Redegørelse for udarbejdelse af lokalplan for et område ved Estersvej og Tuborgvej

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 6. marts 2002

25. Redegørelse for udarbejdelse af lokalplan for et område ved Estersvej og Tuborgvej

BTU 72/2002 J.nr. 611:247.0001/02

Bygge- og Teknikforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af et lokalplanforslag for et ca. 3.400 m² stort areal ved Estersvej/Tuborgvej i bydelen Ydre Østerbro

Ejendommens ejer IBI Danmark A/S ønskede oprindeligt at etablere byggevaremarked i områdets eksisterende bebyggelse og fik principiel tilladelse hertil. En sådan indretning var kun mulig under forudsætning af, at den skete i den eksisterende bebyggelse, som oprindelig var tilladt anvendt til salg af biler og både m.v., idet området i kommuneplanen er fastlagt til boligformål (B3). Da store dele af bebyggelsen efterfølgende blev nedrevet, var grundlaget for tilladelsen til indretning af byggevaremarked ikke til stede, hvorfor forvaltningen forlangte området anvendt i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Samtidig fastslog man fra forvaltningens side, at en nybebyggelse ville medføre en sådan ændring af de bestående forhold i kvarteret og have et sådant omfang, at det måtte forudsætte udarbejdelse af lokalplan for området. Lokalplanforslaget overholder kommuneplanens rammebestemmelser .

Et fra ejerens arkitekt modtaget skitseprojekt til den kommende bebyggelse er resultat af et samarbejde med forvaltningen, hvorunder flere principielt forskellige muligheder for bebyggelsesudformning har været drøftet. Det foreliggende skitseprojekt tilgodeser forvaltningens opfattelse af, hvilket bebyggelsesprincip, der bør følges under hensyntagen til lokalplanområdets størrelse, form og topografi samt karakteren af bebyggelsen i det omgivende kvarter. Forvaltningen har således baseret lokalplanovervejelserne på det i vedlagte bilag 3, 4 og 5 viste skitseprojekt.

Der kan være forurening af undergrunden fra den hidtidige anvendelse, hvilket må undersøges nærmere.

Områdets nuværende udseende og dets nærmeste omgivelser fremgår af vedlagte bilag 1 og 2, henholdsvis luftfoto og oversigtsplan.

Lokalplanområdet, der udgøres af én ejendom, matr. nr. 4327 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Tuborgvej 50, har hidtil været anvendt til salg og udstilling af lystbåde, tidligere desuden til bilsalg og værksted. I slutningen af 2000 fik ejeren, IBI Danmark A/S, principiel tilladelse til i den eksisterende bebyggelse at indrette et byggevaremarked.

Ejendommen er kommuneplanmæssigt fastlagt til boliganvendelse, hvilket ikke giver mulighed for placering af et byggevaremarked i nybyggeri.

En forudsætning for den givne tilladelse var derfor, at etablering af byggevaremarked skete som fortsættelse af eksisterende, lovlig anvendelse af den daværende bebyggelse. Da det ved besigtigelse blev konstateret, at denne bebyggelse, bortset fra en hal i skellet mod den tilstødende karrébebyggelse, var nedrevet, nedlagde forvaltningen i medfør af planlovens §12, stk.3, forbud mod projektets gennemførelse. I forlængelse heraf fastslog forvaltningen, at opførelse af ny bebyggelse på ejendommen, i overensstemmelse med kommuneplanrammen til boligformål, ville medføre så stor en ændring af de bestående forhold i kvarteret og ville få et sådant omfang, at tilladelse hertil nødvendiggjorde udarbejdelse af en lokalplan for området.

Da der ikke påtænkes ændringer inden for de nærmest tilgrænsende dele af kvarteret, foreslås lokalplanområdet begrænset til den aktuelle ejendom.

Lokalplanområdet ligger i bydelen Ydre Østerbro vest for jernbanens terræn ved Hellerup Station.

Lokalplanområdet har et grundareal, der fraregnet udlæg til vejareal, udgør 3.375 m² og rummer af bebyggelse kun en delvis nedrevet lagerhal.

Langs Estersvej ligger en række flerfamiliehuse, udformet som store villaer, ofte i 2 etager med mansard og høj rejsning. De tættest bebyggede af disse ejendomme har bebyggelsesprocenter på mellem 100 og 120. Flere af de bygninger, der har facade mod vejen er rent faktisk dele af større, sammenhængende bebyggelser – se bilag 1 og 2 – men fremtræder i gadebilledet på samme måde, som de fritliggende huse. På strækningen ud for lokalplanområdet ligger grundene med et betydeligt terrænspring til Tuborgvej og Estersvej således, at bebyggelsens højder på dette sted svarer til op imod 5 normaletager målt fra Tuborgvej.

