Forslag til lokalplan "Pakhusvej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 6. december 2000

11. Forslag til lokalplan "Pakhusvej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

BTU 572/2000 J.nr. 611:221.0001/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Med baggrund i de udarbejdede idéoplæg for de tre fokusområder i havnen – Nordhavnen, Inderhavnen og Sydhavnen – samt Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets beslutning i fællesmødet den 22. august 2000 om, at disse idéoplæg efter en nærmere bearbejdning skal danne grundlag for kommuneplanretningslinierne i Kommuneplan 2001, er der, på anmodning fra Københavns Havn, udarbejdet forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for den sydlige del af fokusområde Nordhavnen. Området omfatter Mellembassinet, DanLink-sporarealerne med tilstødende arealer øst og vest herfor samt vandarealet nord for Midtermolen.

Planforslagenes fastlæggelse af anvendelse og bebyggelsesstruktur er med udgangspunkt i idéoplægget for fokusområdet Nordhavnen udarbejdet i samarbejde med den hollandske arkitektgruppe West 8, der har udarbejdet idéoplægget.

Området opdeles for så vidt angår anvendelsen i to områder. Området omkring Mellembassinet fastlægges til havneformål med mulighed for etablering af en færgeterminal. Det øvrige område fastlægges til blandet bolig og serviceerhverv, idet der alene fastsættes bebyggelsesregulerende bestemmelser for området omkring DanLink-arealerne. Opfyldning og bebyggelse derudover i området forudsætter supplerende lokalplan samt kommune- og regionplanlægning, herunder en VVM-screening.

Inden for færgeterminalområdet muliggøres etablering af færgelejer, samt hertil knyttede bebyggelser og anlæg. Der må maksimalt opføres et etageareal på 7.000 m², der skal placeres i den nordlige og sydlige del af området således, at der fortsat sikres udsigtslinier til vandet. Færgeterminalen forventes umiddelbart at skulle betjene Oslofærgerne, der flyttes fra Kvæsthusbroen, og en eventuel ny færgeforbindelse til Polen.

Inden for DanLink-området og arealerne vest og øst herfor muliggøres opført og indrettet et etageareal på indtil 145.000 m², hvoraf de 35.000 m² er beliggende i eksisterende bevaringsværdige eller opretholdte bygninger inden for området. 10.000 m² af nybyggeriet forbeholdes offentligt orienterede formål, såsom publikumsorienterede serviceerhverv, herunder butikker, restauranter og lignende, offentlige og kulturelle formål. Den resterende byggemulighed skal indrettes med helårsboliger og serviceerhverv, således at helårsboligerne skal udgøre mindst 50 pct. af etagearealet. Området forudsættes udbygget i etaper. Første etape forventes at udgøre 20.000 m² serviceerhverv og 30.000 m² boliger samt offentligt rettede formål i et omfang svarende til stueetagerne i bebyggelsen. Den videre udbygning af området må afvente en opgrade ring af Nordhavn Station, således at der skabes forbindelse mellem bus- og togtrafikken og planområdet.

Samtidig med lokalplanforslaget og kommuneplantillægget udarbejder HUR regionplantillæg for området og den lovkrævede VVM-vurdering (vurdering af Virksomheders Virkning på Miljøet), for så vidt angår færgeterminalen.

På initiativ af Københavns Kommune nedsattes i juli 1999 Styregruppen om Kvalitetsbyggeri i Københavns Havn med repræsentanter fra Københavns Kommune, Københavns Havn, Miljø- og Energiministeriet og Freja Ejendomme A/S med det formål at fremkomme med en helhedsplan for havnen. Til det formål er havnen opdelt i tre fokusområder og et antal perspektivområder. Hovedsigtet med styregruppens arbejde er at fremme en bymæssig udvikling af havneområderne og at styrke boligelementet heri samt sikre forbindelsen mellem havn og by.

