Endelig vedtagelse af lokalplan "Bjerregårdsvej"

Forslaget til lokalplan har været offentliggjort i perioden fra den 4. juli til den 27. september 2000. Der er udsendt 612 pjecer til ejere, lejere og brugere og 54 pjecer til interessegrupper, foreninger og lignende.

I offentlighedsperioden er der modtaget 18 henvendelser, der er fremlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor.

En liste over henvendelserne er vedlagt som bilag A.

Af de 18 henvendelser, som er modtaget i Bygge- og Teknikforvaltningen, vedrører de 11 stort set den samme emnekreds. 6 henvendelser omhandler forskellige emner og 1 henvendelse indeholder konkrete forslag til ændringer og tilføjelser til størstedelen af lokalplanens bestemmelser. Denne henvendelse behandles særskilt. I nedenstående gennemgang er hovedsynspunkterne i de øvrige modtagne henvendelser refereret og kommenteret. Hovedsynspunkterne er opdelt i 8 emner (I - VIII) Under hvert emne er angivet en række numre, der referer til den som bilag A vedlagte liste over de modtagne henvendelser.

I henvendelserne nr. 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 15, 16 og 17 er det et gennemgående synspunkt, at det er de eksisterende erhverv, som findes i ca. halvdelen af villaerne, der har været medvirkende årsag til, at ejendommene i dag i udstrakt grad har en høj vedligeholdelsesstand, og at kvarteret har en attraktiv og grøn karakter. Det påpeges, at det anses for urealistisk, at renovering og vedligeholdelse af ejendommene af økonomiske grunde kunne have været varetaget i samme grad, hvis ejendommene alene havde været anvendt til beboelse. Der udtrykkes endvidere skepsis over for, hvorvidt villaer på mellem 300 m² og 1.000 m² vil være egnede til boliger. I en del af henvendelserne erklærer man sig enig i lokalplanforslagets formål om at bevare områdets arkitektoniske kvaliteter og grønne omgivelser.

Det anføres, at den i lokalplanforslaget fastsatte erhvervsandel på 100 m² er for u-fleksibel, og at der børe være en større andel af erhverv på den enkelte ejendom. Der fremsættes forskellige forslag til en fordeling mellem erhverv og bolig f.eks., at villaer på over 250 m² alene kan benyttes til erhverv, såfremt der opretholdes 1 bolig på 150 m², at villaer indtil 250 m² kan have 40% erhverv, at villaer mellem 250 - 500 m² kan have op til 60% erhverv under forudsætning af, at der kan indrettes en bolig på mindst 150 m², at villaer over 500 m² kan have 70% erhverv og en bolig på mindst 150 m², eller at der slet ikke skal være nogen grænse for benyttelse til erhverv i villaer på over 250 m².

Af lokalplanforslagets § 3, stk. 2, 2. afsnit, fremgår det, at erhverv kun må indrettes i bygninger med et etageareal på 300 m² og derover, og i 3. afsnit står der, at erhverv kun må indrettes i kælder- og stueetagen, og at erhvervsetagearealet ikke må overstige 100 m² pr. ejendom. Bestemmelsen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for B1-områder, hvorefter arealet af den enkelte virksomhed ikke må overstige ca. 100 m² bruttoetageareal.

Til spørgsmålet om en øget erhvervsandel bl.a. i de større villaer samt om lokalplanens krav om højst 3 boliger pr. ejendom bemærkes, at der kun er 6 villaer, hvor etagearealet, eksklusive kældre, overstiger 600 m², og kun to hvor det overstiger 700 m², nemlig en på 710 m², der næsten udelukkende anvendes til bolig, og en på 907 m², hvor boligetagearealet ifølge BBR-oplysninger er på 193 m². Det er forvaltningens opfattelse, at en villa på f.eks. 600 m² med 100 m² erhverv og 3 boliger med størrelser på 150 - 200 m² burde kunne give et passende grundlag for vedligeholdelse, og at der også må forventes at være efterspørgsel efter boliger i denne størrelse i et område af heromhandlede karakter og bymæssige kvalitet.

Med henblik på at fastholde området som et attraktivt villakvarter til beboelse finder forvaltningen således ikke anledning til at foreslå en ændring af bestemmelserne om erhvervsandelen i området.

I henvendelserne nr. 1, 6, 7, 12, 13, 15, 16 og 17 er det et gennemgående synspunkt, at de villaer, som aktuelt anvendes til erhverv efter forudgående dispensation fra de hidtil gældende servitutter, vil være usælgelige ved ejerskifte. Begrundelsen er, at det ved meddelelsen af dispensationen blev betinget, at villaerne skulle føres tilbage til bolig ved ejerskifte. Såfremt lokalplanforslaget fastlægger en fordeling mellem bolig og erhverv i den foreslåede størrelsesorden, vil det blive uhyre omkostningskrævende og næsten umuligt at genindrette disse villaer til beboelse i overensstemmelse med lokalplanforslaget. Endvidere vil villaerne på grund af deres størrelse og nuværende ruminddeling være yderst uhensigtsmæssige til boligformål, for ikke at sige uanvendelige. En enkelt henvendelse ønsker størrelsen af det eksisterende erhverv opretholdt.

Det foreslås på den baggrund, at den hidtidige dispensationspraksis fra de gældende servitutter opretholdes, at de givne dispensationer videreføres til kommende ejere, og at de stillede betingelser om tilbageførsel til boligformål bortfalder således, at villaerne kan opretholdes med den nuværende erhvervsanvendelse.