På lokalplanområdets naboejendom mod vest ligger en boligblok, formet som en i princippet sammenhængende karrébebyggelse. Den er i 3 etager mod Judithsvej og 4 etager mod Tuborgvej, hvortil kommer, at tagetagen er delvis udnyttet. Denne boligblok adskiller sig fra kvarterets overvejende bebyggelsesform. Ejendommens bebyggelsesprocent er ca. 128.

Bebyggelsen, der omgiver lokalplanområdet, er i "Bydelsatlas Østerbro" (fra 1992) klassificeret med "middel bevaringsværdi", bortset fra Estersvej 16, der har høj bevaringsværdi" (skalatrin 3).

Estersvej, der løber mellem Tuborgvej og Hellerup Station, har et svagt buet forløb. Fra Tuborgvej til Judithsvej stiger vejen jævnt med ca. 4 m. Herefter flader den ud og stiger svagt mod Hellerup Station. Vejprofilet er udformet med en smal kørebane (ca. 6 m) og brede rabatter med trærækker. I"Bydelsatlas Østerbro" er anført: "Estersvejs smukke vejforløb, hvor de store villaer ligger side om side, er unikt".

Overfor lokalplanområdet og umiddelbart syd for Tuborgvej ligger Mindelunden hævet over vejen og afskærmet herimod ved en kraftigt beplantet skråning.

Lokalplanområdet er velbeliggende i forhold til individuelle trafikmuligheder, idet Tuborgvej som en del af det regionale vejnet muliggør hurtig forbindelse mod øst til

Strandvejen og mod vest til Lyngbyvejen. Tuborgvej har på den aktuelle strækning en trafikmængde på ca. 18.700 køretøjer pr. hverdagsdøgn, heraf ca. 12 pct. tung trafik. Langs lokalplanområdets grænse mod Tuborgvej er støjbelastningen fra trafikken ca. 71 dB(A). Estersvej er en lokalvej, der bortset fra gang- og cykeltrafik til Hellerup Station alene betjener boligkvarteret omkring Estersvej.

Lokalplanområdet er også velbeliggende i forhold til kollektiv trafik med kun ca. 400 m til Hellerup Station og med buslinie 21 kørende ad Tuborgvej.

Bydelens dækningsgrad på daginstitutionsområdet ligger over kommunegennemsnittet. Nærmeste børneinstitution ligger ved Ryvangen Naturpark i en afstand af 6 – 700 m fra lokalplanområdet. Der er langt til bydelens nærmeste skoler fra lokalplanområdet, idet både Lundehusskolen, Kildevældsskolen og Strandvejsskolen ligger ca. 2 km væk.

Lokalplanområdet ligger i relativ kort afstand, ca. 600 m, fra Strandvejen, hvor der er særdeles gode indkøbsmuligheder med stort udvalg af såvel dagligvare- som udvalgsvarebutikker. Der er herudover indkøbsmulighed i nogle lokale butikker på Gentofte-siden af Hellerup Station 4 – 500 m fra lokalplanområdet samt i et supermarked ved Rymarksvej ca. 700 m væk.

I Kommuneplan 2001 er området fastlagt til boligformål (B3). Herudover kan der tillades kollektive anlæg og institutioner, samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, som er forenelige med anvendelsen til boliger. Endvidere kan der tillades serviceerhverv såsom butikker, liberale erhverv og erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk. Butikker skal være til betjening af lokalområdet og må være op til 200 m² for udvalgsvarebutikker og op til 500 m² for dagligvarebutikker. Bebyggelsesprocenten er maksimalt 110, det maksimale etageantal er 5, eksklusive tagetage, og friarealet skal være 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct af eventuelt erhvervsetageareal. Parkeringsdækningen skal normalt være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal.

I Kommuneplan 2001 anføres det som kommunens boligpolitiske mål at tilvejebringe et varieret udbud af boliger, som i kvalitet kan måle sig med boligudbuddet i det øvrige hovedstadsområde og i Øresundsregionen. Byens herlighedsværdier er det afgørende kriterium ved lokaliseringen af nyt boligbyggeri, som i øvrigt skal have en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet. Nybyggeriet skal som udgangspunkt være helårsboliger og primært bestå af store familieegnede boliger. For at fremme et bæredygtigt transportmønster skal princippet om stationsnærhed også indgå i prioriteringen af nyt boligbyggeri.

