Planmæssig vurdering af erstatningsarealerne i kommunen

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 6. juni 2001

21. Planmæssig vurdering af erstatningsarealerne i kommunen

BTU 270/2001 J.nr. 410.0001/99

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

I mødet den 25. august 1999 (BT 309/99) drøftede Bygge- og Teknikudvalget det fremtidige grundlag for administrationen af de servitutbelagte villaområder i kommunen, herunder spørgsmålet om erstatningsarealerne. Udvalget tilsluttede sig i den forbindelse blandt andet, at der udarbejdes en planmæssig vurdering af erstatningsarealerne, herunder i hvilket omfang arealer vil kunne ændre status og overgå til bebyggelse efter en opfølgende mere detaljeret planlægning af enkeltområderne.

Forvaltningen har gennemgået erstatningsarealerne i kommunen og vurderet arealerne med henblik på forslag om fremtidig status. Der er i alt 118 erstatningsarealer i kommunen, hvoraf en del ikke er medtaget i rapporten, idet de på grund af begrænset størrelse, uhensigtsmæssig form, planmæssig status o. lign. forhold ikke vil være mulige at bebygge. Af de resterende 60 nærmere vurderede arealer er det kun 7 af disse, som ud fra planmæssige vurderinger skønnes teoretisk at kunne overgå til boligbebyggelse m.v.

Det konkluderes imidlertid i rapporten, at der generelt bør vises tilbageholdenhed med iværksættelse af lokalplanarbejder med henblik på opførelse af boligbyggeri m.v. på erstatningsarealer, idet erstatningsarealerne er en af de meget få arealreserver i villakvartererne, som vil kunne imødekomme eventuelle fremtidige arealbehov af f. eks. rekreativ-, service- eller miljømæssig karakter i disse områder. Der peges derfor kun på 4 konkrete arealer på Amager, som skønnes at kunne nedlægges som erstatningsarealer og overgå til boligbebyggelse, såfremt ejerne måtte ønske det.

En del af erstatningsarealerne anvendes i dag som nyttehaver. Et forslag til lov om kolonihaver blev fremsat for Folketinget den 28. marts 2001 og er for tiden under behandling. Forslaget forventes vedtaget inden sommerferien. Lovforslaget omfatter under nærmere angivne vilkår såvel egentlige kolonihaver (betegnet opholdshaver) som nyttehaver (betegnet daghaver). Som forslaget er udformet, berører det imidlertid ikke de erstatningsarealer, der anvendes til nyttehaver.

Baggrunden for igangsættelsen af arbejdet har blandt andet været konkrete henvendelser om nedlæggelse af erstatningsarealer med henblik på salg til villabebyggelse og lignende. Endvidere har der gennem årene været fremsat ønsker om anvendelse af erstatningsarealerne til serviceprægede formål for bydelene, herunder institutioner mv.

Bygge- og Teknikforvaltningen har på baggrund af ovennævnte drøftelse i Bygge- og Teknikudvalget udarbejdet vedlagte rapport om erstatningsarealerne.

Der er i alt 118 erstatningsarealer i kommunen med et samlet areal på ca. 14,6 ha, idet der dog herudover er enkelte helt små arealer ned til få m i længde og bredde, som skønnes uden betydning. Alle arealer er beliggende i de ydre bydele, altovervejende i villakvarterer.

Da formålet med undersøgelsen bl.a. har været at vurdere, hvorvidt arealerne vil være egnede for en ændring af deres status og vil kunne overgå til bebyggelse, er der på forhånd foretaget en sortering, hvorefter en række arealer, som på grund af deres form, størrelse, beliggenhed og lignende forhold ikke med rimelighed vil kunne bebygges. Disse er ikke medtaget i rapporten. Ligeledes er udtaget de arealer, som i Kommuneplan 1997 og i Kommuneplanforslag 2001 er fastlagt med O1-bestemmelse (parker , grønne områder m.v.), samt arealer, der ligger inden for beskyttelseslinier i henhold til naturbeskyttelsesloven.

De undersøgte erstatningsarealer er alle placeret i områder, der i Kommuneplan 1997 (og i kommuneplanforslag 2001) er fastlagt med B1-bestemmelse – d.v.s. boliganvendelse i form af villa- og rækkehusbebyggelse mv. med en bebyggelsesprocent på maksimalt 40.

Af Kommuneplan 1997, planintentioner for den grønne by, fremgår endvidere som et mål, at byens samlede karakter af en grøn by fastholdes og udvikles gennem bevaring af den eksisterende grønne struktur, og - hvor det er muligt - at de eksisterende friarealer suppleres. Endvidere fremgår, at etablering af miljøstationer m.v. med henblik på aflevering af kildesorteret affald overvejes etableret. Tilsvarende intentioner fremgår af Kommuneplanforslag 2001.

Der lægges derfor op til en tilbageholdenhed med hensyn til ændring af arealernes nuværende anvendelse.