I henhold til planlovens § 18, jf. lokalplanens § 12, vil lokalplanen ikke være til hinder for, at den eksisterende anvendelse af en villa kan fortsætte, hvis anvendelsen er lovlig. Dette gælder uanset ejerskifte.

Samtlige villaer inden for lokalplanområdet er pålagt servitutter, hvori det bl.a. bestemmes, at ejendommene skal anvendes til beboelse, og at der ikke må udøves erhverv, som er til gene for omgivelserne. Ved højesteretsdomme i 1993 og 1998 vedrørende i princippet tilsvarende servitutter er det fastslået, at servitutterne ikke indeholder et totalforbud mod erhverv, og at det konkret skal vurderes, om en erhvervsudøvelse er forenelig med servitutten.

Servitutterne vil ved lokalplanens bekendtgørelse bortfalde og blive erstattet af denne.

For ca. halvdelen af villaerne er der gennem tiden meddelt dispensation fra servitutterne til indretning af erhverv i større eller mindre omfang. I forbindelse med meddelelse af en del af dispensationerne er der stillet betingelse om, at erhvervslokalerne i villaerne ved virksomhedens ophør og/eller ved ejerens fraflytning skal genindrettes til beboelse. Endvidere er der i en række tilfælde i henhold til boligreguleringsloven stillet tilsvarende betingelser som forudsætning for tilladelse til nedlæggelse af beboelsen.

Da dispensationerne er meddelt over en længere periode, og da vilkårene i forbindelse med dispensationerne og grundlaget herfor varierer, vil en vurdering af lokalplanens konsekvenser for muligheden for at fortsætte en erhvervsanvendelse i den enkelte villa i hidtidigt omfang i forbindelse med ejerskifte eller ved en virksomheds ophør kræve en konkret vurdering. I denne vurdering må bl.a. indgå en vurdering af, om erhvervsudøvelsen ligger inden for den erhvervsudøvelse, som er muliggjort i servitutten.

Som udgangspunkt vil dispensationer, der er meddelt på betingelse af genindretning af beboelse i forbindelse med ejerskifte eller ved en virksomheds ophør, bortfalde, når forudsætningerne for dispensationen ikke længere er til stede. Herefter vil lokalplanens bestemmelser om villaens anvendelse være gældende.

I de tilfælde, hvor der ikke er stillet betingelser i forbindelse med meddelelse af dispensationen, er der – også ved ejerskifte eller virksomhedsophør – tale om en lovlig anvendelse, som kan fortsætte uafhængigt af lokalplanens bestemmelser. Tilsvarende gør sig gældende i de tilfælde, hvor erhvervsudøvelsen er i overensstemmelse med servitutterne.

I henvendelse nr. 5, 11 og 18 gives der udtryk for enighed i, at der sker en begrænsning af erhvervsanvendelsen. Der opfordres i en henvendelse endvidere direkte til, at Bjerregården, Bjerregårdsvej 6, utvetydigt underlægges lokalplanforslagets bestemmelser om bolig/erhverv.

I henvendelse nr. 11 stiller man sig kritisk over for, at lokalplanforslaget tillader indretning af 3 boliger pr. ejendom i forhold til servitutterne, som kun muliggjorde højst 2 boliger. Dernæst kritiseres det, at bebyggelsen kan udnyttes til pensionat og børnehaver. Det frygtes, at samtlige disse tiltag vil underminere kvarterets status som et roligt villakvarter til familier. Der findes i forvejen børnehaver i rimelig afstand fra kvarteret. Børnehaver anser indsigeren i den forbindelse som et støjproblem, og pensionatvirksomhed vil medføre større "befolkningstæthed" pr. ejendom.

I henvendelse nr. 1 foreslås det, at der på ejendommen Søndermarksvej 1A højst indrettes 2 boliger, hvoraf den ene skal være mindst 100 m² og den anden mindst 90 m², da ejendommen kun har et etageareal på 215 m².

Vedrørende spørgsmålet om lokalplanforslagets gyldighedsområde skal bemærkes, at de ejendomme, som er omfattet af lokalplanforslaget, naturligt også utvetydigt vil være omfattet af de bestemmelser, som fastlægger f.eks. fordelingen mellem boliger og erhverv.

For så vidt angår antallet af boliger skal bemærkes, at villaerne i området har et usædvanligt højt gennemsnitligt etageareal på ca. 450 m² eller ca. 340 m² eksklusive høje kældre ifølge BBR-oplysninger, hvilket har været begrundelsen for at tillade indtil 3 boliger, idet lokalplanen samtidigt sikrer, at én bolig skal have et etageareal på mindst 150 m² og de øvrige boliger mindst 100 m², hvilket medfører, at boligerne får en sådan størrelse, at de stadig vil være attraktive som familieboliger.

Med hensyn til anvendelse til pensionat skal bemærkes, at der i henhold til lokalplanen i området må indrettes serviceerhverv. Et pensionat anses i planmæssig forstand for at være serviceerhverv og vil som sådan kunne tillades indrettet, når det sker i overensstemmelse med lokalplanens øvrige bestemmelser om serviceerhverv. Et pensionat må således højst være 100 m² og vil ikke nødvendigvis medføre større befolkningstæthed, end det vil være tilfældet for en bolig på 100 m² eller de andre former for serviceerhverv, som lokalplanforslaget muliggør.