Det ovenfor refererede fra kommuneplanens lokaliseringsstrategi for boliger anses for at kunne tilgodeses, såfremt de aktuelle byggeønsker realiseres efter de i det følgende skitserede retningslinier, som lokalplanens bestemmelser tænkes formuleret efter.

Som det fremgår af ovenstående beskrivelse af kvarteret, er der en række særligt karakteristiske træk, der præger kvarteret og den aktuelle grund:

• De fritliggende bygninger og bebyggelser, som mod vejene fremtræder i en ensartet, byvillaagtig skala og rummer flere forskellige bygningstyper af stærkt varierende kvalitet.
• Karrebébyggelsen ved Tuborgvej, der fremstår som et modstykke hertil. En solitær enhed i kvarteret, der ved sin størrelse, enkle arkitektur og retliniede form indgår i fin balance med den fritliggende bebyggelse.
• Den smukke vejstruktur med Estersvejs krumning, pladsdannelserne, vejtræerne m.v. De betydelige terrænspring langs Estersvej østside ned mod Tuborgvej.

• Den aktuelle grunds trekantede flade, der skråner jævnt ned mod Tuborgvej hjørnet, hvorfra terrænet skråner videre ned mod Tuborgvejs underføring ved banen.
• Det overfor liggende grønne område Mindelunden, med den høje, dominerende grønne væglignende beplantning mod Tuborgvej.

Disse overordnede træk samt grundens meget synlige placering såvel set fra Tuborgvej som fra jernbanen gør, at der er tale om en betydningsfuld placering i området. Det er derfor vigtigt, at den fremtidige bebyggelse indgår i og beriger kvarterets nuværende træk.

På den baggrund har bygherrens arkitekt, Haukohls Tegnestue ApS, og forvaltningen indgået i et samarbejde om udvikling af en bebyggelsesplan, som bedst muligt tilgodeser både de rent boligfunktionelle hensyn og de by- og bygningsarkitektoniske hensyn i forhold til omgivelserne. Flere mulige bebyggelsesmønstre, der alle rummer det samme etageareal, har været drøftet.

Punkthusbebyggelse. Tre punkthuse i fire etager samt en penthouseetage. Punkthusformen giver en skala- og typemæssig god relation til den fritliggende bebyggelse, men forsøgene på at placere punkthusene på grunden har dog ikke givet et overbevisende resultat. Den spredning, der nødvendigvis må være i de tre bygningsvoluminers indbyrdes placering, giver opsplittede og svært anvendelige friarealer, ligesom det er vanskeligt at opnå et tilfredsstillende samspil mellem bygningerne indbyrdes på grund af arealets trekantede form og begrænsede størrelse.

Enkeltbygning. Grundens betydningsfulde placering lægger op til en løsning, der på en særlig måde danner en stærk visuel markering af stedet. Forvaltningen skitserede derfor en bebyggelsesplan med kun én bygning, placeret ned mod hjørnet ved Tuborgvej og Estersvej. For at rumme et rimeligt etageareal, blev bygningen udformet med 5 - 6 etager samt tagetager. Dette bebyggelsesprincip gav imidlertid en i forhold til omgivelserne alt for stor bygningshøjde.

Arkitekten og forvaltningen udformede derfor i samarbejde det bebyggelsesprincip, som ligger til grund for den her foreslåede lokalplanudarbejdelse.

Bebyggelsesprincippet, som ses af det som bilag 3, 4 og 5 viste skitseprojekt, koncentrerer en stor del af grundens bebyggelse i én sammenhængende form nær hjørnet af Tuborgvej og Estersvej. Denne bygning er i 5 etager samt penthouseetage. Længere oppe ad Estersvej placeres en mindre og lavere pendant til hjørnebygningens Estersvej-fløj, opført i 4 etager samt penthouseetage. En sådan bebyggelsesplan vurderes at passe ind i det for Estersvej gældende bebyggelsesmønster med fritliggende bygninger og giver samtidig – via den store bygningsenhed – en monumental hjørnebebyggelse, der sammen med bebyggelsen på det modsatte hjørne af Estersvej danner en opfattelig, byarkitektonisk "portal" til Estersvej-området.

Hjørnebygningen rummer 24 lejligheder, mens den mindre pendantbygning rummer 10 lejligheder. Det gennemsnitlige bruttoareal for lejlighederne er ca. 125 m², og det samlede etageareal er godt 3.700 m², svarende til en bebyggelsesprocent på 110.

