Generelle principper for meddelelse af tilladelser vedrørende parkering og friarealer i Ørestad, herunder bemyndigelse til at meddele nærmere angivne dispensationer

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 6. juni 2001

22. Generelle principper for meddelelse af tilladelser vedrørende parkering og friarealer i Ørestad, herunder bemyndigelse til at meddele nærmere angivne dispensationer

BTU 309/2001 J.nr. 0613.0002/99

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Bygge- og Teknikudvalget drøftede på mødet den 30. august 2000 (BTU 379/2000) forvaltningens redegørelse om forslag til administration af og dispensationer fra bestemmelser i byggelovgivning og lokalplaner vedrørende parkering og friarealer i Ørestad. Redegørelsen var bl.a. baseret på 2 strategioplæg fra Ørestadsselskabet "Notat om parkering i Ørestad" og "Notat om friarealer i Ørestad".

Baggrunden for nærværende indstilling om fremover at administrere etablering af parkerings- og friarealer i henhold til de to strategier er, at der aktuelt er indsendt byggeandragende på det første byggeri inden for lokalplanområdet "Ørestad City Nord", hvor parkerings- og friarealkrav ønskes behandlet i henhold til strategierne, samt at der forhandles om flere andre byggerier.

Hovedprincippet i parkeringsstrategien er, at parkering i videst muligt omfang skal ske i fælles parkeringshuse, for at der kan ske en udligning af parkeringsbehovet brugerne imellem og for at minimere antallet af parkerede biler på terræn.

Hovedprincippet i friarealstrategien er, at der samtidig med, at bebyggelse påbegyndes inden for et underområde, skal etableres mindst ét af de fastlagte større, grønne arealer i området i sin helhed. Herudover etableres der nærrekreative arealer i direkte tilknytning til byggeriet.

Parkeringskravene er forskellige fra lokalplanområde til lokalplanområde og fra underområde til underområde såvel med hensyn til antal pladser i forhold til etageareal, som til krav om andel, der skal etableres i konstruktion. Parkeringsstrategiens realisering forudsætter bl.a. tidsmæssige frihedsgrader i forhold hertil, som vil betyde, at der vil være behov for at meddele dispensationer fra gældende lokalplaner. Det foreslås, at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til på nærmere beskrevne betingelser at meddele dispensationer fra bestemmelser i allerede udarbejdede lokalplaner i overensstemmelse med de beskrevne hovedprincipper.

I kommende lokalplaner optages i muligt omfang bestemmelser, der indfrier de to strategiers indhold og samtidig sikrer den ønskede styring af forholdene i samspil med de krav, som Ørestadsselskabet stiller i forbindelse med grundsalg.

Bygge- og Teknikudvalget drøftede på mødet den 30. august 2000 (BTU 379/2000) forvaltningens redegørelse om forslag til administration af og dispensationer fra bestemmelser i byggelovgivning og lokalplaner vedrørende parkering og friarealer i Ørestad.

Redegørelsen blev udarbejdet af Styregruppen vedrørende Samarbejde mellem Ørestadsselskabet og Bygge- og Teknikforvaltningen. Styregruppen blev nedsat i efteråret 1999 med henblik på i samarbejde at følge/styre principielle forhold i udviklingen af Ørestad, herunder lokalplaner og bebyggelsesforhold, byggesagsbehandling, parkering, trafikbetjening samt designforhold.

Redegørelsen var baseret på oplæg fra Ørestadsselskabet i form af "Notat om parkering i Ørestad" og "Notat om friarealer i Ørestad", dateret 1. maj 2000, som udtrykker Ørestadsselskabets forslag til strategier vedrørende henholdsvis parkering og friarealer.

Baggrunden for nærværende indstilling om administration og dispensationsbemyndigelse i overensstemmelse med ovennævnte strategier er, at der aktuelt er indsendt byggeandragende på det første byggeri inden for lokalplanområdet "Ørestad City Nord", hvor parkerings- og friarealkrav ønskes behandlet i henhold til strategierne. Desuden forhandles der om flere andre byggerier.

Hovedprincippet i parkeringsstrategien er, at parkering i videst muligt omfang skal ske i fælles parkeringshuse, for at der kan ske en udligning af parkeringsbehovet brugerne imellem og dermed den mest effektive udnyttelse af foretagne investeringer samt for at minimere antallet af parkerede biler på terræn. Strategien er udtrykt i følgende 10 punkter:

