommunen og beboernes egne ønsker til byfornyelse kan løses med større beboerinddragelse og mere udstrakt grad af selvbestemmelse.

Den nødvendige kontinuitet i beboerinddragelsen forudsætter ifølge Lejernes LO inddragelse af organisationerne – i modsætning til enkeltpersoner – der er til stede før, under og efter byfornyelsen og som har erfaring med opsamling af ønsker og holdninger.

Byfornyelsen skal fortsat være altomfattende og karrévis, men med langt større beboerindflydelse og organisationsinddragelse.

Endelig stilles der diverse krav til lovgiverne.

 

13. Skrivelse af 28. september 2000 fra ejerforeningen Reventlowsgade 16/Istedgade 1 v/Anders Brebøl

Ejerforeningen gør indsigelse mod det foreslåede budget for Reventlowsgade-karreerne, idet det er umuligt at gennemskue, om de afsatte midler er tilstrækkelige til at finansiere byfornyelsen på samme vilkår, og som hidtil er anvendt på Indre Vesterbro. Ejerforeningen finder det betænkeligt, hvis kommunen vedtager et budget, der opererer med en hidtil uset grad af medfinansiering fra de berørte beboere, idet dette vil ødelægge muligheden for reelle forhandlinger om størrelsen på egenfinansieringen og totalt tilsidesætte allerede indkomne indsigelser i forbindelse med byfornyelsesplanen for Reventlowsgade-karreerne.

 

14. Skrivelse af 29. september 2000 fra Ydre Vesterbro beboerrådgivning

Beboerrådgivningen udtaler sig på vegne af beboerne fra Amerikavej-, Sundevedsgade- og Tøndergade-karreerne.

Beboerrådgivningen finder at, prioriteringen af § 11, stk. 5-løsninger på bekostning af stk. 1-løsninger reelt vil betyde et brud med princippet om en samlet planlægning og derved et samlet løft, ikke alene for en hel karré, men for hele Ydre Vesterbro, og beklager den foreslåede strategi, der rammer Tøndergade- og Amerikavej-karreerne, som Plandirektoratet har foreslået gennemført med et reduceret budget på hhv. 85 og 36 mio. kr. Metoden fraviger den karrévise byfornyelse som beklages meget, idet beboerrådgivningen forudser problemer med, at de dårligste ejendomme ikke kommer med i første omgang og derved kan komme til at beskadige nyistandsatte ejendomme med både råd og svamp.

Der protesteres kraftigt mod lejlighedssammenlægninger. De eksisterende små lejligheder ønskes bibeholdt, idet disse efter byfornyelsen kan betales af både studerende og pensionister.

Beboerrådgivningen er indforstået med det forpligtende samarbejde som anført i § 5, stk. 2, samt at beboerne skal inddrages i hele byfornyelsesprocessen, idet det vil skabe både et engagement og ansvarlighed i den lange proces.

Endelig konkluderer beboerrådgivningen at den ikke finder strategiforslaget rimeligt i forhold til beboernes forventninger om byfornyelsen.

 

15. Skrivelse af 28. september 2000 fra Advokatrådet

Oplægget til ny strategi har været forelagt Advokatrådets ejendomsudvalg hvorefter Advokatrådet meddeler, at strategien ikke giver anledning til bemærkninger.

 

16. Skrivelse af 27. september 2000 fra Vesterbro Lejerforening

Lejerforeningen finder, at byfornyelse generelt er en nødvendighed, især i Københavns Kommune, og som boligmarkedet er sat sammen, er en overordnet offentlig regulering af boligernes standard og kvalitet nødvendig. Foreningen ser det derfor som et stort problem, at staten bruger byfornyelse som et konjukturpolitisk virkemiddel. Således har Lejerforeningen i en periode oplevet en oppustning af byfornyelsesbudgettet på Vesterbro, hvor man hvert år fordoblede midlerne til byfornyelse, hvilket har afstedkommet, at forholdet mellem pris og kvalitet i byfornyelsen er løbet ud af kontrol fra myndighedernes side. En udvikling Bygge- og Teknikforvaltningen i København har vist sig ikke at magte. Lejerforeningen anfører, at i København er en stor del af boligmassen fortsat dårlig, men man oplever nu, at der skrues meget kraftigt ned for rammebevillingerne til byfornyelse, hvorfor kommunen burde gøre mere for at påvirk e regeringen for at få de nødvendige midler tilført.

