Evaluering af udlejningsforsøg og fremtidige udlejningsaftaler i den almene boligsektor

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 4. december 2002

4. Evaluering af udlejningsforsøg og fremtidige udlejningsaftaler i den almene boligsektor

BTU 587/2002 J.nr. 408.0006/98

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Borgerrepræsentationen vedtog den 1. juni 1995 en række boligpolitiske mål for det videre arbejde herunder suspension af ventelisterne i bestemte byggerier, overvejelser om fravigelse af børnefamiliernes fortrinsret til 3 – 4 rums lejligheder samt indførelse af en kommunal godkendelsesordning ved udlejning af nyopførte almene boliger.

Med baggrund i en ændring af lov om almene boliger i 1997 samt en pjece udarbejdet af kommunen og Boligselskabernes Landsforening, 1. kreds, iværksattes herefter en række forskelligartede udlejningsforsøg i kommunen. Hovedparten af forsøgene er godkendt af det tidligere By- og Boligministerium.

Der skal inden den 1. januar 2003 tages stilling til spørgsmålet om en evt. videreførelse af 17 af disse københavnske udlejningsforsøg i den almene boligsektor, der omfatter ca. 30.900 lejligheder. Forsøgene kan – med enkelte undtagelser, hvor dispensation i.h.t. almenboliglovens § 144 er påkrævet, jfr. nedenfor - videreføres ved indgåelse af aftaler mellem kommunen og de enkelte boligorganisationer i henhold til almenboliglovens § 60 om fleksibel udlejning.

Der er fra det tidligere By- og Boligministerium fastsat retningslinier for evaluering af forsøgene, men herudover har Bygge- og Teknikforvaltningen i samarbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og de involverede boligselskaber aftalt en mere dybtgående evaluering, som – udover en opsamling af de enkelte selskabers erfaringer - indebærer en statistisk belysning af udlejninger i forsøgsperioden fordelt på kommunal anvisning, forsøgsudlejning og øvrige (ventelisteudlejning herunder intern oprykning samt bytte og genhusning).

Formålet med evalueringen er, dels at afklare hvordan forsøgene påvirker beboersammensætningen i forhold til boligstørrelser med hensyn til alder, husstandstype, statsborgerskab/herkomst, indkomst/forsørgelsesstatus og tidligere bopæl, dels at fastlægge de fremtidige fleksible udlejningsvilkår med udgangspunkt i nøgleord som forenkling og erfaringsmæssig ønsket virkning, og endelig at udforme kravene til evaluering ved videreførelse af forsøgene.

Boligselskaberne ønsker alle at videreføre forsøgene med visse ændringer og justeringer baseret på de i forsøgsperioden opsamlede erfaringer og ønsker om forenkling. Det er den generelle vurdering af forsøgene:

• at udlejning efter fleksible kriterier, der tilgodeser særlige grupper, kan give nogle mere ressourcestærke beboere, som danner god modvægt til de boligsocialt anviste og ventelisteudlejningerne, men at disse ordninger er administrativt ressourcekrævende, og at effekten på beboersammensætningen på kort sigt er begrænset som følge af en meget lav flytteaktivitet i afdelingerne. Effekten er størst i nybyggerier og i afdelinger, hvor udlejningen efter særlige kriterier kombineres med andre tiltag.

• at aftaler om begrænsning af den interne oprykningsret mellem afdelinger kan bidrage til at forhindre, at mindre attraktive afdelinger bruges som "springbræt" til de "gode" afdelinger.

• at forsøg med fravigelse af børnefamiliernes fortrinsret til store boliger kan medvirke til at tiltrække beboere fra et bredere udsnit af befolkningen og bidrage til at forbedre udbudet af boliger for f.eks. ældre. En dispensation fra reglerne kan i visse tilfælde være nødvendig for at muliggøre udlejning efter fleksible kriterier. Det er f.eks. tilfældet, når FSB ønsker at udleje enkelte 4- og 5 rums boliger til grupper af studerende.

