Dispensation fra lokalplan nr. 370 "Tøndergade-karreen"

Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 6. oktober 2004

Sager til beslutning

5. Dispensation fra lokalplan nr. 370 "Tøndergade-karreen"

BTU 466/2004 J.nr. 611:116.0002/04

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

at der meddeles dispensation fra lokalplan nr. 370 "Tøndergade-karreen", for så vidt angår § 3, stk. 4 og 5 om lejlighedsstørrelser og fællesanlæg, § 5, stk. 1 om etageantal og husdybde samt § 6, stk. 3, pkt. e om, at opgange skal forsynes med adgang til begge facader, med henblik på opførelse af en ny bebyggelse med 18 boliger og en børneinstitution på ejendommene matr. nr. 1125 og 1499 Udenbys Vester Kvarter, København, Tøndergade 8-12, på betingelse af, at projektet ændres, som det fremgår af sagsbeskrivelsen.

RESUME

SBS Rådgivning har på vegne af Tøndergade Aps søgt om tilladelse til at opføre en ny bebyggelse på ejendommen Tøndergade 8-12 i 5 etager med udnyttet tagetage, indrettet med en hems, samt en tagterrasse. I byggeriet bliver der 18 familieegnede boliger og den børneinstitution, som er muliggjort i lokalplanen og byfornyelsesbeslutningen for karreen. Boligerne har en gennemsnitlig størrelse på 98 m².

Adgang til børneinstitutionen sker fra gadefacaden, mens der til beboelseslejlighederne vil være adgang gennem porte i hver side af bygningen til to trappe tårne på gårdfacaden. Endvidere skal der være to liggehaller til vuggestuen ud for trappetårnene.

Det samlede bruttoetageareal er på 2.224 m², hvoraf vuggestuens areal udgør 475 m². Til vuggestuen skal der være et areal til legeplads på ca. 450 m², som skal placeres og udformes i tæt samarbejde med den gårdgruppe, der er nedsat. Legepladsen bliver indhegnet, men vil kunne bruges af beboerne uden for åbningstiden.

Det ansøgte forudsætter dispensation fra bestemmelserne i lokalplan nr. 370 "Tøndergade-karreen" om fællesanlæg, etageantal, husdybde og om, at opgange skal forsynes med adgang til begge facader.

I forbindelse med den foretagne naboorientering er der modtaget 6 henvendelser. Indsigelserne kommer fra beboerne i karreen og fra Foreningen til Hovedstadens Forskønnelse. Indsigerne finder, at bebyggelsen i højere grad skulle være udformet som den ældre del af bebyggelsen i karreen, og at den burde placeres så gadefacaden flugter med Tøndergade 2-6/Sundevedsgade 12, i stedet for med Tøndergade 14-16 som forudsat i lokalplanen. Det ville betyde en bedre tilpasning til bygningerne i karreen og ikke tage så meget lys fra naboejendommene, ligesom der ville blive mere plads til friareal. I en indsigelse fra Tøndergade 2-6/Sundevedsgade 12 anføres endvidere, at adgang til huset i det hele bør ske fra gaden.

På baggrund af indsigelserne foreslår forvaltningen, at der ikke dispenseres til indretning af hems i tagetagen, idet der derved opnås, at tagudformningen kan bearbejdes, så taget i højere grad kommer til at harmonere med den øvrige del af bygningen og med nabobygningerne.

Det vil betyde, at to af de øverste 4 lejligheder får et bruttoetageareal på 74 m². Hvis bygherren ikke ønsker i stedet at indrette 2 eller 3 større lejligheder, anbefaler forvaltningen, at der dispenseres fra lokalplanens bestemmelse om, at ingen bolig må være mindre end 75 m². Det gennemsnitlige bruttoetageareal falder fra 98 m² til 91 m², og forvaltningen anbefaler derfor også, at der i givet fald dispenseres fra lokalplanens bestemmelser om, at det gennemsnitlige bruttoetageareal skal være 95 m².

Forvaltningen finder herefter, at der på trods af, at det er vanskeligt at indpasse en børneinstitution på en så relativt lille grund sammen med et boligbyggeri, vil være muligt at opnå en god løsning, samtidig med, at en række indsigelser imødekommes.