Lejerforeningen finder, at det udsendte oplæg overordnet indebærer en ringere stilling for de ressourcesvage beboere, specielt lejerne, hvad angår deres mulighed for at få indflydelse på deres boligsituation under fremtidig byfornyelse.

Den foreslåede prioritering mellem stk. 1-sager og stk. 5-sager finder Lejerforeningen hverken gavner de svageste beboere eller de dårligste ejendomme og muligheden for at tildele ejendomme støtte efter stk. 1 begrænses til alt for snævre kriterier.

Lejerforeningen finder, at lejerne i private udlejningsejendomme ingen mulighed har for at formå en udlejer til at søge byfornyelsesmidler til en ejendom, der har behov, hvis lejerne ønsker det, og forestiller sig, at der kunne tildeles støtte efter stk. 1 i tilfælde, hvor et flertal af lejerne, men ikke ejeren ønsker ejendommen byfornyet.

 

17. Skrivelse af 19. oktober 2000 fra Praktiserende arkitekters Råd

PAR finder, at kvarterløft og helhedsorienteret byfornyelse tager midlerne fra den tunge byfornyelse af ejendomsmassen, og foreslår at byfornyelsesmidlerne anvendes til ejendomsrenovering og ikke til pladsrenovering og fritidsfaciliteter.

PAR finder endvidere at de mest trængende ejendomme skal prioriteres højst således, at man går bort fra karrévis byfornyelse, hvis ejendommene ikke er tilstrækkeligt trængende.

Endvidere mener PAR, at forudgående registreringer bør begrænses og erstattes af afsætning af midler til forregistreringer, så det ikke som i dag er noget, der skal gennemføres for begrænset honorar.

PAR foreslår, at der skal udarbejdes mere realistiske budgetter og, at gennemførelsestiden skal strammes op, da det vil spare midler.

PAR finder, det er en dårlig idé at etapedele renovering af ejendomme således, at en ejendomme i første omgang kun får begrænset støtte, og senere vender tilbage om yderligere støtte.

Endelig foreslår PAR nedsættelse af et bygningsforbedringsudvalg, så borgerne kan gøre opmærksom på særligt trængende og bevaringsværdige ejendomme.

 

18. Skrivelse af 30. september 2000 fra Repræsentantskabet for Byfornyelse på Vesterbro

Repræsentantskabet mener, at den måde Københavns Kommune foreslår at tackle de nedskårne byfornyelsesmidler på, er uhensigtsmæssig, og at kommunen aktivt burde protestere mod nedskæringerne.

Endvidere finder Repræsentantskabet, at den foreslåede strategi indebærer, at den karrévise byfornyelse bliver slået i stykker, at registreringernes kvalitet kraftigt bør forbedres, samt at kommunen bør skærpe kontrollen med de enkelte byggesager.

Repræsentantskabet mener, at det er afgørende at opretholde den karrévise metode, idet den har vist sig at have tungtvejende fordele, hvad angår såvel det fysiske som det organisatoriske.

Repræsentantskabet anfører, at med hensyn til det fysiske er erfaringerne og fordelene ved et samlet løft, at man sikrer ejendommenes generelle sundhedstilstand og minimerer risikoen for afsmittende skader på ejendommene i form af f.eks. fugt, råd og svamp, samt at samtlige ejendomme har overstået byggeperioden når gårdanlægget etableres.

Hvad angår det organisatoriske mener Repræsentantskabet, at den karrévise metode giver mulighed for og skaber en platform for beboerorganiseringen i hele karreen, idet beboerne indbyrdes kan koordinere deres interesser og ønsker, og kommunen får en forhandlingspartner der giver den største chance for, at byfornyelsen bliver en succes.