Vedrørende børnehaver skal bemærkes, at lokalplanen muliggør, at der efter forvaltningens nærmere godkendelse kan indrettes kollektive anlæg og institutioner – herunder vuggestuer og børnehaver – samt andre sociale, miljømæssige eller kulturelle servicefunktioner, der naturligt finder indpas i området. En tilladelse vil i givet fald forudsætte en dispensation fra lokalplanen efter en konkret vurdering og forudgående naboorientering. Bestemmelsen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for bl.a. boligområder. Det kan i øvrigt oplyses, at ikke er aktuelle planer om indretning af eksempelvis en børnehave.

Det skal endelig oplyses, at der ikke med lokalplanen foreligger nogen handlepligt, og at den eksisterende anvendelse, bygningernes størrelse, indretning, udseende m.v. kan opretholdes også efter, at lokalplanen er trådt i kraft, såfremt disse forhold er lovlige.

I henvendelse nr. 5 og 18 udtrykkes der dels ønske om, at området mellem Bjerregårdsvej og Gamle Carlsberg Vej af historiske og arkitektoniske grunde medtages i lokalplanforslaget, dels tilfredshed med, at Bygge- og Teknikudvalget har besluttet, at der iværksættes en lokalplanprocedure for netop dette område.

Der henvises til det samtidig hermed fremsatte forslag til lokalplan for området begrænset af Valby Langgade, Gamle Carlsberg Vej, jernbanens terræn og Bjerregårdsvej.

I henvendelse nr. 2 oplyses det, at det kan bekræftes, at der er trafikstøjproblemer ved Valby Langgade, idet der gives udtryk for, at lokalplanforslaget savner tiltag, som kan begrænse disse gener. Det foreslås efterfølgende, at der sker en omlægning af trafikstrømmene, især den tunge trafik, og at der kun skal tillades kørsel med lette køretøjer på max. 2500 kg og HT busser. Endvidere ønskes den gældende hastighedsbegrænsning sikret bedre ved placering af vejøer i kombination med en fodgængerovergange lige nord for udkørslen fra Skovbogårds Allé og ud for Bjerregårdsvej. Dernæst foreslås det, at hastighedsbegrænsningen på Valby Langgade nedsættes fra 50 km/t til 40 km/t. Såfremt disse tiltag ikke har nedbragt støjgenerne, foreslås det, at kommunen bidrager med en støjkonsulent, som kan vurdere beståend e gener samt komme med konkrete anbefalinger. Man er af den opfattelse, at kommunen bør bidrage med tilskud ved gennemførelse af lyddæmpende tiltag.

I henvendelse nr. 3 kræves det, at de i lokalplanforslaget opretholdte vejudvidelseslinier mod Vestbanevej, Kirkevænget, Skovbogårds Allé og Valby Langgade fjernes, da det ikke vil være i overensstemmelse med ideen i lokalplanen. Det er indsigernes opfattelse, at meningen og ideen med lokalplanen er at rydde op i alle de gamle og utidssvarende servitutter og bestemmelser. Hvem kunne forestille sig, at vejene en dag skulle kunne blive så betydningsfulde og trafikerede, at det skulle blive nødvendigt med en udvidelse. Vejudvidelseslinierne strider mod lokalplanen, da disse jo er et varsel eller et forbehold om en udvidelse af vejen. Det strider mod hele lokalplanens grundidé, som går ud på at bevare området med det nuværende grønne præg.

I henvendelse nr. 11 ønskes det tilføjet i lokalplanforslaget, at der ikke må anlægges "Grøn cykelrute" på Banevolden, da dette vil genere fodgængerne. Endvidere kræves det, at der etableres flisebelagte fortove de steder, hvor der kun er anlagt grusstier.

For så vidt angår trafikforholdene på Valby Langgade skal det bemærkes, at disse forhold ikke reguleres lokalplanmæssigt, hvorfor denne henvendelse er oversendt til Vej & Park til besvarelse.

Med hensyn til vejudvidelseslinierne skal det bemærkes, at forvaltningen normalt opretholder eksisterende vejudvidelseslinier med henblik på at sikre muligheden for i fremtiden at kunne løse trafikale forhold, f.eks. anlæg af cykelstier. På baggrund af den modtagne henvendelse og efter en konkret vurdering af det aktuelle område sammenholdt med det øst for liggende aktuelle lokalplanområde ved Gamle Carlsberg Vej er det besluttet, at vejudvidelseslinierne mod Vestbanevej, Kirkevænget omkring og syd for kirkepladsen og Skovbogårds Allé kan ophæves. I stedet erstattes vejudvidelseslinierne af bebyggelsesregulerende byggelinier i samme afstand fra vejlinierne.

På den baggrund foreslås det, at § 4, stk. 1, får følgende ordlyd:

"De eksisterende vejudvidelseslinier mod Valby Langgade og Kirkevænget nord for kirkepladsen opretholdes som vist på tegning nr. 27.389".

Som konsekvens heraf udskiftes tegning nr. 27.315 med tegning nr. 27.389, og der sker en tilføjelse til § 4, stk. 2, således at bestemmelsen får følgende ordlyd:

"De eksisterende vejlinier mod Vestbanevej, Kirkevænget omkring og syd for kirkepladsen, Skovgårds Allé, Søndermarksvej, Bjerregårdsvej, Antoinettevej samt Bjerregårds Sidevej opretholdes".

