Dispensation fra lokalplan nr. 202 "Fisketorvet"

Område I er fastlagt til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, hotelvirksomhed, restauranter, butikker, undervisning, udstillings- og museumsvirksomhed, svømmehal, maritime fritidsformål og andre sportsanlæg, teater- og biografvirksomhed, håndværk samt andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 150 beregnet for området under ét. Til områdets areal medregnes vandarealer inden for grundens matrikulære grænser. Bebyggelse må opføres i højst 6 etager inklusive tagetage, såfremt den er udnyttelig, og bygningshøjden må ikke overstiger 26 m. I den sydligste del af området må bygningshøjden dog ikke overstige 20 m, og inden for særligt markerede byggefelter kan kommunen tillade henholdsvis 3 bygninger i indtil 15 etager ved kanalen gennem området og en bygning i indtil 10 etager placeret p å spidsen af molen mellem Gasværkshavnen og havneløbet. Bebyggelsens højde må ikke overstige 4/3 x afstanden til anden bebyggelse på samme grund. Kommunen kan forlange, at bebyggelse holdes indtil 8 m fra kajkant af hensyn til anlæg af promenader, og kommunen kan tillade overbygning af promenadearealer, i hvilken forbindelse der ved placering af søjler m.v. samt ved frihøjden skal tages fornødent hensyn til færdselsforholdene på disse arealer.

Bebyggelsen skal i øvrigt efter kommunens nærmere godkendelse placeres og udformes under hensyntagen til den eksisterende bebyggelse og omgivelserne i øvrigt, herunder særlig beliggenheden ved havnefronten, således at der opnås en tilfredsstillende arkitektonisk fremtræden i bybilledet.

For bebyggelsens ydre fremtræden gælder bl.a., at det gennemgående facademateriale skal være tegl.

Friarealet skal være af størrelsesordenen 25 pct. af erhvervsetagearealet, hvoraf mindst 2/3 skal være offentligt tilgængeligt, inklusive havnepromenader. Indtil ¼ af friarealet til erhverv må udgøres af vandarealer inden for grundens matrikulære grænser. For område I beregnes friarealet for området under ét.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m² etageareal. Mindst 2/3 af pladserne for bebyggelse i område I skal etableres i konstruktion. Lokalplanen fastlægger, at der udover ovennævnte 8 m brede promenade for fodgængere og cykelister skal etableres promenader i en bredde på mindst 6 m langs vandareal (kajkant). Promenader i forskellige niveauer skal udformes således, at bevægelseshæmmedes adgang til og færdsel på promenaderne tilgodeses.

Den viste afgrænsning af øen og forløbet af promenaden har baggrund i en ideskitse til det nye bykvarter, der indgik i grundlaget for lokalplanen for området, der blev vedtaget i 1992. I ideskitsen indgik overvejelser om et cylinderformet vandland m.v. på den nordlige del af øen, ligesom bebyggelsen på den sydlige del skulle danne væg mod en pladsdannelse foran centret, jf. vedlagte modelfoto. Vandlandet er i dag uaktuelt, og Fisketorvet Shoppingcenter er opført på området syd for øen uden den viste pladsdannelse.

Skanska med Kieler Architects A/S som rådgiver har i december 2000 fremsendt et skitseprojekt til opfyldning af øen i Gasværkshavnen og opførelse af en kontorbebyggelse på ca. 25.000 m². Bebyggelsen opføres i 6 etager med en gesimshøjde på 24 m og placeres langs øens nordvestlige afgrænsning. Den ca.18 m brede og 195 m lange bygning opføres som to stokke i blank rød mur forbundet af en 5 etagers glasmellembygning. Herudover opdeles bygningen vertikalt af større glaspartier ved de to hovedindgange. Ud for den nordligste stok opføres ind mod havnen et skråtstillet kubisk punkthus med glasfacader og sammenbygget med længehuset via en mellembygning, jf. dispositionsplanen på bilag B. Der etableres parkering i en høj kælder med til- og frakørsel i den sydligste ende af byggeriet via lokalgaden langs Kalvebod Brygge mellem Kalvebod Pladsvej og Bernstorffsgade. Kæ ;lderen forudsættes herfra at kunne rumme 2/3 af de fornødne 250 pladser.