På den baggrund blev der udarbejdet idéoplæg for de tre fokusområder, Nordhavnen, Inderhavnen og Sydhavnen, som blev præsenteret for offentligheden på en udstilling i Meldahls Smedie i september 2000.

Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget besluttede på et fælles møde den 22. august 2000, at idéoplæggene skal danne grundlag for kommuneplanretningslinierne i forslag til Københavns Kommuneplan 2001, og at forvaltningerne skal arbejde videre med idéoplæggene for fokusområderne Sydhavnen og Nordhavnen med henblik på en konkretisering bl.a. for så vidt angår emnerne finansiering, infrastruktur, institutionsdækning og social balance i forbindelse med planlægningen af områdets fremtidige anvendelse og bebyggelsesform. Dette er der nærmere redegjort for nedenfor.

Idéoplægget for fokusområdet i Nordhavnen syd for Orientbassinet er udarbejdet af den hollandske arkitektgruppe West 8 landscape architects & urban planners.

I idéoplægget vedrørende den forestående udbygning i fokusområdet i Nordhavnen prioriteres en åbning af byen mod vandet. Viadukten ved Nordre Frihavnsgade forudsættes genåbnet som hovedadgangsvej til den nye havnefront. Der bygges urbant, fordi der er tale om en egentlig byudvidelse med mange forskellige aktiviteter, bl.a. en ny stor lystbådehavn. Rundt om og på en ny ø i Nordbassinet opføres en helt ny type havneboliger i et tæt, lavt familieboligkvarter. Den arkitektoniske målsætning er mangfoldighed og integration, høj bebyggelsestæthed og varierende bygningshøjder, herunder enkelte høje, tårnlignende bygninger. Der bliver skabt et integreret bykvarter med helt unikke herlighedsværdier i nærheden af vandet. Området vil også ligge trafikalt tilgængeligt ved stationer og tæt på city.

En succesfuld realisering af byudviklingsplanerne er baseret på en høj bymæssig tæthed, der er med til at skabe intensitet i området med en hensigtsmæssig blanding af boliger og erhverv samt med detailhandel og kulturaktiviteter m.v.

Københavns Havn har den 11. oktober 2000 fremsendt anmodning om udarbejdelse af en lokalplan for området øst for Kalkbrænderihavnsgade mellem Hovedvej og Marmorkaj, som ejes af Havnen og DSB Ejendomme. Københavns Havn har sammen med TK Development A/S dannet et udviklingsselskab, der ønsker at forestå udviklingen af området omfattende det tidligere DanLink-areal og enkelte ledige arealer langs vestsiden af Dampfærgevej, mens Københavns Havn alene forestår etableringen af den nye færgeterminal i Mellembassinet.

Området omkring DanLink-arealet indgår som en væsentlig del af fokusområdet Nordhavnen. I idéoplægget foreslås området udviklet som et integreret byområde med en stor andel af boliger samt erhverv i en tæt karrépræget bebyggelsesstruktur i nær sammenhæng med den opgraderede færgeterminal for Oslo- og Polensfærgetrafikken i Mellembassinet. I oplægget indgår desuden en ny opfyldning med boliger og serviceerhverv nord for Midtermolen. Opfyldningen vil muliggøre en direkte tværforbindelse fra Østerbro over DanLink-arealet til Langelinie.

Området skal kunne fungere i tæt samspil med de havneaktiviteter, der foregår i området, hvilket er med til at give det nye bykvarter en særlig kvalitet. Oplevelsen af at være i et byområde tæt på city ved ankomst og afgang af færgerne er desuden en forudsætning for, at DFDS' udflytning fra Kvæsthusbroen kan gennemføres.

Ved planlægningen af det nye bykvarter vil der blive lagt vægt på nærmiljøets udformning og forbindelser til Østerbro på tværs af Kalkbrænderihavnsgade og banen. Østerbro skal åbnes mod vandet, og den nye vandfront skal indeholde rekreative muligheder og miljøer til gavn for hele bydelen.

