Dispensation fra lokalplan nr. 252 "Krausesvej"

8. Dispensation fra lokalplan nr. 252 "Krausesvej"

BTU 63/2003 J.nr. 611:111.0002/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

• at der foretages sådanne matrikulære ændringer mellem matr.nr. 4155 Udenbys Klædebo Kvarter og naboejendommen, matr.nr. 4008 Udenbys Klædebo Kvarter, Skanderborggade 5, således at det på sidstnævnte ejendom bliver muligt at opføre en boligbebyggelse i form af et "dobbelt punkthus" i overensstemmelse med lokalplanens bebyggelsesprincipper,
• at institutionens friareal helt eller delvis bliver tilgængeligt for karreens beboere uden for institutionens åbningstid i forbindelse med indretning af fælles gårdanlæg, jf. lokalplanens § 9, stk. 2, pkt. a og stk. 4, såfremt dette måtte blive aktuelt,

• at et eventuelt depotskur på højst 20 m² placeres således på ejendommen, at eventuelle genevirkninger i forhold til naboejendommene minimeres mest muligt, og således at bygningsreglementets bestemmelser overholdes, samt
• at arealet (nedlagt vejareal) mellem bebyggelsen og det fastlagte stianlæg indrettes som opholds-/ legeareal med et grønt præg, og at hegning ud mod stien og Krausesvej udføres som levende hegn.

I sit møde den 28. november 2001 besluttede Bygge- og Teknikudvalget på baggrund af indkomne indsigelser ved naboorienteringen ikke at følge forvaltningens indstilling om dispensation fra lokalplan nr. 252 til en børneinstitution i 4 etager plus tagterrasse på ejendommen Skanderborggade 7-13 (matr.nr. 4155 UK), som ejes af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

I sit møde den 20. november 2002 tilsluttede Bygge- og Teknikudvalget sig forvaltningens indstilling om iværksættelse af en fornyet dispensationsprocedure på baggrund af en anmodning fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen om dispensation til et revideret projekt, der omfatter en etagebebyggelse med en tagterrasse under et "svævende tag" med to store lysåbninger.

Det reviderede projekt, som ligeledes er i 4 etager plus tagterrasse, forudsætter som det tidligere projekt dispensation fra lokalplan nr. 252, bestemmelserne om anvendelse, bebyggelsesform, etageantal, husdybde, tagudformning og facadelængde.

Der har været gennemført naboorientering om det reviderede projekt. Ved høringsfristens udløb er indkommet 2 skrivelser med indsigelser, hvoraf den ene repræsenterer en bred kreds af ejendomme i høringsområdet. Indsigelserne drejer sig først og fremmest om bebyggelsens form og højde (etageantal), men også om friarealets størrelse og gårdmiljøet samt om den forudsatte nedlæggelse af en del af Skanderborggade og parkeringsforholdene.

Forvaltningen kan anbefale dispensation på baggrund af,

• at det reviderede projekt ses at udgøre en forbedring i forhold til det tidligere projekt og vil medvirke til en højnelse af kvarterets arkitektoniske kvaliteter,

• at bygningshøjden er lavere end højden af en bebyggelse i 4 etager plus udnyttet tagetage med højt sadeltag og trempel, som lokalplanen umiddelbart tillader.

• at tagudformningen med et "svævende tag" giver den lavest mulige tagopbygning og tagetagen en lys og luftig karakter,

• at husdybden på 9,50 m mod lokalplanens 9 m er nødvendig for en hensigtsmæssig indretning af institutionen,
• at overskridelsen af den maksimale facadelængde på 15 m er en konsekvens af opgivelsen af lokalplanens bebyggelsesprincip med "dobbelte punkhuse", hvilket ses at medføre en bedre arkitektonisk løsning, når det drejer sig om en institutionsbebyggelse,
• at friarealprocenten på 88 vurderes som forsvarlig i betragtning af, at den 145 m² store tagterrasse i praksis vil fungere som en del af institutionens opholds-/ legeareal, som i alt udgør 107 pct. af etagearealet, og
• at den omhandlede lokalitet vurderes som velegnet for placering af en daginstitution.

