Byfornyelsesforslag for Tøndergade-karreen

4. Byfornyelsesforslag for Tøndergade-karreen

BTU 4/2003 J.nr. 623:134.0001/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 4. december 2002

I mødet den 13. - 14. juni 2001 tiltrådte Borgerrepræsentationen, at Bygge- og Teknikforvaltningen kunne lade SBS Byfornyelse som forretningsfører for kommunen igangsætte planlægningen af byfornyelsen af Tøndergade-karreen ved at igangsætte debatperioden for byfornyelsen med henblik på beslutning i 2002. Området afgrænses af Vesterbrogade, Sundevedsgade, Tøndergade og Amerikavej.

Byfornyelsen af karreen skal ske på baggrund af de principper for den fremtidige byfornyelsesstrategi, der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 26. april 2001.

Byfornyelsesstrategien indebærer, at karrévise byfornyelsesbeslutninger efter byfornyelseslovens § 11, stk. 1, fremover reduceres til nedrivninger af særligt dårlige ejendomme samt ombygning af ejendomme med mindre lejligheder uden bad og tidssvarende opvarmning kombineret med svagt ejerskab. Endvidere vil beslutningen kunne omfatte etablering af fælles gårdanlæg.

De beboelsesejendomme i karreen, der ikke bliver omfattet af selve beslutningens ombygningsbestemmelser, vil blive opfordret til at indsende ansøgning om at få del i den pulje, der afsættes efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, til byfornyelse af enkeltejendomme eller af puljen til støtte efter reglerne om aftalt boligforbedring. Disse ejendomme får fortrinsret til byfornyelsesmidler i forhold til andre ejendomme, der er beliggende udenfor udpegede byfornyelsesområder.

I planlægningsfasen registreres udover ejendommenes fysiske tilstand også beboersammensætning og ejendommenes økonomi.

Tøndergade-karreen er den første karré, der byfornys efter de således vedtagne principper, mens et byfornyelsesforslag for Ålandsgade-karreen har været pilotprojekt.

Fra den 21. august 2001 til den 10. december 2001 er der gennemført en debatperiode, og SBS Byfornyelse har indsendt forslag til beslutning om bygningsfornyelse.

Der foreslås nedrivning af 78 boliger beliggende i ejendommene Sundevedsgade 8-10, Sundevedsgade 12/Tøndergade 2-6 (A/B Hvide Hest),Tøndergade 8, Tøndergade 12 og baghuset Vesterbrogade 119 B begrundet i høje ombygningsudgifter og hensynet til at skaffe beboerne egnede friarealer. A/B Hvide Hest, som ejer Sundevedsgade 12/Tøndergade 2-6 med 47 lejligheder, heraf 29 2-værelsers og 17 3-3½-værelsers lejligheder, er stærkt utilfredse med nedrivningsovervejelserne, idet de finder, at ejendommen trods en ombygningsudgift på 17.000-18.900 kr./m², afhængig af omfanget af lejlighedssammenlægninger, er bevaringsværdig. Således fremhæver andelsboligforeningen, at bygningen udgør et markant hjørne i kvarteret, og at de har en særdeles velfungerende forening, som også ville være i stand til at gennemføre en ombygning. Forvaltningen vurderer imidlertid ikke, at det er forsvarligt trods disse forhold at bevare ejendommen til en ombygningsudgift af denne størrelse.

Karrérådet har tilkendegivet, at man ønsker alle bygninger i karreen bevaret, herunder i videst muligt omfang også karreens baghuse.

Ejendommen Sundevedsgade 4, der har et ombygningsbehov svarende til en udgift på 12.000 kr./m² foreslås ombygget som led i byfornyelsesbeslutningen, fordi den er fredet. Ejeren er muligvis interesseret i, at kommunen overtager ejendommen.

Øvrige ejendomme henvises til selv at søge støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, eller reglerne om aftalt boligforbedring, idet det vurderes, at samtlige ejere af disse ejendomme vil have kapacitet til at tage initiativ til ansøgning om støtte og til at gennemføre ombygningsarbejderne, der skønnes at udgøre ca. 100 mio. kr. eksklusive udgifter til genhusning og erhvervserstatninger, og varierer fra 2.000 kr/m² til 13.000 kr./m², svarende til en gennemsnitlig udgift på ca. 6.000 kr./m².

Der foreslås indrettet fælles friareal for samtlige de af forslaget omfattede ejendomme, hvilket er en ændring i forhold til oplægget fra SBS byfornyelse, idet erhvervsejendommen Vesterbrogade 121 og Tøndergade 14-20, der gennemskærer og deler karreen, bortset fra en begrænset del af friarealet i selskabets forslag er friholdt for deltagelse.

Der søges bemyndigelse til at indgå forretningsføreraftale med SBS byfornyelse.

