Forslag om fælles gårdanlæg i en del af karreen Viborggade, Løgstørgade, Århusgade og Silkeborggade

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 6. juni 2001

2. Forslag om fælles gårdanlæg i en del af karreen Viborggade, Løgstørgade, Århusgade og Silkeborggade

BTU 293/2001 J.nr. 451:195.0001/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Formålet med forslaget er at forbedre ejendommenes friarealer ved etablering af et fælles gårdanlæg, som ejerne efterfølgende skal drive og vedligeholde.

Forslaget er udarbejdet efter ønske fra ejer- og beboerrepræsentanter i ejendommene.

Udgifterne til anlæggets etablering skønnes at andrage 2.900.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %.

Karreen Viborggade, Løgstørgade, Århusgade og Silkeborggade, hvori de ejendomme, som forslaget omfatter, er beliggende, består af beboelses- og erhvervsejendomme, en institution samt en ubebygget grund.

Borgerrepræsentationen traf den 11. maj 2000 beslutning om etablering af et fælles gårdanlæg omfattende ejendommene Viborggade 51-57 og Århusgade 56-70, der ligger midt i karreen.

Forvaltningen anførte i forbindelse hermed, at der også var behov for at forbedre gårdarealerne i de øvrige to afsnit af karreen og tilkendegav, at såfremt der på et senere tidspunkt fremkom ønske herom fra ejere og beboere, var forvaltningen indstillet på at se positivt herpå. Der er nu kommet en sådan henvendelse fra det østlige afsnit af karreen.

De af forslaget omfattede ejendomme – hvis beliggenhed i karreen fremgår af vedlagte kortbilag – grænser op til en erhvervsejendom og en passage.

De nuværende forhold på ejendommene fremgår af forslaget.

Gårdarealerne – der er meget beskedne – er opdelt af et beboelsesbaghus, erhvervsbaghuse, plankeværker, skure, tørrepladser samt en institutionslegeplads. Der er endvidere flere steder større terrænspring imellem de enkelte gårde, hvilket blandt andet medfører, at udtagning af dagrenovation for flere ejendomme ikke sker optimalt.

Herudover benyttes gårdarealerne på to af ejendommene erhvervsmæssigt, medens en ejendom henligger ubebygget.

Gårdarealerne er overvejende dårligt vedligeholdt og henligger således, at de enten ikke kan benyttes til ophold og leg eller er uegnede hertil.

På ejendommene Viborggade 61-63 ligger flere 1-etages og et 2-etages erhvervsbaghuse, der benyttes af et smedefirma og et lys- og lydfirma. Baghusene – der alle ifølge Bydelsatlasset har lav bevaringsværdi – ejes af E. H. Nyhegn A/S, der driver smedefirma på ejendommene og naboejendommen Viborggade 59.

Smedefirmaet benytter – ud over baghusene – gårdarealerne til erhvervsmæssigt oplag mv. samt til til- og frakørsel af varer, hvilket medfører, at ejendommenes boliger i forhusene reelt er uden opholdsareal.

Ifølge kommuneplanen ligger ejendommene i et boligområde, hvor der ved nybyggeri tillades en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og forudsættes en friarealprocent på 40 for boliger. Ejendommenes bebyggelsesprocent er 200 og friarealprocenten 21.

Forslaget omfatter syv 5-etages- og én 3-etages beboelsesejendom, én 3-etages offentlig institution (fritidshjem) samt én ubebygget grund. Ejendommene er opført i perioden 1887-1892 samt i 1932 og 1999 (institutionen). Fire af ejendommene er udlejningsejendomme, tre er andelsboligforeninger, to er ejerforeninger og én er som nævnt ubebygget.

Der er 126 boliger i ejendommene og 9 erhvervslejemål mv. Det samlede gårdareal er ca. 1.800 m².

Pr. 1. januar 2001 var der 193 beboere i karreen, heraf 27 under 15 år, 4 over 67 år, medens 162 var i gruppen 15-66 år.

Repræsentanter for de omfattede ejendomme har rettet henvendelse til Grønne Gårde med anmodning om, at der gennemføres en forbedring af ejendommenes friarealer.

I anledning heraf har der været holdt møde med ejer- og beboerrepræsentanter, hvor der blev givet en orientering om byfornyelseslovens regler om gårdanlæg mv.

Der er herefter i samarbejde med nævnte repræsentanter udarbejdet et forslag – som med enkelte undtagelser – er tiltrådt af disse.

Andelsboligforeningen Århusgade 78-80 ønsker ikke ejendommen inddraget i fællesgårdanlægget, idet man for få år siden selv har udført renoveringsarbejder i gården. Foreningen finder dog, at de er blevet imødekommet i forbindelse med forslagets udformning.

Ejerne af Smedeværkstedet, Viborggade 61-63, der i sagens natur først og fremmest har erhvervsmæssige interesser i ejendommene, ser helst, at der ikke sker en inddragelse af ejendommene, men betragter dog forslaget som et acceptabelt kompromis.