Det er vigtigt for realiseringen af intentionerne i planarbejdet, at der sker en opfølgning heraf. Det er derfor aftalt med investorerne, at der til realiseringsfasen både udarbejdes en designmanual, og at udviklingen af byggeriet løbende drøftes med kommunen.

Området er delvis omfattet af tre gældende lokalplaner: Nr. 177 ("Københavns Havn"), nr. 239 ("Mellembassinet") og nr. 265 ("Dampfærgevej"), der fastlægger henholdsvis DanLink-færgelejet til havneformål, uden mulighed for færgetrafik med passager, trailere og personbiler, Mellembassinet til færgeterminal for passager-, trailer- og personbilfrafik, og arealerne omkring Dampfærgevej til boliger og serviceerhverv med en 40/60 pct. fordeling.

I en hensigtserklæring fra Københavns Havn og DFDS er det aftalt, at der i Mellembassinet udføres en terminal med to anløbspladser til DFDS, samt at DFDS også sikres et nyt hovedsæde ved terminalen placeret i kanten af det bebyggede område. Baggrunden er dels ønsket om at få den tunge trafik ud af den indre by, dels de verserende overvejelser om et nyt skuespilhus på Kvæsthusbroen. Endvidere overvejes det at flytte den nuværende Polensfærge fra Nordre Toldbod til den nye terminal.

Københavns Havn skal på sit bestyrelsesmøde den 14. december 2000 træffe beslutning om at anvende i størrelsesordenen 250 mio. kr. til et nyt terminalanlæg i Mellembassinet, når de planmæssige forudsætninger er tilvejebragt. Derfor ønsker Københavns Havn en overordnet stillingtagen vedrørende planerne for området.

Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) er den regionale planmyndighed, der efter 1. juli 2000 bl.a. skal foretage VVM-vurderinger af større anlægsarbejder (færgeterminalanlægget). Høringsperioden for forslag til lokalplan og kommuneplantillæg er i den nuværende tidsplan koordineret i samarbejde med HUR, således at høringsperioderne er parallelle.

Planforslagene er udformet i et samarbejde mellem Økonomiforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen. For så vidt angår det nærmere indhold af såvel lokalplanforslaget som forslaget til kommuneplantillæg samt baggrunden herfor henvises til den som bilag A vedlagte redegørelse og til forslagene til lokalplan og kommuneplantillæg, der er vedlagt som henholdsvis bilag B og C.

Vedrørende de under ovennævnte fællesmøde den 22. august 2000 fremførte emner, der skulle konkretiseres, skal bemærkes.

Generel udvikling af det aktuelle område samt etablering af forbindelser til Østerbro forventes finansieret af grundejerne og udviklingsselskabet i fællesskab, ligesom en opgradering af Nordhavn Station forventes gennemført af DSB. (Se venligst afsnit om økonomi).

Boligerne i området vil overvejende blive betjent af nye institutioner indpasset i bebyggelsen i og uden for området efter nærmere drøftelse med investorerne. Den bevidst tilstræbte tætte karréstruktur i denne del af Søndre Frihavn vanskeliggør dog tilfredsstillende placering af institutioner. I den kommende planlægning af Nordhavnen vil der tages mere præcis stilling til placering af institutioner.

I forslaget er der ikke taget stilling til, hvem der skal etablere boligerne. Det er derfor ikke muligt at vurdere, hvilke ejerformer der vil blive repræsenteret i området, og således heller ikke den sociale balance i området. Udviklingsselskabet forventes i samarbejde med kommunen at drøfte fordelingen af ejerformer i den videre planlægning. Boligerne er primært tænkt som familieboliger, da gennemsnitsstørrelsen er over 100 m².