Repræsentantskabet er af den opfattelse, at prioriteringen af § 11, stk. 5-løsninger på bekostning af stk. 1-løsninger reelt vil betyde et brud med princippet om en samlet planlægningsproces, gennemførelse og et samlet løft for en hel karré, og den fysiske gennemførelse, vil ikke længere foregå over en relativt kort årrække, og samtidig vil en pletvis byfornyelse ikke sikre, at de dårligste ejendomme bliver istandsat.

Repræsentantskabet understreger, at erfaringen med byfornyelse viser, at bedre og grundigere registreringer vil forbedre planlægningsfasen og danne bedre og mere realistiske grundlag for de økonomiske prioriteringer.

Samtidig mener Repræsentantskabet, at større inddragelse af beboerne i samtlige faser skaber engagement og ansvarlighed, men at nedskæringen i Vesterbro Byfornyelsescenters budget over en relativt kort årrække ikke underbygger sådanne intentioner.

I øvrigt finder Repræsentantskabet det besynderligt, at man ikke har inddraget en evaluering af byfornyelsesindsatsen på Vesterbro i grundlaget for en ændret strategi for byfornyelsen i København. Repræsentantskabet ønsker i øvrigt at understrege, at det er afgørende, at byfornyelsen ikke bruges som instrument til at ændre beboersammensætningen i byen, men til at forbedre kvaliteten af boligerne.

Bydelsrådene tilslutter sig den tilskrevne ændrede strategi, herunder prioriteringen for de i oplægget nævnte karréer, men beklager de reducerede statslige rammer. De finder det glædeligt, at en ændret strategi sker med inspiration fra kvarterløftprojekterne, der har vist, at man kan nå langt i forhold til at få skabt medfinansiering og høj grad af beboerindflydelse. Rådene støtter en grundig kortlægning af kommunens boligstandard som grundlag for prioritering.

Byfornyelsesselskaberne er enig i oplægget til ændret strategi hvor den karrévise byfornyelse fastholdes og som minimum omfatter nedrivninger, ombygninger af råde-over ejendomme, afhjælpning af kondemnable forhold, ombygning af ejendomme med mindre lejligheder uden bad og tidssvarende opvarmning kombineret med svagt ejerskab og etablering af gårdanlæg. Selskaberne er endvidere enig i, at strategien bør ændres mod en større grad af kombination af løsning på tunge karréproblemer og en større frivillighed i løsning af behovet i de øvrige ejendomme, hvilket bevirker at der frigøres midler, der kan rettes mod ejendomme, hvorfra der er vist initiativ fra ejere og beboere. Endelig er der enighed om en nærmere kortlægning af boligstandarden.

Økonomiforvaltningen samt Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen tilslutter sig strategioplægget hvor den karrévise byfornyelse fastholdes, men Kvarterløftsekretariatet finder at den karrévise metode bør opblødes, således at de arbejder der af organisatoriske eller økonomiske grunde ikke kan gennemføres uden offentlige midler prioriteres højt, mens de øvrige arbejder gennemføres efter individuel ansøgning og med større privat medfinansiering. Sekretariatet er enig i en grundig kortlægning af byfornyelsesbehovet.

Kvarterløft- og byfornyelsescentrene anser det for urealistisk at forvente den traditionelle tunge byfornyelse videreført og finder at arbejdet med at kombinere helhedsorienteret byfornyelse og kvarterløft med aftalt boligforbedring skal målrettes og opstrammes. Centrene er i øvrigt enig i strategioplægget, men finder konkret at der må afsættes § 11, stk. 1-midler til De 4 karreer mellem Dybbølsgade og Sdr. Boulevard. Tilslutter sig nærmere kortlægning af boligstandarden.

De modtagne udtalelser fra beboere, interesse- og lejerorganisationer m.v. er ikke enige i strategioplægget. Byfornyelsen ønskes fortsat altomfattende og karrévis med langt større beboerindflydelse og organisationsinddragelse. Prioriteringen af § 11, stk. 5, på bekostning af stk. 1-løsninger findes at være et brud med princippet om en samlet planlægning, gennemførelse og et samlet løft for en hel karré ligesom den foreslåede tildeling af støtte efter stk. 1 findes at være begrænset til alt for snævre kriterier. Der protesteres mod lejlighedssammenlægninger og det anføres, at byfornyelsesmidler skal anvendes til ejendomsrenoveringer og ikke til pladsrenoveringer og fritidsfaciliteter. Kun Advokatrådet er enig i strategioplægget.