Samtidig med, at § 4, stk. 4, får følgende ordlyd:

"Langs de i stk. 2 og 3 opretholdte vej- og stilinier fastlægges byggelsesregulerende byggelinier i en afstand af 3,165 m fra vej- og stilinien, dog op til 8 m ved pladsen omkring Jesuskirken, som vist på tegning nr. 27.389".

Endvidere indsættes en ny bestemmelse som stk. 5, med følgende ordlyd:

"For de på tegning nr. 27.389 med priksignatur viste arealer, der er udlagt til vej, kan vejudlæggene ophæves, når betingelserne herfor i hvert enkelt tilfælde er opfyldt".

Som følge heraf ændres bestemmelsens nuværende stk. 5 til stk. 6.

Tegning nr. 27.389, der erstatter tegning nr. 27.315, er optrykt som bilag B.

Vedrørende grøn cykelrute kan det oplyses, at Banevolden indgår i den rapport om "Forslag til Grønne Cykelruter", som Bygge- og Teknikudvalget i februar 2000 har drøftet som grundlag for den videre planlægning og udbygning af disse ruter. Forvaltningen er af den opfattelse, at etablering af grønne cykelruter bidrager til at gøre byen mindre forurenet og dermed mere attraktiv at bo og arbejde i. I øvrigt er man af den opfattelse, at Banevolden med sine 6 m har tilstrækkelig bredde til, at både cyklister og fodgængere kan færdes på den samtidig uden af have gene deraf.

Med hensyn til fliselægning af fortove skal anføres, at samtlige veje inden for lokalplanområdet er private fællesveje. Ved private fællesveje er det de pågældende grundejere, som selv foranstalter og betaler for en fliselægning af fortovet efter et projekt, som er godkendt af vejmyndigheden.

I henvendelserne nr. 1, 4, og 11 foreslås det henholdsvis, at et fredlyst egetræ på ejendommen Søndermarksvej 1A bevares, at et bøgetræ på ejendommen Søndermarksvej 2 ikke udpeges som bevaringsværdigt, da det i eftermiddagstimerne totalt skygger i den meget lille have på ejendommen Valby Langgade 11, samt at et nåletræ på hjørnet af Bjerregårdsvej/Banevolden også udpeges som bevaringsværdigt.

Vedrørende egetræet Søndermarksvej 1A kan man anbefale, at træet vises som bevaringsværdigt, da egetræet er et lystræ og et meget smukt eksemplar. Træet foreslås derfor markeret som bevaringsværdigt på tegning nr. 27.389, der erstatter tegning nr. 27. 315. For så vidt angår bøgetræet Søndermarksvej 2, skal det foreslås, at ejerforeningen søger faglig gartnerisk bistand til at få foretaget en nænsom udtynding af kronen. Vej & Park deltager gerne i en drøftelse af det nærmere arbejde.

Med hensyn til nåletræet på hjørnet af Bjerregårdsvej og Banevolden er det konstateret, at et sådant træ ikke eksisterer inden for lokalplanområdet.

På baggrund af de modtagne henvendelser vedrørende bevaringsværdige træer inden for lokalplanområdet, har forvaltningen foretaget en supplerende rekognoscering i området således, at følgende træer ikke vurderes at være bevaringsværdige enten på grund af en uharmonisk kroneform, for mange visne grenpartier, der indikerer, at træet er svækket, fejlbeskåret eller udlevet: 2 træer ud for Antoinettevej 9, 1 træ ud for Søndermarksvej 5, 2 træer ud for Antoinettevej 9, 1 træ ud for Banevolden i skellet mellem ejendommene Søndermarksvej 13 og Bjerregårds Sidevej 7 samt 1 træ ud for Bjerregårdsvej 4. Dernæst er yderligere følgende træer udpeget som bevaringsværdige, da de alle er eksotiske arter og derfor sjældne: 1 træ ud for Kirkevænget 11, 1 træ på ejendommen Søndermarksvej 10 ud mod Antoinettevej og 1 tr& aelig; ud for Søndermarksvej 5. Disse ændringer er vist på tegning nr. 27.389. Ændringerne vurderes at være af en sådan karakter, at fornyet høring er fornøden, jf. det afsluttende afsnit i indstillingen.

I henvendelse nr. 16 foreslås det, at der fortsat er restriktioner på skiltning m.v., og at der strammes op omkring kravene til virksomhedernes renovering m.v. af deres ejendom med henblik på at bevare ejendommenes arkitektur og særpræg.

I henvendelse nr. 11 foreslås det, at lokalplanforslaget forbyder opsætning af synlige overvågningskameraer. Indsigeren har i flere situationer følt sig generet af disse, da de ofte peger ud mod fortov og andre offentlige områder og i øvrigt giver en fjendtlig og ubehagelig stemning i kvarteret.

Med hensyn til opstramning af krav til skiltning er man af den opfattelse, at den i lokalplanforslaget indeholdte bestemmelse i § 6, stk. 5, hvorefter ingen form for skiltning eller reklamering må finde sted udover mindre navneplader og husnummerskilte, i tilstrækkelig grad efterkommer indsigerens ønsker i den retning. Med hensyn til renovering indeholder § 6, stk. 4, meget detaljerede bestemmelser herom for så vidt angår den udpegede bevaringsværdige bebyggelse, der omfatter samtlige villaer, bortset fra 4. Bestemmelserne gælder villaerne uafhængigt af omfanget af erhverv. Det skal oplyses, at man ikke med hjemmel i lokalplanen kan pålægge en grundejer renovering af ejendommen.