Der er foretaget en miljøvurdering, der viser, at forslaget på en række punkter vil påvirke miljøet i gunstig retning, men der vil også være midlertidige miljømæssige gener.

De lånefinansierede udgifter er opgjort til 3.558.000 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 45.890.000 kr. ekskl. moms. De samlede rammebelastende udgifter udgør herefter i alt 49.448.000 kr.

Der er redegjort for den fremtidige kommunaløkonomiske belastning, og det forudsættes, at der trækkes tilsagn af den statslige ramme i 2002 eller 2003.

Byfornyelsesforslaget foreslås udsendt i offentlig høring i 2 måneder sammen med det for samme område udarbejdede forslag til lokalplan.

I mødet den 13. - 14. juni 2001 (sag 286/2001) tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 16. maj 2001. Herved godkendte forsamlingen, at Bygge- og Teknikforvaltningen kunne lade SBS Byfornyelse som forretningsfører for kommunen igangsætte planlægningen af byfornyelsen af Tøndergade-karreen ved at igangsætte debatperioden for byfornyelsen med henblik på beslutning i 2002.

Området afgrænses af Vesterbrogade, Sundevedsgade, Tøndergade og Amerikavej.

Byfornyelsen af karreen skal ske på baggrund af de principper for den fremtidige byfornyelsesstrategi, der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 26. april 2001 (BR 162/01). I den hidtidige karrévise indsats, har en byfornyelsesbeslutning tilsigtet at løse samtlige fysiske problemer i den enkelte karré ved omfattende forbedringer af såvel gårdrum som bygninger og lejligheder. Denne omkostningskrævende indsats har økonomisk udgjort kernen i byfornyelsen, og ændringen af strategien er baseret på overvejelser om hensigtsmæssigheden af en spredning af indsatsen, således at den karrévise byfornyelse fremover kommer til at omfatte begrænsede opfordringer til forbedringer kombineret med frivillige ansøgninger om supplerende arbejder samt (øget) medfinansiering.

Byfornyelsesstrategien indebærer, at karrévise byfornyelsesbeslutninger efter byfornyelseslovens § 11, stk. 1, fremover reduceres til nedrivninger af særligt dårlige ejendomme samt ombygning af ejendomme med mindre lejligheder uden bad og tidssvarende opvarmning kombineret med svagt ejerskab. Endvidere vil beslutningen kunne omfatte etablering af fælles gårdanlæg.

De beboelsesejendomme i karreen, der ikke bliver omfattet af selve beslutningens ombygningsbestemmelser, vil blive opfordret til at indsende ansøgning om at få del i den pulje, der afsættes efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, til byfornyelse af enkeltejendomme eller af puljen til støtte efter reglerne om aftalt boligforbedring. Disse ejendomme får fortrinsret til byfornyelsesmidler i forhold til andre ejendomme.

I planlægningsfasen registreres udover ejendommenes fysiske tilstand også beboersammensætning og ejendommenes økonomi.

Tøndergade-karreen er den første karré, der byfornys efter de således vedtagne principper, mens et byfornyelsesforslag for Ålandsgade-karreen har været pilotprojekt.

Debatmateriale blev omdelt til beboere og erhvervsdrivende og tilsendt ejerne den 21. august 2001 med frist for indsendelse af debatindlæg den 10. december 2001. Materialet er lagt til gennemsyn som bilag 1. Den 30. august 2001 afholdtes et karrémøde for beboere, erhvervsdrivende og ejere. På mødet orienteredes om byfornyelsens muligheder og konsekvenser og lokalplanarbejdet.

På baggrund af det modtagne materiale er der primo januar 2002 omdelt et programgrundlag for byfornyelsen af karreen og afholdt yderligere et karrémøde den 23. januar 2002 for at præsentere programgrundlaget med idéskitser til fornyelse af karreen. Programgrundlaget er lagt til gennemsyn som bilag 2.

Der er desuden afholdt ejendomsmøder med beboerne fra samtlige ejendomme, hvortil også ejere og erhvervsdrivende har været indbudt.

Endvidere har byfornyelsesselskabet afholdt et særskilt orienteringsmøde for karreens erhvervsdrivende om deres særlige rettigheder og pligter under byfornyelse.

Herudover er der af byfornyelsesselskabet ydet generel information og rådgivning.

I øvrigt har Vesterbro Byfornyelsescenter deltaget aktivt i forløbet med rådgivning og vejledning af karreens beboere, herunder særligt i relation til karrérådet, der blev stiftet umiddelbart efter det første karrémøde i august 2001.

Nedenfor vil blive redegjort for de argumenter for alternative løsninger, der er tilkendegivet skriftligt overfor SBS Byfornyelse og ved møder i planlægningsforløbet.

Byfornyelsesbeslutningen skal følge reglerne i lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 135 af 1. marts 2001, herunder reglerne i kapitel 3 om beslutninger om bygningsfornyelse.

