Gennemgang af lokalplaner Indre By/Christianshavn og havneområderne

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 6. marts 2002

26. Gennemgang af lokalplaner Indre By/Christianshavn og havneområderne

BTU 89/2002 J.nr. 619.0035/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller hermed redegørelse om gældende lokalplaner i Indre By/Christianshavn og havneområderne til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse med henblik på stillingtagen til i hvilket omfang, der ønskes udarbejdet tillæg til lokalplanerne om indretning af boliger med helårsstatus.

Med baggrund i Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 17. maj 2001 om en gennemgang af gældende lokalplaner i Indre By og havneområderne, der muliggør nyt boligbyggeri, med henblik på at indarbejde krav om, at boliger skal defineres som helårsboliger, har forvaltningen gennemgået de 37 lokalplaner i de nævnte områder, som muliggør indretning af boliger.

For hovedparten af områderne er der tale om udbyggede områder, hvor der ikke kan forventes at skulle opføres ny boligbebyggelse eller hvor byggemuligheden reelt er udnyttet (opført, under opførelse eller hvor der udstedt byggetilladelse eller afgivet principtilsagn til bebyggelse).

Inden for 12 af lokalplanområderne er der uudnyttede byggemuligheder, hvor boligarealet som minimum kan udgøre ca. 300.000 m². I 7 af disse lokalplaner, svarende til ca. 258.000 m² uudnyttet byggemulighed til boliger, er der enten i forbindelse med udarbejdelsen af tillæg til lokalplanerne taget særskilt stilling til spørgsmålet om helårsboliger eller efter aftale med bygherren sikret helårsboliger, eller der er tale om lokalplaner, hvor der ikke er taget endelig stilling til en eventuel boligbebyggelse (krav om supplerende lokalplan og ændrede planforudsætninger, der medfører lokalplantillæg).

De resterende 5 lokalplaner, hvor det kunne være aktuelt at udarbejde lokalplantillæg alene med bestemmelser om, at boliger skal etableres som helårsboliger, er lokalplan nr. 310 ("Teglværkshavnen"), nr. 311 ("Teglgårdsstræde"), nr. 312 ("Studiestræde"), nr. 317 ("Kejsergade II") og nr. 323 ("Kronprinsessegade"). Det uudnyttede boligareal i disse lokalplaner er ca. 42.000 m², hvoraf de 40.000 m² er beliggende i underområde II i lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen".

Derudover er 3 af de uudnyttede boligmuligheder beliggende i lokalplanområder, der er fastlagt som S-områder, hvor boliganvendelse alene er en mulighed. Den teoretisk uudnyttede byggemulighed til boliger i disse områder udgør ca. 43.000 m².

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 17. maj 2001 (BR 203/01) følgende af Mikkel Warming (Ø) stillede medlemsforslag:

"Forvaltningen pålægges at gennemgå – og om nødvendigt udarbejde tillæg til eksisterende lokalplaner, der giver mulighed for nyt boligbyggeri, som definerer kommende boliger i lokalplanområdet som helårsboliger. I første omgang skal lokalplaner for Indre By og havnearealerne gennemgås"

Bygge- og Teknikforvaltningen har på den baggrund gennemgået gældende lokalplaner for Indre By, Christianshavn og havnearealerne. Gennemgangen omfatter 37 lokalplaner - samt tillæg til 5 af disse - der er vedtaget i perioden fra 1982 til 2001. De af gennemgangen omfattede lokalplaner er angivet på vedlagte bilag A.

De lokalplaner, der er medtaget i gennemgangen, muliggør egentlige boliger, men omfatter både områder med eksisterende bebyggelse og områder med mulighed for nyt boligbyggeri, uanset om dette fordrer supplerende lokalplan. Lokalplaner, der kun muliggør boliger i form af eksempelvis portnerboliger, er ikke medtaget i gennemgangen.

Lokalplanerne for havnearealerne omfatter alene lokalplaner på arealer, der anvendes eller har været anvendt til egentlig havnevirksomhed, samt arealer i umiddelbar tilknytning hertil. Lokalplaner for kystområder eller områder i tilknytning hertil er således ikke medtaget i gennemgangen.

Lokalplaner på Christianshavn er medtaget i gennemgangen dels som havneområde, dels under hensyn til samhørigheden med Indre By.