Dispensationen foreslås gjort betinget af, at der foretages sådanne matrikulære ændringer mellem matr.nr. 4155 UK og naboejendommen matr.nr. 4008 UK, således at det på sidstnævnte ejendom bliver muligt at opføre et boligbyggeri i overensstemmelse med lokalplanens bebyggelsesprincip ("dobbelt punkthus"), at institutionens friareal helt eller delvis bliver tilgængeligt for karreens beboere uden for institutionens åbningstid i forbindelse med indretning af fælles gårdanlæg, såfremt dette måtte blive aktuelt, at et eventuelt depotskur på højst 20 m² placeres således på ejendommen, at eventuelle genevirkninger i forhold til naboeejendommene minimeres mest muligt, og således at bygningsreglementets bestemmelser overholdes, og at arealet (nedlagt vejareal) mellem bebyggelsen og det fastlagte stiareal indrettes som opholds-/ legeareal med et grønt præg, og at hegning ud mod stien og Krausesvej udføres som levende hegn.

I sit møde den 28. november 2001 (BTU 536/2001) besluttede Bygge- og Teknikudvalget ikke at følge en indstilling fra forvaltningen om meddelelse af dispensation til et institutionsprojekt på den 753 m² store ejendom, matr.nr. 4155 UK , som ejes af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, på baggrund af relativt omfattende indsigelser ved den forudgående naboorientering.

I sit møde den 20. november 2002 (BTU 559/2002) tilsluttede Bygge- og Teknikudvalget sig forvaltningens indstilling om iværksættelse af en fornyet dispensationsprocedure med naboorientering m.v. på baggrund af en anmodning fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen om dispensation til gennemførelse af et revideret projekt til en børneinstitution på ejendommen. I sin indstilling begrundede forvaltningen sin anbefaling om genoptagelse af sagen med, at det reviderede projekt vurderedes som en arkitektonisk forbedring i forhold til det tidligere projekt og dermed imødekom de indsigelser, som omhandlede arkitekturen.

Projektets placering og udformning fremgår af bilagene 1-4. Projektet og forholdet til det tidligere projekt er nærmere gennemgået i ovennævnte indstilling, hvorfor der her gives en mere summarisk beskrivelse.

Projektet omfatter som før en bebyggelse i 4 etager plu s tagterrasse. Projektet er væsentligt ændret med hensyn til facadeudformningen, som nu fremtræder med større vinduespartier samlet i nogle markante bånd. Facaderne tænkes udført i rødt murværk. Taget er udformet med et "svævende" tag med to store lysåbninger, der giver tagterrassen en lys og luftig karakter.

Facadelængden er 19,60 m. Etageantallet er 5, idet tagterrassen i byggelovens forstand regnes for en fuld etage. Bygningshøjden er 17 m, og husdybden er 9,50 m.

Som i det tidligere projekt er der på gårdsiden en byggelovskrævet flugtvejstrappe, der stikker 4,50 m ud fra facaden og har en højde på 15,30 m. Trappen tænkes beklædt med tremmer i lærketræ, der giver en let karakter.

Grundarealet omfatter ca. 900 m² efter de forudsatte matrikulære ændringer (magelæg med naboejendommen, matr.nr. 4008 UK og inddragelse af vejareal). Etagearealet udgør ca. 773 m², hvorved bebyggelsesprocenten er ca. 86. Friarealprocenten er ca. 88. Hele friarealet anlægges som opholds-/ legeareal, der inkl. den ca. 145 m² store tagterrasse udgør ca. 107 pct. af etagearealet.

Der forudsættes (som tidligere) nedlæggelse og inddragelse af en del af Skanderborggade som muliggjort i lokalplanen samt matrikulære ændringer (magelæg) mellem omhandlede ejendom og ovennævnte naboejendom, så der her kan opføres en boligbebyggelse i form af et "dobbelt punkthus", som foreskrevet i lokalplanen. De fremtidige, principielle grundgrænser fremgår af bilag 2.

Der etableres ikke parkering på ejendommen. Ved tinglysning af "parkeringsdeklaration" sikres, at parkeringskravet på 1 plads pr. 100 m² etageareal vil kunne kræves opfyldt ved deltagelse i parkeringsanlæg i kvarteret eller ved indbetaling til en eventuelt kommende kommunal parkeringsfond.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 252 "Krausesvej", hvor den ligger i lokaplanens underområde IV, der er fastlagt til boligbebyggelse. Bebyggelsen skal placeres inden for nogle nærmere fastlagte byggefelter, jf. bilag 1.