Det primære formål med lovændringen er ifølge lovbemærkningerne at tilskynde bl.a. kommunerne til at holde udgifterne nede, sikre effektivitet, inddrage flest mulige private midler samt forbedre kommunens valg mellem ombygning eller nedrivning.

Lovændringens væsentligste elementer er:

• Finansieringsreform

• Forringelse af støttevilkårene for eksisterende andelsboligforeninger

• Mertilsagnsrationering

• Overvæltning af forbedring på tab i udlejningsboliger

Plandirektoratet afgav den 29. september 2000 et administrativt høringssvar til By- og Boligministeriet, idet der blev taget forbehold overfor den manglende politiske behandling. I høringssvaret protesterede Plandirektoratet mod forringelsen i støtten til andelsboliger, begrænsning i adgangen til at meddele mertilsagn og kommunal betaling af forbedringsudgifter, der indgår i ombygningstabet. Ved skrivelse af 13. oktober 2000 fremsendte Plandirektoratet bilag vedrørende udgiftsændringer fra finansieringsplan til byggeregnskab til By- og Boligministeriet.

På Bygge- og Teknikudvalgets møde den 25. oktober 2000 (BTU 482/2000) forelå en redegørelse til drøftelse fra Plandirektoratet om den forestående ændring af byfornyelsesloven. Redegørelsen blev senere suppleret med et notat af 15. november 2000 hvori Plandirektoratet anbefalede Bygge- og Teknikudvalget at der blev rettet henvendelse til Folketingets boligudvalg om ændringsforslagene.

Plandirektoratet afgav herefter den 23. november 2000 høringssvaret til By- og Boligministeriet. Høringssvaret fastholdt de tidligere anførte indvendinger, samt forslag om at alle tabsudgifter der støttes med kontant erstatning også kom til at gælde for beslutninger truffet efter lov om byfornyelse og boligforbedring (lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994), hvilket er blevet imødekommet i ændringsloven.

Bygge- og Teknikudvalget tilsluttede sig høringssvaret på mødet den 29. november 2000 (BTU 558/2000).

Forvaltningen må konstatere, at udtalelserne fra offentlige myndigheder og byfornyelsesselskaberne samt kvartercentrene tilslutter sig strategioplægget, nogle på grund af de nuværende økonomiske vilkår – andre fordi de mener, at den foreslåede strategi under alle omstændigheder er den rigtige. Derimod finder især lejerorganisationerne, at den hidtidige strategi bør videreføres uændret.

Hertil skal bemærkes, at den hidtidige strategi ikke længere er mulig på grund af det nuværende bevillingsniveau, idet der kun kunne iværksættes 1-2 karreer hvert år som måske ikke indeholder de ringeste ejendomme.

Ulemperne ved den nye strategi kan være, at de dårligste ejendomme i byfornyelseskarreerne ikke bliver byfornyet, fordi ejerne ikke søger støtte, og derved principielt blot sidestilles med tilsvarende ejendomme uden for byfornyelseskarreen, men samtidig er fordelene ved den enkeltstående boligforbedring et relativt ubureaukratisk forløb, en god forhandlingsposition for kommunen i forbindelse med støtteudmålingen og støtteordningen bygger på frivillig deltagelse og dermed motivation for at forbedre ejendommen.

Den netop gennemførte ændring af byfornyelsesloven peger ligeledes i meget høj grad mod at den tidligere strategi forlades, idet begrænsningen af muligheden for at hjemtage mertilsagn til 10% af den ordinære statslige ramme vil give vanskeligheder med at gennemføre projekter, der løber i så mange år fra registrering til afslutning.

Erfaringerne fra de karréer, der har været i gang i nogle år er, at de faktiske udgifter stiger væsentlig mere i forhold til finansieringsplanerne. Det synes ikke at være tilstrækkeligt at forbedre registreringen. I 2000 udgjorde mertilsagnene til tidligere beslutninger 316 mio. kr. af en ordinær ramme på 676 mio. kr. Gennemførelsen af projekter uden overskridelse af rammen på 10% for mertilsagn kræver enten en kraftig overbudgettering, herunder ved fastlæggelse af et prisniveau fremskrevet til forventet udførelse af arbejderne eller, at byfornyelsesbeslutningen træffes på grundlag af et licitationsresultat eller i det mindste et prissat forprojekt samt at der i høj grad opereres med maksimerede bevillinger.