Bygningen placeres med gavle i øens afgrænsning mod nord og syd og facader i grænsen mod den 15 m brede kanal langs Kalvebod Brygge. Her etableres en forsænket 3 m bred træbrygge som arkade ved at rykke stue- og kælderetagen tilbage og afslutte facaden med en søjlerække i vandet. Træbryggens højde over vandspejlet er 0,8 – 1 m, mens kajen ligger ca. 2 m over. Parkeringskælderen vil langs bygningens østlige facade fremstå som en 2,5 m bred og 1,5 m høj plint. Det i lokalplanen principielt fastlagte promenadeforløb føres fra den nordlige bro gennem en 8 m bred arkade i bygningens gavl og rundt langs det skråtstillede punkthus. På den sydlige del af øen etableres en plads med en etetages pavillon.

Skanska ønsker af hensyn til sagens omfang og økonomi at kende kommunens stillingtagen tidligt i processen.

Skitseprojektet er i overensstemmelse med lokalplanen for så vidt angår anvendelse, omfang og friarealer, medregnet vandarealer inden for grundenes matrikulære grænser. Der er ikke i detaljer redegjort for parkeringskælderen, men det skønnes muligt at opfylde lokalplanens krav. Opfyldningens omfang på ca. 9.000 m² svarer til størrelsen af den i lokalplanen viste ø, men afgrænsningen er justeret for så vidt angår fremspringene mod Gasværkshavnen.

Skitseprojektet overholder ikke bestemmelsen i lokalplanens § 6, stk. 1, litra a, om, at bygningshøjden ikke må overstige 26 m, idet teknik med inddækninger på taget af længehuset og ovenlysindtag på punkthuset, så vidt det kan ses, medfører en højde på 26,5 m. Endvidere overholder skitseprojektet ikke kravet i § 6, stk. 5, litra c, om, at bebyggelsens højde ikke må overstige 4/3 x afstanden til anden bebyggelse på samme grund, for så vidt angår afstanden mellem længehuset og punkthuset. Lokalplanen indeholder dog i § 6, stk. 5, litra d, en bestemmelse om, at højdegrænsen kan fraviges, hvis opholds- og arbejdsrum får tilfredsstillende forhold.

I henhold til § 5, stk. 5, litra g, kan kommunen forlange, at bebyggelsen holdes indtil 8 m fra kajkant af hensyn til anlæg af promenader, der ifølge § 10, stk. 6, skal anlægges i en bredde af mindst 8 m for så vidt angår den på tegning nr. 26.339 principielt viste promenade for fodgængere og cykelister og 6 m for så vidt angår de øvrige promenader. Disse bestemmelser om tilbagerykning af hensyn til promenadebredder er ikke iagttaget, idet længehuset opføres med gavle samt nordøstfacade direkte i kajkant /grænse mod kanal. Med bestemmelsen i § 6, stk. 5, litra g, andet afsnit, om, at kommunen kan tillade en overbygning af promenadarealer, angives mulighed for dispensation. Promenaden ved arkaden i nordgavlen er 8 m, mens promenaden i arkaden langs kanalen er 3 m. Ved sydgavlen udføres der ikke promenade, idet der her er tilkørsel til p-kælder. Den forsænkede promenade langs kanalen er kun tilgængelig via trapper og iagttager dermed ikke bestemmelsen i § 10, stk. 6, sidste afsnit om, at forbindelser mellem promenader anlagt i forskellige niveauer skal udformes på en måde, der tilgodeser bevægelseshæmmedes adgang til og færdsel på promenaderne.