Lokalplanforslaget har taget udgangspunkt i hovedprincipperne i det oprindelige idéoplæg. Forvaltningerne har i samarbejde med West 8 og investorerne bearbejdet bebyggelsesplanen i idéoplægget for det område, Københavns Havn har søgt om lokalplan udarbejdet for. Arbejdet har især været koncentreret om følgende emner:

• Torvedannelsen i den centrale del af området
• Placering af byggefelter og udformning af gårdrum
• Omfang, udformning og placering af enkelte højhuse
• Blanding af boliger og erhverv i de enkelte karréer, herunder blanding inden for de enkelte bygninger.
• Adgangsforbindelser til Østerbro
• Placering af P-pladser
• Fastlæggelse af linieføring for en vej mellem færgeterminalområdet og det bebyggede område, herunder udformning af krydset ved færgeterminalanlægget ud til Kalkbrænderihavnsgade

Under hensyn til områdets sammenhæng med den i idéoplægget foreslåede opfyldning nord for Midtermolen, herunder etablering af en bro og denne bros landfæste på Amerikakaj, er dette område medtaget i lokalplanforslaget og fastlagt med en anvendelse til serviceerhverv, boliger og lystbådehavn i overensstemmelse med idéoplægget. Der er ikke for øjeblikket aktuelle planer om at gennemføre denne del af udbygningen af området, hvorfor opfyldning og bebyggelse i området forudsætter supplerende lokalplan, samt region- og kommuneplanlægning herunder VVM-screening udarbejdet.

Der er efter ønske fra Vej & Park indarbejdet en ny og mere hensigtsmæssig placeret sydlig vejforbindelse fra Kalkbrænderihavnsgade til Dampfærgevej til erstatning af Dampfærgevejs nuværende udmunding i Kalkbrænderihavnsgade.

Den samlede bebyggelse på DanLink-arealet vil fuldt udbygget udgøre 145.000 m² etageareal, heraf er 35.000 m² eksisterende serviceerhverv. Det nye byggeri vil omfatte maksimum 50.000 m² kontorerhverv, minimum 50.000 m² helårsboliger og minimum 10.000 m² til offentligt orienterede formål herunder publikumsorienterede serviceerhverv, butikker samt offentlige og kulturelle formål. Der har tidligere været planer om at bygge 50.000 m² udelukkende til erhverv i området. Efter idéplanerne fra West 8 er blevet fremlagt og sidenhen bearbejdet, er fordelingen mellem nyt helårsbolig- og erhvervsbyggeri i området således 50/50 pct. Der er uden for dette til helårsboliger fastsatte minimum åbnet mulighed for, at indtil på 7.500 m² etageareal kan indrettes til boliger uden helårsstatus. Desuden er kulturelle og publikumsorienterede funktioner blevet inte greret i området.

Den nordlige tilslutning af Dampfærgevej til Kalkbrænderihavnsgade vil i henhold til idéoplæg og lokalplanforslagets bestemmelser skulle føres over Københavns Vands hovedspildevandspumpestation i tilknytning til det nyligt etablerede underjordiske overløbsbassin i område II. Det er på nuværende tidspunkt uafklaret, hvorvidt dette er teknisk muligt inden for realistiske økonomiske rammer. På den baggrund er der som bilag D angivet en alternativ udformning af bebyggelsesplanen, hvor vejtilslutningen føres syd om installationerne. Dette alternativ vil medføre, at det maksimalt mulige etageareal i byggefelt A nedsættes med 2.000 m² til 13.000 m² og en tilsvarende nedsættelse af det maksimale etageareal inden for hele området. Forvaltningen vil senest i forbindelse med indstilling om endelig vedtagelse af lokalplanen tage stilling til, hvilke af de to muligheder der vil kunn e gennemføres.

