Lokalplanforslag "Ålandsgade-karreen" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 6. marts 2002

5. Lokalplanforslag "Ålandsgade-karreen" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

BTU 87/2002 J.nr. 611:248.0001/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerepræsentationen anbefaler,

at det til ovennævnte lokalplanforslag hørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på fælles offentliggørelse

at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder

at offentliggørelsen annonceres i områdets lokalaviser

at vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en lokal udstilling samt et borgermøde

Lokalplanforslaget omfatter Ålandsgade-karreen, der indgår i et i Kommuneplan 2001 udpeget større byfornyelsesområde på Amager samt i kvarterløftområdet "Holmbladsgade".

Samtidig med nærværende indstilling har forvaltningen udarbejdet en indstilling omhandlende byfornyelsesforslag for området med henblik på samtidig offentliggørelse af forslagene.

Lokalplanen udgør plangrundlaget for dette byfornyelsesforslag og fastlægger retningslinier for fremtidig bebyggelse bl.a. således, at der efter nedrivning af randbebyggelse i forbindelse med byfornyelsen kan opføres nybyggeri.

I Kommuneplan 2001 indgår lokalplanområdet i rammerne for lokalplanlægning i et område fastlagt til boliger (B4-område). Med henblik på at bevare karréstrukturen fastlægges der bebyggelsesprocenter, der er højere end rammernes maksimale bebyggelsesprocent på 130. Lokalplanforslaget er således ikke i overensstemmelse med kommuneplanen for så vidt angår bebyggelsesprocent og friareal. Der er derfor udarbejdet et tillæg til Kommuneplan 2001, der inddrager området i den specielle ramme, der gælder for byfornyelsesområdet ved Bøhmensgade.

Bydelen Sundby Nord har en uønsket stor andel små boliger. Omkring halvdelen er 2 rums boliger. Det er derfor et mål at ændre dette mønster ved at fastlægge bestemmelser for boligernes størrelse. Nye boliger skal i gennemsnit have et bruttoetageareal på mindst 95 m² og ingen boliger må være mindre end 75 m². Opdeling af eksisterende boliger må kun finde sted ved overholdelse af disse arealkrav. Ved sammenlægning af eksisterende boliger og indretning af tagetageboliger skal disse krav opfyldes i videst muligt omfang. Boliger for unge, ældre og personer med handicap opført efter gældende lovgivning er undtaget fra bestemmelserne.

Med lokalplanens bebyggelsesplan for området tages der udgangspunkt i, at bebyggelsen mod Ålandsgade og 2 ejendomme mod Geislersgade fastholdes som bebyggelse, der indgår i bevaringsværdig sammenhæng. På den baggrund opdeles området i 2 karreer omkring en grøn passage mellem Ålandsgade og Geislersgade, og der fastlægges en tilbagerykning af bebyggelsen mod Geislersgade med henblik på anlæg af forhaver.

Nybyggeri skal i princippet opføres som sluttet randbebyggelse i de fastlagte vej- eller byggelinier i 3-5 etager eventuelt med udnyttet tagetage.

For lokalplanområdet indebærer gennemførelse af den fastlagte bebyggelsesplan, at bebyggelsesprocenten for enkeltejendomme vil variere fra ca. 80 til ca. 260. Bebyggelsesprocenten vil for området som helhed være ca. 200, mens friarealet vil være af størrelsesordenen 28 pct. af etagearealet

I den byfornyelsesramme som området bliver omfattet af lægges der vægt på at bevare karré- og bebyggelsesstrukturen, og i lokalplaner kan bestemmelserne om maksimal bebyggelsesprocent og størrelse af friarealet erstattes af en bebyggelsesplan, hvori indgår bevaringsværdig bebyggelse.

Lokalplanforslaget omfatter Ålandsgade-karreen, der indgår i et i Kommuneplan 2001 udpeget større byfornyelsesområde på Amager samt i kvarterløftområdet "Holmbladsgade".