De bagvedliggende hensyn for optagelse af bestemmelse om helårsbeboelse i en lokalplan, skal være planmæssige. Planmæssige hensyn er f.eks. bebyggelsesstrukturer, anvendelse, herunder en sikring af en miljømæssig forsvarlig anvendelse af et område, sikring af tilfredsstillende trafikale forhold, hensynet til at undgå trafikal, støjmæssig belastning af et område m.v. Et ønske om, at de aktuelle brugere af et område - som skatteydere - er med til at finansiere de offentlige omkostninger og serviceydelser for området, er ikke et planmæssigt hensyn.

Begrebet helårsbeboelse er ikke defineret i Planloven, men det bruges i relation til begrebet sommerhusområder, idet boliger i sommerhusområder, bortset fra kortvarige ferieophold ikke må anvendes til overnatning i perioden fra den 1. oktober til den 31. marts, medmindre boligen lovligt anvendes til helårsbeboelse.

I henhold til Boligreguleringsloven må en bolig, der er taget i brug til helårsbeboelse, ikke anvendes uden kommunens tilladelse til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse. Sker indflytning i en nyopført eller nyindrettet bolig med folkeregistertilmelding, vil boligen umiddelbart blive omfattet af boligreguleringsloven. En bolig anses i henhold til praksis efter boligreguleringsloven endvidere taget i brug til helårsbeboelse, når ejeren/lejeren/brugeren anvender boligen til overnatning i mere end halvdelen af året (uanset folkeregistertilmelding).

Der er således en betydelig forskel på forståelsen af begrebet helårsbeboelse i de to lovgivninger. Krav om helårsbeboelse i en lokalplan indebærer, at boligen lovligt kan bruges hele året til beboelse (modsat sommerhuse) og sikrer, at boligen ikke kan bruges til andet formål f.eks. udlejning til skiftende brugere. Der kan ikke i en lokalplan stilles krav om folkeregistertilmelding.

I henhold til folkeregisterloven er folkeregisteradressen det sted, hvor en person anses for at have bopæl. Har man flere boliger til sin rådighed, træffer folkeregistret ud fra en helhedsvurdering af tilknytningsmomenter (f.eks. familie/ægtefælle/samlever/børn under 18 år/skole/institutionsplads etc.) afgørelse om, hvor personen skal have tilmelding, hvorved det vil være muligt at bebo en helårsbolig i København og opretholde folkeregistertilmelding uden for København.

Udgangspunktet for skattepligt er bopælen. Bopælsbegrebet i skattelovgivningen er i vidt omfang sammenfaldende med bopælsbegrebet i Folkeregisterloven, hvorfor der i princippet vil gælde samme undtagelser, som ovenfor anført omkring folkeregistertilmelding.

Kravet om helårsbolig i en lokalplan sikrer således ikke, at der i alle tilfælde vil ske en folkeregistertilmelding eller etableres en københavnsk skatteyder på adressen. Derudover vil et krav om helårsboliger i en lokalplan alene have virkning på nye boliger, idet eksisterende boliger, der ikke er taget i brug til helårsbeboelse, jf. ovenfor, fortsat vil kunne anvendes som feriebolig, companyflat eller anden form for midlertidig beboelse.

De 37 lokalplaner inklusive de 5 tillæg indeholder i en lang række tilfælde underopdelinger af lokalplanområderne med forskellige anvendelsesbestemmelser. Tilsammen er der tale om 66 områder, hvoraf 21 er fastlagt til boliger (B), 31 er fastlagt til blandet bolig og erhverv (C), og 14 er fastlagt til serviceerhverv (S). For B-områderne er hovedanvendelsen af bebyggelsen boligformål med begrænsede muligheder for erhverv i de nederste etager af bebyggelsen. I C-områderne kan bebyggelsen i varierende grad anvendes til boliger og serviceerhverv. Fordelingen mellem bolig og erhverv er mere eller mindre præcist angivet. For S-områderne er hovedanvendelsen serviceerhverv med mulighed for en begrænset boliganvendelse i de øvre etager.

Lokalplanernes områder/underområder kan opdeles i 3 kategorier i relation til spørgsmålet om mulighederne for at indrette boliger og dermed mulighederne for at kunne stille krav om helårsbeboelse, jf.vedlagte bilag B:

1. Lokalplaner med fuldt udbyggede områder og overvejende med ældre bebyggelser, hvor der ikke er reelle/aktuelle byggemuligheder, og hvor der således væsentligst vil være tale om konvertering af eksisterende erhvervsarealer til boligformål. Denne kategori omfatter 34 områder/underområder i følgende 23 lokalplaner:

1. Lokalplaner for nybyggeri, hvor boligbyggemuligheden reelt er udnyttet inden for de seneste år (opført, igangværende byggeri, udstedt byggetilladelse eller afgivet principtilsagn om bebyggelsen), og hvor en eventuel konvertering af erhvervsarealer er urealistisk på grund af bebyggelsens udformning. Denne kategori omfatter 9 områder/underområder i følgende 7 lokalplaner:

Nr. 183, 186, 197, 234, 265, 290 og 303.

