Supplerende redegørelse for byfornyelsesmulighederne i Ålandsgade-karreen

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 7. februar 2001

10. Supplerende redegørelse for byfornyelsesmulighederne i Ålandsgade-karreen

BTU 57/2001 J.nr. 623:130.0001/00

Bygge- og Teknikforvaltningen fremlægger nærværende supplerende redegørelse om byfornyelse i Ålandsgade-karreen til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse.

I Bygge- og Teknikudvalgets møde den 22. marts 2000 fremlagde forvaltningen et redegørelsesnotat om byfornyelsesmulighederne i Ålandsgade-karreen til udvalgets drøftelse (BTU 242/2000).

På baggrund af yderligere drøftelser i udvalget i møderne den 5. april og 10. maj 2000 besluttede udvalget at udsætte den videre behandling, indtil den andelsboligforening, der ejer Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6, havde indhentet yderligere tekniske undersøgelser til belysning af, om foreningen er i stand til selv at gennemføre en ombygning af ejendommen.

De tekniske undersøgelser er nu udført, og Håndværkets Byfornyelsesselskab har indhentet flere oplysninger om de økonomiske forhold. Dette materiale viser efter byfornyelsesselskabets og forvaltningens opfattelse, at ejendommen ved en gennemførelse af andelsboligforeningens eget projekt ikke vil blive oprettet i forsvarlig grad. Ligeledes vurderes andelsboligforeningens økonomiske forudsætninger ikke tilstrækkelige til at gennemføre det ønskede projekt eller til fremover at kunne vedligeholde ejendommen i fornødent omfang. Et beregnet driftsbudget peger således mod et underskud på andelsboligforeningens drift efter gennemførelsen af det ønskede ombygningsprojekt.

Forvaltningen finder derfor ikke, at det kan anbefales at lade andelsboligforeningen selv gennemføre en ombygning.

Andelsboligforeningen har ønsket byfornyelsesstøtte til en udgift på knap 5 mio. kr. til arbejder i 4-5 kondemnerede boliger, således at kondemneringen kan ophæves. Forvaltningen finder imidlertid ikke, at disse boliger bør nyindrettes til boliger henset til beliggenheden i stueetagen og den betragtelige udgift til indretningen. Lejlighederne kunne alternativt indrettes til sekundære rum og pulterrum til erstatning for pulterrum, der ligger i en bygning, der påregnes nedrevet i forbindelse med friarealforbedringer. Udgiften til sådanne mere begrænsede arbejder udgør ca. 3 mio. kr. Forvaltningen finder imidlertid ikke, at kommunen på denne måde bør bidrage til en nødtørftig istandsættelse af ejendommen.

Prisen for en totalombygning og istandsættelse af ejendommen med byfornyelsesmidler skønnes at udgøre 49,5 mio. kr. inkl. en ekspropriationserstatning på 5,3 mio. kr. Det svarer til en udgift på 18.900 kr./m². De tabsgivende udgifter vil udgøre 23 mio. kr., hvilket dog forudsætter, at der kan opnås en årlig leje på ca. 810 kr./m² . Forvaltningen finder udgiften til en sådan istandsættelse uacceptabelt høj. Forvaltningen må således fortsat henholde sig til det i det oprindelige redegørelsesnotat anførte, hvorefter det anbefales at nedrive denne ejendom og naboejendommen Geislersgade 12-14. Alternativt kan det overvejes helt at undlade at byforny karreen nu, og lade det være op til andelsboligforeningen at foretage de istandsættelser, den har råd til at finansiere uden byfornyelsesmidler.

I mødet den 22. marts 2000 fremlagde forvaltningen et redegørelsesnotat om byfornyelsesmulighederne i Ålandsgade-karreen til udvalgets drøftelse (BTU 242/2000). Redegørelsesnotatet med bilag er vedlagt som bilag A.

Ålandsgade-karreen har en række massive og påtrængende byfornyelsesproblemer af en sådan karakter, at de ikke kan løses i kvarterløftregi. Hovedspørgsmålet i det hidtidige planlægningsforløb har været, hvad der skal ske med ejendommen Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6, hvis bebyggelse er i meget dårlig stand. Bebyggelsen, der er opført fra 1880 til 1890, rummer 2.622 m², heraf 2.042 m² boligareal med 42 boliger. Heraf er der 33 boliger på 46 m² eller derunder, 5 boliger på 50-51 m² og 4 boliger på 65 m². Erhvervsdelen omfatter Café Sommerlyst samt forskellige butikker.