Samtidig med nærværende indstilling har forvaltningen udarbejdet en indstilling omhandlende byfornyelsesforslag for området med henblik på samtidig offentliggørelse af forslagene.

I henhold til lov om byfornyelse forudsætter vedtagelse af en byfornyelsesbeslutning, at der foreligger det fornødne plangrundlag i henhold til lov om planlægning. Det fornødne plangrundlag er normalt en lokalplan. Ved sideløbende udarbejdelse af lokalplanforslag og byfornyelsesforslag sikres endvidere sammenhæng mellem boligforbedringerne m.v. og de planmæssige intentioner for områdets udvikling på længere sigt. I øvrigt er det en forudsætning for krav om blandt andet lejlighedssammenlægninger i en byfornyelsesbeslutning, at bestemmelser herom er optaget i en lokalplan.

Lokalplanen udgør således plangrundlaget for beslutninger i henhold til byfornyelseslovgivningen og fastlægger retningslinier for fremtidig bebyggelse således, at der efter nedrivning af randbebyggelse i forbindelse med byfornyelse kan opføres nybyggeri.

I Kommuneplan 2001 indgår lokalplanområdet i rammerne for lokalplanlægning i et område fastlagt til boliger (B4-område). Herudover kan der tillades kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, som er forenelige med anvendelsen til boliger.

I områderne kan der tillades serviceerhverv, såsom butikker, liberale erhverv og erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk. Butikker tillades i overensstemmelse med de generelle retningslinier. Stueetagen i facadebebyggelsen mod de primære butiksstrøg i bydelscentrene skal i vidst muligt omfang anvendes til butikker og andre publikumsorienterede funktioner.

Bebyggelsesprocenten må højst være 130, og bebyggelsen må opføres i højst 5 etager eksklusive tagetage. Friarealet skal være af størrelsesordenen 50 pct. af boligetagearealet og 10 pct. af erhvervsetagearealet

Med henblik på at bevare karréstrukturen fastlægges en bebyggelsesplan, som medfører bebyggelsesprocenter, der er højere end den maksimale bebyggelsesprocent på 130.

Holmbladsgade og Ålandsgade er fastlagt som fordelingsgader. Geislersgade er fastlagt som lokalgade. Holmbladsgade indgår endvidere på den pågældende strækning i bydelscenteret.

Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med rammerne for lokalplanlægning i kommuneplanen for så vidt angår bebyggelsesprocent og friareal. Der er derfor udarbejdet et tillæg til Kommuneplan 2001, der inddrager området i den specielle ramme, der gælder for byfornyelsesområdet ved Bøhmensgade.

Området er beliggende i kvarterløftområdet "Holmbladsgade", der er et 5 årigt byudviklingsforsøg igangsat i 1997. Forsøget skal sikre en mere lokal styring af udviklingen for at imødegå en social og fysisk nedslidning af kvarteret. I forbindelse hermed etableret et Kvarterhus, pladsdannelser ved Jemtelandsgade og Bremensgade, omfattende byfornyelsesaktiviteter mv. Lokalplanen følger sammen med forslaget til byfornyelse op på disse initiativer ved at muliggøre nedrivninger, bevaring og istandsættelse af eksisterende bebyggelse, forbedring af friarealer samt opførelse af nyt byggeri.

Byfornyelsesforslaget følger de principper for byfornyelse, der er vedtaget i den nye byfornyelsesstrategi for kommunen. Der er således taget udgangspunkt i, at karreens samlede byfornyelsesbehov skulle afdækkes, men at selve byfornyelsesbeslutningen alene skulle afhjælpe de mest presserende behov for nedrivninger eller istandsættelser. De ejendomme, der eventuelt ikke får tilbudt byfornyelsesstøtte som led i byfornyelsesbeslutningen, henvises til i stedet at søge støtte efter byfornyelseslovens regler om støtte til enkeltejendomme efter egen ansøgning, det vil sige støtte efter byfornyelseslovens §11, stk. 5, eller byfornyelseslovens kap. 5 (aftalt boligforbedring). Ved fordeling af de afsatte puljer hertil er ejendomme beliggende i udpegede byfornyelsesområder højt prioriteret.