Byfornyelsesselskabet har efter debatperiodens udløb fremsendt et forslag til byfornyelsesbeslutning. Forslaget er lagt til gennemsyn som bilag 3.

Forslaget har været forelagt samtlige forvaltninger og har endvidere været drøftet i arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen, som er nedsat i forbindelse med iværksættelsen af handlingsplanen for Indre Vesterbro. Medlemmer af udvalget er repræsentanter fra byfornyelsesselskaberne, Bygge- og Teknikforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Økonomiforvaltningen.

Af vedlagte bilag fremgår nogle generelle bestemmelser om byfornyelse for så vidt angår planlægningsforløb, gennemførelse af en byfornyelsesbeslutning, forurening, finansiering og garanti (bilag A).

På den vedlagte plan er angivet byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende bebyggelses- og ejerforhold (bilag B). Endvidere er vedlagt en etageplan (bilag C), et skema, der viser areal- og installationsforhold (bilag D), og endelig et skema over de i forbindelse med registreringerne skønnede udgifter til ombygninger af ejendomme (bilag E).

Byfornyelsesforslaget indeholder bestemmelser om nedrivninger af en række ejendomme, om ombygning af en enkelt ejendom og om indretning af fælles friareal for samtlige karreens ejendomme.

Til brug for vurderingen af, hvilke foranstaltninger der bør foreslås for de enkelte ejendomme, er der foretaget en omfattende teknisk registrering af de enkelte ejendommes fysiske tilstand, ligesom der er indhentet oplysninger om de enkelte ejendommes ejerforhold og økonomi.

Om de enkelte bestemmelser i forslaget skal bemærkes:

Der foreslås følgende nedrivninger:

Ejendommen Sundevedsgade 8-10, som er en udlejningsejendom på 1.044 m² med 22 overvejende 2-værelsers lejligheder, har et istandsættelsesbehov, der er anslået til at koste ca. 26.500 kr./m². Der er ikke særlige omstændigheder, der skulle kunne begrunde en bevaring, og beboere og ejere er overvejende enige i forslaget om nedrivning.

Ejendommen Sundevedsgade 12/Tøndergade 2-6 (A/B Hvide Hest), der rummer et samlet bruttoetageareal på 2.614 m² og 47 lejligheder fordelt på 29 2-værelsers og 17 3-3½-værelsers samt 1 4-værelsers lejlighed, har et istandsættelsesbehov, der er anslået til at udgøre 18.900 kr./m². Hvis ejendommen ombygges med lejlighedssammenlægninger fra 47 til 30 vil ombygningsudgifterne udgøre ca. 17.000 kr./m². Det svarer til en samlet ombygningsudgift på ca. 44 mio. kr., hvoraf ca. 32 mio. kr. vil være tabsgivende. Det har i debatperioden været drøftet med andelsboligforeningen, om det ville være muligt at bevare ejendommen, uanset den høje udgift til istandsættelse af ejendommen. Andelsboligforeningens bestyrelse har således tilkendegivet, at medlemmerne formentlig vil være indstillet på i et vist omfang at sammenlægge lejligheder, således at ombygningsprisen kan holdes på et lavere niveau end uden sammenlægninger. Endvidere har andelsboligforeningen oplyst, at man finder prisen for højt sat, men har endnu ikke dokumenteret, at ombygningen kan blive billigere.

Der er tale om en velfungerende andelsboligforening, der absolut ikke er interesseret i, at ejendommen nedrives, og der henvises blandt andet samtidig til, at bygningen udgør et markant hjørne i området. Endvidere påpeges det, at der tidligere i Hedebygade-karreen og Ballumgade Nord-karreen, som også ligger i dette område, er set ombygningspriser svarende til udgiften for denne ejendom.

Hertil skal forvaltningen bemærke, at det er korrekt, at tilsvarende ombygningspriser før er set. For så vidt angår beslutningen for Ballumgade Nord-karreen, hvor gennemsnittet var 14.675 kr./m² og de dyreste ejendomme 16.000 kr./m², var forholdet imidlertid blandt andet, at alternativet var nedrivning af hele bebyggelsen i de 3 karreer. I det aktuelle tilfælde vil nedrivningen af bebyggelsen, der i øvrigt er beliggende foran Tøndergades vejudvidelseslinie, være mere begrænset og ske i tilslutning til nedrivning af de tilstødende ejendomme. En konsekvens af den nye byfornyelsesstrategi er desuden, at det må påregnes, at kommunen fremover vil være meget tilbageholdende med at træffe beslutning om ombygning af ejendomme til meget høje udgifter. Endelig forventes kommunens byfornyelsesrammer reduceret betragteligt, hvorfor kommunen også af den grund, kun når helt særlige hensyn gør sig gældende for eksempel i forbindelse med bygningsfredninger, kan forventes at gå ind for meget dyre ombygninger.