Den generelle vurdering baserer sig bl.a. på den statistiske belysning af indflytningen i de almene boliger omfattende ca. 6.600 adresser, heraf 10% forsøgsanvisninger, 28% kommunale anvisninger og knap 62% øvrige udlejninger (ventelisteudlejning, bytte, genhusning m.v.). Indflytningen i de 6.600 boliger omfatter ca. 13.800 beboere med en gennemsnitlig husstandsstørrelse på 2,0 – 2,2 i de tre udlejningstyper. Analysen viser bl.a.:

• at selv om visse forsøg giver mulighed for at unge kan komme i betragtning til en almen bolig uden at have stået på venteliste i mange år, er andelen af unge mellem 18 og 29 år i gruppen af forsøgsanviste under ét ikke større end i gruppen af ventelisteudlejninger m.v. Faktisk er andelen af 18 – 24 årige lidt lavere blandt de forsøgsanviste. Forskellen er imidlertid større, når der sammenlignes med gruppen af boligsocialt anviste.

• at der ikke er stor forskel på andelen af statsborgere fra 3. lande og danske statsborgere, når man sammenligner de beboere, der kommer ind via udlejningsforsøg, med de beboere, der kommer ind via de almindelige ventelister (øvrige). Andelen af 3. landsstatsborgere er væsentlig større, når man ser på de kommunalt anviste.

• at der er flere udenlandske statsborgere (fra 3. lande og Europa udenfor Norden og EU) i forsøgsudlejning og øvrig udlejning (15 - 16%) end i kommunen som helhed (knap 10%)
• at 82% af forsøgsudlejninger og øvrige udlejninger sker til danske statsborgere mod 59% af de kommunale anvisninger.
• at andelen af udenlandske statsborgere fra 3. lande er højere i forsøg med grøn anvisning (13%) end i forsøgsudlejning generelt (10%) og øvrig udlejning (ca. 11%)

• at der i gruppen af forsøgsanviste er færre på offentlig forsørgelse (kontanthjælp og førtidspension) i forhold til både kommunal anvisning og øvrig udlejning.

• at 23% af de kommunalt anviste husstande er enlige med børn mod 11% i anden udlejning.

• at andelen af enlige uden børn er noget lavere i gruppen af forsøgsanviste (35%) end i andre udlejningstyper (45-46%), mens husstande med børn udgør 40% af de kommunalt anviste mod 27 – 31% i anden udlejning.

• at over 70% af de voksne indflyttere (>17 år), som er kommunalt anviste, modtager kontanthjælp eller førtidspension. Den tilsvarende andel blandt forsøgsudlejningerne er på 20% og 27% i ventelisteudlejningerne m.v.
• at forsøgsudlejningerne har den højeste husstandsindkomst med 42% over 300.000 kr., mod 27% i øvrige udlejninger, 23% i afdelingernes ikke-fraflyttede lejligheder og 9% blandt kommunalt anviste.

• at hovedparten af udlejningerne gennem kommunal anvisning og øvrig udlejning sker til personer med tidligere bopæl i kommunen, mens forsøgsudlejning i væsentlig højere grad tiltrækker beboere fra andre dele af landet.

Med henblik på at opnå en ønsket afbalanceret beboersammensætning i de almene afdelinger foreslås, at forvaltningen bemyndiges til at indgå aftaler med de enkelte boligorganisationer om videreførelse af forsøgene i form af aftaler om fleksibel udlejning i en periode på højst 4 år i henhold til almenboliglovens § 60, mens aftaler om nye forsøg efter § 144 forelægges Ministeriet til godkendelse herunder forsøgsperiodens længde.

Aftalerne forudsættes bygget op over de i vedlagte bilag 4 opstillede modeller (evt. kombineret), jfr. vedlagte bilag 1.1 – 1.11, som indeholder forslag til principper for den fremtidige udlejning under forsøgsordningen. De tre modeller vil gøre det lettere at sammenligne de forskellige forsøgsordninger, ligesom de medvirker til at anskueliggøre, at følgende grundbetingelser er opfyldt:

• 10 % af de ledige lejligheder i hver afdeling udlejes efter helt almindelige regler (holdes ude af aftalen)
• Hver 9. bolig tilbydes til genhusning i forbindelse med byfornyelsen.
• Hver 3. bolig afgives til kommunal anvisning medmindre, der er indgået særskilt aftale med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen om friholdelse af afdelingen mod kompensation i andre afdelinger.

Dele af KSB's og FB's forsøg forudsætter en dispensation i.h.t. almenboliglovens § 144, bl.a. fordi de foreslåede aftaler ikke giver sikkerhed for, at 10 % af de ledige lejligheder til enhver tid udlejes efter helt almindelige ventelisteregler. Endvidere rummer FB's forsøg elementer af mere principiel karakter i form af "klyngeudlejning", hvor de aktuelle klynger udvikles af 3B/aktive beboere som led i Folehavens Frikvarter og godkendes i bestyrelsen for FB efter indstilling fra afdelingsbestyrelsen.