Sagen forelægges Bygge- og Teknikudvalget, fordi den beføjelse, som udvalget i mødet den 2. oktober 2002 tillagde forvaltningen til at meddele dispensation fra lokalplaner og byplanvedtægter, ikke omfatter situationer, hvor orienteringen af naboer m.fl. afstedkommer mange eller vægtige indsigelser.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

SBS Rådgivning har på vegne af Tøndergade Aps søgt om tilladelse til at opføre en ny bebyggelse med 18 boliger og en børneinstitution på ejendommen Tøndergade 8-12. Bygningens placering fremgår af vedlagte bilag 1.

Nybyggeriet opføres i 5 etager med udnyttet tagetage, indrettet med en hems. På taget indrettes en tagterrasse til brug for de fire beboelseslejligheder i tagetagen, jf. bilag 2. De øvrige 14 beboelseslejligheder er fordelt med to på 1. etage og 4 på 2.-4. etage. Boligerne har en gennemsnitlig størrelse på 98,6 m².

I stueetagen og i den ene halvdel af 1. sal indretter Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen en vuggestue med et bruttoetageareal på 475 m², hvilket er i overensstemmelse med såvel lokalplanen som byfornyelsesbeslutningen for karreen.

Der vil være adgang til vuggestuen fra gadefacaden af bygningen, mens der til beboelseslejlighederne vil være adgang gennem porte i hver side af bygningen til to trappetårne på gårdfacaden, jf. vedlagte bilag 3. Af dette bilag fremgår endvidere, at der placeres to liggehaller til vuggestuen ud for trappetårnene.

Bygningen opføres mod gaden med facaden i blank mur med franske altanpartier og store indeliggende opholdsaltaner forsynet med skodder. Mod gården er facaden med smalle let fremspringende altanpartier og trappe/elevatortårne med store glaspartier. Taget udføres i zink, jf. bilag 4 og 5.

Det samlede bruttoetageareal vil blive på 2.224 m², hvilket sammen med et grundareal på 953 m² indebærer en bebyggelsesprocent på 233.

Til vuggestuen skal der indrettes et friareal på ca. 450 m². I byfornyelsesbeslutningen for karreen er det forudsat, at legepladsen skal indrettes som en del af det fælles friareal, der er et led i byfornyelsesbeslutningen. Af vedlagte bilag 6 fremgår et eksempel på, hvordan dette ville kunne ske. Legepladsen skal være indhegnet, men det er en forudsætning, at karreens beboere skal kunne benytte legepladsen uden for institutionens åbningstider. I den gårdgruppe, der er nedsat, skal det drøftes nærmere med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, hvordan legepladsen skal indpasses i friarealet.

Planforhold

Ejendommene er omfattet af lokalplan nr. 370 "Tøndergade-karreen". Lokalplanen er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 27. november 2003 og endeligt bekendtgjort den 10. december 2003.

Afvigelse fra plangrundlaget

Lokalplanens § 3, stk. 5, bestemmer, at der efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere godkendelse skal opføres eller indrettes fællesanlæg for en ny bebyggelses beboere med et etageareal svarende til mindst 2 % af boligbebyggelsens etageareal. Det ville betyde, at der skulle etableres fællesanlæg på ca. 35 m², og det vurderer forvaltningen ikke, at der er plads til i denne bebyggelse.

I henhold til lokalplanens § 5, stk. 1, skal ny bebyggelse opføres i 5 etager samt udnyttet tagetage. Byggeriet opføres i fem etager med udnyttet tageetage, men i tagetagen indrettes desuden en hems, og på taget vil der blive en tagterrasse.

Lokalplanens § 5, stk. 1, bestemmer endvidere, at den gennemsnitlige husdybde skal være 11 m med en mindste husdybde på 10 m og en maksimal husdybde på 12 m. Det aktuelle byggeri har en husdybde på 11 m, men dertil kommer trappetårnene, hvor husdybden er 13,7 m. Trappetårnene vil hver have et bebygget areal på 17 m².

Lokalplanens § 6, stk. 3, pkt. e, bestemmer, at opgange skal forsynes med adgang til begge facader. De aktuelle trappe- og elevatortårne har kun direkte adgang fra gårdsiden og er dermed ikke i overensstemmelse hermed.

Forvaltningens anbefaling af dispensation

På baggrund af de indkomne indsigelser foreslår forvaltningen, at der ikke dispenseres til indretning af hems i tagetagen, idet der derved opnås, at tagudformningen kan bearbejdes, så taget i højere grad kommer til at harmonere med den øvrige del af bygningen og med nabobygningerne.