2. Lokalplaner for nybyggeri, hvor der fortsat er uudnyttede boligbyggemuligheder. Denne kategori omfatter 23 områder/underområder i følgende 15 lokalplaner:

For så vidt angår de i kategori I omfattede områder, vil der i forbindelse med forvaltningens kendskab til konkrete ønsker om konvertering af erhvervsarealer i større omfang, eller konvertering af særligt boligegnede eller attraktivt beliggende erhvervsarealer være mulighed for at kræve boligerne indrettet som helårsboliger ved nedlæggelse af forbud i henhold til planlovens § 14 og efterfølgende udarbejdelse af tillæg til lokalplanen. Det skal dog bemærkes, at forudsætningen herfor er, at forvaltningen opnår kendskab til den ønskede konvertering, forinden boligarealet er etableret, hvilket ikke vil være tilfældet i de sager der ikke kræver forudgående ansøgning eller tilladelse, f.eks. som følge af, at lejligheden er forsynet med køkken og bad. Endvidere skal bemærkes, at udstedelse af forbud må forventes at medføre, at en større del af disse erhvervsarealer opretholdes til erhverv. En konvertering af erhvervsarealer til boliger uden helårsstatus - hvorved der ikke senere vil kunne genindrettes erhverv – må alt andet lige i højere grad tilgodese ønsket om en større boligandel i de centrale dele af byen. Hertil kommer, at disse boliger på et eller andet tidspunkt antagelig vil blive taget i brug som helårsbolig og dermed i henhold til boligreguleringsloven ikke efterfølgende vil kunne bruges som bolig med en midlertidig anvendelse uden kommunens tilladelse.

Lokalplantillæg i kategori II-områder har ingen umiddelbar effekt, men det må også i disse områder, uanset den aktuelle særlige status, forventes at boligerne på et eller andet tidspunkt og for hovedpartens vedkommende allerede ved ibrugtagningen, vil blive taget i brug som helårsbolig med folkeregistertilmelding og dermed være omfattet af boligreguleringslovens bestemmelser for helårsboliger.

For 6 af kategori III-områderne, med et samlet uudnyttet boligpotentiale på ca. 126.000 m², er der taget særskilt stilling til spørgsmålet om sikring af helårsbeboelse, enten ved bindende tilsagn fra bygherren eller i forbindelse med vedtagelsen af lokalplanen eller tillægget til lokalplanen. Herved er et boligareal på ca. 75.000 m² i 4 områder sikret indrettet som helårsboliger (191 "Edvard Falcks Gade", 327-2 "Ny Tøjhus" underområde III og 331-1 "Holmen" underområde IA og IB), og ønsket er frafaldet for ca. 51.000 m² boligareal i 2 områder (303-1"Islands Brygge syd" underområde II, og 327 "Ny Tøjhus" underområde I ).

Vedrørende 191 "Edvard Falcks Gade", skal bemærkes, at området er fastlagt til blandet bolig og serviceerhverv (C-område), og aftalen med bygherren (i forbindelse med indretning af hotel i det tidligere Daells Varehus) omfatter alene lokalplanens minimumskrav til boligindretning - 50% af etagearealet, ca. 6.000 m². Ved et eventuelt ønske om udvidelse af boligarealet på bekostning af serviceerhvervsarealet, vil boligerne kunne indrettes uden helårsstatus. Ved fastlæggelsen af området med en C-bestemmelse er det planmæssige grundlag for at forlange boliger udover minimumskravet indrettet som helårsboliger ikke entydigt. Etableringen af boligerne uden helårsstatus skal derfor sammenholdes med, at der efter bygherrens eget valg, i givet fald ville kunne etableres serviceerhverv.

For 5 af de øvrige kategori III-områder, med et samlet uudnyttet boligareal på ca. 102.000 m², forudsætter konkrete byggeønsker, at der udarbejdes tillæg til lokalplanen, fordi den gældende lokalplan indeholder krav om supplerende lokalplan som forudsætning for byggeri. Krav om helårsboliger i disse områder, vil derfor kunne sikres i den forbindelse. De 5 områder er 308 "Wilders Plads II" underområde II, 310 "Teglværkshavnen" underområderne II(boligø), III og IV, samt 331 Holmen II underområde IV (Christiansholm).