Alternativt kunne det overvejes helt at undlade byfornyelse af ejendommen og overlade det til andelsboligforeningen selv at finansiere de nødvendige istandsættelsesarbejder. Det skønnes imidlertid ikke muligt for andelsboligforeningen selv at finansiere de helt nødvendige vedligeholdelsesarbejder, og det kan i konsekvens af ovenstående ikke anbefales, at yde støtte efter reglerne om støtte til enkeltejendomme til de meget høje ombygningsudgifter, der er nødvendige for, at ejendommen skal kunne istandsættes forsvarligt. Samtidig tilsigter byfornyelsesstrategien at løse en karrés mest påtrængende problemer, og det ville ikke være tilfældet, hvis byfornyelsesbeslutningen ikke omfattede denne ejendom.

Tøndergade 8 er et kompleks med 608 m² etageareal i tre lave bygninger, der i øjeblikket huser et krisecenter for voldsramte kvinder. Det drives af Frelsens Hær, som har driftsoverenskomst med kommunen. Det foreslås, at samtlige bygninger rives ned, for at skaffe den tilstødende beboelse bedre friarealer. SBS Byfornyelse har tilbudt Frelsens Hær at flytte centret til Hedebygade 30-30 A, som er overtaget af kommunen som led i byfornyelsen af Ballumgade Syd-karreen. Det er der stor interesse for i Frelsens Hær, og det undersøges i øjeblikket, om det kan lade sig gøre økonomisk.

Ombygningsudgiften for Tøndergade 12, som også er en udlejningsejendom med 854 etagekvadratmeter og 8 lejligheder på 3-3½-værelser, er vurderet til 18.800 kr./m², og foreslås derfor også nedrevet. Ejer og beboere er overvejende enige i forslaget.

Derudover foreslås det 169 m² store baghus Vesterbrogade 119 B nedrevet for at skaffe den tilstødende beboelse bedre friarealer. Ejeren af denne ejerlejlighed har i løbet af de sidste år forgæves forsøgt at afhænde den og er derfor interesseret i en nedrivning.

Karrérådet har tilkendegivet, at man ønsker alle bygninger i karreen bevaret, herunder i vidst muligt omfang også karreens baghuse.

Efter nedrivningerne af de i alt 5.289 m² med 78 boliger, kan der opføres et nybyggeri med et etageareal på ca. 5.500 m² og 58 lejligheder. Det sigtes mod, at der kan opføres nybyggeri umiddelbart efter nedrivningerne er gennemført.

Ejendommen Sundevedsgade 4 er en fredet udlejningsejendom med et istandsættelsesbehov vurderet til en udgift på ca. 12.000 kr./m². Bygningen rummer 5 lejligheder på hver knap 120 m². Det drøftes i øjeblikket med ejerens repræsentanter, om de vil være interesseret i, at kommunen overtager ejendommen, idet ejeren på grund af sygdom, muligvis vil have vanskeligheder ved selv at gennemføre ombygningen. Forvaltningen finder, at det er vigtigt at sikre, at denne fredede ejendom faktisk istandsættes som led i byfornyelsesbeslutningen i overensstemmelse med den nye byfornyelsesstrategis princip om at sikre afhjælpning af en karrés mest presserende problemer. De foreslåede bygningsarbejder er i øvrigt i overensstemmelse med den målsætning for boligkvaliteten, som er fastlagt i den af Borgerrepræsentationen vedtagne handlingsplan for Indre Vesterbro.

Det forudsættes, at lejeniveauet ikke overstiger 674 kr./m² pr. år (prisniveau januar 2002) for en fuldt moderniseret bolig. Ved fastsættelse heraf er der taget udgangspunkt i By- og Boligministeriets bekendtgørelse om fastsættelse af leje i byfornyelsesområder, idet lejen fastsættes efter reglerne for alment boligbyggeri.

Det forudsættes endvidere, at der forhandles med ejeren om mulighederne for delvis egenfinansiering efter de vedtagne retningslinier:

1. Der forhandles om mulighederne for egenfinansiering for alle ejendomme uanset ejerform og uanset, hvor stor den forventede udgift til byfornyelsesarbejderne måtte være.
2. Der forhandles med udgangspunkt i ejendommens økonomi, således at det ikke umiddelbart er ejerens egne økonomiske forhold, der vurderes.
3. En tilfredsstillende egenfinansiering eller dokumentation for manglende evne til medfinansiering er en betingelse for at opnå støtte.