For så vidt angår opsætning af overvågningskameraer, er dette ikke et forhold, der kan reguleres lokalplanmæssigt, medmindre de virker skæmmende i relation til den pågældende bygnings ydre fremtræden.

I henvendelse nr. 16 foreslås det, at ejendomme med erhverv betaler et mindre, særskilt "erhvervskontingent" til en fælles grundejerforening, som har til formål at forskønne og bevare området.

I henvendelse nr. 5 stiller man sig undrende overfor, at der samtidig med lokalplanforslagets fremkomst er opført en mur ud mod Antoinettevej på ejendommen Bjerregårdsvej 8, og at der på ejendommen Valby Langgade 11 er opført en terrasse på taget.

Vedrørende erhvervskontingentet skal bemærkes, at der ikke i en lokalplan er hjemmel til at stille krav om det foreslåede. Dette kan alene ske i regi af de respektive grundejerforeninger.

Med hensyn til opførelse af hegnsmur mod Antoinettevej skal bemærkes, at det er korrekt, at der efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget den 4. juli 2000 er opført en mur. Forvaltningen finder, at muren er i fin harmoni med den tilstødende bebyggelse og i øvrigt opført med respekt for områdets arkitektoniske særpræg og kvaliteter. Man finder derfor ikke, at opførelse af muren foregriber lokalplanen. Det kan i øvrigt oplyses, at opførelse af hegnsmure ved bl.a. vej, som ikke overstiger 1,80 m, ikke kræver tilladelse i henhold til byggeloven.

For så vidt angår tagterrassen kan det oplyses, at der ikke ses at være søgt om byggetilladelse til opførelse af tagterrassen. Forvaltningen har på den baggrund anmodet ejerforeningen på ejendommen om at komme med bemærkninger til forholdet, herunder om hvornår tagterrassen er opført.

I henvendelsen fremsættes der bemærkninger og ændringsforslag til lokalplanforslagets § 1 om formålet, § 3 om anvendelsen, § 4 om vej- og stiforhold samt byggelinier, § 5 om bebyggelsens omfang og placering, § 6 om bebyggelsens ydre fremtræden, § 9 om ubebyggede arealer, § 10 om udstykning, § 11 om tilladelse i henhold til anden lovgivning og § 13 om påtaleret. Vejlaget udtrykker i forlængelse heraf sin tilfredshed med, at en lokalplan for området nu er godt på vej og tilkendegiver, at man kan tilslutte sig lokalplanforslagets hovedsigte.

Indledningsvis skal det bemærkes, at indholdet og formuleringen af lokalplanforslagets enkelte bestemmelser bygger dels på de aktuelle forhold, men i vid udstrækning også på standardbestemmelser, som af hensyn til ensartetheden i forvaltningen nødvendigvis må fastholdes.

I henvendelsen foreslås en ændret formulering af og et andet ordvalg i lokalplanforslagets formålsbestemmelse således, at bestemmelserne bliver lettere at håndhæve.

Lokalplanens formålsbestemmelse er en indledning til planens øvrige retningslinier og har som sådan karakter af en tilkendegivelse/hensigtserklæring, som udmøntes i de efterfølgende bestemmelser, og hvoraf det direkte fremgår, hvad der er tilladt eller ikke tilladt. Formålsbestemmelsen udgør sammen med de relevante bestemmelser lokalplanens principper og har betydning i forbindelse med fastlæggelse af grænserne for Bygge- og Teknikudvalgets kompetence til at dispensere fra lokalplanen. Forvaltningen finder på den baggrund ikke anledning til at foretage ændringer i formålsbestemmelsen.

Indsigerne foreslår, at oplysningen i form af * - bemærkningen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" suppleres med oplysning om retsvirkning.

*-bemærkningen om "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" har sin baggrund i retningslinier vedtaget af Borgerrepræsentationen med henblik på, i forlængelse af de i Kommuneplan 1997 opstillede langsigtede mål for "den bæredygtige by", at der ved kommunalt byggeri og kommunalt støttet byggeri skal opfyldes nogle minimumskrav. Retningslinierne bygger videre på den eksisterende lovgivning, men har ingen retsvirkninger over for private bygherrer. Retningslinierne er således alene vejledende for private, men kan håndhæves i forbindelse med støttetilsagn ved byfornyelse og støttet boligbyggeri. Forvaltningen vurderer, at *- bemærkningens indhold set i forhold til placeringen ved den del af formålsbestemmelsen, som omhandler tilkendegivelser om miljørigtige principper, økologiske tiltag samt bæredygtig by, har et omfang og en tydelighed, som er tilstrækkelig til, at brugerne vil forstå oplysningen.

Med hensyn til forslaget om, at anvendelsen også fastlægges til helårsbeboelse, så er der hjemmel i planloven til at optage en sådan bestemmelse, hvis der er en saglig, planmæssig begrundelse. Borgerrepræsentationen vedtog i mødet den 2. november 2000, at forvaltningen i alle nye lokalplanforslag som udgangspunkt definerer alle boliger som helårsboliger. Da beslutningen kun gælder fremtidige lokalplanforslag, er anvendelsesbestemmelsen ikke foreslået ændret til helårsboliger. En imødekommelse af indsigelsen ville være af så væsentlig betydning for samtlige grundejere, at disse skulle have lejlighed til at udtale sig, jf. planlovens § 27, stk. 3. Bestemmelsen vil i øvrigt kun have betydning for nye boliger og vil være uden betydning for eksisterende boliger med folkeregistertilmelding.