Forvaltningen finder det på denne baggrund ikke alene fornødent at fastholde strategioplæggets intentioner, men tillige at det bør forslås at overgangsordningen forkortes således, at Ballumgade Nord bliver den sidste karré, der besluttes på traditionel vis. I denne karré er der i øvrigt tale om grundigere forundersøgelser og en fremrykket projektering samt evt. udbud, der kan indgå i beslutningsgrundlaget, således at byfornyelsesbeslutningen for denne karré kan ske på et væsentligt sikrere teknisk og økonomisk grundlag end det har været gældende for hidtidige beslutninger.

Forvaltningen skal herefter foreslå at byfornyelsen i de kommende år gennemføres efter følgende retningslinier:

Indholdet i de kommende karrévise beslutninger efter § 11, stk. 1, begrænses til nedrivninger, ombygning af råde-over ejendomme, afhjælpning af kondemnable forhold, ombygning af ejendomme med mindre lejligheder uden bad og tidssvarende opvarmning kombineret med svagt ejerskab, jfr. dog nedenfor om Ballumgade Nord.

Uanset, at indholdet i de karrévise beslutninger begrænses og forenkles, kan det næppe forventes, at gennemførelsen går hurtigere. Under alle omstændigheder må man være noget afventende med at etablere gårdanlæg, indtil aktiviteterne på ejendommene klinger noget af, og de arbejder, der skal støttes efter § 11, stk. 5, kan først iværksættes, når der er tilstrækkelige statslige rammer hertil.

Arbejder, der hidtil skulle udføres efter opfordring eller evt. påbud, udgår af den samlede beslutning, og det overlades til ejerne at indgive ansøgning efter § 11, stk. 5, der så kan imødekommes i det omfang, de statslige rammer muliggør det, idet ejendomme i de udpegede områder får fortrinsstilling i forhold til andre ejendomme ved tildeling af støtte. Rene erhvervsejendomme bør dog ikke støttes.

At det som vilkår for tildeling af støtte efter § 11, stk. 5, til private udlejningsejendomme kræves, at ejendommen efter evne selv bidrager til finansieringen med egne eller lånte midler (f.eks. Grundejernes Investeringsfond), støtte efter kapitel 5 (Aftalt boligforbedring) eller CO2-tilskud eller tilskud efter anden lovgivning. For ejerboligers vedkommende forudsættes en medfinansiering, der overstiger den værdistigning, der direkte kan konstateres som følge af byfornyelsesarbejderne.

For andelsboligforeninger og almene afdelingers vedkommende bør boligafgiften efter gennemførelse af byfornyelsesarbejderne svare til sammenligningslejen, uanset om der gennemføres modernisering eller vedligeholdelse.

For at fremme den boligpolitiske målsætning om etablering af flere større boliger bør ansøgerne præstere et passende antal lejlighedssammenlægninger, med mindre karréens eller kvarterets boligsammensætning tilsiger andet.

Den nuværende standard for ombygninger skal som hovedregel opretholdes uanset ændringslovens bestemmelser om at tab som følge af, at moderniseringsarbejder ikke kan give lejeforhøjelse på grund af lejeloftet, skal bæres alene af kommunen.

Den forudgående registrering af ejendomme og planlægningsindsatsen i øvrigt forudsættes at være nogenlunde uforandret i forhold til tidligere, men for så vidt angår "opfordringsejendomme" vil planen alene danne rammerne for, hvad der kan forventes støttet efter ansøgning i henhold til § 11, stk. 5. Der forudsættes fortsat udarbejdet lokalplan for områderne, bl.a. for at sikre grundlaget for lejlighedssammenlægninger.