Projektet afviger (som det tidligere projekt) fra en række bestemmelser i lokalplanen:

§ 3, stk. 3, pkt. b, hvorefter det bl.a. i område IV forudsætter Magistratens (nu Bygge- og Teknikudvalgets) nærmere godkendelse, før der kan opføres eller indrettes kollektive anlæg og institutioner, herunder vuggestuer og børnehaver samt sociale, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger.

§ 5, stk. 4, pkt. b, hvorefter bebyggelse skal placeres inden for de fastlagte byggefelter og udformes som punkthuslignende enheder parvis forbundet af mellembygninger (med en let og transparent karakter).

§ 5, stk. 4, pkt. c, hvorefter bebyggelse skal opføres i 4 etager og eventuelt udnyttet tagetage, hvor højden af en eventuel trempel ikke må overstige 1 m.

§ 5, stk. 4, pkt. d, hvorefter husdybden må være højst 9 m, idet Magistraten (nu Bygge- og Teknikudvalget) kan tilade afvigelser herfra, når arkitektoniske hensyn taler for det, og når bebyggelsen overholder 9 m, regnet som gennemsnit.

§ 6, stk. 5, pkt. a, hvorefter tage skal udformes som sadeltage eller anden form for tagopbygning, der efter Magistratens skøn harmonerer med tagformerne på den nærmest omgivende bebyggelse. Tage på den punkthuslignende bebyggelse skal udføres med skrå tagflader mod alle frie sider.

§ 6, stk. 5, pkt. c, hvorefter den punkhuslignende bebyggelse skal udføres med maksimale facadelængder på ca. 15 m.

Projektet forudsætter dispensation fra nævnte lokalplanbestemmelser.

Med skrivelse af 6. december 2002 gennemførte Plan & Arkitektur den i planlovens § 20, stk. 1, foreskrevne naboorientering med høringsfrist indtil den 23. december. Med baggrund i en række henvendelser fra andelsboligforeninger i området meddeltes med brev af 20. december 2002 en fristforlængelse til den 13. januar 2003. Ved udløbet af høringsfristen er modtaget 2 henvendelser:

1. Skrivelse af 12. januar 2003 underskrevet af repræsentanter for A/B Skanderborggade 4-6, A/B Silkeborggade 17-19, A/B Silkeborggade 15 og Krausesvej 19-21samt ejerforeningen Silkeborggade 21og beboerrepræsentant for Viborggade 74-76/ Skanderborggade1/ Silkeborggade 23-25. Skrivelsen er vedlagt en række bilag omfattende computertegninger vedr. lys- og volumenforhold samt den tidligere fremsendte indsigelse i forbindelse med naboorienteringen i 2001.

Indsigerne anerkender indledningsvis, at det reviderede projekt har forbedret udseendet af bygningen, men at der i al væsentlighed er tale om en relancering af det tidligere projekt i ny forklædning, hvorfor der gøres indsigelse mod projektet ud fra følgende punkter:

Institutionens indretning og placering på grunden. Institutionens sekundære rum er orienteret mod syd, mens de primære rum ligger mod nord, hvilket giver forringede dagslysforhold indendørs. Udearealet er for lille og irregulært, og en stor del vil henligge i slagskygge. En del af udearealet opnås ved nedlæggelse af vejareal, hvorved adgangsmulighederne forringes, bl.a. ved fællestransport og redningsopgaver.

Parkering. I kvarteret er inden for de seneste år opført en række byggerier, bl.a. en badmintonhal, uden tilhørende eller tilstrækkelig parkering på egen grund samtidig med, at der er nedlagt gadeparkeringpladser i forbindelse med nedlæggelse af den sydlige del af Skanderborggade. Den kommende institution og boligbebyggelse på naboejendommen får heller ikke parkering på egen grund.

Flugttrappe og gårdmiljø. Flugttrappen, der stikker 4,50 m ud fra institutionens gårdfacade, vil stærkt forringe lysforholdene for beboerne i naboejendommen matr.nr. 3434 UK (Silkeborggade 15/ Krausesvej 19-21). Yderligere vil de foreslåede matrikulære ændringer medføre, at etablering af fælles gårdanlæg bliver umulig. Med henvisning til en vedlagt computertegning hævdes det, at gårdrummet vil fremstå trist og dunkelt.