Til forslaget om, at det i anvendelsesbestemmelsen angives, at der kun må opføres fritliggende villaer, skal bemærkes, at bebyggelsens placering er reguleret i lokalplanforslagets § 5, stk. 5, der allerede bestemmer, at beboelsesbygninger skal opføres fritliggende.

Man er enig med indsigerne i, at en tilføjelse af "etageareal" efter m²-angivelsen vil tydeliggøre bestemmelsen, hvorfor det foreslås, at der foretages denne redaktionelle tilføjelse til lokalplanforslagets § 3, stk. 1. Man finder således, at Vejlagets ønske er tilgodeset.

Det henstilles af indsigerne, at der sker en omformulering af stk. 2 således, at der på hver ejendom vil kunne etableres liberalt erhverv, og med en note om, at der i udlagte boligområder uanset lokalplanens bestemmelser vil kunne udøves erhverv på nogle nærmere angivne betingelser.

Det er korrekt, at der i boliger, uanset den i lokalplanforslaget fastlagte begrænsning i erhvervsanvendelsen, vil kunne udøves erhverv, såfremt erhvervet udøves af den, som bor på ejendommen, at erhvervet drives uden ansatte eller medhjælp, og at erhvervet ikke er til gene for omgivelserne. Der er tale om en fast praksis, som gælder alle beboelsesområder, og som man, ud fra ønsket om ensartethed i lokalplanbestemmelserne generelt, ikke finder grundlag for særskilt at gøre opmærksom på i denne lokalplan.

For så vidt angår størrelsen af villaer, hvori der må være erhverv, skal henvises til første side i den trykte indstilling, hvoraf det fremgår, at Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 10. maj 2000 har anbefalet lokalplanforslaget med bemærkning om, at der kun må indrettes erhverv i villaer med et etageareal på 300 m² og derover. I den udsendte pjece er ændringen medtaget.

I henvendelsen henstilles det, at formuleringen "Bygge- og Teknikforvaltningens" ændres til "Borgerrepræsentationens ", da Borgerrepræsentationens kompetence ikke kan uddelegeres i kraft af en lokalplanbestemmelse.

Hertil skal bemærkes, at bl.a. lokalplanforslagets § 3, stk. 3, og § 6, stk. 4, litra a, indeholder bestemmelser, som er udformet som kompetencenormer. Det betyder, at det i bestemmelserne muliggjorte ikke vil kunne gennemføres, uden der i hvert enkelt tilfælde er meddelt en dispensation fra lokalplanens bestemmelse efter en forudgående naboorientering. Kompetencen til at meddele dispensationer er i Københavns Kommune delegeret fra Borgerrepræsentationen til Bygge- og Teknikudvalget, som efterfølgende har bemyndiget Bygge- og Teknikforvaltningen til at meddele nærmere angivne dispensationer fra lokalplaner og byplanvedtægter. Lokalplanbestemmelsen er således udtryk for, hvor dispensationskompetencen reelt ligger.

Dernæst foreslås det i henvendelsen, at lokalplanforslagets stk. 3, som muliggør kollektive anlæg og institutioner o.lign., udgår, da bestemmelsen giver mulighed for, at området kan omdannes til offentlige institutioner.

Lokalplanen har blandt andet til formål at fastholde det attraktive villakvarter til beboelse med store boliger og bygninger af høj arkitektonisk kvalitet i grønne omgivelser. Som det er praksis i boligområder, anfører lokalplanen, at der efter nærmere godkendelse kan indrettes kollektive anlæg og institutioner – herunder vuggestuer og børnehaver – samt andre sociale, miljømæssige eller kulturelle servicefunktioner, der naturligt finder indpas i boligområdet.

Placering af enkelte institutioner, vil efter forvaltningens opfattelse ikke ændre områdets overordnede karakter af boligområde. Da bestemmelsen om indretning af institutioner er en kompetencenorm, forudsætter tilladelse til indretning af institutioner dispensation med forudgående naboorientering. Endvidere vil dispensationer i henhold til planlovens § 19 kun kunne meddeles, hvis det er i overensstemmelse med planens principper. Da principperne blandt andet er fastlagt i lokalplanens formål, vil dispensation til indretning af institutioner af et sådant omfang, at området ikke længere lever op til at være et villakvarter til beboelse, ikke kunne meddeles.

Indsigerne mener ikke, at det bør være forbudt at indrette erhverv på 1. sal.

Bestemmelsen om placering af erhverv i kælder- og stueetage er ligeledes i overensstemmelse med kommuneplanens rammer og har sin begrundelse i ønsket om at forebygge de gener, som erhverv o.lign. indrettet over etager med beboelse, kan medføre.

Indsigerne gør opmærksom på, at ordet "vejlinier" anvendes flere steder, uden at det fremgår, hvilken type "linie" det drejer sig om.

Indledningsvis skal der henvises til bemærkningen til afsnit V) Trafik, veje, stier og fortove vedrørende vejudvidelseslinier.