Den nye strategi og i særdeleshed den nye lovs krav til tidlige udmeldinger om lejens størrelse må antages at fordre en øget planlægningsindsats, der så vidt muligt også bør involvere en teknisk rådgiver, der antages af ejendommens ejer. Ligeledes kræves det at der skaffes overblik over ejendommens økonomi og lejens sammensætning på et tidligt tidspunkt i planlægningsfasen. Da den nye strategi gør de karrévise beslutninger billigere i første omgang, vil der i de nærmeste år kunne træffes flere beslutninger end hidtil kalkuleret. Også det øgede antal beslutninger vil således stille øgede krav til planlægningsindsatsen.

Ballumgade Nord gennemføres på traditionel vis, idet den er så langt fremme planlægningsmæssigt, at der umiddelbart vil kunne skrives en indstilling til Borgerrepræsentationen om forslag til byfornyelsesbeslutning. Endvidere må det ud fra de foreliggende oplysninger antages, at karréen har en særdeles ringe boligstandard, både generelt betragtet og i forhold til de øvrige udpegede områder.

I de efterfølgende karréer vil der skulle foretages EU-udbud af byfornyelsesopgaven, og reduktionen i de samlede udgifter til de karrévise beslutninger uden reduktion i planlægningsindsatsen må forventes, at betyde en ændret honorering i retning af en timelønshonorering frem for en kombination af procentvis honorering og timelønshonorering som nu.

Sundevedsgade-karreen, der i notatet om ændret strategi var foreslået gennemført på traditionel vis foreslås i stedet i overensstemmelse med den nye strategi gennemført som en let byfornyelse efter § 11, stk. 1, og øvrige ejendomme efter § 11, stk. 5. Karreen er præget af udlejningsejendomme, der muligvis behøver en særlig tilskyndelse til at gennemføre byfornyelsen, men på grund af lovændringens bestemmelse om begrænsningen til 10% af muligheden for at hjemtage mertilsagn findes det ikke tilrådeligt at forsøge at gennemføre byfornyelsen på traditionel vis.

Nørre Sideallé, Amerikavej og Tøndergade foreslås ligeledes gennemføres som en let byfornyelse efter § 11, stk. 1, hvorefter arbejderne på de fleste ejendomme behandles efter § 11, stk. 5. Karreerne er præget af ejerboliger og private andelsboligforeninger, der må forventes selv at kunne tage initiativ til at gennemføre en byfornyelse.

Der foreslås ikke udarbejdet § 11, stk. 1-beslutninger for de 4 karreer på Vesterbro, idet området alene udlægges til "prioriterede § 11, stk. 5-områder". Forvaltningen forbeholder sig dog at fremkomme med en indstilling om ejendommen Valdemarsgade 52 og 56, der tilhører Byfornyelse København, og som kræver en snarlig indsats i form af nedrivning eller gennemgribende istandsættelse.

Der budgetteres fortsat med 20 mio. kr. til Boligkommissionens påbud, der retter sig mod de indiskutabelt ringeste ejendomme over alt i byen, i reglen uden indeliggende wc eller med brandsikringsmangler, samt at der fortsat afsættes 60 mio. kr. årligt til supplerende støtte, således at ejendomme, der har fået påbud af Boligkommissionen, samtidig tilbydes supplerende støtte i form af støtte efter § 11, stk. 5, så der kan gennemføres alle de arbejder på ejendommen, der sædvanligvis gennemføres i forbindelse med en byfornyelsesbeslutning. Det vil sige, at der fortsat vedrørende Boligkommissionens virksomhed afsættes i alt 80 mio. kr. årligt.

Der afsættes ligeledes fortsat 40 mio. kr. årligt til gårdrydning, ud fra ønsket om at gårdrydningsaktiviteterne skal fortsætte på mindst det nuværende niveau, idet der for forholdsvis få penge skabes meget synlige forbedringer for et stort antal beboere.

For så vidt angår Aftalt boligforbedring udgør den årlige ramme hertil på landsbasis 400 mio. kr., heraf 300 mio. kr. til private udlejningsejendomme og 100 mio. kr. til andelsboliger. Denne fordeling svarer hverken til behov eller forholdene i Københavns Kommune samtidig med, at erfaringerne i de seneste år uanset de snævre økonomiske rammer peger mod, at midlerne til private udlejningsejendomme ikke udnyttes. Det vil derfor være relevant dels, at landsrammen øges og fordelingen mellem ejendommene ændres dels, at der skabes mulighed for overførelse af uforbrugte midler mellem puljerne.