Hidtil er alle udlejningsforsøg godkendt på vilkår, at der sker en årlig indberetning omfattende erfaringer med udlejningen i den forløbne periode. Som bilag 3.1 – 3.4 er vedlagt indberetninger for 4 forsøgsordninger, der videreføres indtil de respektive forsøgsperioders udløb.

Under hensyn til mængden af forsøgsordninger og det fyldige erfaringsgrundlag, der allerede foreligger, foreslås det, at de hidtidige årlige indberetninger fremover erstattes af en "midtvejsevaluering", idet der som hidtil foretages en samlet afsluttende evaluering i forbindelse med udløbet af 4-årsperioden. I afsnit II under sagsbeskrivelsen er skitseret en tidsplan for såvel de endelige evalueringers som midtvejsevalueringernes forelæggelse for Bygge- og Teknikudvalget. Til brug for evalueringerne er det en forudsætning, at hvert selskab, når en lejlighed bliver ledig, giver oplysning om den præcise adresse, tidspunktet for ledighed samt udlejningskriterium, idet der i forbindelse med forhandlingerne med selskaberne om nye aftaler vil ske en præcisering af form, indhold og tidspunkter for levering af disse oplysninger.

Boligkontoret Danmark har 11. juli 2002 på vegne af De Vanføres Boligselskab for Københavns Kommune ansøgt om tilladelse til at udstede boliggarantibeviser til de af selskabets beboere, der opfylder visse betingelser og ønsker at flytte i parforhold/ i sommerhus eller nærmere arbejde. By- og Boligministeriet har i forbindelse med behandlingen af tilsvarende ansøgninger for SAB og KSB/FB tilkendegivet, at ordninger af denne karakter er for vidtgående til en aftale om fleksibel udlejning efter almenboliglovens § 60. Det indebærer at forsøget skal godkendes af nu Erhvervs- og Økonomiministeriet i.h.t. almenboliglovens § 144. Forsøget, der er nærmere beskrevet nedenfor i afsnit III, indstilles tilsendt Erhvervs- og Økonomiministeriet med kommunens delvise anbefaling, da der ikke ses at være behov for at udstede boliggarantibeviser til personer, som fraflytter boligen p.g.a. nyt arbejde.

Postfunktionærernes Andels-Boligforening (PAB) har i forbindelse med overtagelsen af afdeling Hornemanns Vænge fra Lægeforeningens Boliger søgt om en overgangsordning med bibeholdelse af den eksisterende venteliste for at undgå, at personer, der har stået på venteliste i mange år og har en berettiget forventning om indenfor en kortere tidshorisont at få tildelt en bolig, må stille sig bagest i køen, fordi udlejningen fremover skal ske efter medlemsnummer i PAB. Forsøget indstilles tilsendt Erhvervs- og Økonomiministeriet med kommunens anbefaling, jfr. beskrivelsen i afsnit III nedenfor.

I de af Borgerrepræsentationen den 1. juni 1995 vedtagne boligpolitiske mål for det videre arbejde (B.F. 1995, s. 1414 – 1437) indgår bl.a. indførelse af en tidsbegrænset suspension af ventelisterne i bestemte byggerier, overvejelser om ændring af fortrinsretten for børnefamilier til 3 - 4 rumsboliger og indførelse af en kommunal godkendelsesordning i forbindelse med udlejning af visse almene boliger.

En ændring af lov om almene boliger i foråret 1997 gav startskuddet til iværksættelsen af en lang række udlejningsforsøg i den almene boligsektor. Ansøgninger om forsøgene, der fremkom fra de enkelte boligselskaber og var ganske forskelligartede i deres indhold, var bl.a. foranlediget af en pjece udgivet i fællesskab af Københavns Kommune og Boligselskabernes Landsforening, 1. kreds.

Det tidligere By- og Boligministerium har siden 1997 i Københavns Kommune godkendt 21 forsøg i.h.t. almenboliglovens § 144 med udlejning af almene boliger omfattende ca. 34.000 boliger - alle på vilkår, at der sker en årlig afrapportering, og at der ved forsøgets afslutning foretages en egentlig evaluering.