I rapporten er de undersøgte arealer opdelt i kategorier fra A-D, hvor kategorierne A og B, som udgør langt den største del, omfatter arealer, som enten er eller vil kunne omdannes til værdifulde rekreative arealer som led i bystrukturen, mens kategorierne C og D vurderes teoretisk egnede til bebyggelse.

Arealerne i kategori A er anlagt som rekreativt friareal og anvendt som elementer i en planstruktur eller i en grøn struktur. Det kan være grønne pladser og anlæg eller områder til leg og boldspil. De kan være velplejede eller forsømte, men har alle åbenlys værdi for kvarteret eller bydelen. Planmæssigt, æstetisk og funktionelt vil en ændring af arealernes status og anvendelse være en klar forringelse af kvarteret/området.

Arealerne i kategori B har i deres aktuelle fremtræden ikke æstetisk eller funktionel værdi, men har med deres placering, form og størrelse potentiale til at blive værdifulde strukturelementer, svarende til arealerne i kategori A. Disse arealer kan med passende pleje eller omlægning blive værdifulde bestanddele i det pågældende kvarter/bydel.

Fordelingen af de undersøgte arealer på de enkelte kategorier fremgår af nedenstående skema:

Som det fremgår af rapporten, er kun en begrænset del af de undersøgte arealer fundet egnede til eventuel overgang til anden anvendelse, idet det for den overvejende del af arealerne gælder, at disse med den nuværende udformning og benyttelse tilføjer det pågældende kvarter væsentlige kvaliteter.

Konklusionen i rapporten munder ud i en anbefaling af, at der vises tilbageholdenhed af hensyn til fremtidige endnu ikke kendte arealbehov i bydelene, og der udpeges kun 4 mindre arealer på Amager, som umiddelbart skønnes at kunne frigives til boligbebyggelse, såfremt ejerne måtte ønske det.

Erstatningsarealerne er alle formelt vejarealer, som i sin tid blev udlagt som kompensation for mindre vejbredde i villaområderne, end lovgivningen i sin tid krævede. Erstatningsarealerne blev etableret med baggrund i dispensation fra Justitsministeriet. Det lykkedes i en lang række tilfælde for kommunen at sikre, at arealerne indgik som integrerede dele af bystrukturen i form af åbne grønne arealer af betydning for kvartererne.

Kommunen kan vederlagsfrit overtage arealerne til vejformål. Såfremt der skal ske bebyggelse af arealerne, skal disse nedlægges som vejareal, og der skal gennemføres en vejnedlæggelsesprocedure i overensstemmelse med vejlovgivningen. Indtægten ved afhændelse af arealer til formål i overensstemmelse med kommuneplanen tilfalder det lokale vejlaug eller grundejerforeningen.

I vedlagte rapport lægges op til, at ændring af status for erstatningsarealerne i givet fald normalt bør gennemføres i kombination med en lokalplanprocedure, idet der herved skal ske en planmæssig vurdering, og der vil være tale om en erstatningsfri regulering. Herudover vil de berørte ejere mv. gennem lokalplanproceduren have mulighed for at fremføre eventuelle planmæssige synspunkter.

Rapporten har i udkast været forelagt Vej & Park samt Byggeri & Bolig.

Byggeri & Bolig har ikke haft bemærkninger til rapporten.

Vej & Park fremfører i vedlagte notat af 23. april 2001, at man lægger stor vægt på erstatningsarealernes rekreative betydning for byens haveboligområder, og finder det vigtigt, at der også i haveboligområderne findes tilpas store arealer, hvor beboerne har mulighed for socialt samvær gennem fællesarrangementer herunder blandt andet boldspil mv.

Vej & Park fremhæver endvidere, at det for 7 af de i kategori C rubricerede arealer gælder, at disse er beboernes eneste offentligt tilgængelige grønne areal inden for en radius på ca. 1 km.

I den anledning bemærkes, at de af Vej & Park fremførte hovedsynspunkter ses at være tilgodeset i rapportens vurderinger og konklusioner. Med hensyn til de fremdragne 7 arealer er disse særskilt kommenterede i rapportens indledning, og der er anbefalet tilbageholdenhed med hensyn til omdannelse til andre formål. Der er derfor som nævnt ovenfor kun peget på 4 arealer på Amager, som umiddelbart vil kunne nedlægges som erstatningsarealer. Disse ligger alle inden for afstande på godt 500 m fra henholdsvis Vestamager og Amager Strandpark, og de omliggende villakvarterer drager derfor umiddelbart nytte af disse store rekreative områder.

• Notat af 23. april 2001 fra Vej & Park.
• Sort/hvid kopi af Plan & Arkitekturs rapport af maj 2001 om erstatningsarealer.

• Plan & Arkitekturs rapport af maj 2001 om erstatningsarealer i farver

Jens Ole Nielsen