Lokalplanforslaget opererer med vejudvidelseslinier, vejlinier, stilinier og bebyggelsesregulerende byggelinier. I bestemmelsens stk. 1 står der, at de eksisterende vej- udvidelseslinier mod Valby Langgade og Kirkevænget omkring og syd for kirkepladsen opretholdes. Vejudvidelseslinien har til formål at muliggøre en eventuel udvidelse af vejen og er placeret inde på den pågældende ejendom bag vejlinien. En vejudvidelseslinie vil også medvirke til at regulere bebyggelsens placering på ejendommen. I bestemmelsens stk. 2 og 3 er de eksisterende vej- og stilinier mod alle øvrige veje og stier opretholdt. Vejlinien og stilinien udgør ejendommens skel mod vejen/stien. I bestemmelsens stk. 4 er der fastlagt bebyggelsesregulerende byggelinier bag de ovennævnte opretholdte vej- og stilinier med det formål at regulere bebyggelsens placering på ejendommen. Lokalplanens terminologi er i overensstemmelse med, hvad der er anvendt i &o slash;vrige lokalplaner i kommunen, og man har ikke tidligere været ude for, at sprogbrugen har voldt problemer, hvorfor man ikke finder grundlag for en ændret formulering.

I henvendelsen anmodes der om, at lokalplanforslaget muliggør, at der kan ske genopførelse af villaerne med den nuværende beliggenhed på grunden.

Lokalplanforslagets § 5 indeholder bestemmelser, som vil muliggøre, at der vil kunne nyopføres villaer på de ejendomme i området, som ikke er bebygget med bevaringsværdige villaer. Nyopførte villaer skal overholde byggelovgivningens afstandskrav, hvilket man ikke finder grund for at fravige. Langt hovedparten af villaerne i området må ikke nedrives, hvorfor genopførelse kun kunne komme på tale ved en total ødelæggelse. I et sådant tilfælde må der konkret tages stilling til, om en genopførelse skal ske efter reglerne om nybyggeri, eller om man ved dispensationer vil muliggøre et nybyggeri i overensstemmelse med det tidligere.

Indsigerne gør opmærksom på, at flere af de bevaringsværdige ejendomme langs Valby Langgade overskrider bebyggelsesprocenten på 40.

Ca. halvdelen af ejendommene inden for lokalplanområdet har en bebyggelsesprocent på over 40. Bebyggelsesprocenten i lokalplanforslaget er fastsat i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for det pågældende område (B1-område), og har til formål at regulere eventuelt nybyggeri.

Indsigerne foreslår, at der efter ordet "bebyggelsesprocent" tilføjes "på den enkelte ejendom", og at "grundarealet" ændres til "grundens areal".

De bebyggelsesregulerende bestemmelser i en lokalplan, herunder bebyggelsesprocenten, gælder for den enkelte ejendom, hvis ikke andet udtrykkeligt er angivet. Man finder ikke grundlag for at ændre terminologien i denne ene lokalplan. For så vidt angår spørgsmålet om brugen af ordet grundareal/grundens areal finder man ikke, at der er sprog- eller forståelsesmæssigt forskel på de to ordsammensætninger.

Der spørges, hvad der medregnes i grundens bebyggede areal. Endvidere går man ud fra, at bestemmelsen, som muliggør opførelse af garage eller carporte, erstatter småhusreglementet.

Til grundens bebyggede areal hører den bebyggelse, som i henhold til bygningsreglementet medregnes i bebyggelsesprocenten. Bestemmelsen i stk. 2 erstatter bestemmelserne i småhusreglementet for tilsvarende forhold.

I henvendelsen foreslås en omformulering af stk. 3, om bebyggelsens etageantal.

Kommuneplanens rammer opererer alene med maksimalt etageantal. Etageantallet er fastsat for hele lokalplanområdet ligeledes i overensstemmelse med kommuneplanens rammer og uanset den eksisterende bebyggelses højde. Lokalplanen erstatter byggelovens bestemmelser om bygningshøjde og etageantal. Hvis lokalplanens bestemmelser på dette område ønskes fraveget, forudsætter det dispensation fra lokalplanen. Forvaltningen kan ikke anbefale et forslag om, at den mindst tilladte højde skal være 1 etage plus udnyttelig tagetage, idet man ikke finder det begrundet, at stille krav herom.

Indsigerne foreslår dernæst, at der fastsættes en mindstehældning for tage på 10%, for at imødegå, at der bygges med flade tage.

Bestemmelsen om tagudformning indeholder anvisning af, at taget kan udføres med traditionelt sadeltag eller anden tagform, som er tilpasset bebyggelsens arkitektur.

Bestemmelsen skal ses på baggrund af områdets varierede bebyggelse med mange forskellige tagudformninger og hældninger bestemt af bebyggelsens opførelsestidspunkt og stiltræk. I overensstemmelse hermed finder man, at det tilsvarende for nyt byggeri skal være muligt at udforme bebyggelsen i et moderne arkitektonisk formsprog, hvor tagformen er et integreret led i arkitekturen, hvorfor man anser det for uhensigtsmæssig at diktere en bestemt taghældning.

Der spørges, om stk. 7 skal forstås således, at de nævnte tilbygninger kan tillades ud over den fastsatte bebyggelsesprocent.

Hertil skal bemærkes, at bestemmelsen i stk. 7 forudsætter, at bestemmelsen i lokalplanens § 5, stk. 1, om bebyggelsesprocent er overholdt.

Indsigeren gør opmærksom på, at stk. 8, om at kirken ikke må nedrives eller ændres, er en oplysning, som i henhold til planlovens § 16, stk. 2, skal fremgå af lokalplanforslagets redegørelse.

Både lokalplanforslaget og lokalplanforslagets redegørelse indeholder et afsnit om tilladelse fra andre myndigheder. Af hensyn til lokalplanens brugbarhed som administrations- og oplysningsdokument om, hvad der kan tillades og ikke tillades inden for det heromhandlede område, er det i overensstemmelse med sædvanlig praksis valgt også at lade denne oplysning indgå som en del af lokalplanteksten.