Det vil betyde, at to af de øverste 4 lejligheder får et bruttoetageareal på 74 m². Hvis bygherren ikke ønsker i stedet at indrette 2 eller 3 større lejligheder, anbefaler forvaltningen, at der dispenseres fra lokalplanens § 3, stk. 4 om, at ingen bolig må være mindre end 75 m². Det gennemsnitlige bruttoetageareal falder fra 98,6 m² til 91,3 m², og forvaltningen anbefaler derfor også, at der i givet fald dispenseres fra bestemmelsen i § 3, stk. 4 om, at det gennemsnitlige bruttoetageareal skal være 95 m². Bruttoetagearealet reduceres herved fra 2.224 m² til 2.093 m², svarende til en bebyggelsesprocent på 220.

Det kunne være en mulighed at dispensere fra bestemmelsen i lokalplanen om vejlinie og principiel bebyggelsesplan, således at hele bygningen flyttes 1,5 m længere ud mod Tøndergade, svarende til halvdelen af det ca. 3 meter store fremspring, der er mellem nybyggeriet og Tøndergade 2-6. Herved kunne opnås, at overgangen mellem Tøndergade 2-6 ikke bliver så markant, og det vil på gårdsiden betyde, at der bliver lidt mere lys til lejlighederne i denne ejendom. Omvendt vil det betyde, at de lejligheder i nybyggeriet, der ligger mod Tøndergade 14 bliver en smule mindre belyst. Fremrykningen ville endvidere betyde en forøgelse af friarealet på 45 m². Det vil imidlertid ikke være hensigtsmæssigt at foretage denne fremrykning, fordi vuggestuen i stueetagen vil betyde, at der vil være mere trafik til stedet af såvel kørende som gående, ligesom der vil blive et øget behov for cykelparkering foran institutionen.

Dispensation fra bestemmelsen om husdybden foreslås betinget af, at trappetårnene udføres så transparente som muligt.

Naboorientering

Bygge- og Teknikforvaltningen har i perioden fra den 30. august 2004 til den 17. september 2004 foretaget den i henhold til planloven forudsatte forudgående naboorientering. Skrivelse af 30. august 2004 med bilag er lagt til gennemsyn som bilag A.

Naboorienteringen blev sendt til ejere, lejere og brugere af ejendommene i den østlige del af karreen samt interessegrupper.

Forvaltningen har modtaget i alt 6 henvendelser. En liste over henvendelserne er vedlagt som bilag 7. Henvendelserne er lagt til gennemsyn som bilag B og beskrives og kommenteres nedenfor.

1. Brev af 1. september 2004 fra Foreningen til Hovedstadens Forskønnelse.

Foreningen beklager, at den oprindelige bebyggelse, som besluttet i byfornyelsesbeslutningen, har måttet vige for et nybyggeri, der ikke passer ind i helheden. Foreningen mener, at der burde tages afsæt i Bydelsatlasset ved en vurdering af, om et givent byggeri er hensigtsmæssigt på stedet. Man er desuden utilfreds med, at bygningen beskrives som et femetages hus, mens der efter foreningens opfattelse i virkeligheden er tale om et hus i syv etager, og desuden mener foreningen, at bygningen burde kunne rumme 35 m² til fællesanlæg.

2. Brev af 17. september 2004 fra Maiken Timroth og Andres Andersen, Vesterbrogade 119 A.

Indsigerne så hellere, at byggeriet blev udformet i samme stil som den ældre del af bebyggelsen i karreen. De finder endvidere, at taget bør udformes, så det har samme hældning, som de ældre bygningers tage har. Trappetårnene bør måske snarere være lukkede frem for transparente, fordi det transparente vil betyde, at trapperne bliver mere synlige.

3. Brev af 16. september 2004 fra Jeppe Olsen, Vesterbrogade 119 A, 2.tv.

Jeppe Olsen synes ligeledes, at byggeriet i højere grad skal ligne de ældre bygninger i karreen, og han er ked af, at byggeriet vil tage en stor del af dagslyset fra hans lejlighed, og at legepladsen til institutionen kommer til at ligge tæt på hans lejlighed med deraf følgende støjgener.

4. Brev af 17. september 2004 fra Carsten Øllegård Nielsen, Vesterbrogade 119, 3. th.

Carsten Øllegård Nielsen så hellere, at byggelinjen blev ændret, så nybyggeriet flugtede med gadefacaden på Tøndergade 2-6/Sundevedsgade 12, fordi det ville give mere lys i gården.