Kommuneplantillægget fastlægger området til henholdsvis havneformål og blandet bolig og serviceerhverv. Der tilstræbes et intenst funktionsblandet byområde med en ligelig blanding af bolig og erhverv i nær tilknytning til færgeterminalanlægget. De ca. 500 boliger, der forventes opført, skal i gennemsnit være mindst 100 m², hvilket bidrager til en mere varieret boligmasse i København i overensstemmelse med kommunens boligpolitik. Parkering skal langt overvejende etableres i underjordiske anlæg eller i konstruktion. Det lokale centerområde i Søndre Frihavn udvides til at omfatte hele DanLink-arealet, således at det samlede bruttoareal til butiksformål inden for centerområdet må øges med 3.000 m².

Forslaget indeholder desuden ændringer i kommuneplanens hovedstruktur for så vidt angår forbindelserne til Østerbro på tværs af banen, herunder en vejforbindelse (bydelsgade) i forlængelse af Nordre Frihavnsgade under banen til Kalkbrænderihavnsgade. De foreslåede ændringer vurderes ikke at have en sådan karakter, at der forudgående skal indkaldes ideer og forslag m.v., jf. planlovens § 23 c.

I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget har forvaltningerne foretaget høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Københavns Vand, Københavns Energi og Miljøkontrollen.

Kultur- og Fritidsforvaltningen har ingen bemærkninger til lokalplanforslaget.

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen gør opmærksom på, at Østerbros eksisterende skoler, fritidshjem, fritidsklubber m.v. generelt er hårdt udnyttede kapacitets- og bygningsmæssigt og ikke umiddelbart kan forventes at optage yderligere tilvækst fra de nye boligområder. Der må derfor sikres de nødvendige bygningsvoluminer og friarealer, som er en naturlig del af den kommunale infrastruktur på børnepasnings-, skole- og fritidsområdet. Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har på nuværende tidspunkt ikke indarbejdet disse behov i forvaltningens planlægning. Derudover ønskes, med henvisning til den forventede integration af byfunktioner og det høje trafikniveau i området, at der skabes sikre skole-/institutionsveje.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen anmoder med baggrund i udbygningen af boliger i området om, at der i lokalplanen åbnes mulighed for etablering af daginstitutioner (vuggestuer og børnehaver), idet bydelen Indre Østerbro i forvejen har et udbygningsbehov inden for daginstitutionsområdet, og med den senest vedtagne målsætning om forbedring af pladsgarantien skærpes dette behov yderligere.

Københavns Vand, Afløbsafdelingen, orienterer om eksisterende og planlagte kloakledninger i området. En række af de eksisterende kloakledninger og udløb forventes i forbindelse med opfyldelse af spildevandsplanen om- og nedlagt, hvilket forudsætter, at der stilles et nyt nord-sydgående tracé inden for område I til rådighed. Derudover anføres det, at færger placeret i det nordlige færgeleje vil ligge tæt på det eksisterende kloakudløb, hvorfor det skal sikres, at der til enhver tid er mulighed for udløb. Vedrørende vandledninger oplyses, at der er nedlagt nye ledninger i området i forbindelse med de øvrige byggerier i Sdr. Frihavnsområdet, men at nødvendige forstærkninger af vandledningerne skal udføres for kommende bygherres regning.

Københavns Energi opfordrer, med henvisning til energimæssige og CO₂-reducerende fordele, til anvendelse af bygas til hovedsagelig madlavningsformål i området.