Andelsboligforeningen, der ejer ejendommen, ønsker selv at gennemføre en begrænset istandsættelse til ca. 14,5 mio. kr., svarende til 5.500 kr./m². Denne indsats har forvaltningen hidtil ikke fundet forsvarlig af hensyn til bebyggelsen fremover og andelsboligforeningens økonomi.

På baggrund af en supplerende udtalelse og foretræde i mødet den 5. april 2000 fra andelsboligforeningens advokat Nicolai Giødesen besluttede udvalget at udsætte sagen. Herefter anmodede borgmester Søren Pind andelsboligforeningen om en skriftlig redegørelse for dens synspunkter om, at forvaltningens redegørelse på visse punkter skulle være vildledende, og for hvilke yderligere tekniske undersøgelser andelsboligforeningen ønskede gennemført, før der blev truffet afgørelse.

I mødet den 10. maj 2000 behandlede udvalget på ny sagen, efter at andelsboligforeningen havde fremsendt en redegørelse af 1. maj 2000. Denne redegørelse blev sammen med et notat fra forvaltningen af 10. maj 2000 samme dag omdelt til udvalget. Notatet med bilag er lagt til gennemsyn som bilag 1.

Det blev ikke med foreningens redegørelse godtgjort, at forvaltningens redegørelse var vildledende.

I mødet besluttede udvalget at lade andelsboligforeningen få foretaget de ønskede yderligere tekniske undersøgelser af ejendommen, inden der træffes endelig beslutning om byfornyelsen i karreen. Udgifterne herved beløber sig til 135.000 kr. inkl. moms.

Andelsboligforeningen har fået udført følgende tekniske undersøgelser:

1. Geotekniske undersøgelser af fundamenter m.v.
2. Kloakundersøgelser med TV-inspektion
3. Forureningsundersøgelser
4. Svampeundersøgelser

Håndværkets Byfornyelsesselskab har derudover bedt andelsboligforeningen om yderligere oplysninger og dokumentation for den reviderede økonomi i ombygningsprojektet. I relation hertil udbad selskabet sig endvidere foreningens reviderede driftsbudgetter for de kommende år med henblik på en yderligere vurdering af, om andelsboligforeningen er økonomisk i stand til at gennemføre deres eget ombygningsprojekt og opretholde ejendommen i fremtiden.

Håndværkets Byfornyelsesselskab har med brev af 9. oktober 2000 og notat af 4. december 2000, begge med bilag, kommenteret det således modtagne materiale. Brevet og notatet er lagt til gennemsyn som bilag 2 og 3.

Det materiale, der er modtaget fra andelsboligforeningens administrator advokat Nicolai Giødesen, er meget omfattende og kompliceret, og vurderes af Håndværkets Byfornyelsesselskab at være baseret på en række diskutable forudsætninger, der ikke efter byfornyelsesselskabets og forvaltningens vurdering alle kan påregnes opfyldt.

I det følgende er kommenteret en række forhold og forsøgt opstillet et budget for gennemførelsen af de af foreningen ønskede arbejder i eget regi.

Der er ved undersøgelsen gravet ned til underkant af fundamentet på ejendommene og alle steder konstateret fast lerbund. Fundamentsunderkanten ligger alle steder længere nede end 90 cm. under terræn, og fundamenterne var ved alle udgravninger intakte. Det betyder, at der ikke skulle være risiko for sætningsskader, men der er spor af opstigende grundfugt både mod gård og gade, især ud for de kondemnable lejligheder.

Der bør derfor ifølge Håndværkets Byfornyelsesselskab påregnes fugtbremsende foranstaltninger, der i tilstrækkeligt omfang vil kunne afhjælpe den opstigende grundfugt. Arbejdernes omfang og karakter er imidlertid ikke dækkende beskrevet i materialet, men der er medregnet en række udgifter i det opstillede budget for ophævelsen af kondemneringen af lejlighederne i stueetagen mod Geislersgade, jf. nedenfor. Der var ved undersøgelserne ikke adgang til en del af lejlighederne i stueetagen i øvrigt såvel mod Holmbladsgade som mod Geislersgade, så yderligere foranstaltninger kan blive nødvendige.

Kloakundersøgelsen viser, at der er talrige forskydninger, revner og brud på de gamle lerrør, der punktvis i øvrigt er udskiftet med plastrør, hvilket giver nogle uheldige overgange. Det vurderes derfor af Håndværkets Byfornyelsesselskab at være mest hensigtsmæssigt at udskifte hele kloakledningen, hvilket anslås til at ville koste ca. 450.000 kr. Andelsboligforeningen har derimod vurderet udgiften til ca. 125.000 kr. inkl. moms og omkostninger. Forskellen skyldes blandt andet, at andelsboligforeningen har regnet med besparelser som følge af en samtidig friarealforbedring, jf. nedenfor.