I henhold til planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 16, kan der dispenseres fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationerne ikke strider mod principperne i planen.

Forvaltningen har på udvalgsmødet den 10. november 1999 fået bemyndigelse til at meddele dispensationer til tekniketager m.v., og en overskridelse på ca. 0,5 m anses for begrænset, hvis det under den videre projektering viser sig indretningsmæssigt vanskeligt eller umuligt at overholde højdebegrænsningen.

Forvaltningen kan desuden anbefale den fornødne dispensation til reduktion af promenadebredden langs kanalen fra 6 til 3 m samt til at undlade promenade på den sydlige del af øen, hvor der som nævnt er tilkørsel til parkeringskælderen. Der er herved taget hensyn til, at der findes promenade langs kanalens modsatte side samt på øens østlige side, hvorved der ved fuld overholdelse af lokalplanen ville være 3 parallelle promenadeforløb inden for et 50 – 75 m bælte. Forvaltningen kan endvidere anbefale dispensation for så vidt angår overbygning af promenaderne på såvel øens nordligste del som langs kanalen, da forvaltningen vurderer, at sammenfaldet mellem øens og bebyggelsens afgrænsning langs kanalen er et oplagt og spændende arkitektonisk tema at afprøve i den konkrete situation. Herudover kan dispensation til at forsænke promenaden langs kanalen anbefales uanset hand icapadgang under hensyn til den tilstræbte nærhed til vandet og til de to nærliggende parallelle promenader, jf. ovenfor.

Med hensyn til skitseprojektets hovedidé er forvaltningen betænkelig ved længehusets samlede længde på ca. 195 m samt ved den skråtstillede kubiske glasbygning inklusiv den afrundede mellembygning, idet denne ved sin størrelse og placering kan skabe en byarkitektonisk uheldig markering og uro i sammenhæng med omgivelserne. Betragtes den eksisterende bebyggelse nord for øen, Fisketorvet Shoppingcenter og de fremtidige byggemuligheder på den anden side af Gasværkshavnen under ét, er der tale om ganske mange forskellige volumener, elementer og retninger. Efter forvaltningens vurdering er det ønskeligt at afprøve virkningen af en mere enkel og stram bebyggelse på den fremskudte del af øen i sammenhæng med de øvrige eksisterende og lokalplanmæssigt muliggjorte bebyggelser omkring den tidlige Gasværkshavn.

Forvaltningen har i drøftelserne af skitseprojektet givet udtryk for disse synspunkter, herunder for ønsket om et mere overbevisende samspil mellem den påtænkte bebyggelse og øens udformning. Bygherren og dennes rådgiver har været af den opfattelse, at variationerne i øens afgrænsning og bebyggelsen, herunder den skråtstillede glasbygning, indgår som værdifulde elementer i et spændende havnerum rigt på oplevelser, og har ikke været indstillet på at ændre på hovedkonceptet. På denne baggrund har forvaltningen udarbejdet de som bilag C vedlagte eksempler på mere forenklede bygningsvolumener, der fastholder en bygningsorientering nord/syd og repræsenterer større eller mindre revisioner af skitseprojektet som udgangspunkt for (evt.) fortsatte forhandlinger.

Lokalplanmæssigt foreligger visse muligheder for at påvirke projektbearbejdningen, idet hjemmel til at foreslå en ændret udformning findes dels i § 3, stk. 1, hvorefter forvaltningen kan forlange mindre justeringer af de viste opfyldninger, når samspillet mellem bebyggelse, kaj og vand måtte begrunde det, dels i § 6, stk. 5, litra h, hvorefter bebyggelse efter forvaltningens nærmere godkendelse skal placeres og udformes under hensyntagen til den eksisterende bebyggelse og omgivelserne i øvrigt, herunder særlig beliggenheder ved havnefronten, således at der opnås en tilfredsstillende arkitektonisk fremtræden i bybilledet.