Forslag til lokalplan "Gamle Carlsberg Vej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 6. december 2000

10. Forslag til lokalplan "Gamle Carlsberg Vej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

BTU 567/2000 J.nr. 611:223.0001/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Lokalplanarbejdet er igangsat på foranledning af Bygge- og Teknikudvalget, der i forbindelse med udvalgets behandling af lokalplanforslag "Bjerregårdsvej" på mødet den 10. maj 2000 besluttede, at der skulle udarbejdes lokalplan for det tilstødende område mod øst beliggende mellem Bjerregårdsvej og Carlsbergs bryggerier. Hensigten med lokalplanen skulle være at fastholde eksisterende boliger samt de miljø- og bebyggelsesmæssige kvaliteter for området som helhed med fritliggende bebyggelse i grønne og åbne omgivelser.

I Kommuneplan 1997 er området udlagt til boliger og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 ( C1-område). Området er omfattet af Byplan nr. 80, som fastlægger anvendelsen til laboratorie- og forskningsvirksomhed.

Lokalplanforslaget opdeler området svarende til de faktiske forhold i 2 områder, der fastlægges til helårsboliger, og et område, der fastlægges til serviceerhverv, såsom administration og erhvervs- og fritidsundervisning samt laboratorie- og forskningsvirksomhed. I forbindelse med lokalplanforslaget er udarbejdet et forslag til tillæg til Kommuneplan 1997, som tilsvarende opdeler området i 2 boligområder med rammer svarende til rammerne for lokalplanområdet "Bjerregårdsvej" (B1-område) og et erhvervsområde med bl.a. Carlsberg Forskningscenter (S1-område).

I forbindelse med Bygge- og Teknikudvalgets behandling af lokalplanforslag "Bjerregårdsvej" på mødet den 10. maj 2000 besluttedes det, at der tilsvarende skulle udarbejdes lokalplan for det tilstødende område mod øst, beliggende mellem Bjerregårdsvej og Carlsbergs bryggerier, for at fastholde de bolig- og bebyggelsesmæssige kvaliteter for området som helhed.

I forhold til området ved "Bjerregårdsvej", der hidtil har været omfattet af villaservitutter hovedsageligt med bestemmelser om boligformål, er det aktuelle område ved "Gamle Carlsberg Vej" omfattet af en byplan, der indeholder bestemmelser om, at der kun må opføres laboratoriebebyggelse eller lignende bebyggelse til forskning og udviklingsarbejde.

Carlsberg A/S er i dag eneste grundejer i området. Af områdets tilbageværende 9 villaer anvendes 7 til beboelse, idet der i en af disse villaer er 34 m² erhverv. Villaerne har i gennemsnit et etageareal på ca. 490 m². De øvrige 2 villaer samt de resterende ejendomme inden for lokalplanområdet anvendes henholdsvis til kontor/beboelse, erhvervsundervisning samt til laboratorie- og forskningsvirksomhed. Der er desuden anlagt tennisbaner for Carlsbergs ansatte samt busparkering for Carlsbergs Besøgscenter, som er beliggende udenfor lokalplanområdet på østsiden af Gamle Carlsberg Vej.

Det er lokalplanens formål at fastlægge villaejendommene mod Bjerregårdsvej til helårsbeboelse med begrænsede muligheder for indretning af erhverv og at fastlægge den øvige del af området, hvor Carlsberg Forskningscenter samt Brygmester Højskolen er beliggende, til erhvervsanvendelse med mulighed for indretning af enkelte boliger med tilknytning hertil. Væsentligst i den forbindelse er, at området på trods af forskellige anvendelser og varierede bygningsvoluminer bevares med en grøn og åben karakter med fritliggende bebyggelse.

Området er i Kommuneplan 1997 udpeget som område med bevaringsværdig bebyggelse af særlig byarkitektonisk værdi på grund af helhedspræget.

Bygge- og Teknikforvaltningen har den 8. september 2000 afholdt møde med repræsentanter for Carlsberg A/S for at indhente oplysninger om grundejers eventuelle planer for området samt fremlægge Bygge- og Teknikforvaltningens hensigter med udarbejdelse af lokalplanen.

Carlsberg A/S har ikke givet udtryk for noget umiddelbart ønske eller behov for udbygning inden for området. Man har til hensigt successivt at frasælge de ejendomme, der aktuelt anvendes til beboelse, startende med villaerne beliggende sydligst ud mod Bjerregårdsvej og efterfølgende villaerne nordligst langs Bjerregårdsvej og langs Valby Langgade.

Villaen beliggende Gamle Carlsberg Vej 2 har hidtil været anvendt til beboelse, men Carlsberg A/S har søgt om tilladelse til at ændre anvendelsen til kontor og mødefunktioner i tilknytning til Forskningscenteret, hvilket er muligt indenfor de hidtidige planmæssige rammer. Bygge- og Teknikforvaltningen vurderer, at den fysiske placering af denne villa mod Gamle Carlsberg Vej knytter den til erhvervsfunktionerne, og at den derfor naturligt kan fastlægges til erhvervsanvendelse svarende til den øvrige bebyggelse langs Gamle Carlsberg Vej.