Forureningsundersøgelsen viser, at der er forurening i en sådan grad, at opgravet jord i forbindelse med kloakarbejder ikke kan genanvendes. Udgiften til bortskaffelse er beregnet til ca. 125.000 kr. inkl. moms og omkostninger, men også her regnes med besparelser som følge af den samtidige friarealforbedring.

Det kan imidlertid ikke påregnes, at udgifter til gravearbejder kan afholdes fuldt og helt over gårdprojektet. I forbindelse med friarealforbedringer etableres ofte befæstede arealer foran ejendommene, og ofte sker begrønninger ved jordpåfyldninger og højbede således, at man undgår at skulle bortskaffe forurenet jord. Endelig vil der, såfremt man vælger at udskifte jorden f.eks. i forbindelse med nye græsarealer, ikke skulle bortgraves jord i tilstrækkelig dybde til kloakerings- eller funderingsarbejder.

Der er registreret angreb af svamp og råd spredt i de enkelte bygninger og i forskellige bygningsdele. Det gælder således kælderdæk, omkring faldstammer, i tagkonstruktionen og i gulve. Det var ikke muligt på besigtigelsestidpunktet at foretage undersøgelser i alle lejligheder.

Svamperapporten viser således stor spredning af svampeangreb (hovedsagelig gul tømmersvamp og råd). Andelsboligforeningen anslår afhjælpningsudgiften til ca. 500.000 kr. inkl. moms og omkostninger. Efter Håndværkets Byfornyelsesselskabs vurdering er der imidlertid betydelig risiko for, at der i forbindelse med en tømning af ejendommen samt udskiftning af nedslidte bygningsdele konstateres svampe- og rådangreb i øget omfang, idet spredningen og hyppigheden af angreb gør, at omfanget er svært at fastlægge, så længe boligerne er beboede og fyldt op med indbo, tæpper mv., der typisk dækker over skaderne. I forbindelse med byfornyelse af tilsvarende nedslidte ejendomme er det normal praksis at afsætte 500-1000 kr./m² til svampeudbedringer, alt efter hvor omfattende de arbejder er, der er medtaget på de øvrige poster i projektet. I det foreliggende projekt er der afsat ca. 170 k r./m². Der er således en betydelig risiko for, at der efter den påtænkte gennemførelse ikke i fornødent omfang er sket udbedringer af råd- og svampeskader i ejendommen, og at foreningens årlige budget til vedligeholdelser langt fra er tilstrækkeligt til at kunne foretage de nødvendige udbedringer.

Ejendommen er ikke fuldt svampeskadeforsikret, og det er ikke dokumenteret, at de planlagte arbejder vil kunne sikre en fuld forsikringsdækning af ejendommen efter ombygningen.

Udgifterne ved en ombygning forestået af andelsboligforeningen opgøres nu af foreningen til ca.15,9 mio. kr., svarende til en stigning på 1,4 mio. kr. Stigningen vedrører de ovenfor omtalte udgifter til udbedring af råd- og svampeskader mv. på ca. 500.000 kr. inkl. moms og omkostninger, og endvidere indeksering af udgifterne frem til et anslået muligt gennemførelsestidspunkt den 1. juni 2001.

Anlægsudgifterne forudsættes finansieret således:

A. Ombygningsudgifter med tilsagn efter "privat byfornyelse" 5.895.000 kr.

B. Indlæggelse af fjernvarme med CO₂-tilskud 2.700.000 kr.

C. Ophævelse af kondemnable forhold i 4-5 lejligheder 4.999.010 kr.

D. Egenfinansiering 2.338.307 kr.

I alt 15.932.317 kr.

Tilsagnet af 1. november 1995 fra det daværende Boligministerium er på 5.895.000 kr. Den faktiske udgift til disse arbejder er af andelsboligforeningen opgjort til 6.573.645 kr., hvorfor der er en overskridelse på 678.645 kr. Heraf er 428.554 kr. forudsat egenfinansieret og indgår i pkt. D, mens der ikke er redegjort for finansieringen af de resterende 250.091 kr.

Det er i øvrigt nu afklaret, at tilsagnet efter puljen til privat byfornyelse på 5.895.000 kr. ikke forældes, og der er således ikke en frist for at udnytte tilsagnet. Tilsagnet er givet efter den gamle ordning til privat byfornyelse, der administreres af By- og Boligministeriet, og kommunen vil derfor ikke blive involveret i forbindelse med en udnyttelse af tilsagnet.