Der anføres i arkitekternes projektbeskrivelse følgende om bebyggelsens udformning:

"At der er tale om to bygninger styrker samhørigheden med de omkringliggende bygningsvoluminer og skaber definerede rum mellem husene. Udsynet fra de eksisterende boliger blokeres ikke, men ledes forbi de nye bygningsvoluminer. Med fremrykningen mod hjørnet af Estersvej/Tuborgvej begrænses indsigten, og der skabes et åbent rum mod det parklignende anlæg. Rummene mellem bygningerne vil blive understreget af beplantning, og fra Tuborgvej vil der visuelt være forbindelse til den bagved liggende bebyggelse og beplantning.

Facadefladerne brydes af lukkede altanforsider, som følger bygningen rundt langs indvendige og udvendige facader.

Udearealerne – mellem bygningerne – ind mod den eksisterende karrébebyggelse vil blive anlagt med lave buske og solitære træer. Det åbne område på hjørnet af Estersvej og Tuborgvej vil sammen med arealet på det overforliggende hjørne skabe et pladslignende rum mellem to markante bebyggelser."

Det arkitektoniske udtryk er inspireret af 1930'ernes funtionalistiske arkitektur. De forskudte facadepartier danner et antal "facetter" (jf. bilag 5), som vil give bygningsvoluminerne en fin skulpturel karakter. Mod hjørnet Tuborgvej/Estersvej vil facaden blive yderligere bearbejdet, så den fremstår særlig udtryksfuld. Facaderne tænkes udført i puds eller filtsning i lys farve, således at murfladerne på hele huset inklusive altanforsiderne vil fremstå ens. Penthouseetagen vil ligge tilbagerykket og vil i øvrigt blive udført i et lettere materiale med en mere åben karakter.

Bilparkeringen, der er i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m², vil blive placeret overvejende på terræn mod Tuborgvej samt en mindre del mod Judithsvej; enkelte parkeringspladser placeres i parterreetagen i bebyggelsens gavle. Der vil herudover kunne opnås tilstrækkelige friarealer i henhold til Kommuneplanens rammer.

Forvaltningen finder, at det foreliggende skitseprojekt opfylder de ovenfor beskrevne intentioner for området og danner et godt grundlag for i den videre lokalplanproces at udvikle et arkitektonisk vellykket projekt. I den forbindelse vil der ske en nærmere detaljering af facadernes udformning, adgangsforholdene m.v. Under den videre bearbejdning af projektet vil det ligeledes blive tilstræbt, at parkerings-, tilkørsels- samt opholdsarealer udformes som en helhed med et samlet grønt præg.

På baggrund af ovenstående foreslås lokalplanforslaget således udarbejdet efter følgende retningslinier:

Området fastlægges til boligformål med større familieegnede helårsboliger.

Den maksimale bebyggelsesprocent fastsættes til 110. Der udpeges byggefelter, der i overensstemmelse med det foran omtalte koncentrerer byggemuligheden til et stort byggefelt nær hjørnet af Tuborgvej og Estersvej og et mindre byggefelt længere oppe ad Estersvej. I det store byggefelt er det maksimale etageantal 5 plus tilbagerykket tagetage og i det lille byggefelt 4 etager plus tilbagerykket tagetage. Tagetager kan udformes som penthouse. For dele af bebyggelsen skal facaden placeres i de udpegede byggelinier. Disse facadepartier flugter derved med gadefacaden af nabobebyggelsen ved Tuborgvej og med facaderne langs Estersvejs vestside. Der vil blive udformet bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden bl.a. med hensyn til materialer og farver.

Friarealet skal være af størrelsesordenen 60 pct. af etagearealet. Parkeringsdækningen skal være i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Pladserne kan indrettes i kælder eller på terræn. Parkeringspladser på terræn skal fortrinsvis placeres langs støttemuren mod naboejendommen. Tilkørsel til ejendommen må ikke foregå fra Tuborgvej.

På grund af ejendommens tidligere anvendelse bl.a. til bilværksted kan der være risiko for forurening af undergrunden. Der bør derfor foretages en nøjere undersøgelse af jordbundsforholdene, inden byggeriet kan iværksættes.

1. Luftfoto. Området set fra syd.
2. Oversigtskort.
3. Skitseforslag, situationsplan.
4. Skitseforslag, bebyggelsen set fra Tuborgvej og Estersvej.
5. Skitseforslag, 3D fremstillinger af bebyggelsen.
6. Skitseforslag, parkeringsløsning.

Jens Ole Nielsen