Økonomiforvaltningen har på baggrund af Bygge- og Teknikudvalgets ønske om en lokalplan vurderet, at det vil være hensigtsmæssigt at tage områdets kommuneplanmæssige status op, således at villaerne, der anvendes til beboelse, planmæssigt knyttes til planområdet "Bjerregårdsvej", jf. det lokalplanforslag, der er udarbejdet for dette område.

I Kommuneplan 1997 er planområdet fastlagt som et C1-område til boliger og serviceerhverv. Det skal foreslås, at de villaer, der anvendes til beboelse, fastlægges med en B1- anvendelse til boligformål, mens det areal, der hovedsageligt rummer Carlsberg Forskningscenter og Brygger Højskolen, fastlægges som et S1-område.

Fastlæggelsen af S1- området er sket ud fra et planmæssigt ønske om at opretholde den eksisterende anvendelse i området, så længe denne sker i tilknytning til den tilstødende, eksisterende, store erhvervsvirksomhed. Såfremt der sker en ændring af disse forhold, vil det planmæssige grundlag for områdets fremtid blive taget op til fornyet vurdering.

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med forslaget til kommuneplantillæg.

Lokalplanen omfatter området, der begrænses af Valby Langgade, Gamle Carlsberg Vej, jernbanens terræn og Bjerregårdsvej.

Der er med lokalplanforslaget taget stilling til det planmæssige grundlag for at fastholde området som et blandet bolig- og erhvervsområde med en åben og grøn karakter og bebyggelse af høj arkitektonisk kvalitet. Lokalplanområdet opdeles i underområder, således at villaejendommene mod Bjerregårdsvej fastlægges til helårsboliger, og den øvrige del af området fastlægges til serviceerhverv, såsom administration og erhvervs- og fritidsundervisning samt forsknings- og laboratorievirksomhed og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området.

I lokalplanens underområde fastlagt til helårsboliger bestemmes mindstestørrelser på boliger og begrænsning af antal boliger pr. ejendom. Den mulige erhvervsandel pr. villaejendom begrænses til højst 100 m², og må kun etableres i villaer med et etageareal over 300 m². I underområdet fastlagt til erhverv må der kun indrettes enkelte boliger i tilknytning til erhvervsvirksomheden.

De eksisterende vejlinier mod Banevolden og Bjerregårdsvej og vejudvidelseslinierne mod Valby Langgade og Gamle Carlsberg Vej opretholdes. Mod Bjerregårdsvej kan et vejudlæg ophæves, og der fastlægges en bebyggelsesregulerende byggelinie i en afstand af 10 m fra vejens midtlinie.

Bebyggelsesprocenten i underområderne fastlagt til boliger må ikke overstige 40, og det bebyggede areal må ikke overstige 25 pct. af grundarealet. Der må på hver ejendom kun opføres én beboelsesbygning, som skal opføres fritliggende.

Bebyggelsesprocenten i området fastlagt til erhverv må ikke overstige 60, og friarealet skal være af størrelsesordenen 100 pct. af etagearealet. Der er resterende byggerummelighed i underområdet fastlagt til erhvervsformål, idet ejendommen med Brygger Højskolen, matr.nr. 20a ibid., kan bebygges yderligere med godt 4000 m², mens mulighederne for udbygning i villaområdet er meget begrænsede.

Det markante anlæg foran den bevaringsværdige laboratoriebygning på Gamle Carlsberg Vej og haveanlægget omkring Brygger Højskolen må ikke bebygges.

Ny bebyggelse skal fremstå med en arkitektonisk kvalitet, der modsvarer kvarterets høje standard. Hovedparten af områdets bebyggelse fastlægges som bevaringsværdig, og der fastlægges retningslinier for ændring af facader, udsmykning, vinduer, tage m.v. samt for udformning af tilbygninger, således at ændringerne respekterer bygningens oprindelige arkitektoniske særpræg. Ændringer, der ikke følger de nævnte retningslinier, kræver Bygge- og Teknikforvaltningens godkendelse.

Der fastlægges en mindste grundstørrelse på 1.200 m². De ubebyggede arealer skal anlægges og vedligeholdes som have, der skal hegnes med et for kvarteret passende hegn. For erhvervsarealernes vedkommende skal friarealerne anlægges med opholdsarealer for de ansatte. Lokalplanen udpeger bevaringsværdige træer.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, og parkeringspladserne skal afskærmes med beplantning.

Lokalplanen ophæver den eksisterende byplan.

Da der er tale hovedsageligt om en bevarende lokalplan, og da der i øvrigt ikke er nogen handlepligt knyttet til vedtagelse af en lokalplan, er der ikke umiddelbart nogen miljømæssige påvirkninger eller ændringer i området forbundet hermed.