Byfornyelsesforslaget indeholder i hovedtræk bestemmelser om nedrivninger af såvel beboelsesejendomme som værksteds- og garagebygninger samt ombygning af opfordringsejendomme og indretning af fælles friarealer.

Lokalplanen omfatter "Ålandsgade-karreen", der afgrænses af Ålandsgade, Holmbladsgade og Geislersgade samt skel mod ejendommene matr.nr. 4125 og 3828 Sundbyøster, København. Karreen består af 11 ejendomme, der overvejende anvendes til boliger. Stueetagen mod Holmbladsgade samt bebyggelsen i karreens indre anvendes til erhverv.

Lokalplanen udgør plangrundlaget for beslutninger i henhold til byfornyelseslovgivningen og for opførelse af ny bebyggelse.

Lokalplanen fastlægger anvendelsen til helårsboliger. Bydelen Sundby Nord har en uønsket stor andel små boliger. Omkring halvdelen er 2 rums boliger. Det er derfor et mål at ændre dette mønster ved at fastlægge bestemmelser for boligernes størrelse. Nye boliger skal i gennemsnit have et bruttoetageareal på mindst 95 m², og ingen boliger må være mindre end 75 m². Opdeling af eksisterende boliger må kun finde sted ved overholdelse af disse arealkrav. Ved sammenlægning af eksisterende boliger og indretning af tagetageboliger skal disse krav opfyldes i videst muligt omfang. Boliger for unge, ældre og personer med handicap opført efter gældende lovgivning er undtaget fra bestemmelserne.

Endvidere er det et formål, at Holmbladsgade, der indgår på heromhandlede strækning i bydelscenteret, skal opretholdes som butiksstrøg. Mod Holmbladsgade skal stueetagen anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv, såsom butikker, restauranter og lignende.

Kvarteret er præget af karrébebyggelse med snævre gaderum og variation i bebyggelsens alder, kvalitet og udformning, herunder etageantal. Med lokalplanens bebyggelsesplan for området tages der udgangspunkt i, at bebyggelsen mod Ålandsgade og 2 ejendomme mod Geislersgade fastholdes som bebyggelse, der indgår i bevaringsværdig sammenhæng. På den baggrund opdeles området i 2 karreer omkring en grøn passage mellem Ålandsgade og Geislersgade, og der fastlægges en tilbagerykning af bebyggelsen mod Geislersgade med henblik på anlæg af forhaver. 4 ejendomme mod Geislersgade er bebygget med "byggeforeningshuse", der er selvstændigt bevaringsværdige

Nybyggeri skal i princippet opføres som sluttet randbebyggelse i de fastlagte vej- eller byggelinier i 3-5 etager eventuelt med udnyttet tagetage. Etagearealet må ikke overstige det beregningsmæssige etageareal, der svarer til en sluttet randbebyggelse i 5 etager samt 9 meters husdybde og 4 etager samt 9 meters husdybde for bebyggelse henholdsvis nord og syd for den ovenfor nævnte passage. Rummeligheden i forhold det maksimale etageantal og den maksimale husdybde skal udnyttes til at skabe både tilpasning til den eksisterende bebyggelse og variation i udformningen, således at der opnås en god helhedsvirkning i byrummene.

