Forslag om støtte til opførelse af 42 private andelsboliger ved Skolegade/Annexstræde ved Valby Station

Bebyggelsen er som nævnt placeret i forbindelse med Valbytorvene, der består af en række selvstændige bygninger bundet sammen af en glasoverdækket gade. Byggeri & Bolig oplyser i relation hertil, at der er en brandstrategirapport under udarbejdelse, der skal dække hele området, og at rapporten kan medføre specielle sikkerhedskrav til bl.a. den omhandlede bygning D, hvilket forudsættes afklaret i forbindelse med detailprojekteringen.

De kommende beboere i A/B Porcelænstorvet vil få mulighed for at leje eller købe parkeringspladser i Valby Torvenes underjordiske parkeringsanlæg. Endvidere vil der blive mulighed for at etablere specielle parkeringspladser for handicappede i den del af parkeringskælderen, der er tæt ved opgangene til boligerne.

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 341, der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 4. oktober 2001 (BR 395/01).

Ejendommen er beliggende i lokalplanens område II, der fastlægges til boliger og serviceerhverv. Boligerne er fastlagt til helårsboliger, der skal have et gennemsnit på mindst 85 m², og ingen boliger må være under 75 m². Der skal desuden indrettes fællesanlæg for beboerne.

Tilkørsel til området skal ske via Annexstræde til underjordisk parkeringsanlæg, samt via en nyanlagt vej i forlængelse af Horsekildevej syd for Valby Langgade, hvor der etableres ramper til underjordisk parkeringsanlæg. Herved opnås en trafikal fredeliggørelse af området.

Bebyggelsesprocenten for område II må ikke overstige 130, og ny bebyggelse skal opføres i overensstemmelse med den i lokalplanen viste principielle bebyggelsesplan. Det aktuelle byggeri må opføres med overdækket stueplan og i højst 4 etager inklusive udnyttelig tagetage, men eksklusive tekniske anlæg på tag, teknik- og pulterrum i tag samt tagterrasser.

Friarealet (ekskl. parkerings- og tilkørselsareal) skal udgøre 40 % af boligetagearealet og skal anlægges med opholdsarealer for beboere og brugere og kan tilvejebringes på egen grund på terræn, som tagterrasser og ved andel af det interne vej- og stinet, der er forbeholdt fodgængere og cyklister, torve og pladsdannelser.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Parkering kan være fælles for flere ejendomme.

Projektet overholder lokalplanens bestemmelser hvad angår anvendelse, bebyggelsesprocent, etageantal samt friareal. Hvad angår boligbebyggelsens adgangsforhold, er den kun delvis forsynet med adgang til begge facader. Da stueetagen er indrettet med butikker, er der i 4 opgange ikke direkte adgang fra gadeside. Forvaltningen vurderer, at der er kort afstand fra de 3 opgange fra gadeside til øvrige opgange på 1. sal og er derfor positiv indstillet over for planløsningen og meddelelse af den fornødne dispensation fra lokalplanen.

Endvidere er bebyggelsen ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser for så vidt angår bestemmelserne om, at bebyggelsens højde ikke må overstige 4/3 x afstanden til anden bebyggelse i og uden for området, beregnet ud fra den højeste af bygningerne. Overskridelsen er på ca. 0,4 m. Bebyggelsen ønskes udført med 11 m brede gader i henhold til lokalplanen. Butikscentres interne gader glasoverdækkes, og der ønskes en niveaufri anlægsflade for glastagets afsætningspunkter på de 2 modstående facader. Således opnås der et symmetrisk, harmonisk og konstruktivt rigtigt glastag over gaderne. Den højeste facade, Bomuldsspinderiet, er derfor styrende for alle facadernes højde. Bomuldsspinderibygningen er 15 m. Forvaltningen vurderer, at der er tale om en mindre afvigelse fra lokalplanen. Man er derfor positiv indstillet over for at meddele dispensation fra lokalplanen for så vidt ang år denne bestemmelse.

Der skal i den videre bearbejdning af projektet lægges vægt på en høj standard ved valg af materialer, detaljering af bygningsdele, murværksforbandter og vindues-profiler.

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001-2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at supplere byens boligmasse med nye attraktive familieboliger.

Derved åbnes mulighed for, at flere borgere vil blive boende i byen. Det nævnes i denne forbindelse, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier, samt at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Bebyggelsen er beliggende på de tidligere "Bomuldsspinderiers" arealer tæt ved Valbys historiske bykerne og Valby Station. De nye andelsboliger er velbeliggende og lever sammen med de planlagte ejerboliger i området op til de boligpolitiske intentioner om blandede ejerformer med boliger af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

De 42 andelsboliger indgår i den af Erhvervs- og Boligstyrelsen udmeldte andelsboligkvote til Københavns Kommune for år 2002.