I henvendelsen gives der udtryk for, at ordet "istandsættelse" bør udgå, da der ikke er hjemmel i planlovens § 15.

Da der med ordet "istandsættelse" er tænkt på de ændringer i en bygnings ydre fremtræden, som en istandsættelse vil kunne afstedkomme, er man enig i, at en udeladelse af ordet "istandsættelse" ikke vil ændre indholdet af bestemmelsen, hvorfor det skal foreslås, at ordet "istandsættelse" fjernes fra § 6, stk. 4, pkt. a, således at indledningen af bestemmelsen får følgende ordlyd:

Indsigerne har den opfattelse, at en lokalplan kan indeholde bestemmelse om tilslutning til fællesantenneanlæg, men der er ikke hjemmel til at give mulighed for løbende enkeltsagsbehandling.

Efter en nærmere overvejelse skal forvaltningen foreslå, at lokalplanforslagets bestemmelse i stk. 6, første punktum, om tilslutning til fællesantenneanlæg som betingelse for ibrugtagning af bebyggelse udgår. Denne del af bestemmelsen findes ikke at have så stor relevans i et boligområde med den heromhandlede karakter. Man finder dog ikke, at planloven er til hinder for at optage bestemmelser om, at nybyggeri skal tilsluttes et fællesantenneanlæg, uafhængigt af, hvornår det enkelte byggeri måtte blive aktuelt.

Det foreslås af indsigerne, at stk. 2 omformuleres således, at trådhegn skjules med tæt, levende hegn så trådhegnet ikke er synligt fra vej, sti og nabo.

Hertil skal bemærkes, at man ikke finder anledning til at ændre formuleringen i stk. 2 om hegning, da bestemmelsen til fulde foreskriver, at eventuelle trådhegn skal suppleres med levende hegn.

Efterfølgende foreslås en ændring af bestemmelsen om parkeringskravet således, at der mindst skal etableres 1 parkeringsplads, og at der højst må etableres 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal beboelsesbygning på den enkelte ejendom.

Parkeringskravet gælder både for boligetagearealet og for erhvervsetagearealet, og forvaltningen finder ikke grundlag for at maksimere parkeringskravet i et villaområde som heromhandlede, ud over den begrænsning, der ligger i, at ubebyggede arealer skal anlægges som have.

I henvendelsen foreslås vedrørende stk. 4, om bevaring af træer, at der skal ske genplantning.

Der ses ikke i planloven at være hjemmel til at stille krav om genplantning, idet der ikke til en lokalplan er knyttet en handlepligt. I forbindelse med eventuel dispensation til fældning af et udpeget bevaringsværdigt træ vil der dog være mulighed for at stille krav om genplantning.

Indsigerne er af den opfattelse, at bestemmelsen om, at træer i videst muligt omfang skal bevares, ikke kan håndhæves, hvorfor den bør udgå.

Man er enig med indsigerne i, at bestemmelsen om at træer i videst muligt omfang skal bevares kan være svær at håndhæve. Bestemmelsen finder mest sin berettigelse som en opfordring til grundejerne om at bevare så mange træer som muligt.

Derudover foreslår indsigerne, at der sker en tilføjelse til bestemmelsen om ubebyggede arealer, som stiller yderligere krav til arealernes fremtræden og udseende samt begrænsning af udendørs oplag.

Der er ikke praksis for i bevarende lokalplaner at stille yderligere krav til de ubebyggede arealers fremtræden og vedligeholdelse. Bestemmelsen i § 9, stk. 1, om, at de ubebyggede arealer skal anlægges og vedligeholdes som have, giver hjemmel til at forlange uindregistrerede køretøjer og campingvogne fjernet fra de ubebyggede arealer. For så vidt angår udendørs oplag i al almindelighed, skal det foreslås, at grundejerforeningerne selv tager initiativ til, at der i området skabes en interesse for optagelse af bestemmelser herom i foreningernes vedtægter.

I henvendelsen gives der udtryk for den opfattelse, at der efter "udstykninger" bør tilføjes "eller arealoverførsler".

Man kan tilslutte sig indsigerne, og det skal således foreslås, at § 10 får følgende ordlyd:

Begrundelsen herfor er, at lov om udstykning og anden registrering i matriklen med begrebet udstykning forudsætter, at der fraskilles areal fra en eller flere ejendomme, som fremtidigt udgør en ny samlet fast ejendom. Ved arealoverførsel forstås, at der overføres et areal fra en ejendom til en anden uden, at der dermed opstår en ny samlet fast ejendom. Ændringen sikrer således også mod, at der opstår grunde på under 1.200 m² ved arealoverførsel.

Indsigeren finder, at bestemmelsen skal flyttes til lokalplanens redegørelsesafsnit.

Både lokalplanforslaget og lokalplanforslagets redegørelse indeholder et afsnit om tilladelse i henhold til anden lovgivning. Af hensyn til lokalplanens brugbarhed som administrations- og oplysningsdokument om, hvad der kan tillades og ikke tillades inden for det heromhandlede område, er det i overensstemmelse med sædvanlig praksis valgt også at lade denne oplysning indgå som en del af lokalplanteksten.

Indsigerne finder bestemmelsen irrelevant og misvisende, da lokalplanen er omfattet af planlovens bestemmelser om retsvirkning og administration.