Karreens øvrige ejendomme foreslås henvist til at søge støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, eller efter reglerne om aftalt boligforbedring. I planlægningsperioden er samtlige ejendomme, som nævnt, registreret for så vidt angår deres fysiske tilstand, og ejerne har fået et eksemplar af registreringsrapporten, som kan danne baggrund for en ansøgning om støtte. De samlede istandsættelses- og ombygningsudgifter udgifter for disse ejendomme anslås at ville udgøre ca. 100 mio. kr. (eksklusive udgifter til genhusning og erhvervserstatninger), varierende fra 2.000 kr/m² til 13.000 kr./m² og svarende til en gennemsnitlig udgift på ca. 6.000 kr./m². Udgiften vil i givet fald skulle reduceres med den del, som ejerne efter forhandling selv skal finansiere. Det skønnes ud fra de i øvrigt indhentede oplysninger om ejendommenes økonomi, at samtlige ejere vil have kapacitet til at tage initiativ til en ansøgning om støtte og til at gennemføre ombygningsarbejderne.

Det er i planlægningsforløbet tilkendegivet overfor de enkelte ejere, at kommunen vil prioritere ansøgninger fra ejendomme i karreen forud for ansøgninger fra ejendomme, der ikke ligger i byfornyelsesområder, og at kommunen formodede, at der ville være plads i byfornyelsesrammen for 2002 til at give tilsagn om støtte. Efter den forventede reduktion af kommunens byfornyelsesrammer, er det muligt, at tilsagn til nogle af ejendommene må udskydes til 2003, men der er stadig mulighed for, at samtlige byfornyelsesarbejder kan gennemføres inden for en overskuelig årrække.

Af vedlagte bilag F fremgår prissætningen for disse ejendomme skematisk.

Friarealer

Det udkast til byfornyelsesforslag, der har været drøftet i planlægningsperioden, har været baseret på, at erhvervsejendommene Vesterbrogade 121 og Tøndergade 14-20, der gennemskærer karreen, ikke fuldt ud skulle indgå i det fælles friareal, idet det alene var forudsat, at en del af ejendommenes friareal skulle stilles til rådighed for et friarealanlæg i karreens vestlige del. Det var således heller ikke forudsat, at disse ejendomme skulle bidrage til driften af anlægget, og således heller ikke have adgang til at bruge det. Ejendommene, hvis etageareal udgør ca. 40 % af karreens samlede etageareal, er privatejede og er i dag udlejede til Arbejdsformidlingen. Det ubebyggede grundareal udnyttes delvis til parkering.

Forvaltningen finder imidlertid blandt andet under hensyn til beboerønsker om inddragelse af parkeringsarealer til fordel for opholdsarealer, at ejendommene i overensstemmelse med sædvanlig praksis i byfornyelsen skal indgå i det fælles friareal, og dermed skal indretningen af ejendommenes ubebyggede arealer fuldt ud indgå i sammenhæng med indretningen af karreens øvrige friarealer. Derved opnås, at gårdarealet kan betragtes samlet og give mulighed for at opnå den mest optimale gårdanlægsindretning. Det vurderes, at der kan opnås tilfredsstillende opholdsarealer for beboerne og erhvervet i hver ende af karreen samtidig med, at der opretholdes arealer til parkering i karreens midte mellem erhvervsbygningerne. Med de nuværende arealer er der opstreget 56 p-pladser på erhvervsejendommenes ubebyggede arealer, idet bemærkes, at ejendommen samtidig råder over ca. 34 parkeringspladser i kælder og stueetage mod Tøndergade. Efter forslaget vil der være ca. 50 p-pladser på terræn, men på et væsentligt mindre areal. Uden for arbejdstiden kan parkeringspladserne benyttes af beboerne. Der optages bestemmelser herom i den gårdservitut, der forudsættes lyst på ejendommene, mens den nærmere regulering af brugen af parkeringsarealet forudsættes at ske i den vedtægt for gårdlauget, der skal vedtages senere. En principskitse fremgår af vedlagte bilag G.

Ligeledes skal ejendommene dermed bidrage til driften af gårdanlægget i forhold til deres bruttoetageareal, og får også adgang til at bruge anlægget. Indskrænkningerne i benyttelsen kan udløse et krav om erstatning fra ejeren af ejendommen, Aage V. Jensens Fonde. Det skal i øvrigt bemærkes, at erhvervsejendommene i forbindelse med en større ombygning og udvidelse af etagearealet i 1994 har fået en række dispensationer, herunder forøgelse af bebyggelsesprocenten fra 253 til 262, og at disse blandt andet er betinget af, at ejendommene indgår i en ordning med fællesgård med de øvrige ejendomme i karreen i det omfang og til de tidspunkter kommunen måtte forlange det.

Beboere i karreen har i planlægningsforløbet tilkendegivet, at de helst så, at hele det nuværende parkeringsareal blev inddraget til anlæg af græsplæner og lignende, men forvaltningen finder, at der med den skitserede løsning er tilstrækkelige friarealer til beboerne, samtidig med at erhvervets behov for parkering er tilgodeset.

