Lokalplanforslag "Omøgade III" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 6. oktober 2004

 

 

Sager til beslutning

 

6.      Lokalplanforslag "Omøgade III" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

 

BTU 469/2004  J.nr. 611:173.0001/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  vedtage forslag til lokalplan "Omøgade III" for området begrænset af Omøgade, Æbeløgade, Glænøgade, Venøgade, Askøgade og Bryggervangen med henblik på offentliggørelse

at  indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder

at  offentliggørelse annonceres i områdets lokalpresse

at  den foreslåede dialogstrategi bestående af en planens hjemmeside, en lokal udstilling samt et borgermøde, udformet som et orienteringsmøde, vedtages

 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  det til ovennævnte lokalplanforslag hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på fælles offentliggørelse

at  indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder

at  offentliggørelse annonceres i områdets lokalpresse

at  den foreslåede dialogstrategi bestående i en planens hjemmeside, en lokal udstilling samt et borgermøde, udformet som et orienteringsmøde, vedtages

 

RESUME

Lokalplan nr. 328, der omfatter 2 karreer henholdsvis nord og syd for Omøgade, mellem Venøgade og Sankt Kjelds Plads, blev i 2000 udarbejdet efter anmodning fra ejeren af ejendommene matr. nr. 5776 og 5779 Udenbys Klædebo Kvarter, København, beliggende i den nordlige karré, idet der på daværende tidspunkt ønskedes opført bebyggelse til serviceerhverv på disse ejendomme.

Efterfølgende er på matr. nr. 5779 opført et kontorhus i 4½ etage, medens kun fundamentet til ligeledes et kontorhus er etableret på matr. nr. 5776. Ejeren ønsker nu på dette fundament at opføre en boligbebyggelse, hvilket forudsætter udarbejdelse af en ny lokalplan og et tillæg til Kommuneplan 2001 for den nordlige karré.

Da den sydlige karré er fuldt udbygget med velfungerende erhvervsvirksomheder i overensstemmelse med lokalplan nr. 328 foreslås nævnte lokalplan dog opretholdt for denne karrés vedkommende. Eventuel etablering af detailhandel inden for rammerne af forslaget til kommuneplantillæg om detailhandel, vil kunne tillades med dispensation fra lokalplanen.

Lokalplanforslaget, der som nævnt omfatter den nordlige karré, fastlægger anvendelsen af denne karré til blandet boliger og serviceerhverv, hvor boligandelen skal udgøre mellem 50 og 75 pct. af det samlede etageareal. Forslaget fastlægger en bebyggelsesplan med en randbebyggelse mod de omgivende gader bortset fra Omøgade. Den kommende bebyggelses fælles friarealer vil være orienteret mod syd. Der er foretaget en mindre ændring i bebyggelsesplanen i forhold til det for Bygge- og Teknikudvalget samt Økonomiudvalget forelagte forslag til bebyggelsesplan i forbindelse med redegørelse for udarbejdelse af lokalplan med tilhørende forslag til kommuneplantillæg i juni 2004.

Bebyggelsen skal opføres i mindst 4 og højst 5 etager samt eventuel tagetage, der kan udformes som en penthouseetage. Gesims- og bygningshøjden må højst være henholdsvis 15 m og 18 m, svarende til den gældende lokalplan nr. 328. Bebyggelsens omfang er defineret ved et beregningsmæssigt fastlagt byggefelt, og bebyggelsesprocenten vil derved ikke overstige 130. Husdybden må ikke overstige 13 m.

Lokalplanforslaget indeholder endvidere nærmere bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden, således at det sikres, at denne på en harmonisk måde indgår i omgivelserne.

Forslaget til kommuneplantillæg ændrer den nordlige karrés rammer fra et område for lettere industri mv. og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 og en maksimal bygningshøjde på 20 m (E1-område) til et C2*- område for blandet boliger og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 130. Friarealet skal udgøre 10 pct. af etagearealet for erhverv og 50 pct. af etagearealet for boliger.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Arkitektfirmaet Mogens Werliin A/S har på vegne af ejeren af matr. nr. 5776 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Omøgade 9/Venøgade 14 anmodet om ændring af anvendelsesbestemmelserne i lokalplan nr. 328, der – ud over karreen, hvori denne ejendom er beliggende – tillige omfatter karreen syd for Omøgade, begrænset af Omøgade, Bryggervangen, Sankt Kjelds Plads og Æbeløgade.