Miljøkontrollen anbefaler, at der i lokalplanens formål optages bestemmelser om projektering efter miljørigtige principper med henvisning til retningslinerne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", samt bestemmelser om beskyttelse af beboere og brugere mod forurening og andre ulemper. Vedrørende trafik oplyses, at trafikstøjniveauet ved grundgrænsen mod Kalkbrænderihavnsgade er beregnet til 69 dB(A) og forventes, med de angivne trafiktal, at ville stige med 1 dB(A). Vedrørende trafikstøjniveauet i relation til den nordlige forlængelse af Dampfærgevej til Kalkbrænderihavnsgade og generne fra færgeterminalen, forudsættes dette vurderet i den under udarbejdelse værende VVM-redegørelse. Miljøkontrollen oplyser, at de vejledende afstande fra fjerntogsforbindelser til boliger er 50 m, som med de nuværende jernbanespor vurderes, at være afstanden til grundgræ ;nsen, men at DSB's planer til omlægning af sporene vil betyde, at afstanden til grundgrænsen nedsættes til ca. 40 m. Vedrørende jordforurening oplyses, at der under Nordisk Fjer bygningen er fundet olieforurening fra to nedgravede olietanke, men at man ikke derudover har kendskab til undergrundsforurening inden for området. De på området hidtil værende aktiviteter kan dog have medført forurening af undergrunden.

Forvaltningernes ønsker til bestemmelser er medtaget, i det omfang planloven muliggør det. Specielt vedrørende institutioner og skole skal bemærkes, at disse muliggøres etableret inden for lokalplanområdet, men at der er ikke i lokalplanens bestemmelser er fikseret placering og omfang af sådanne formål. Baggrunden herfor er, at der med den ønskede bebyggelsesmæssige tæthed vanskeligt kan etableres friarealer til sådanne formål i sædvanligt omfang.

Grundejerne, DSB Ejendomme og Københavns Havn har tilbudt at medvirke økonomisk til etablering af forbindelserne til Østerbro.

Der pågår for øjeblikket forhandlinger med DSB om at opgradere Nordhavn Station inden for en kortere årrække. Det er meningen, at der skal findes en samlet løsning for Nordhavn Station, således at færgeterminalanlægget bliver nærmere knyttet til Nordhavn Station i forhold til tog- og busdrift.

Opgraderingen af Nordhavn Station bør ske i takt med byggeriets, specielt erhvervsbyggeriets realisering. I første etape i udviklingen af DanLink-arealet (område I) bør det derfor kun være muligt at etablere 20.000 m² erhvervsareal og 30.000 m² boligareal samt et etageareal til kulturelle og publikumsorienterede formål, der mindst svarer til stueetagerne i de pågældende byggefelter. Den videre udbygning af DanLink-arealet skal først kunne igangsættes, når der er truffet beslutning om og udarbejdet en tidsplan for et konkret projekt for udbygning og opgradering af Nordhavn Station. Denne tidsfølge er medtaget i kommuneplantillægget. Da disse kommuneplanbestemmelser ikke vil kunne håndhæves med baggrund i planlovens § 12, stk. 3, når der – som her – er udarbejdet en lokalplan for området, der rummer fuldt dækkende bestemmelser for bebyggelse i område I og således giver kommende bygherrer et retskrav på byggetilladelse, vil udbygningstakten skulle sikres gennem en aftale om bl.a. opgraderingen af Nordhavn Station mellem Københavns Kommune, Udviklingsselskabet og DSB.

Denne aftale påregnes indgået senest i forbindelse med planforslagenes endelige vedtagelse.

Offentliggørelsen af forslaget til lokalplan og kommuneplantillæg foreslås udover i de lokale ugeaviser annonceret i dagspressen, da områdets omdannelse vurderes at have interesse og betydning udover lokalområdet

1. Redegørelse for lokalplanforslag "Pakhusvej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt luftfoto af området.
2. Lokalplanforslag "Pakhusvej"
3. Forslag til tillæg til Kommuneplan 1997
4. Alternativ bebyggelsesplan

1. West 8's idéoplæg til fokusområde Nordhavnen
2. Høringssvar af 27. oktober 2000 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
3. Høringssvar af 1. november 2000 fra Københavns Vand
4. Høringssvar af 1. november 2000 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen
5. Høringssvar af 2. november 2000 fra Københavns Energi
6. Høringssvar af 8. november 2000 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen
7. Høringssvar af 15. november 2000 fra Miljøkontrollen

Erik Jakobsen Jens Jacobsen