Dispensation og lokalplanens intentioner. For så vidt angår de enkelte dispensationsforhold (etageantal, husdybde, formål, parkering m.v.) henvises til indsigelse (skrivelse af 18. oktober 2001) fra samme personkreds i forbindelse med den tidligere naboorientering. Det hævdes, at dispensationerne vil medføre forringelse for områdets beboere og for institutionens brugere.

Nedlæggelse af dele af Skanderborggade. Idet der henvises til tidligere indsigelse mod nedlæggelse af Skanderborggade nord (skrivelse af 18. oktober 2001sendt til Vej & Park) hævdes det, at den i lokalplanen muliggjorte nedlæggelse af Skanderborggade nord vil medføre store trafikale problemer for området. Den pågældende del af Skanderborggade bruges i dag bl.a. til gennemkørsel for store køretøjer, fordi det bevaringsværdige træ i krydset Skanderborggade/ Krausesvej hindrer ligeud-kørsel ad Krausesvej. Vejnedlæggelsen vil således betyde, at træet risikerer at blive fjernet. Det hævdes endvidere, at det er lokalplanens intention, at de nedlagte vejarealer giv es præg af åbne forhaver, og ikke som en del af en institution.

Matrikulære ændringer og kommende boligbebyggelse. De foreslåede matrikulære ændringer foretages alene for at få plads til en 5 etagers boligbebyggelse på naboejendommen, og det hævdes, at såfremt der gives dispensation til institutionen (i 5 etager) kan en lignende dispensation forventes givet til det kommende boligbyggeri. Det oplyses, at der i forbindelse med den tidligere nabooerientering blev indsamlet 120 underskrifter (ud af 140 mulige) mod byggeri højere end 1 etage på de to byggegrunde i Skanderborgade.

Afslutningsvis bemærkes i skrivelsen, at der gøres indsigelse mod bebyggelsesformen og ikke mod opførelse af institutionsbyggeri som sådan, hvis dette kan udføres på en hensigtsmæssig måde. Der henvises i den forbindelse til den overfor liggende 1-etages institutionsbebyggelse ("Rosahaven") som et godt eksempel. Indsigerne gør opmærksom på, at dette (1-etages byggeri på den omhandlede ejendom) kræver en ændring af lokalplanen og imødeser en dialog med kommunen herom.

Bemærkning

Hovedpunkterne og essensen i indsigelsen er i al væsentlighed identisk med den tidligere fremsendte indsigelse i forbindelse med naboorienteringen i 2001. Da det aktuelle projekt i princippet ikke adskiller sig væsentligt fra det tidligere projekt, er indholdet i forvaltningens nedenstående bemærkninger derfor også i vidt omfang det samme som i forvaltningens tidligere indstilling om meddelelse af dispensation til det daværende institutionsprojekt. Det bemærkes, at indsigernes henvisning til deres bemærkninger til de enkelte dispensationsforhold i deres indsigelse i forbindelse med naboorienteringen sidste år ikke er særskilt kommenteret her, idet de betragtes som omfattet af forvaltningens nedenstående bemærkninger.

Hovedindvendingen omhandler som tidligere, at der opføres bebyggelse højere end 1 etage, hvorfor indsigelsen reelt retter sig mod lokalplanens bebyggelsesprincip i § 5, stk. 4, pkt. b og c om en opdelt randbebyggelse i form af parvise punkthuse i 4 etager plus tagetage. (I denne forbindelse er det uden reel betydning, at den ansøgte bebyggelse er i 4 etager plus tagterrasse med fladt, åbent tag, idet bygningshøjden heraf er lavere end ved en bebyggelse, der er opført i fuld overensstemmelse med lokalplanens byggebestemmelser om 4 etager plus udnyttet tagetage med en 1m høj trempel). Der er således ved Borgerrepræsentationens endelige vedtagelse af lokalplanen taget stilling til bebyggelsesformen på stedet, idet der som følge af beboerindsigelser i forbindelse med den offentlige høring om lokalplanforslaget i sin tid blev foretaget ændringer i planen fra sluttet randbebyggelse til en opdelt randbebyggelse med såkaldte "dobbelte punkthuse" med 10-11 m frie mellemrum mellem de enkelte bygningsblokke.

For så vidt angår institutionens indre disponering, herunder de indendørs dagslysforhold, ligger dette spørgsmål uden for de emner, der kan reguleres i en lokalplan, hvorfor spørgsmålet ikke skal kommenteres her, udover at det bør nævnes, at Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen som fagforvaltning har godkendt indretningen.