Den nævnte "forsøgsparagraf" (§ 144) suppleres af bestemmelsen i almenboliglovens § 60 (tidligere Boligbyggerilovens § 14 stk. 5), hvorefter kommunen under visse betingelser kan indgå aftaler direkte med de enkelte boligselskaber om udlejning efter særlige kriterier. På baggrund af erfaringerne med den hidtidige forsøgsudlejning blev adgangen til at indgå sådanne aftaler væsentligt udvidet i maj 2000 med indførelsen af reglerne om fleksibel udlejning.

Kommunen har nu adgang til at indgå aftaler om udlejning af indtil 90 % af de ledige boliger i hver afdeling efter særlige kriterier, dog således at aftalerne ikke må hindre kommunen i at løse sine boligsociale forpligtelser (anvisning m.v.). Aftalerne kan også omfatte ophævelse af fortrinsrettighederne for børnehusstande til større boliger og hel eller delvis suspension af lejernes oprykningsret. Aftalerne forudsættes taget op til revision senest 4 år efter aftalens indgåelse.

Det tidligere By- og Boligministerium og Bygge- og Teknikudvalget har i foråret 2000 og 2001 fået tilsendt statusredegørelser for forsøgsudlejningen indtil da. AKB's forsøg i Kgs. Enghave og på Ydre Nørrebro m.v. (§ 144) samt SAB's § 60 aftale for Utterslev Huse udløb som de første forsøg i juli 2001. Evalueringen af de tre forsøg blev forelagt Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 12. september 2001 (BTU 387/2001), hvor forvaltningen fik bemyndigelse til at indgå aftaler i.h.t. almenboliglovens § 60, der viderefører forsøgene som fleksible udlejningsaftaler med visse ændringer frem til 1. oktober 2005.

Hovedparten af de øvrige igangsatte forsøg - 16 forsøg i.h.t. § 144 og 1 § 60-aftale omfattende til sammen ca. 30.900 lejligheder – udløb i november 2001/juli 2002. Bygge- og Teknikforvaltningen har i samarbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og de involverede boligselskaber taget initiativ til at opstille fælles principper for den fornødne evaluering, der skal sikre, at erfaringsopsamlingen sker på et fælles grundlag, og skabe et kvalificeret grundlag for en stillingtagen til de fremtidige udlejningsregler/-aftaler. I mødet den 19. juni 2002 (BTU 326/2002) besluttede Bygge- og Teknikudvalget på denne baggrund at forlænge forsøgene indtil beslutning om ændring foreligger, dog senest frem til udgangen af 2002. Erhvervs- og Boligstyrelsen har godkendt forlængelsen ved skrivelse af 20. juni 2002.

Formålet med evalueringen er:

• at afklare forsøgenes effekt på beboersammensætningen i forhold til boligstørrelser med hensyn til alder, husstandstype, statsborgerskab/herkomst, indkomst/for-sørgelsesstatus og tidligere bopæl.
• at afklare de fremtidige "fleksible" udlejningsvilkår i afdelingerne med udgangspunkt i nøgleord som: Forenkling og erfaringsmæssig ønsket virkning.
• at udforme krav til evaluering ved videreførelse/igangsætning af nye forsøg i form af aftaler om fleksibel udlejning.

Grundlaget for evalueringen af de 17 udlejningsforsøg, jfr. nedenfor i afsnit I, er dels de af selskaberne opsamlede erfaringer i forsøgsperioden, som der er redegjort for i bilag 1.1 – 1.11, dels en statistisk analyse af indflytningen i ca. 6.600 ledige lejligheder i de almene boligafdelinger indenfor de tre grupper: Forsøgsudlejning, kommunal anvisning og ventelisteudlejning m.v. Den statistiske analyse er vedlagt som bilag 2.0.

Som bilag 3.1 – 3.4 er endvidere til udvalgets orientering vedlagt indberetninger for 4 forsøg, som fortsætter uændret perioden ud. I afsnit II behandles spørgsmålet om den fremtidige opfølgning på fleksible udlejningsaftaler og forsøg, idet det foreslås, at de hidtidige årlige indberetninger afløses af en midtvejsevaluering for forsøg, der strækker sig over 4 år.

Afsnit III omhandler to ansøgninger om forsøg i.h.t. § 144 fra henholdsvis De Vanføres Boligselskab for København (bilag 5.0 udstedelse af boliggarantibeviser ) og Postfunktionærernes Andels-Boligforening (bilag 6.0 bibeholdelse af eksisterende venteliste i 5 år til boligerne i Hornemanns Vænge, der er overtaget fra Lægeforeningens Boliger).