5. Brev af 15. september 2004 fra bestyrelsen for A/B Hvide Hest, Tøndergade 2-6/Sundevedsgade 12.

I indsigelsen protesteres skarpt imod placeringen af bygningen i forhold til A/B Hvide Hest, fordi den vil betyde, at der tages lys og eftermiddagssol fra lejlighederne, især dem i nr. 6. Bestyrelsen mener således, at en dispensation fra lokalplanens bestemmelser vil være i strid med princippet om, at nybyggeri skal tilpasses naboejendommene.

Endvidere finder bestyrelsen ikke, at der bør dispenseres fra bestemmelsen om, at der skal være adgang til begge facader fra gaden, fordi det forhold, at indgangen til beboelsesdelen sker fra gårdsiden via trappetårnene, vil betyde mere færdsel i gården, og at indgange fra gaden giver mere liv i gadebilledet. Endelig finder man ikke, at der bør ske en udnyttelse af tagetagen med en hems, og man finder, at taget bør udformes som traditionelle sadeltage.

6. Brev af 17. september 2004 fra karrérådet for Tøndergade-karreen.

Karrérådet er imod, at der dispenseres fra bestemmelsen om fællesanlæg, fordi det vil betyde, at der i stedet skal findes plads til renovation og cykelparkering også for denne ejendom i det fælles friareal.

Trappetårnene er karrérådet kritisk overfor, fordi de vil tage 34 m²af det fælles friareal, og rådet finder, at der bør stilles krav om parkeringskælder, fordi det må forventes, at de nye beboelseslejligheder og institutionen vil betyde, at parkeringsbehovet er større i forhold til det behov beboerne i de nedrevne ejendomme havde.

Endelig synes rådet, at det burde være oplyst i naboorienteringen, hvorvidt ejeren agter at bruge to af lejlighederne til ferieboliger, som lokalplanen giver mulighed for.

Bemærkninger

Tilpasningen af et nybyggeri på disse grunde til nabobygningerne kompliceres af, at Tøndergade 14-16 og Tøndergade 2-6/Sundevedsgade 12 indbyrdes er meget forskelligt udformet og i øvrigt opført stilmæssigt helt uafhængigt samt i forskellige tidsperioder. Endvidere er de bevarede bygninger i denne side af Tøndergade ikke placeret på en lige linje. Byggefeltet i den vedtagne lokalplan indebærer, at et nybyggeri skal tilpasses gadefacaden på Tøndergade 14-16.

Det foreslåede nybyggeri har ikke direkte reference til de øvrige bygninger i karreen, men fremstår i sit eget arkitektoniske, moderne udtryk, som efter forvaltningens opfattelse formidler overgangen mellem de vidt forskellige nabobebyggelser.

Selvom indpasning af en daginstitution sammen med beboelse er vanskelig i et byggeri på en så relativt lille grund, finder forvaltningen, at der opnås en hensigtsmæssig indretning af daginstitutionen, der har gode indgangsforhold fra gadesiden. Indretningen af daginstitutionen betyder imidlertid også, at det ikke er muligt at indrette fællesanlæg på 35 m². Dagrenovation skal foregå via nedfaldsskakte i nybyggeriet.

Herudover etableres 18 familieegnede lejligheder med god indretning, og adgangen til beboelsesdelen sker fra to trappetårne på gårdsiden, som udformes, så de får et let udtryk. Det vurderes ikke, at det vil være økonomisk muligt for ejeren, at etablere en parkeringskælder, ligesom det ikke skønnes at være muligt at etablere egnede tilkørselsforhold til en parkeringskælder, når der også skal være plads til en børneinstitution.

Forvaltningen er ikke bekendt med, om ejeren ønsker at udnytte adgangen til at bruge to af lejlighederne som ferieboliger, som muliggjort i lokalplanen.

Forvaltningen finder ikke, at henvendelserne giver anledning til, at dispensationerne til nybyggeriet bør nægtes, bortset fra etageantallet. Dispensationerne foreslås i øvrigt betinget af, at trappetårnene udføres så transparente som muligt, jf. ovenfor.

Økonomi

Miljøvurdering

Indstilling vurderes ikke at have væsentlige miljømæssige konsekvenser.

Høring

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: S ituationsplan

Bilag 2: Snit af bygningen

Bilag 3: Plan over stueetagen

Bilag 4: Gadefacaden

Bilag 5: Gårdfacaden

Bilag 6: Eksempel på gårdanlæg

Bilag 7: Liste over modtagne henvendelser

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A: Naboorientering af 30. august 2004

Bilag B: Modtagne henvendelser

Jens Ole Nielsen

Til top