For så vidt angår friarealdækningen skal bemærkes, at lokalplanen ikke fastsætter bestemmelse om friarealprocent i område IV, herunder ved institutionsanvendelse, hvorfor der ikke er tale om dispensation i dette spørgsmål. Normalt er friarealdækningen for børneinstitutioner 100 pct. af etagearealet. I projektet er friarealprocenten beregnet til ca. 88 efter de forudsatte matrikulære ændringer og inddragelse af vejareal. Hertil kommer den ca. 145 m² store tagterrasse, der samlet resulterer i et opholdsareal, der udgør ca. 107 pct. af etagearealet, hvilket anses for fuldt tilfredsstillende.

Det er rigtigt, at en stor del af institutionens friareal vil henligge i slagskygge, især om formiddagen, hvilket selvfølgelig ikke er optimalt, men dog acceptabelt. Dele af friarealet vil dog få sol allerede fra de tidlige formiddagstimer, og størstedelen af friarealet vil få sol i løbet af eftermiddagen i sommerhalvåret, jf. de vedlagte solskyggediagrammer, bilag 6. Tagterrassen vil modtage sol fra de tidlige formiddagstimer til hen på eftermiddagen.

Lokalplanen foreskriver en parkeringsdækning på 1 plads pr. 100 m² etageareal med krav om, at parkering i område IV ikke må indrettes på terræn, men kan anlægges i underjordiske anlæg eller andetsteds i kvarteret efter Magistratens (nu Bygge- og Teknikudvalgets) nærmere bestemmelse (§ 9, stk. 2, pkt. b). Det ansøgte institutionsbyggeri udløser et parkeringskrav på 8 pladser. Fysisk vil der kun vanskeligt være plads til en tilstrækkelig stor parkeringskælder under bygningen, og det anses ikke for hensigtsmæssigt at etablere parkering under institutionens legeareal, ligesom alene rampen til en parkeringskælder vil optage en uforholdsmæssig stor del af det ubebyggede areal. Derfor er forvaltningen indstillet på, at parkeringskravet løses ved tinglysning af parkeringsdeklaration, hvilket indebærer en forpligtelse til at deltage i etablering af fælles parkeringsanlæg i kvarteret eller indbetaling til en eventuelt kommende kommunal parkeringsfond, når/hvis kommunalbestyrelsen måtte forlange det. Indtil én af ovennævnte løsninger bliver aktuelle, vil parkering i forbindelse med institutionen i praksis foregå som gadeparkering, hvilket anses for acceptabelt i betragtning af, at institutionen ikke skønnes at medføre noget nævneværdigt behov for parkering, bortset fra ganske kortvarig parkering i forbindelse med forældres aflevering og afhentning af deres børn. Det bemærkes, at nedlæggelse af den i lokalplanen viste nordlige del af Skanderborgade vil medføre fjernelse af 8-10 kantstensparkeringspladser. I øvrigt bemærkes, at forvaltningen (Vej & Park) er opmærksom på manglen på parkeringspladser i forhold til beboerparkeringsbehovet på denne del af Østerbro, og at mulighederne for etablering af fælles parkeringsanlæg undersøges i forbindelse med det igangværende arbejde med forslaget til "Trafik- og Bymiljøplan for Østerbro".

Hvad angår de påpegede lys- og skyggeforhold i gårdrummet, især som følge af flugtvejstrappen, skal bemærkes, at det omhandlede projekt har en lavere højde end et byggeri, der strikt overholder lokalplanens bestemmelser om højde og drøjde, hvorfor skyggeforholdene heller ikke er væsentligt anderledes, når man ser bort fra den skyggedannelse, som flugtvejstrappen vil medføre i et meget begrænset tidsrum hen på eftermiddagen. Det bemærkes, at flugtvejstrappen er søgt givet en let udformning. Det skal endvidere bemærkes, at mellemrummet mellem institutionsbebyggelsen og det kommende "dobbelte punkthus" forudsættes at være ca. 15 m (jf. den viste placering af det "dobbelte punkthus" på bilag 6) mod den i lokalplanen forekrevne afstand på 10-11m (§ 5, stk. 4, pkt. b), hvorved der opnås en større grad af lys og luft i gårdrummet, herunder et større grad af seneftermiddags-/ aftensol i forhold til matr.nr. 3434 UK, end ved en strikt overholdelse af l okalplanens afstandsbestemmelse.