Selskabernes evaluering af udlejningsforsøg og ønsker til nye fleksible udlejningsaftaler er beskrevet i bilag 1.1 til 1.11:

Det indstilles, at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at indgå aftaler i.h.t. almenboliglovens § 60 om videreførelse af forsøgene med udgangspunkt i de i bilagene refererede evalueringer og ønsker om justeringer og til - i de tilfælde hvor en videreførelse af forsøget med de ønskede ændringer ikke kan rummes indenfor § 60 - at søge Erhvervs- og Økonomiministeriet om de fornødne dispensationer i.h.t. almenboliglovens § 144.

På grundlag af adresseoplysninger modtaget fra de enkelte boligorganisationer har forvaltningen og Statistisk kontor gennemført en analyse af indflytningen i ca. 6.600 ledige lejligheder, hvoraf 10% er udlejet via forsøg, 28% er udlejet via kommunal anvisning og 62% falder indenfor gruppen af " øvrige" udlejninger primært omfattende ventelisteudlejninger. Indflytningen i de 6.600 boliger omfatter 13.800 beboere med en gennemsnitlig husstandsstørrelse på 2,0 – 2,2 indenfor de forskellige udlejningsgrupper. Analysen viser bl.a. følgende om erfaringerne med de væsentligste forsøgselementer i udlejningerne:

1. Selskabernes vurdering:

Den generelle erfaring er, at udlejningen efter kriterier, der tilgodeser særlige grupper, kan give nogle mere ressourcestærke beboere, som danner god modvægt til de boligsocialt anviste og ventelisteudlejningerne.

At udleje efter særlige kriterier er imidlertid en stor administrativ opgave og ikke mindst er det svært at forklare de boligsøgende, hvor de er placeret på ventelisterne.

Effekten på beboersammensætningen er tydeligst i nybyggerierne. Bl.a. kan nævnes, at de gennemsnitlige husstandsindkomster i Nansensgade og Prinsessegade ligger på over 450.000 kr. om året, og dermed er væsentlig højere end det generelle gennemsnit i de almene bebyggelser.

Den lave fraflytning i bestående afdelinger betyder, at effekten på beboersammensætningen som sådan skal måles over en lang periode. Udlejning efter særlige kriterier er ikke i sig selv nok til at ændre beboersammensætningen i de mest belastede afdelinger. Kriterierne bør derfor i særlig betrængte områder anvendes i videst muligt omfang og kan med fordel kombineres med andre tiltag af fysisk karakter.

Plan & Arkitektur har i samarbejde med Statistisk kontor analyseret indflytningen i forsøgsperioden indenfor grupperne forsøgsudlejning, kommunal anvisning og øvrige (ventelisteudlejning, genhusning, intern oprykning og lejlighedsbytte) på baggrund af indsamlede adresser fra de almene boligselskaber.

Målt i forhold til personer sker 82% af forsøgsudlejninger og øvrige udlejninger til danske statsborgere mod 59% af de kommunale anvisninger.

Der er ikke stor forskel på andelen af statsborgere fra 3. lande og danske statsborgere, når man sammenligner de beboere, der kommer ind via udlejningsforsøg (10%), med de beboere, der kommer ind via de almindelige ventelister m.v. (11%). Andelen af statsborgere fra 3. lande er væsentlig større blandt de kommunalt anviste, nemlig 31%. Men der er stadig flere udenlandske statsborgere fra 3. lande og Europa udenfor Norden og EU i forsøgsudlejning og øvrig udlejning (15 - 16%) end i kommunen som helhed (knap 10%).

Husstandsindkomsterne i forsøgsudlejning er generelt højere end i både kommunal anvisning og øvrig udlejning, idet bl.a. andelen af husstandsindkomster over 300.000 kr. udgør 42% blandt forsøgsudlejningerne mod 27% i øvrige udlejninger og 9% blandt kommunalt anviste. Det relativt store antal af forsøgsanviste husstande med indkomster under 200.000 kr. (33%) skal i øvrigt ses i lyset af, at en del forsøgskriterier retter sig mod unge studerende.