Ved ændring af eksisterende bebyggelse og ved nybyggeri, skal bebyggelsen med hensyn til materialer, udformning, farve og øvrige ydre fremtræden være samstemmende med omgivelserne og områdets karakter

For lokalplanområdet indebærer gennemførelse af den fastlagte bebyggelsesplan, at bebyggelsesprocenten for enkeltejendomme vil variere fra ca. 80 til ca. 260. Bebyggelsesprocenten vil for området som helhed være ca. 200, mens friarealet vil være af størrelsesordenen 28 pct. af etagearealet

Endvidere er det et formål, at der gennem bevaring af dele af den eksisterende bebyggelse, ved krav til friarealer, ved krav om brug af naturlige og/eller genanvendelige materialer, ved krav om kollektiv varmeforsyning samt gennem muligheden for etablering af miljømæssige servicefunktioner tilstræbes, at det ældre byområde udvikles med størst mulig respekt for miljørigtige principper, hvor økologiske tiltag integreres med arkitekturen og indikerer en bæredygtig by.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Parkering skal etableres i underjordisk anlæg eller eventuelt andetsteds i kvarteret efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere bestemmelse.

Forslaget til lokalplan er ikke i overensstemmelse med rammerne for lokalplanlægning i Kommuneplan 2001 med hensyn til bebyggelsesprocent og friareal. Der er derfor udarbejdet et tillæg til Kommuneplanen, der inddrager området i den specielle ramme, der gælder for byfornyelsesområdet ved Bøhmensgade.

I den byfornyelsesramme som området bliver omfattet af lægges der vægt på at bevare karré- og bebyggelsesstrukturen, og i lokalplaner kan bestemmelserne om maksimal bebyggelsesprocent og størrelse af friarealet erstattes af en bebyggelsesplan, hvori indgår bevaringsværdig bebyggelse.

Borgerrepræsentationen vedtog i mødet den 29. marts 2001 (BR 111/01) koncept for dialog med borgerne om byens fysiske planlægning. I forlængelse heraf foreslås nedenstående dialogstrategi:

På baggrund af lokalplanområdets beliggenhed i et kvarterløftområde, hvor der lægges vægt på dialog med kvarterets borgere, samt praksis om borgermøder i forbindelse med byfornyelsesbeslutninger etableres der i offentlighedsperioden følgende tre dialogaktiviteter.

• Etablering af en særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel, omfattende lokalplanforslaget samt forslaget til byfornyelsesbeslutning.
• Gennemførelse af en udstilling i lokalområdet, omfattende lokalplanforslaget samt forslaget til byfornyelsesbeslutning.
• Gennemførelse af et borgermøde i lokalplanområdet. Mødet foreslås tilrettelagt som et dialogmøde med deltagelse af repræsentanter fra Håndværkets Byfornyelsesselskab og forvaltningen. Repræsentanter fra partierne i Borgerrepræsentationen vil blive indbudt til deltagelse i mødet.

I overensstemmelse med den faktiske anvendelse og kommuneplanen fastlægger lokalplanen området til helårsboliger. Lokalplanen indeholder bestemmelser om forbedring af såvel den eksisterende bevaringsværdige bebyggelse som forbedring af boligmassen gennem nybyggeri. Endvidere er der bestemmelse om forbedring af friarealerne samt beskyttelse mod støj. Lokalplanområdet er centralt beliggende i forhold til offentlig og privat service samt kollektiv trafik, hvorved transportarbejdet alt andet end lige vil mindskes.

Forslaget til lokalplan er tillige med byfornyelsesforslaget fremsendt til samtlige forvaltninger samt Københavns Bymuseum med henblik på eventuelle bemærkninger. Forslagene har endvidere været drøftet i arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen, som er nedsat i forbindelse med iværksættelsen af handlingsplanen for byfornyelsen på Indre Vesterbro.

Kultur- og Fritidsforvaltningen, Sundhedsforvaltningen samt Københavns Energi, vand og afløb har ingen bemærkninger til forslaget.

Familie og Arbejdsmarkedsforvaltningen anmoder i brev af 12. november 2001 om, at boliger for særligt udsatte grupper, psykisk syge og psykisk udviklingshæmmede omfattes af undtagelsesbestemmelsen vedrørende mindste boligstørrelser.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen, har i brev af 15. november 2001 udtalt sig om de miljømæssige forhold. Miljøkontrollen anbefaler, at der i lokalplanens formålsparagraf optages bestemmelse om, at der lægges vægt på en bymæssig tæthed med bæredygtige løsninger og et byøkologisk perspektiv, hvor økologiske tiltag indgår i en integreret arkitektonisk helhed, der indikerer en bæredygtig by, og at der tilknyttes en stjernebemærkning, der henviser til "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri". Det anbefales ligeledes, at det af samme paragraf fremgår, at det også er en del af lokalplanens formål at beskytte brugere og beboere mod forurening og andre ulemper.

