Ejendommen Valdemarsgade 52 og 56

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 6. juni 2001

20. Ejendommen Valdemarsgade 52 og 56

BTU 290/2001 J.nr. 623:133.0001/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Byfornyelse København overtog i 1977 den 2.497 m² store ejendom Valdemarsgade 52 og 56 i forbindelse med en tidligere saneringsplan. Da saneringsplanen nu skal afregnes og selskabets ejendomsbesiddelse afvikles, skal der tages stilling til ejendommens fremtid. Eftersom de anslåede ombygningsudgifter til en fuld istandsættelse udgør mindst 17.000 kr. pr. m² foreslår forvaltningen at ejendommen nedrives og erstattes af et tilsvarende nybyggeri.

Ejendommen er beliggende i saneringsområdet "De 4 karreer Vesterbro", og ejendommen var i henhold til saneringsplanen fra 1975 for karreerne en råde-over ejendom, idet ejendommens tværhus nr. (54 og 58) skulle nedrives. Ejendommen ejes således af Byforyelse København.

Saneringsregnskabet for området skal overfor Finansstyrelsen afregnes senest den 30. juni 2001, og i den forbindelse skal der tages stilling til ejendommens fremtid, idet By- og Boligministeriet har forlangt, at byfornyelsesselskabernes ejendomsbesiddelse afvikles.

Ejendommen er opført i 1856 i 5 etager, og indeholder 1 stk. 1-værelseslejlighed på 52 m², 1 stk. 2-værelseslejlighed på 51 m² og 22 stk. 4-værelseslejligheder på mellem 75 og 82 m². Ejendommen er i bydelsatlas for Vesterbro fastsat til middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket i forbindelse med lokalplanlægning normalt anses for bevaringsværdigt. Der er ikke tinglyst en lokalplan på ejendommen.

Ejendommen fremtræder generelt meget nedslidt og der er konstateret over 50 råd- og svampeangreb. Byfornyelse København har rømmet 5. sals og stuelejlighederne, idet selskabet skønnede, at disse lejligheder ikke længere var egnede til beboelse.

Byfornyelse København var som udgangspunkt af den opfattelse, at ejendommen burde istandsættes inden afhændelse, og selskabet har derfor i år 2000 fået udarbejdet et projektforslag om istandsættelse af ejendommen.

Ombygningsudgifterne er i projektforslaget opgjort til ca. 31,5 mio. kr., svarende til ca. 17.000 kr. pr. m². Herudover tager Byfornyelse København forbehold for yderligere udgifter til blandt andet trappeistandsættelse, hvorfor det må forudses, at ombygningsudgifterne bliver højere. M²-prisen på ca. 17.000 kr. må derfor betragtes som en minimumspris for ombygningen.

Byfornyelse København har overvejet det rimelige i at istandsætte ejendommen, og selskabet har herefter besluttet, at anmode kommunen om at nedrive ejendommen. Beslutningen skal ses i lyset af den relative høje m²-pris for istandsættelsen sammenholdt med den betydelige usikkerhed om overslagspriserne, idet ejendommen er beboet, hvorfor der ikke fuldt ud kan foretages detaljeret undersøgelser om istandsættelsesbehovet.

Forvaltningen finder herefter, at selskabet bør anmodes at udarbejde forslag til en byfornyelsesbeslutning, hvorefter kommunen skal råde over ejendommen med henblik på nedrivning.

Selskabet har fremsendt et overslag over udgifterne til nedrivning af ejendommen. Udgifterne er opgjort til ca. 4,3 mio. kr., hvilket tillige omfatter etablering af midlertidig gavlisolering af naboejendommene. I udgiften er der ikke afsat beløb til retablering af grunden og til etablering af midlertidigt plankeværk mod gaden m.v.

Ejendommen forudsættes overtaget af kommunen for 1 kr.

Ved en udgift på 4,3 mio. kr. forudsættes det, at der straks opføres nyt boligbyggeri på grunden. Grunden forventes at kunne sælges på ca. 3,4 mio. kr. svarende til 1.500 kr. pr. etageareal.

Som nævnt indeholder ejendommen 22 stk. 4-værelses lejligheder med arealer mellem 75 og 82 m² . I flere af de 4-værelses lejligheder er der fjernet vægge mellem rummene for at opnå bedre opholdsrum, hvilket betyder at flere af lejlighederne i dag rummæssigt består af store 3-værelses lejligheder.

Plan & Arkitektur er betænkelig ved at nedrive en ejendom med en sådan indretning, og betingelsen er da også, at der opføres en tilsvarende bebyggelse med familieegnede boliger på stedet.

Plan & Arkitektur er ligeledes af den opfattelse, at grunden straks skal udbydes til salg til opførelse af nyt boligbyggeri, som forventes at kunne indeholde ca. 24 lejligheder á ca. 90 m². Som udgangspunkt ventes det, at grunden kan afhændes til ustøttet byggeri, men en bebyggelse som beskrevet kan i gives fald opføres med støtte.

Gennemførelsen af nedrivning af ejendommen belaster den kommunale økonomi med nettoudgifter på ca. 900.000 kr., hvoraf staten godtgør halvdelen.

A. Oversigtsplan

Jens Ole Nielsen