Lokalplan nr. 328 blev i 2000 udarbejdet efter ansøgning fra samme ejer, der dengang ønskede at opføre bebyggelse til serviceerhverv på matr. nr. 5776 og 5779 Udenbys Klædebo Kvarter, København. Efterfølgende er der opført et kontorhus i 4½ etager på matr. nr. 5779, medens kun fundamentet til ligeledes et kontorhus på matr. nr. 5776 er blevet etableret.

Ejeren har ønsket i stedet på dette fundament at opføre en boligbebyggelse i 4½ etage på i alt 4.791 m² etageareal, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 141.

Der har efterfølgende været ført forhandlinger med ejeren om grundlaget for en udvikling af området med et indslag af boliger og heraf følgende konsekvenser og muligheder for bebyggelsens udformning.

Ejeren har for sit vedkommende accepteret, at der kun muliggøres nybyggeri til boliger på det eksisterende fundament langs Venøgade i 5 etager samt tagetage, med en højde, der ikke overstiger bestemmelserne herom i lokalplan nr. 328, og med en maksimal bebyggelsesprocent på 130.

Gennemførelse heraf forudsætter udarbejdelse af en ny lokalplan samt et tillæg til Kommuneplan 2001.

 

Lokalplanområdet og kvarteret

I området for lokalplan nr. 328 er opført en række erhvervsbebyggelser, der løbende er blevet udvidet og ombygget, hvilket får området til at fremstå noget uhomogent og rodet. Området gennemskæres af den private fællesvej Omøgade, der definerer en nordlig og sydlig karré. Gaden anvendes stort set kun som adgangsvej for de lokale virksomheder.

Den nordlige karré, hvor den aktuelle grund ligger, er på ca. 15.800 m². Karreen er bebygget med dels det ovennævnte nyopførte 4½-etagers kontorbyggeri i det østlige hjørne, dels en række ældre erhvervsbyggerier i op til 2 etager mod vest.

Den sydlige karré er på ca. 10.400 m². Karreen er tæt bebygget med relativt lave bygninger, enkelte steder dog op til 3 etager (samlet bebyggelsesprocent ca. 90). I karreen ligger en række velfungerende erhvervsvirksomheder, hvorfor forvaltningerne ikke finder anledning til at foreslå ændring af den gældende lokalplan for så vidt angår denne karré. Den i forslag til kommuneplantillæg om detailhandel fastlagte mulighed for etablering af detailhandel i denne karré, vil kunne tillades gennem meddelelse af dispensation fra den gældende lokalplan nr. 328.

På alle sider af området ligger markante bygningsfronter i form af store karreer i 5 og 6 etager. Mod nord, syd og øst består karreerne af boligbebyggelser og mod vest ligger et stort kontorhus, indeholdende blandt andet Danmarks Statistik.

Området støder op til Sankt Kjelds Plads, der er et centralt krydsningspunkt for en række diagonalgader i kvarteret. Diagonalgaderne, der strækker sig fra Jagtvej mod syd til Borgervænget mod nord og fra Østerbrogade mod øst til Lyngbyvej mod vest, dominerer kvarteret og skaber en byskabsmæssig spændende bebyggelsesstruktur med mange spidse karréhjørner og pladsdannelser.

 

Forslag til lokalplan

Lokalplanforslaget omfatter den nordlige af de 2 karreer i den gældende lokalplan nr. 328, og fastlægger anvendelsen af denne karré til blandet boliger og serviceerhverv, hvor boligandelen skal udgøre mindst 50 pct. og højst 75 pct. af det samlede etageareal. Erhverv og lignende må ikke indrettes over etager med boliger.

Forslaget fastlægger en bebyggelsesplan med en randbebyggelse mod de omgivende gader bortset fra Omøgade. Den kommende bebyggelses fælles friarealer vil være orienteret mod syd. Bebyggelsesplanen i lokalplanforslaget er for så vidt angår den vestlige del ændret i forhold til det forslag til bebyggelsesplan, der var vedlagt forvaltningernes redegørelse om udarbejdelse af lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg, der blev behandlet på Bygge- og Teknikudvalgets møde den 2. juni 2004 (BTU 300/2004) og Økonomiudvalgets møde den 22. juni 2004 (ØU 234/2004). Baggrunden herfor er, at den oprindelige bebyggelsesplan ville medføre, at ejendommen matr.nr. 5774 Udenbys Klædebo kvarter, Æbeløgade 20-22, som selvstændig ejendom ville blive ubebyggelig, idet arealet skulle indgå som offentligt tilgængeligt friareal og medgå som byggeretsgivende areal på ejendommene matr.nr. 5831 og 5775 ibid. til opførelse af randbebyggelsen på disse ejendomme. Under hensyn til, at der ikke er aktuelle projekter for denne bebyggelse, vil Københavns kommune være forpligtet til at overtage den ubebyggelige ejendom, såfremt ejeren kan påvise, at ejendommen ikke kan anvendes på en økonomisk rimelig måde. Kommunen vil hermed skulle ligge inde med ejendommen i et ukendt antal år, indtil ejerne af de bebyggelige ejendomme måtte have ønske om opførelse af bebyggelse.