De foreslåede matrikulære ændringer, der indebærer, at institutionen bl.a. tillægges et smalt areal midt i karreen, ses ikke at hindre etablering af fælles gårdanlæg, idet en betingelse for dispensationen netop foreslås at være, at institutionens friareal helt eller delvis bliver tilgængeligt for karreens beboere uden for institutionens åbningstid i forbindelse med eventuel etablering af fælles gårdanlæg.

For så vidt angår den i lokalplanen forudsatte nedlæggelse af en del af Skanderborggade skal bemærkes, at nedlæggelsen ikke skønnes at medføre de påståede trafikale problemer. Yderligere skal bemærkes, at det omtalte træ (i realiteten to træer) er placeret i en tidligere rundkørsel i krydset Skanderborggade/ Krausesvej ikke er fredet, som hævdet i indsigelsen, men er udpeget som bevaringsværdigt i lokalplanen, hvilket indebærer, at det ikke må fjernes uden Magistratens (nu Bygge- og Teknikudvalgets) særlige tilladelse.

Indretning af det nedlagte vejareal som en del af institutionens friareal ses ikke at være i modstrid med lokalplanens bestemmelse om, at arealet mellem de fastlagte byggefelter og den fastlagte stiforbindelse skal udformes som fælles opholdsareal med præg af forhaver. Som nævnt ovenfor foreslås dispensationen gjort betinget af, at institutionens friareal helt eller delvis bliver tilgængeligt (som opholdsareal) for karreens beboere uden for institutionens åbningstid i forbindelse med etablering af fælles gårdanlæg. For at sikre det forhaveagtige præg skal det foreslås, at dispensationen yderligere gøres betinget af, at arealet indrettes som opholds- / legeareal med et grønt præg, og at hegning ud mod stien og Krausesvej udføres som beplantet hegn. Det bemærkes, at lokalplanen ikke stiller krav om, at forhavearealet skal være åbent, dvs. uindhegnet.

De som betingelse for dispensationen foreslåede matrikulære ændringer i forhold til naboejendommen matr.nr 4008 UK er nødvendige, hvis der i forbindelse med denne ejendom skal kunne opføres en boligbebyggelse udformet efter lokalplanens byggebestemmelser, dvs. som et "dobbelt punkthus" med mellemrum til hver side. Det bemærkes, at der tidligere er indgået en forhåndsaftale mellem Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og ejeren af matr.nr. 4008 UK om det foreslåede magelæg. Denne aftale forudsættes fortsat at ligge til grund for de forudsatte matrikulære ændringer.

Det bemærkes, at et kommende boligprojekt på matr.nr. 4008 UK som udgangspunkt skal overholde lokalplanens bestemmelser og intentioner. Eventuelle dispensationer vil alene kunne anbefales til uvæsentlige afvigelser fra lokalplanen. Dispensationer forudsætter forudgående naboorientering efter planlovens regler herom.

Sammenfattende finder forvaltningen, at den aktuelle indsigelse i sit udgangspunkt grunder sig på en modstand mod lokalplanens bebyggelsesprincip for det omhandlede område i det hele taget, hvilket også fremgår af, at indsigerne kun kan acceptere bebyggelse i 1 etage, og at der ønskes en ændring af lokalplanen med henblik på dette. Forvaltningen må fastholde, at der er taget stilling til bebyggelsesformen på stedet i forbindelse med lokalplanens endelige vedtagelse i sin tid, hvor det oprindelige planforslags princip om sluttet randbebyggelse blev ændret til den gældende lokalplans bebyggelsesmønster på baggrund af indsigelser mod det fremlagte lokalplanforslag og efter politisk behandling af flere alternative bebyggelsesprincipper.

2. Skrivelse af 13. januar 2003 fra Gudrun Christiansen

Der protesteres mod, at der agtes meddelt dispensation fra lokalplanens parkeringskrav om 1 plads pr. 100 m² etageareal begrundet med, at kvarteret allerede er belastet af ulovlig parkering, der bl.a. giver problemer for R98 og for brandvæsenet. Dette vil yderligere blive forværret, når en del af Skanderborggade nedlægges og dermed også et antal gadeparkeringspladser, og når den forudsatte boligbebyggelse på matr.nr. 4008 UK opføres, hvor der heller ikke vil være plads til parkeringspladser.