I forbindelse med opførelse af nybyggeri vil der blive stillet krav om deltagelse i det fælles friareal, og nybyggeriet skal finansiere en forholdsmæssig andel af anlægsudgiften samt af de fremtidige driftsudgifter.

For at skaffe adgang til gårdanlægget for beboerne i Amerikavej 1/Vesterbrogade 129 etableres gennemgang i den pågældende ejendom og i Vesterbrogade 127 E.

Gårdanlægget forudsættes gennemført af byfornyelsesselskabet på ejernes vegne.

Der pålægges de pågældende ejendomme servitutter, der bl.a. omfatter bestemmelser om, at den fremtidige ren- og vedligeholdelse samt drift af anlægget påhviler de til enhver tid værende ejere.

Ved udarbejdelse af projektet for friarealerne vil de berørte ejere og beboere blive inddraget i et samarbejde om udformning af arealerne.

Der tages forbehold for eventuelle udgifter til oprensning af forurenede grunde samt konsekvensen for de i byfornyelsesforslaget foreslåede foranstaltninger.

De af Borgerrepræsentationen vedtagne retningslinier for miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri med de deri indeholdte minimumskrav, anbefalinger og visioner skal følges i byfornyelsen.

Samtlige ejendomme omfattes af bestemmelser om fælles friareal.

Samtidig med byfornyelsesforslaget indstilles et lokalplanforslag, der tilvejebringer forudsætningen for gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen.

I mødet den 21. juni 1990 (B.F. 1990, s. 1268-70 sag nr. 599/90) bemyndigede Borgerrepræsentationen Magistraten til at indgå forretningsføreraftaler med de involverede byfornyelsesselskaber vedrørende de enkelte karreer i forbindelse med byfornyelsen af den indre del af Vesterbro.

Forvaltningen finder, at principperne i disse forretningsføreraftaler kan være basis for det videre arbejde med byfornyelsesbeslutningen for Tøndergade-karreen, idet der dog ved forhandlinger om honoraret tages udgangspunkt i resultatet af det netop foretagne udbud af byfornyelsesopgaver. Der vil således kunne indgås aftale med SBS Byfornyelse for denne karré. Det skal i øvrigt bemærkes, at denne karré ikke var omfattet af udbuddet, fordi det er vurderet, at der var indgået en bindende aftale om, at SBS Byfornyelse skulle forestå byfornyelsen, inden udbudsdirektivet trådte i kraft.

Formålet med denne vurdering er at få belyst, i hvilket omfang beslutningen om byfornyelse vil have en indvirkning på miljøet.

Samlet set skal de minimumskrav, som er angivet i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som vedtaget af Borgerrepræsentationen den 21. marts 2001, opfyldes. Pjecen angiver retningslinier for miljømæssige minimumskrav samt kommunens anbefalinger og visioner indenfor projektering, vand, varme, el/gas, affald, materialer og grønne områder.

Bestemmelser om nedrivning af eksisterende bebyggelse vil medføre midlertidige miljømæssige gener: 4 ejendomme foreslås nedrevet, i alt ca. 5.289 m² etageareal. Nedrivning med efterfølgende nybyggeri må anses som ikke ressourcebesparende i forhold til bevaring. Miljøkontrollen stiller skarpe krav til sortering og deponering af byggematerialer samt om muligt om genanvendelse af materialer. Nedrivning og nybyggeri vil i en periode medføre lyd-, lugt- og støvgener for områdets beboere samt nabokarreer.

Ombygningsarbejder medfører en udskiftning af nedslidte og udtjente bygningsdele, såsom tagdækning, vinduer, partiel udskiftning af nedbrudte trædele samt fornyelse af de tekniske installationer.

Efter ombygning og istandsættelse af en ejendom er der mange byggematerialer, som skal sorteres, afskaffes og deponeres med efterfølgende milj&osla sh;belastning. Dog må bevaring i forhold til nedrivning og nybyggeri som før nævnt anses som ressourcebesparende. De forskellige byggeaktiviteter må for at være så lidt miljøbelastende som muligt gennemføres med størst muligt hensyn til miljøet allerede fra projekteringsfasen, men senere også i gennemførelsesfasen i forbindelse med valg af materialer, processtyring mv.

Det må ligeledes anses for ressourcebesparende, at der tilstræbes anvendelse af uudnyttede tagrum til indretning af boliger, såfremt alle boliger kan få adgang til lovmæssigt påkrævede pulterrum, og såfremt lokalplanens bestemmelser tillader det.