For 2 af områderne, med et samlet uudnyttet boligareal på ca. 23.000 m², er rammerne i Kommuneplan 2001 ændret fra henholdsvis S- og B-områder til et C-område med henblik på at ændre lokalplanerne, hvor det vil være muligt at medtage bestemmelse om helårsboliger. Det drejer sig om 202 "Fisketorvet" underområde III og IV. Underområde IV indeholder imidlertid mulighed for opførelse af ca. 15.000 m² boligareal, hvilket vil være i overensstemmelse med rammerne i Kommuneplan 2001. Forvaltningen har kendskab til, at der for øjeblikket pågår overvejelser om udnyttelse af muligheden i den gældende lokalplan. Ansøgning om byggetilladelse til opførelse af en sådan boligbebyggelse vil kunne vurderes konkret, hvorved det vil være muligt enten at opnå en aftale med bygherren eller gennem nedlæggelse af § 14 forbud og udarbejdelse af tillæg til lokalplanen at sikre boligerne status som helårsboliger.

3 af områderne er fastlagt med en S-ramme (serviceerhverv med mulighed for indtil 25 % boliger i Indre By og 10 % boliger uden for Indre By). Det er 202 "Fisketorvet" underområde I, 208 "d'Angleterre" og 305 "Kalvebod Brygge Nord II". Den teoretiske maksimale boligmulighed inden for disse områder er ca. 43.000 m². Boligindretning i eventuelt nybyggeri inden for disse områder må umiddelbart anses for at være urealistisk, og det står bygherren frit for at vælge, om der ønskes boliger eller erhverv indrettet. Områderne er fastlagt med en erhvervsanvendelse, og der er således ikke umiddelbart planmæssigt grundlag for at forlange helårsboliger indrettet. Der foreligger ingen for forvaltningen kendte aktuelle byggeønsker i områderne. Indretning af ferieboliger i sådanne områder vil desuden være en forøgelse af boliganvendelsen i disse omr&arin g;der, på bekostning af egentligt erhvervsareal.

For de resterende 7 kategori III-områder, med et samlet uudnyttet boligareal på ca. 48.000 m², vil der kunne udarbejdes tillæg til 5 af områderne. Det er 310 "Teglværkshavnen" underområde II med en uudnyttet byggeret på ca. 40.000 m² til boliger, 311 "Teglgårdsstræde" med ca. 750 m² uudnyttet byggeret til boliger, 312 "Studiestræde" med ca. 400 m² uudnyttet byggeret til boliger, 317 "Kejsergade II" underområde C med ca. 650 m² uudnyttet byggeret til boliger og 323 "Kronprinsessegade" med ca. 500 m² uudnyttet byggeret til boliger.

For så vidt angår 310 "Teglværkshavnen" underområde II har forvaltningen kendskab til et aktuelt byggeønske på ca. 13.000 m² etageareal til boliger. Sikring af helårsbeboelse kunne i dette tilfælde opnås ved en aftale med bygherren, eller ved at lade den supplerende lokalplan i tilknytning til den i området muliggjorte boligø, jf. ovenfor, omfatte hele underområde II. For så vidt angår de 4 områder i Indre By skal bemærkes, at forvaltningen ikke har kendskab til aktuelle byggeønsker og at ny bebyggelse forudsætter nedrivning af eksisterende bebyggelser.

Udarbejdelse af tillæg for de sidste 2 områder kræver en nærmere vurdering, idet der pågår en række overvejelser om ændringer af disse lokalplaner. Det drejer sig først og fremmest om 181 "Tietgens Ærgrelse", hvor det gennem årene har vist sig meget problematisk at opføre en bebyggelse på den meget smalle grund, der vil kunne opfylde de særlige æstetiske krav, der må stilles i relation til områdets karakter. Byggemulighederne er imidlertid yderst begrænsede, idet minimumskravet til boliger alene omfatter bebyggelsens 2 øverste etager eller ca. 400 m². Derudover er det en byggemulighed på ca. 5.000 m² i det sydlige område ("Tulipanen") af 197 "Søndre Frihavn", hvor der foreligger forespørgsel om eventuelt at opføre en ambassadebebyggelse og en mindre kontortilbygning, hvilket imidlertid kr&aeli g;ver lokalplantillæg samt kommuneplantillæg.

1. Oversigt og kort over lokalplaner, der er medtaget i gennemgangen
2. Lokalplanområder/-underområder kategoriopdelt

Jens Ole Nielsen