1. Parkering skal i videst muligt omfang ske i parkeringsanlæg for at minimere antallet af parkerede biler på terræn.
2. Parkering skal i videst muligt omfang ske i fælles parkeringsanlæg, så der kan ske en udligning af parkeringsbehovet brugerne imellem. I enkelte tilfælde kan der gives tilladelse til privat parkeringsanlæg. I disse tilfælde fragår disse parkeringspladser ovennævnte fælles parkeringsanlæg.
3. Fælles parkeringsanlæg kan være parkeringshuse, parkeringskældre eller terrænparkering på særligt udpegede parkeringsarealer. Forholdet mellem parkering i konstruktion og parkering på terræn er angivet i de enkelte lokalplaner. Det er intentionen at minimere parkering på terræn.
4. Parkering i fælles anlæg sker mod betaling.
5. Parkeringsanlæg placeres jævnt fordelt i Ørestad for at minimere intern trafik og maksimere udnyttelsen. Parkeringsanlæg placeres så hensigtsmæssigt som muligt i forhold til kvarterets vejnet og således, at der maksimalt er en gangafstand på ca. 200 m til nærmeste parkeringsanlæg.
6. Parkeringsanlæg kan etableres og drives af et privat parkeringsselskab.
7. Gadeparkering vil kun blive etableret langs visse veje og i form af korttidsparkering.
8. Der opstilles et "parkeringsregnskab" for de enkelte lokalplanområder.
9. I forbindelse med udbygning af de enkelte områder kan der etableres dels permanente parkeringspladser på de særligt udpegede parkeringsarealer på terræn, samt midlertidige fælles parkeringspladser på terræn i de byggefelter, der først senere bebygges.
10. Ørestadsselskabet garanterer, at parkeringspladser i konstruktion etableres senest, når antallet af parkeringspladser i den midlertidige fase når op på det antal parkeringspladser, der permanent må etableres på terræn i henhold til lokalplanen.

Parkeringskravene er forskellige fra lokalplanområde til lokalplanområde og fra underområde til underområde. I områder fastlagt til en blanding af boliger og erhverv (C-områder) skal parkeringsdækningen være af størrelsesordenen og må ikke overstige 1 parkeringsplads pr. 200 m² etageareal, mens den i de øvrige områder skal være af størrelsesordenen og ikke må overstige 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. For detailhandelscentret i Ørestad City Center gælder særlige bestemmelser. I lokalplanerne for "Ørestad City Nord" og "Ørestad City Center" må alt efter bebyggelsestæthed og anvendelse mellem ¼ og ½ af parkeringspladserne etableres på terræn.

Parkeringsstrategiens realisering forudsætter bl.a. tidsmæssigt frihedsgrader i forhold hertil som vil betyde, at der er behov for forskellige dispensationer fra gældende lokalplaner. Det er i den forbindelse vigtigt, at dispensationer meddeles på baggrund af betingelser, der sikrer, at der fortsat er styring på alle dele af parkeringsproblematikken.

Det indgår som nævnt i parkeringsstrategien, at parkeringsanlæggene placeres spredt i Ørestad ud fra en overordnet parameter om, at der maksimalt må være en gangafstand på 200 m til nærmeste anlæg. For at kunne placere disse anlæg optimalt vil det forekomme, at parkeringspladser etableres uden for det lokalplanområde, hvor nybyggeriet opføres, hvilket forudsætter, at der meddeles dispensation fra bestemmelsen om parkeringsdækning inden for området. For at sikre en jævn fordeling af anlæggene skal de placeres efter en samlet, aftalt plan, der skal revideres hver gang, der sker ændringer i grundlaget.

Strategiens bestemmelse om, at der kan etableres midlertidige parkeringspladser på terræn udover, hvad lokalplanen muliggør, forudsætter, at der meddeles dispensation fra bestemmelsen om parkeringsdækning på terræn. For at sikre, at lokalplanernes bestemmelser herom i sidste instans er opfyldt, skal der føres løbende regnskab med antallet af terrænparkeringspladser og hvilke, der gøres permanente.

For at kunne etablere de midlertidige parkeringspladser på terræn er det nødvendigt at inddrage arealer fastlagt som byggefelter til parkering, hvilket ligeledes forudsætter dispensation. For at sikre, at parkeringspladser placeres på de mindst efterspurgte arealer, samtidig med at byudviklingen styres i hensigtsmæssige helheder, skal byggefelters anvendelse til parkering godkendes af forvaltningen i hvert enkelt tilfælde.

Når det første parkeringshus tages i brug vil der i en periode opstå en for høj dækning medmindre et tilsvarende antal pladser nedlægges, og det vil være en forudsætning, at der dispenseres fra bestemmelsen om parkeringsdækning, der som nævnt er maksimeret i Ørestadslokalplanerne. Overskridelser bør være af uvæsentligt omfang, af kortere varighed og begrundet i rationelle hensyn f.eks. i tilknytning til igangværende byggearbejder. Disse betingelser er ikke så entydige, at det er hensigtsmæssigt at fiksere dem på forhånd, men må vurderes konkret i hvert enkelt tilfælde.

For at de midlertidige løsninger ikke skal få permanent karakter, tidsbegrænses de givne dispensationer i hvert enkelt tilfælde efter nærmere aftale med Ørestadsselskabet.

På baggrund af de ovenfor beskrevne fornødne og ønskværdige muligheder for at meddele dispensationer fra lokalplanbestemmelser vedrørende parkering skal det foreslås, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiger Bygge- og Teknikforvaltningen til i overensstemmelse med de beskrevne retningslinier at dispensere fra Ørestadslokalplanerne, idet forvaltningen løbende f.eks. årligt orienterer udvalget om de i Ørestad konkret meddelte dispensationers omfang og karakter, jf. nedenfor.