Kommunen har fokus på at nedbringe forbruget af vand, energi og brugen af materialer og produkter. Det vil derfor blive et minimumskrav, at ombygningsprojekter samt evt. støttet nybyggeri, tilrettelægges efter princippet om miljørigtig projektering. I den forbindelse er der er udgivet en række publikationer og værktøjer til vurdering af de forskellige projekter ud fra en totaløkonomisk betragtning (ombygnings/drifts- og vedligeholdelsesudgifter), som er tilgængelige for og bør anvendes af de tekniske rådgivere, som skal stå for de forskellige ombygnings- og istandsættelsesprojekter.

Det forventes ikke, at beslutningen vil medføre væsentlige større udledning af spildevand end den mængde, som udledes i dag. Karreen har dog en del boliger uden bademulighed. Ved nyindretning af bad kan der som helhed forventes et merforbrug af vand, og hermed en større udledning af spildevand i kloaksystemet. På den anden side kan der ved installation af individuelle varmemålere, vandbesparende toiletter og armaturer mv. forventes en vandbesparelse.

Under fælles friarealer kan der tilstræbes opsamling og genanvendelse af regnvandet til vanding af anlægget samt mindre udlægning af regnvand i kloaksystemet ved at lade vandet gennemsive i terrænet. Miljøkontrollen har klassificeret området som et område med særlige drikkevandsinteresser. Det betyder i praksis, at Miljøkontrollen skal give tilladelse til, at en sådan gennemsivning kan finde sted.

Projektet for fælles friarealer for karreen skal indeholde de nødvendige affaldscontainere til opsamling af dagrenovation, både for beboelse og erhverv, samt til papiropsamling , glasopsamling og til storskrald. Selvom kommunen også stiller krav til, at der skal afsættes plads til beholdere af organisk affald, er det endnu ikke muligt at sortere madaffaldet i boligerne.

Det kan overvejes at etablere mobilsug til håndtering af affald.

Beslutningen vil formodentlig ikke medføre øget luftforurening. Udledningen af evt. forurenet eller lugtgenerende luft fra karreens restauranter, cafeer mv. kan håndteres og løses under de enkelte ejendommes ombygningsprojekter. I ombygningsfasen samt i forbindelse med nedrivning og nybyggeri vil der periodisk være byggepladsstøj.

Beslutningen vil formodentlig ikke medføre anden øget støjforurening end beskrevet under trafikafsnittet. I forbindelse med indretning af de fælles friarealer forventes der ikke indretning af fælles beboerlokaler, som kan være kilde til støjgener. En regulering af parkeringsforholdene i området og evt. anvendelse af mobilsug kan medføre en reduktion af lydgener.

Som udgangspunkt vil det øverste jordlag på ubefæstede arealer, som Miljøkontrollen i Københavns Kommune betragter som diffust forurenet, blive udskiftet til klasse 1 jord ved ændring af arealanvendelse. Opgravning, håndtering og deponering af forurenet jord skal anmeldes til og vil foregå efter Miljøkontrollens retningslinier og godkendelse. Med byfornyelsesmidler kan der finansieres førundersøgelser for evt. forurening samt begrænset afhjælpningsarbejde, mens omfattende forurening skal afhjælpes efter miljølovgivningen. På adressen Tøndergade 20 er der konstateret en forurening med olie/benzin, og adressen er derfor tilmeldt Oliebranchens Miljøpulje med henblik på oprensning.

Indretning af fælles friarealer for karreen medfører en forbedring i form af en begrønning af området. Plantning af nye træer, buske, blomster og græs vil forbedre luftkvaliteten og tiltrække fugle- og insektliv. En samlede koordinering for alle 5 karreer på Ydre Vesterbro med Vej og Park om plantning af gadetræer samt opstilling af cykelparkering langs områdets gader ville være ønskelig.

Området har en væsentlige trafikpåvirkning, dels fra den stærkt trafikbelastede Vesterbrogade, men også fra trafik langs sidegaderne Amerikavej, Tøndergade og Sundevedsgade. Specielt i dagtimerne er disse gader belastet af gennemkørende trafik mellem Vesterbrogade og Enghavevej, men også af trafik til og fra kantparkeringer langs gaderne og p-pladser ved Arbejdsformidlingen og boligbebyggelsen Rejsbyhus.

Såfremt de foreslåede nedrivninger gennemføres, vil der i medfør af lokalplanen i forbindelse med nybyggeriet blive krævet indrettet et vist antal parkeringspladser. Disse parkeringer kan evt. indrettes underjordisk, hvilket vil medføre en aflastning af de trafikale gener. Som før nævnt vil en forbedring af muligheder for cykelparkering langs gaderne fremme brug af cykler i forhold til bilkørsel.

Forslaget indeholder bestemmelser om nedrivning af 3 ejendomme i randbebyggelse samt en ejendom, som er tilbagetrukket fra gadelinien. I Bydelsatlas Vesterbro er alle disse ejendomme klassificeret som middel bevaringsværdige. Forslaget om nedrivning begrundes i de høje ombygningsudgifter. Særligt nedrivning af Sundevedsgade 8-10 kan give risiko for sætningsrevner på den fredede naboejendom Sundevedsgade 4, hvorfor nedrivningen og nybyggeriet skal gennemføres med størst mulig hensyntagen til denne ejendom.