I henhold til planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 14, kan der dispenseres fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensation ikke er i strid med principperne i planen.

Forvaltningen kan anbefale, at der meddeles dispensation fra lokalplanen begrundet med:

• Det aktuelle projekt vurderes arkitektonisk at udgøre en væsentlig forbedring i forhold til det tidligere projekt. Bygningen fremstår nu med en mere helstøbt karakter, der markerer sig stærkere i forhold til omgivelserne og således medvirker til at højne kvarterets arkitektoniske kvaliteter.
• Projektets bygningshøjde er lavere, end højden ville være ved en bebyggelse i 4 etager plus tagetage med 1 m trempel og sadeltag med 40-45 grader hældning, som lokalplanen umiddelbart tillader.
• Husdybden på 9,50 m er (som før) nødvendig for en hensigtsmæssig indretning af institutionen, hvor der gælder normer for størrelsen af de enkelte rum/ funktioner. Det bemærkes, at husdybden er ca. 1 m smallere end nabohuset, som institutionen sammenbygges med. Flugtvejstrappens placering uden for bygningskroppen og byggefeltet skyldes byggelovgivningens krav om en afstand på 2,50 m fra facaden.
• Tagudformningen med et "svævende" tag giver den lavest mulige tagopbygning, og den store åbenhed i tagterrassen giver hele "tagetagen" en lys og luftig karakter.
• Overskridelse af den maksimale facadelængde er en konsekvens af opgivelsen af den i lokalplanen foreskrevne bebyggelsesudformning med "dobbelte punkthuse", hvilket ses at medføre en bedre arkitektonisk løsning, når det drejer sig om en institutionsbebyggelse.
• Friarealprocenten på ca. 88 vurderes at være forsvarlig i betragtning af, at der herudover indgår en ca. 145 m² stor tagterrasse, der i praksis vil fungere som en del af institutionens opholds-/ legeareal. Opholds-/ legearealet udgør herved ca. 107 pct. af etagearealet.
• Den omhandlede lokalitet vurderes som velbeliggende for placering af en daginstitution.

Som tidligere foreslås dispensationen gjort betinget af,

at der foretages sådanne matrikulære ændringer mellem matr.nr 4155 UK og naboejendommen matr.nr. 4008 UK, Skanderborggade 5, således at det på sidstnævnte ejendom bliver muligt at opføre en boligbebyggelse i form af et "dobbelt punkthus" i overensstemmelse med lokalplanens bebyggelsesprincipper,

at institutionens friareal helt eller delvis bliver tilgængeligt for karreens beboere uden for institutionens åbningstid i forbindelse med indretning af fælles gårdanlæg, jf. lokalplanens § 9, stk. 2, pkt. a og stk. 4, såfremt dette måtte blive aktuelt,

at et eventuelt depotskur på højst 20 m² placeres således, at genevirkningerne i forhold til naboejendommene minimeres mest muligt, og således at bygningsreglementets bestemmelser overholdes, samt (jf. bemærkningerne ovenfor)

at arealet (nedlagt vejareal) mellem bebyggelsen og det fastlagte stianlæg indrettes som opholds-/ legeareal med et grønt præg, og at hegning ud mod stien og Krausesvej udføres som beplantet hegn.

Det bemærkes, at selve vejnedlæggelsessagen gennemføres af Vej & Park efter bestemmelserne herom i lov om private veje.

Det ansøgte skønnes ikke at medføre væsentlige miljøpåvirkninger.

1. Lokalplantegning med angivelse af byggefelter m.v.
2. Situationsplan
3. Perspektiv af bebyggelsen
4. Facade mod Krausesvej og gavlfacade mod Skanderborggade
5. Facade mod gård
6. Solskyggediagrammer

1. Naboorientering af 6. december 2002 med bilag
2. Skrivelse af 20. december 2002 vedr. forlængelse af høringsfrist
3. Kopi af skrivelse af 12. januar 2003 fra repræsentanter fra A/B Skanderborggade 4-6, A/B Silkeborggade 17-19, A/B Silkeborggade 15 og Krausesvej 19-21 samt ejerforeningen Silkeborggade 21og beboerrepræsentant for Viborggade 74-76/ Skanderborggade 1/ Silkeborggade 23-25 med bilag.
4. Kopi af skrivelse af 13. januar 2003 fra Gudrun Christiansen

Jens Ole Nielsen