Det skal understreges, at strategien alene er nogle overordnede retningslinier for tilrettelæggelsen af byfornyelsen. Uanset de vedtagne retningslinier vil der fortsat være tale om en konkret vurdering og stillingtagen karré for karré og ejendom for ejendom. Forvaltningen er indstillet på og forventer, at foreslå fravigelser fra hovedreglerne i det omfang, omstændighederne taler derfor.

Også virkningerne af den nye strategi vil løbende være under opsyn, og i det omfang det senere skønnes nødvendigt med særlige indsatser overfor enkelte ejendomme eller ejere vil forvaltningen tage initiativ hertil.

Efter disse retningslinier vil 4 års budgettet se således ud:

2000

Eskildsgade-karreen 2. etape 176

Centeret 5

I alt 181

Westend gårdanlæg 11

Mertilsagn/tillæg 316

I alt 327

Gårdrydning 40

Boligkommissionen 71

Genhusning m.v. i § 11, stk. 5-sager 27

Nye § 11, stk. 5-sager 30

I alt 168

Alt i alt 676

2001

By- og Boligministeriet har den 27. februar 2001 udmeldt en ordinær ramme for 2001 på 887,8 mio. kr. til Københavns Kommune.

Hotel-karreen 21

Reventlowsgade-karreerne 188

Centeret 5

I alt 214

Ballumgade-Nord 1. etape 248

Ålandsgade-karreen 20

Mertilsagn/tillæg 177

I alt 445

Gårdrydning 40

Boligkommissionen 84

Genhusning m.v. i § 11, stk. 5-sager 25

Nye § 11, stk. 5-sager 80

I alt 229

Alt i alt 888

For 2002 budgetteres foreløbig med en ramme på 670 mio. kr., svarende til rammen for 2000.

Centeret 5

I alt 5

Ballumgade-Nord 2. etape 72

Tøndergade-karreen 85

Sundevedsgade-karreen 67

Mertilsagn/tillæg 100

I alt 324

Gårdrydning 40

Boligkommissionen 80

Genhusning m.v. i § 11, stk. 5-sager 30

Nye § 11, stk. 5-sager 191

I alt 341

Alt i alt 670

For 2003 budgetteres foreløbig med en ramme på 670 mio. kr., svarende til rammen for 2000.

Centeret 5

I alt 5

Nørre Sideallé-karreen 124

Amerikavej-karreen 36

Mertilsagn/tillæg 67

I alt 227

Gårdrydning 40

Boligkommissionen 80

Genhusning m.v. i § 11, stk. 5-sager 25

Nye § 11, stk. 5-sager 293

I alt 438

Alt i alt 670

Som det fremgår, er der realistisk mulighed for at få tilsagnsdækket alle de hidtil planlagte beslutninger senest i år 2003. Fra år 2002 forventes det igen i større omfang muligt at imødekomme ansøgninger om støtte efter § 11, stk. 5, derunder fra ejendomme i de 4 karreer på det mellemste Vesterbro, der nu forudsættes behandlet alene efter denne bestemmelse.

Med ovenstående tidsplan vil der være gjort op med de karreer, der siden 1994 har været udpeget som kommende byfornyelsesområder. Med henblik på en afklaring af de mest påtrængende opgaver i årene efter 2003 finder forvaltningen det hensigtsmæssigt, at der iværksættes en nærmere kortlægning af kommunens boligstandard med hensyn til lejlighedsstruktur, installations- og friarealforhold samt vedligeholdelsestilstand, for herigennem at fremskaffe et bedre prioriteringsgrundlag for den efterfølgende indsats.

Kortlægningen foreslås gennemført som et særligt projekt af Plandirektoratet i tæt samarbejde med Boligkommissionen, Gårdrydningskontoret og Byggedirektoratet i øvrigt samt med økonomiforvaltningen og med byfornyelsesselskaberne som eksterne konsulenter.

Bilag A. Oversigt over høringssvar

Bilag 1. Høringssvar

Jens Ole Nielsen