Fritidshjemmet Den flyvende Kuffert, Viborggade 67 ønsker ikke at afgive en strimmel af deres legeplads, der i forvejen – efter deres mening – er for lille.

De øvrige ejendommes ejere- og beboerrepræsentanter samt fritidshjemmet er enige om, at de ikke ønsker fritidshjemmets legeplads – som helhed – inddraget i forslaget.

Ejeren af den ubebyggede grund Silkeborggade 27 ønsker ikke ejendommen inddraget i fællesgårdanlægget, med henvisning til at han forsøger at sælge grunden.

De enkelte ejendommes gårdarealer foreslås indrettet som fælles gårdanlæg efter de retningslinier, der fremgår af forslaget.

Forvaltningen har – som det fremgår af forslaget – ikke fundet grundlag for at foreslå det 5-etages beboelsesbaghus, Århusgade 76A-B nedrevet, selv om en nedrivning ville medføre væsentligt bedre muligheder for at forbedre de beskedne friarealer. Baghuset indeholder to 4-værelses lejligheder og ni 2-værelses lejligheder - alle med bad - og er i god håndværksmæssig stand.

Ifølge forslaget nedrives den østlige tilbygning til erhvervsbaghuset på ejendommen Silkeborggade 61 og alle erhvervsbaghuse på ejendommen Viborggade 63. Der inddrages 2 meter af den nordlige del af grunden på ejendommen Viborggade 67 (fritidshjemmet) som passage mellem den øst- og vestlige del af fællesgårdanlægget.

Forslaget er ikke til hinder for, at ejeren af ejendommen Silkeborggade 27 (den ubebyggede grund) vil kunne opføre en boligbebyggelse på ejendommen. Indtil det sker, indgår den ubebyggede grund fuldt ud i fællesgårdanlægget.

Forslagets gennemførelse har en række væsentlige positive miljømæssige konsekvenser. Der er blandt andet indarbejdet en række byøkologiske elementer i gennemførelsesprojektet.

Der pålægges karreens ejendomme servitutter, som blandt andet omfatter bestemmelser om den fremtidige vedligeholdelse af anlægget.

Forslaget forventes først og fremmest at forbedre beboernes psykiske og fysiske sundhed samt deres livskvalitet. Det drejer sig om større oplevelses-, udfoldelses- og kontaktmuligheder i det nære boligmiljø for såvel børn som voksne.

Der sker også en forbedring af beboernes færdselsmuligheder i gården, hvilket kommer beboere med nedsat bevægelses- og orienteringsevne til gode.

Forslaget medfører endvidere bedre luftkvalitet i gården, idet der dels ikke fremover finder bilkørsel sted i gården, dels sker en væsentlig forøgelse af den grønne beplantning i gårdrummet. Beplantningen sammensættes endvidere varieret, så den – ud over det syns- og duftmæssige aspekt – er med til at øge bybørns og voksnes naturkendskab.

Der sker herudover en væsentlig reduktion i udledningen af overfladevand til kloaksystemet. Plante-, grus- og græsfladerne sikrer, at en stor del af regnvandet nedsiver lokalt og dermed kommer grundvandet til gode.

Forslagets gennemførelse medfører også en reduktion af jordforureningen, idet overfladejorden – der forventes at være lettere forurenet – køres til deponering eller rensning, hvilket også mindsker risikoen for grundvandsforurening.

Den nye flisebelægning lægges i bærelag af genbrugsmaterialer, og til opbygning af bedene benyttes kompostmuld.

Byggematerialer, der efter endt levetid kun kan bortskaffes ved deponering, fravælges.

Ved valg af beplantningen tages der hensyn til, at den skal kunne udvikle sig flot uden brug af sprøjtemidler.

Der sættes plads af i gårdanlægget til opsamling af organisk affald, papir, restaffald samt storaffald.

Endelig medfører forslagets gennemførelse en nedgang i el-forbruget, idet der opsættes gårdbelysningsarmaturer, hvori der kan anvendes energisparepærer.

Forslaget udføres i henhold til byfornyelseslovens bestemmelser herom, og det er forudsat, at anlægsarbejderne udføres inden for de rammebeløb, som er fastsat i medfør af loven.

Anlægsarbejdet vil på sædvanlig måde blive udbudt i licitation i henhold til By- og Boligministeriets regler.

Det samlede tilskud i sagen skønnes at udgøre 2.900.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %. Tilskuddet anvises af det rådighedsbeløb, Borgerrepræsentationen har afsat til gårdanlæg på budgettet for 2001 (konto 00.25.15.3*), samt af de forventede rådighedsbeløb på budgettet for de følgende år til samme formål.

Ejerne afholder driftsudgifterne ved det fremtidige anlæg.

Forslaget udsendes i offentlig høring med en indsigelsesfrist på 8 uger.

Forslag til fælles gårdanlæg.

Kortbilag.

/Ole Sperling