Om miljøforholdene oplyser Miljøkontrollen, at en del af grunden (matr. 5 a Valby) er kortlagt på vidensniveau 2, og at det betyder, at der skal indhentes tilladelse fra Miljøkontrollen efter jordforureningslovens bestemmelser om beskyttelse af grundvandet, før byggeriet kan påbegyndes.

Om matr. nr. 118 Valby oplyser Miljøkontrollen, at grunden endnu ikke er registreret på vidensniveau 2, men at den er så forurenet, at den opfylder betingelserne herfor. Miljøkontrollen har derimod ingen oplysninger om forurening af jorden eller grundvandet på matr. nr. 6 a Valby, men finder det sandsynligt, at der kan være sket forurening som følge af "Bomuldspinderiernes" aktivitet med blegning og farvning og som følge af, at der har ligget en 30.000 l olietank, som er afblændet i 1974.

Da arealet skal anvendes til beboelse (forureningsfølsom anvendelse) anbefaler Miljøkontrollen, at lade et konsulentfirma undersøge jorden for miljøfremmede stoffer. I givet fald vil Miljøkontrollen gerne kommentere et oplæg til en sådan undersøgelse, inden den udføres.

Henset til, at andelsboligerne opføres ovenpå et butikscenter og en underliggende parkeringskælder, forventes det imidlertid ikke at blive vanskeligt at opfylde vilkårene om, at den øverste ½ meter på fremtidige ubefæstede arealer skal bestå af rene materialer (jord, sand, grus el. lign.). Der henvises til udtalelsen fra Miljøkontrollen.

Grundsælger har bekræftet, at nødvendig oprensning af grunden til frigivelse til opførelse af boliger er indeholdt i grundkøbesummen. Grundsælger afholder således alle omkostninger til miljøoprensning af grunden.

Byggeriet udføres således, at det opfylder miljømyndighedernes krav om isolering mod trafikstøj, ligesom projektet opfylder miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001 (BR 28/01).

Projektets anskaffelsessum er af bygherren pr. oktober 2002 opgjort til 80.300.000 kr. inkl. moms. Grundsælger er Kuben Byg A/S.

Finansiering af andelsboligerne sker efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., hvorefter anskaffelsessummen efter fradrag for statsligt tilskud finansieres med op til 80 % realkreditlån og op til 20 % andelsindskud med kommunegaranti for den del af belåningen, der har pantesikkerhed udover 65 % af ejendommens værdi. Det statslige tilskud er betinget af, at kommunen godtgør 33 % af udgifterne hertil.

Kommunens andel af tilskuddet andrager ca. 1,7 mio. kr. og afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

I henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger skal kommunen betinge støttetilsagnet af, at andelsboligforeningen stiller boliger til rådighed for løsning af påtrængende boligsociale opgaver, såfremt ejendommen indeholder mere end 10 boliger.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har i den forbindelse meddelt, at forvaltningen efter en konkret vurdering ikke ønsker at gøre brug af anvisningsretten ved førstegangssalget, men ønsker at få hver 10. bolig tilbudt i henhold til gældende regler ved eventuel videresalg.

Boligafgiften for en gennemsnitlig andelsbolig på 99 m² er beregnet til at andrage 1.158 kr. pr. m², svarende til ca. 9.550 kr. pr. måned, og andelsindskuddet for den pågældende bolig er beregnet til ca. 381.000 kr.

Nærmere oplysning om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag.

Projektet lever op til de boligpolitiske intentioner og overholder lokalplanbestemmelserne for området, bortset fra en mindre overskridelse af den fastlagte maksimale bygningshøjde og bestemmelsen om adgang til begge facader.

Samspillet mellem bebyggelsesplan, volumen og den valgte facadeopdeling med indramning af boligdelen med en murstensmarkering skaber en helhed med variationer, der giver bebyggelsen identitet og opfylder målet om høj arkitektonisk kvalitet. Det er imidlertid afgørende for et arkitektonisk tilfredsstillende resultat, at der i den videre bearbejdning lægges vægt på en høj standard ved valg af materialer, murværksforbandter, farver og detaljering af bygningsdele og vinduesprofiler.

Lejlighederne er attraktivt indrettet med store gennemlyste opholdsrum og vil med den gennemsnitlige størrelse på 99 m² kunne fungere som tidssvarende boliger.

Der er tale om boliger, som i kraft af beliggenhed i et butikscenter ud mod en overdækket centergade og med tagterrasse og taghave rummer særlige bymæssige kvaliteter.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan på denne baggrund anbefale støtte til gennemførelse af projektet i henhold til lov om almene boliger og støttede private andelsboliger.

Byggeriet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i den forbindelse til Miljøkontrollens udtalelse, jfr. nedenfor, samt til det anførte under afsnittet Miljøforhold.

Miljøhensyn vil blive sikret i støttetilsagnet ved betingelser om bl.a. isolering mod trafikstøj, håndtering af forurenet jord samt om opfyldelse af Borgerrepræsentationens vedtagne miljøretningslinier "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".