Der er af Byggedirektoratet den 1. og 8. december 1998 givet tilsagn om statsstøtte til 2.700.000 kr., men de faktiske udgifter er nu anslået til 2.814.209 kr. De resterende 114.209 kr. forudsættes finansieret af andelsboligforeningen selv og indgår i pkt. D.

Udgifterne vedrører diverse arbejder i 4 stuelejligheder og muligvis også en lejlighed på 1. sal, alle beliggende i Geislersgade. Det forudsættes af andelsboligforeningen, at lejlighederne nyindrettes til beboelse, således at kondemneringen kan ophæves. I de indledende forhandlinger med andelsboligforeningen er udgifterne helt skønsmæssigt af Plandirektoratet anslået til ca. 4.000.000 kr. med forbehold for, om Boligkommissionen overhovedet ville godkende et ombygningsprojekt. Udgifterne er af foreningen nu anslået til 4.999.010 kr.

Det er endvidere i forvaltningens oprindelige redegørelse anført, at disse lejligheder er så lavt beliggende, at der er indbliksgener fra gaden, hvorfor det ikke umiddelbart er hensigtsmæssigt at nyindrette lejlighederne til beboelse set i sammenhæng med de høje istandsættelsesudgifter, hvilket Boligkommissionens Sekretariat ligeledes har tilkendegivet i forløbet.

De 4 boliger kunne alternativt finde anvendelse som sekundære rum, herunder pulterrum, idet der i forbindelse med en påtænkt nedrivning af baghusbebyggelsen for at etablere fælles gårdanlæg vil blive nedlagt en række pulterrum. Eventuelt kunne der blive tale om, at der lokalplanmæssigt blev åbnet mulighed for indretning af enkelte erhverv i en del af lokalerne.

Det forudsætter imidlertid, at der udføres en række arbejder i etageadskillelser mv., der skønsmæssigt af Håndværkets Byfornyelsesselskab anslås til at ville koste 3.000.000 kr. Selvom en del af dette beløb måtte finansieres af andelsboligforeningen selv, ville en del også skulle anerkendes som retableringsudgift til erstatning for nedlagte pulterrum.

Hvis ovennævnte 4 lejligheder ikke indrettes til beboelse eller kun i begrænset omfang til erhverv, bortfalder andelsboligforeningens forudsætning om en indtægt på 839.000 kr. for salg af andelene, som var forudsat anvendt til finansiering af en del af den egenfinansierede del af udgifterne på 2.338.307 kr.

I finansieringen heraf indgår endvidere en meget skønsmæssigt ansat erstatning på 800.000 kr. for de garager, der skal rives ned i forbindelse med gårdrydningen. I foreningens driftsbudget for situationen efter gennemførelse af ombygningssagen indgår årlige lejeindtægter på 180.000 kr. for disse garager. Efter godt 4 år vil erstatningen herfor selvsagt være "opbrugt".

Andelsboligforeningens driftsbudget efter gennemførelsen kan opstilles således:

Drift og hensættelser til vedligeholdelse 626.742 kr.

Udgifter til afdrag og renter på nuværende belåning 537.100 kr.

Udgifter til nye lån i ejendommen 602.702 kr.

Udgifter i alt 1.766.544 kr.

Lejeindtægter efter byfornyelse 1.286.869 kr.

Driftsunderskud 479.675 kr.

Lejeindtægterne er baseret på en årsleje for andelsboligerne på 518 kr./m², og 450 kr./m² for de udlejede boliger. For erhvervene udgør lejen 831 kr./m² pr. år.

Dette budget er i forhold til andelsboligforeningens budget justeret, idet indtægter og udgifter for de kondemnerede lejligheder er reguleret i forhold til, at der ikke ombygges til beboelse. Selv hvis der blev ombygget til beboelse, ville der være et underskud på ca. 170.000 kr. Ligeledes er der taget højde for bortfald af lejeindtægten for de garager, der nedlægges ved gårdrydningen, og for at de 250.000 kr., der ikke var redegjort for finansieringen af, indgår i egenfinansieringen.

Hvis underskuddet på 479.000 kr. skal dækkes ind, skal andelshavernes boligafgift forhøjes med 368 kr./m², hvis der ikke lånefinansieres yderligere. Underskuddet må fordeles på de 1301 m² etageareal, der rummer andelsboliger, idet det ikke kan fordeles på den resterende del af de ca. 2.600 m² etageareal, der rummer erhvervslejemål og udlejede beboelseslejligheder.