På længere sigt kan det forventes, at lokalplanens bestemmelser på en positiv måde vil påvirke miljøet, idet den arkitektonisk værdifulde bebyggelse pålægges bestemmelser om bevaring med opretholdelse af den oprindelige udformning, materialer, udsmykning m.v., ligesom det sikres, at eventuelle ændringer, ombygninger m.v. sker under respekt af bebyggelsens oprindelige udformning.

Der fastlægges tillige bestemmelser om bevaring af bebyggelsens grønne og åbne karakter, som også skal respekteres i forbindelse med nybyggeri, såfremt grundejer ønsker at udnyttet den resterende byggerummelighed. Der udpeges bevaringsværdige træer, som suppleres med en bestemmelse om, at træer generelt skal bevares i videst muligt omfang.

Miljøkontrollen anfører i udtalelsen vedrørende lokalplanforslaget, at trafikstøjniveauet langs veje i området kun giver problemer i forhold til Valby Langgade, hvor støjniveauet er på 69 dB(A). Det drejer sig om 2 af de eksisterende, bevaringsværdige villaer, som har facade til Valby Langgade, og som fastlægges til beboelse. Da der er tale om eksisterende bevaringsværdig boligbebyggelse, som ikke lokalplanmæssigt kan pålægges bestemmelser til imødegåelse af støjen, har man fundet, at bevaringshensynet og den eksisterende anvendelse skal prioriteres højest.

For så vidt angår støj fra jernbanen, så viser målinger, som Banestyrelsen har foretaget i forbindelse med København-Ringstedbanen, at der i en afstand af 25 m fra nærmeste spormidte til boliger ikke er problemer med støjniveauet. Grænsen for de 25 m ligger på jernbanens terræn og i Banevolden.

Det fremgår endvidere af Miljøkontrollens erklæring, at der ikke inden for lokalplanområdet har været klager over ulemper eller gener fra Carlsberg Forskningscenter eller fra bryggerierne, og i lokalplanen sikres det, at der ikke i erhvervsområdet kan drives virksomhed, som medfører forurening i mere end ubetydelig grad i forhold til boligbebyggelsen i lokalplanområdet og området vest herfor.

Endelig anfører Miljøkontrollen, at man ikke er bekendt med forurening af jorden eller grundvandet.

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plandirektoratet foretaget høring af Økonomiforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen samt Miljø- og Forsyningsforvaltningen.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har ingen bemærkninger til forslaget

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen har anbefalet, at der i lokalplanforslagets formålsbestemmelse optages en bemærkning om, at det tilstræbes, at der projekteres efter miljørigtige principper, at økologiske tiltag indgår i en integreret arkitektonisk helhed , og at der til bestemmelsen knyttes en stjernebemærkning, der henviser til " Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri." Endvidere anbefales det, at der optages bestemmelse om maksimale støjniveau fra vej og bane til bebyggelse, samt bestemmelser med stjernebemærkninger, der henviser til lov om forurenet jord samt lov om miljøbeskyttelse.

Det anbefales desuden, at der optages bestemmelse om, at såfremt der planlægges nedsivning af regnvand fra befæstede arealer, tage m.v. på mere end 350 m², skal Miljøkontrollen høres. Endelig henleder Miljøkontrollen opmærksomheden på tilslutningspligten til kommunens fjernvarmesystem.

Indledningsvis skal henvises til afsnittet om Miljøvurdering, hvor en del af Miljøkontrollens anbefalinger er kommenteret. Herudover skal følgende bemærkes:

I lokalplanforslagets formålsparagraf er der efter sædvanlig praksis optaget en hensigtserklæring om miljømæssige hensigter med den ønskede henvisning til "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri". For så vidt angår de ønskede miljøbestemmelser, er de i princippet tilgodeset med optagelse af sædvanlig bestemmelse om foranstaltninger mod forureningsgener, hvor der tillige er optaget bestemmelser om det indendørs støjniveau i det omfang, byggelovgivningen ikke allerede indeholder bestemmelser herom. Til bestemmelsen er knyttet sædvanlig henvisning til reglerne om forurenet jord, hvormed Miljøkontrollens ønsker anses for tilgodeset.

For så vidt angår ønske om optagelse af bestemmelse vedrørende nedsivning af regnvand fra befæstede arealer, er der indgået en samarbejdsaftale mellem Miljøkontrollen, Københavns Vand og Byggedirektoratet om administration af behandling af netop afledning af spildevand og ferske recipienter, hvorfor forholdet vurderes at være varetaget.

Der er i lokalplanforslaget optaget sædvanlig bestemmelse om tilslutning til fjernvarmenettet som betingelse for ibrugtagning af bebyggelse.

1. Redegørelse for lokalplanforslag "Gamle Carlsberg Vej" samt luftfoto
2. Lokalplanforslag " Gamle Carlsberg Vej"
3. Forslag til tillæg til Kommuneplan 1997

1. Brev af 3. oktober 2000 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
2. Brev af 4. oktober 2000 fra Sundheds- og Omsorgsforvaltningen
3. Brev af 9. oktober 2000 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen
4. Brev af 13 oktober 2000 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen.
5. Brev af 9. november 2000 Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen

Erik Jacobsen Jens Jacobsen