Bestemmelser om omfang og placering af nybyggeri som erstatning for nedrivning fastsættes i den lokalplan, som vedtages parallelt med beslutningen om bygningsfornyelse. Københavns Kommune stiller i tilfælde af støttet nybyggeri særlige krav med hensyn til valg af materialer, løsninger og processtyring.

Der kan forventes en reduktion af vandforbrug. Pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" stiller som minimumskrav, at der ved udskiftning af vandinstallationer installeres individuelle varmemålere, som kan tilskynde den enkelte beboer til nedsættelse af forbruget, at nye toiletter skal være vandbesparende, og at der skal installeres vandbesparende armaturer. Karreen har dog en hel del boliger uden bademulighed. Ved nyindretning af disse kan der evt. forventes et merforbrug af vand.

Københavns Kommune stiller krav om, at ejendommene skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. 2 af de 3 ejendomme som mangler fjernvarme er foreslået nedrevet. Ejendommen Vesterbrogade 115 har utidssvarende opvarmning i form af gasovne, og der skal installeres nyt centralvarmeanlæg, tilsluttet fjernvarme. Sundevedsgade 4 har eget centralvarmeanlæg baseret på gas. Anlægget udskiftes o g tilsluttes fjernvarme. Begge anlæg skal have installeret individuelle fjernvarmemålere samt termostater. De øvrige ejendomme er tilsluttet fjernvarme i perioden 1996-2001.

Finansieringen skal ske i overensstemmelse med lov om byfornyelse, jf. ovenfor.

Byfornyelsesselskabet har udarbejdet en finansieringsplan, der er lagt til gennemsyn som bilag 4. De lånefinansierede udgifter er opgjort til 3.558.000 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 45.890.000 kr. ekskl. moms. De samlede rammebelastende udgifter udgør herefter i alt 49.448.000 kr.

De støtteberettigede udgifter er fastsat uden hensyn til muligheden for en delvis egenfinansiering fra ejerens side, jf. ovenfor om forhandlet finansiering.

Tilsagnsdækning for byfornyelsesforslaget forventes søgt inden for kommunens andel af den samlede statslige investeringsramme til byfornyelse i 2002. På baggrund af den forventede reduktion af denne ramme er det muligt, at tilsagnsdækning først kan ske i 2003. Der tages forbehold for de anslåede byfornyelsesudgifter, indtil licitation er afholdt.

Gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen skønnes at give en belastning af den kommunale økonomi på følgende måde:

Kommunen skal udrede 50 % af de refusionsberettigede udgifter svarende til 22.945.000 kr.

Endvidere vil der være kommunale udgifter til ikke-refusionsberettiget boligstøtte.

Endelig vil kommunen i et vist omfang skulle garantere for en del af lån til finansiering af de værdiforøgende udgifter, svarende til en garantiforpligtelse på ca. 1.400.000 kr. Staten dækker 50 % af eventuelle tab på disse garantiforpligtelser.

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse byfornyelsesbeslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2002 til 2005 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2002 under Plan & Arkitektur, konto 0.15.3, byfornyelse, optagne rådighedsbeløb og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

Forslaget forventes i maj måned sammen med lokalplanforslaget udsendt i offentlig høring i 2 måneder. Det udsendes til alle ejere, beboere og erhvervsdrivende i karreen. Der vil blive afholdt karrémøde for ejere og lejere, hvor der orienteres om forslaget. Karrémødet koordineres med debatten om lokalplanforslaget. Såfremt beboerne, erhvervsdrivende eller ejere ønsker at diskutere detaljer af projekter m.v., vil der blive holdt ejendomsmøder.

Efter udløbet af indsigelsesperioden vil et forslag til endelig beslutning blive behandlet på ny i arbejdsudvalget, hvorefter Bygge- og Teknikudvalget vil indstille forslaget til behandling i Borgerrepræsentationen med de ændringer, der måtte følge af fremkomne indsigelser.

BILAG VEDLAGT

Bilag A: Generelle bestemmelser om byfornyelse.

Bilag C: Etageplan.

Bilag D: Arealer og installationsforhold.

Bilag E: Prissætning.

Bilag F: Oversigt over ejendomme, der henvises til selv at søge støtte.

Bilag G: Principskitse for gårdanlæg.

Bilag H: Notat af 27. september 2002 fra Plan & Arkitektur

Bilag 1: Orientering august 2001

Bilag 2: Programgrundlag januar 2002

Bilag 3: Byfornyelsesforslag.

Bilag 4: Finansieringsplan.

Jens Ole Nielsen