Det er tvivlsomt, om foreningen har mulighed for yderligere lånefinansiering, fordi ejendommen dermed vil være prioriteret meget højt. Boligafgiften er af foreningen forudsat at være 516 kr./m², hvilket er relativt højt for lejligheder med væsentlige installationsmangler, der ikke afhjælpes ved ombygningsprojektet.

Tallene stemmer ikke overens med andelsboligforeningens administrators beregninger, der viser, at budgettet vil balancere. Forvaltningen vurderer imidlertid, som det fremgår, ikke det af foreningen fremlagte budget som dækkende.

Forvaltningen finder, at der fortsat er så mange økonomiske og byggetekniske usikkerhedsmomenter forbundet med det skitserede projekt, at det ikke kan anbefales at lade andelsboligforeningen gennemføre projektet, idet projektet ikke vurderes at føre til, at der sker en forsvarlig genopretning af ejendommen.

Andelsboligforeningen kan dog frit udnytte tilsagnet til privat byfornyelse og tilsagnet om CO₂-tilskud på tilsammen knap 8,6 mio. kr., men det skal understreges, at andelsboligforeningen ikke herved får oprettet ejendommen i forsvarlig grad, og at såvel det af andelsboligforeningen opstillede ombygningsbudget som det fremtidige driftsbudget af forvaltningen ikke anses for realistisk.

Forvaltningen kan således heller ikke anbefale, at der gives yderligere eller egentlig supplerende byfornyelsesstøtte til afhjælpning af de kondemnable forhold eller i form af afholdelse af retableringsudgifter til etablering af pulterrum i ejendommen. Alternativt må disse pulterrum etableres i en nyopført bygning i gården, men det vil begrænse mulighederne for at etablere tilfredsstillende friarealforhold i karreen.

Som anført i det oprindelige redegørelsesnotat er der også den mulighed at råde over ejendommen og ombygge den med byfornyelsesmidler, omfattende blandt andet omfattende lejlighedssammenlægninger. En fuld opretning af ejendommen anslås inkl. ekspropriationserstatninger at koste ca. 49,5 mio. kr. eller 18.900 kr./m². Hidtil har tabet været anslået til ca. 27 mio. kr. og forbedringsudgiften til 22,5 mio. kr.

Der er pr. 1. januar 2001 sket en ændring af byfornyelsesloven. Den indebærer blandt andet, at hvis forbedringsudgifterne ikke kan betinge en tilsvarende lejeforhøjelse, skal kommunen selv fuldt ud afholde den del af udgiften, der dermed bliver tabsgivende. Tidligere kunne sådanne udgifter deles mellem stat og kommune. I de beregninger, der tidligere er foretaget over økonomien i et sådan ombygningsprojekt, er det forudsat, at den maksimale husleje efter ombygningen ville kunne udgøre 680 kr./m². Hvis hele forbedringsudgiften skal pålignes huslejen, vil den samlede husleje nå op på ca. 810 kr./m². Det vurderes som nogenlunde realistisk, at en sådan leje kan opnås, men der må tages forbehold for, at det ikke vil kunne være muligt. Hvis det er muligt, betyder det imidlertid, at de tabsgivende udgifter ved en ombygning reduceres med 4 mio. kr., fra 27 mio. kr. til 23 mio. kr. Hvis det ikke er muligt, s kal kommunen afholde den fulde merudgift til tabet på 4 mio. kr., der før lovændringen kunne deles med staten.

Forvaltningen finder imidlertid, at udgifterne ved en sådan fuld opretning er uacceptabelt høje.

Med hensyn til overvejelser om en eventuel nedrivning af ejendommen skal bemærkes, at Skov- og Naturstyrelsen ved skrivelse af 22. marts 2000 har tilkendegivet, at der ikke er fredningsinteresser i karreen.

Forvaltningen skal herefter fortsat henholde sig til den i det oprindelige redegørelsesnotat anførte konklusion, hvorefter det med baggrund i omkostningerne ved en totalombygning af Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 og i Geislersgade 12-14 findes mest hensigtsmæssigt at rive disse ejendomme ned, selvom det vil kunne vise sig at være svært at få opført nybyggeri. Alternativt kan peges på muligheden af helt at undlade at byforny karreen nu og lade det være op til andelsboligforeningen at foretage de istandsættelser, den har råd til at finansiere uden byfornyelsesmidler.

Bilag A: Redegørelsesnotat med bilag

Bilag 1: Notat af 10. maj 2000 med bilag

Bilag 2: Brev af 9. oktober 2000 med bilag fra Håndværkets Byfornyelsesselskab

Bilag 3: Notat af 4. december 2000 med bilag fra Håndværkets Byfornyelsesselskab

Jens Ole Nielsen