Bebyggelsen skal opføres i mindst 4 og højst 5 etager samt eventuel tagetage, der kan udformes som en penthouseetage. Gesims- og bygningshøjde må ikke overstige henholdsvis 15 m og 18 m, svarende til bestemmelserne for ny bebyggelse i lokalplan nr. 328. I lokalplanen defineres byggemulighederne som et teoretisk byggefelt langs de omgivende gader mod øst, nord og vest i 5 etager og med en husdybde på 10 m, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på knap 130 for området som helhed.

Friarealet (eksklusive parkerings- og tilkørselsareal) skal være af størrelsesordenen 10 pct. af erhvervsetagearealet og 50 pct. af boligetagearealet og skal anlægges med opholdsarealer for beskæftigede og beboere.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, der eventuelt kan placeres andetsteds i kvarteret. Mindst 2/3 af parkeringspladserne skal etableres i underjordisk anlæg.

Lokalplanforslaget indeholder endvidere nærmere bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden, således at det sikres, at denne indgår på en harmonisk måde i omgivelserne og områdets karakter, ligesom der er indeholdt regler om skiltning og reklamering mv.

 

Forslag til kommuneplantillæg

Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2001 fastlagt til lettere industri-, værksteds-, håndværks-, lager-, en gros- og transportvirksomhed med dertil hørende administration og lignende samt til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, erhvervs- og fritidsundervisning samt andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110, og bygningshøjden ikke overstige 20 m (E1-område).

Ifølge forslaget ændres rammen for heromhandlede karré til C2*-område (boliger og serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, grundskoleundervisning samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området). Endvidere kan der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med anvendelsen til boliger og serviceerhverv.

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 130. Friarealet skal udgøre 50 pct. af etagearealet for boliger og 10 pct. af etagearealet for erhverv.

 

Forslag til dialogstrategi

Under hensyn til at lokalplanforslaget tilsigter at fremskynde en renovering af området i samklang med den omgivende bebyggelse, foreslås etableret følgende aktiviteter i offentlighedsperioden:

·        Etablering af en særlig hjemmeside, b estående af en informationsdel og en dialogdel, omfattende lokalplanforslaget

·        Gennemførelse af en udstilling i lokalområdet

·        Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet, udformet som et orienteringsmøde

 

Miljøvurdering

Der henvises til vedlagte bilag, afsnittene "Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget" vedrørende områdets påvirkning af miljøet, forurening af undergrunden mv.

 

Høring

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen og Københavns Bymuseum.

Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Københavns Bymuseum har meddelt ikke at have bemærkninger til forslaget.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen meddeler i skrivelse af 19. juli 2004 at man ønsker mulighed for eventuelt at indpasse daginstitutioner i området. Det foreliggende lokalplanforslag muliggør dette.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollens oplysninger om miljøforholdene er indarbejdet i det vedlagte bilag, afsnittet om "Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget", jf. ovenstående.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi har ingen bemærkninger vedrørende fjernvarme, vand, afløb og el, men gør opmærksom på bygassens positive egenskaber. Da der imidlertid ikke i planloven er hjemmel til at optage bestemmelse i en lokalplan om tilslutning til bygasnettet, har dette ikke afspejlet sig i lokalplanforslaget.

De indkomne bemærkninger er fremlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor som bilag A – G.

 

BILAG VEDLAGT

Forslag til lokalplan "Omøgade III" med tilhørende kommuneplantillæg med hovedafsnittene "Baggrund for lokalplanen", "Forslag til lokalplan "Omøgade III" og forholdet til øvrig planlægning og lovgivning".

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.       Skrivelse af 19. august 2004 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen

B.       Skrivelse af 19. juli 2004 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

C.       E-mail af 1. juli 2004 fra Sundheds- og Omsorgsforvaltningen

D.      E-mail af 30. juli 2004 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen

E.       Skrivelse af 22. juli 2004 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi

F.        E-mail af 25. juni 2004 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen

G.      E-mail af 9. juni 2004 fra Københavns Bymuseum

 

 

Erik Jacobsen                                          Mette Lis Andersen