Miljøkontrollen anfører, at Holmbladsgade er en fordelingsgade, hvor trafikstøjniveauet i 2000 er beregnet til 66,1 dB(A). Ålandsgade og Geislersgade er lokalgader, der af Miljøkontrollen vurderes til at have et trafikstøjniveau langs grundgrænsen på under 60 dB(A). Der bør derfor ved byfornyelse og nybyggeri træffes passende foranstaltninger, der sikrer beboerne mod støjgener fra trafikken i Holmbladsgade i såvel boligen som på primære friarealer.

Miljøkontrollen skønner, at der ikke findes virksomheder i området, der vil indebære miljømæssige gener overfor den påtænkte udnyttelse af lokalplanområdet.

Miljøkontrollen oplyser endvidere, at de ingen konkrete oplysninger har om forurening af jorden og grundvandet på de arealer, der indgår i lokalplanen. Historisk materiale viser, at der har ligget mindre baggårdsvirksomheder, såsom maskin-, snedker- og malerværksted, en forkromningsanstalt og benzinstation. Benzinstationen er tilmeldt Oliebranchens Miljøpulje og afventer prioritering til undersøgelse og eventuelle afværgeforanstaltninger. Erfaringsmæssigt har sådanne aktiviteter givet anledning til forurening af jord og grundvand. Derudover gøres opmærksom på, at området kan være diffust forurenet. Denne forurening er forårsaget af tidligere tiders afbrænding af kul, koks, olie m.v. i forbindelse med opvarmning af boliger, trafik og emissioner fra industri. Da området også efter byfornyelsen og nybyggeri skal anvendes til følsomme formål, som boliger og dertil knyttede ud earealer, legeplads og lignende anbefaler Miljøkontrollen, at man lader et konsulentfirma undersøge jorden for indhold af miljøfremmede stoffer, inden byggeri påbegyndes.

Det oplyses endvidere, at arealerne ligger i et område med begrænsede drikkevandsinteresser.

Overskudsjord, der fremkommer i forbindelse med byggeri, skal bortskaffes efter anvisning fra Miljøkontrollen i henhold til retningslinierne angivet i "Vejledning i håndtering af forurenet jord på Sjælland, januar 2000".

Til det af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen anførte skal bemærkes, at der i lokalplanforslaget er optaget bestemmelse om, at boliger for unge, ældre og personer med handicap opført efter gældende lovgivning er undtaget fra bestemmelserne om mindste boligstørrelse. Forvaltningen anser i den forbindelse psykisk syge og psykisk udviklingshæmmede for at høre ind under ovennævnte formulering.

Til Miljøkontrollens høringssvar vedrørende de miljømæssige forhold i karreen bemærkes, at ønsket til miljøbestemmelserne i princippet er tilgodeset med optagelse af sædvanlige bestemmelser om foranstaltning mod forureningsgener, hvor der tillige er optaget bestemmelser om det indendørs støjniveau. Til denne bestemmelse er knyttet sædvanlig henvisning til reglerne i lov om forurenet jord.

1. Redegørelse for lokalplanforslaget "Ålandsgade-karreen" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001 samt luftfoto af området
2. Lokalplanforslaget "Ålandsgade-karreen"
3. Forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

1. E-mail af 5. november 2001 fra Københavns Energi, Vand og Afløb
2. Brev af 6. november 2001 fra Sundhedsforvaltningen
3. Brev af 7. november 2001 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen
4. Brev af 12. november 2001fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
5. Brev af 15. november 2001 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen

Erik Jacobsen Jens Jacobsen