At parkeringsdækningen bortset fra uvæsentlige overskridelser skal overholde plankravene styres først og fremmest ved, at der fra første givne tilladelse i henhold til parkeringsstrategien for det enkelte lokalplanområde opstilles et parkeringsregnskab, der angiver forholdet mellem antal parkeringspladser og etageareal, antal parkeringspladser udover det i lokalplaner tilladte på terræn samt beliggenhed og antal pladser etableret inden for byggefelter.

Regnskabssystemet udvikles og ajourføres af Byggeri & Bolig.

Ved udformning af fremtidige lokalplaner tilstræbes størst mulig overensstemmelse med de ovenfor beskrevne retningslinier.

Hovedprincippet i friarealstrategien er, at der samtidig med, at bebyggelse påbegyndes inden for et lokalplanmæssigt underområde, etableres mindst ét af de fastlagte større, grønne arealer i området i sin helhed. Herudover etableres der nærrekreative arealer i direkte tilknytning til byggeriet. Strategien er udtrykt i følgende 6 punkter:

1. Friarealer etableres i henhold til kravene i lokalplanerne.
2. Friarealer til nærrekreative formål, herunder fælles anlæg, etableres af det enkelte byggeri i direkte tilknytning til byggerierne. Resterende friarealbehov dækkes i større fælles grønne anlæg.
3. Der opstilles et "friareal-regnskab" for de enkelte underområder i lokalplanerne. Opdeling i nærrekreative arealer og friarealer i fællesanlæg kan først beregnes i forbindelse med de enkelte byggerier.
4. Grønne arealer, herunder bypark, anlægges med græs, træer og anden beplantning samt stier, eventuelt med belysning.
5. Yderligere aptering på de grønne arealer, som f.eks. sportsfaciliteter og supplerende legeområder, vil efterfølgende blive etableret i grundejerforeningsregi.
6. Ørestadsselskabet garanterer, at der senest samtidig med etablering af byggeri i det enkelte underområde etableres større fælles sammenhængende grønne arealer som f.eks. kan være bypark eller grønne arealer mellem byggefelterne. Byparken etableres som et samlet hele, uanset at parken har et større areal end friarealprocenten kræver.

Friarealstrategiens realisering forudsætter ikke meddelelse af dispensationer, idet lokalplanerne foreskriver, at friarealer tilvejebringes på egen grund og ved andel af de fastlagte fælles grønne arealer.

Strategiens anvendelse må ikke medføre, at et byggeri kan opføres, uden at der indrettes rekreative arealer i direkte tilknytning til byggeriet med henvisning til, at der er et "overskud" af friareal i et anlagt større grønt areal andet steds inden for lokalplanområdet.

Sikring af nærrekreative friarealer sker ved at stille betingelse herom i forbindelse med udstedelse af byggetilladelse. Indholdet af disse betingelser er ikke så entydigt, at det er hensigtsmæssigt at fiksere det på forhånd, men må vurderes konkret i hvert enkelt tilfælde.

Ved hjælp af et friarealregnskab holdes der styr på, at friarealkravet er opfyldt samlet set, samt det til enhver tid værende "overskud" af anlagt friareal. Regnskabssystemet udvikles og ajourføres af Byggeri & Bolig og sættes i værk fra den først givne byggetilladelse inden for et lokalplanområde.

I forbindelse med det først givne salg inden for et underområde skal der stiftes en grundejerforening til at forestå yderligere indretning af de ubebyggede arealer, herunder de arealer der måtte fremkomme, udover de i henhold til friarealprocenten krævede. Desuden skal foreningen forestå drift og vedligeholdelse af de fastlagte grønne arealer, private fællesveje, interne færdselsarealer samt fælles arealer i øvrigt. Dette betyder, at det af byggeandragendet skal fremgå, at grundsælger og grundkøber har indgået aftale om stiftelse af en grundejerforening.

Forvaltningen vil i kommende lokalplaner i Ørestad dels fastlægge, at der skal være etableret et større grønt areal, før der kan meddeles ibrugtagningstilladelse til byggerier, dels indføre krav om indretning af et minimum af nærrekreative arealer til det enkelte byggeri, uanset friarealprocentens opfyldelse. Dette vil sammen med Ørestadsselskabets salgsbetingelser yderligere medvirke til at sikre friarealstrategiens realisering.

Der kan ikke stilles krav om etablering af grundejerforeninger i lokalplaner med blandet anvendelse, hvorfor friarealstrategien også i forhold til fremtidige lokalplaner må administreres som beskrevet ovenfor.

Redegørelsesindstilling af 30. august 2000 med tilhørende bilag om administration af og dispensationer fra bestemmelser i byggelovgivningen og lokalplaner vedrørende parkering og friarealer i Ørestad .

Ole Sperling Jens Ole Nielsen