Hvad angår husstandssammensætning ligner forsøgsudlejning den øvrige udlejning, mens den adskiller sig markant fra den kommunale anvisning:

• Andelen af enlige uden børn er noget lavere i gruppen af forsøgsanviste (35%) sammenlignet med selskabernes andre udlejninger og de kommunale anvisninger (45 – 46%).
• 40% af de kommunalt anviste husstande har børn mod 27 – 31% i anden udlejning.
• 23% af de kommunalt anviste husstande er enlige med børn mod 11% i anden udlejning.

En analyse af sammenhængen mellem boligens og husstandens størrelse viser:

• Indflytningen til de små lejligheder (1-2 rum) består i alle tre udlejningsformer oftest af husstande med enlige uden børn (70 - 72%).
• Den hyppigste husstand i mellemstore lejligheder (3 rum) er i forsøgsudlejning og øvrig udlejning par uden børn (28 – 29%), og i kommunal anvisning enlige med børn (44%).
• I store lejligheder (4 rum eller flere) er den hyppigste husstand i forsøgsudlejning par uden børn (30%), hvilket hænger sammen med, at der i en række forsøg er dispenseret fra børnefamiliernes fortrinsret til store boliger, jfr. herom nedenfor. Der er dog næsten lige så mange husstande bestående af par med børn (28%). Blandt selskabernes øvrige udlejninger og de kommunalt anviste - er langt den hyppigste husstand par med børn (45%).

Oplysninger om beboernes forrige bopæl viser, at kommunal anvisning og ventelisteudlejningerne m.v. retter sig mod personer, der allerede bor i kommunen, mens forsøgsudlejningerne i væsentlig højere grad tiltrækker beboere fra den øvrige Hovedstadsregion og det øvrige land.

Et af de mest benyttede forsøgskriterier er "grøn anvisning", hvor boligsøgende fra andre kommuner/områder gives fortrinsret til en andel af boligerne, hvis de har arbejde eller er optaget på en uddannelsesinstitution i lokalområdet/kommunen. Op mod halvdelen af alle forsøgsudlejninger er sket på grundlag af dette kriterium.

Da kriteriet retter sig mod personer med fast arbejde kunne man forvente, at personer fra 3. lande, som typisk har en ringere tilknytning til arbejdsmarkedet, ville være ringere repræsenteret blandt de forsøgsanviste. Som nævnt ovenfor er der imidlertid kun en lille forskel på andelen af statsborgere fra 3. lande og danske statsborgere, når man sammenligner de beboere, der kommer ind via udlejningsforsøg generelt (10%) og via grøn anvisning (13%), med de beboere, der kommer ind via de almindelige ventelister (øvrige 11%). Og andelen af 3. landsstatsborgere er stadig dobbelt så stor blandt de forsøgsanviste, hvis man sammenligner med kommunens befolkning generelt.

Ser man på husstandsindtægterne, er der ikke den stor forskel i forhold til andre forsøgsanviste. Der er lidt flere i laveste indkomstgruppe, hvilket hænger sammen med, at en del af de grønne anvisninger omfatter unge studerende. Andelen i den højeste indkomstgruppe (over 300.000 kr.) er 39% d.v.s. lidt lavere end i forsøgsudlejningen som helhed, men stadig væsentlig større end blandt de kommunalt anviste (9%) og ventelisteudlejningerne (27%).

Andelen af personer på kontanthjælp eller førtidspension adskiller sig ikke fra øvrige forsøgsanviste, men ligger væsentlig under andelen blandt ventelisteudlejningerne og markant under de kommunale anvisninger.

En del forsøg retter sig specielt mod unge, som i kraft af deres alder ikke har haft mulighed for at stå på venteliste i mange år, og mod seniorer, som måske har brug for en mere ældreegnet bolig.

Som det fremgår af tabellen nedenfor modsvarer andelen af ældre over 65 år denne aldersgruppes generelt lave flytteaktivitet, og der er faktisk lidt færre af dem i gruppen af forsøgsanviste sammenholdt med gruppen af "øvrige" udlejninger. Dette hænger formentlig sammen med de mange forsøg med grøn anvisning, der trækker i en anden retning, da de favoriserer personer i den erhvervsaktive alder.

Der er stort set også lige mange personer i aldersgruppen 18 - 29 år blandt de forsøgsanviste og i gruppen af "øvrige". Faktisk er andelen af 18 – 24 årige lidt lavere blandt de forsøgsanviste. Forskellen bliver noget større, når der sammenlignes med de kommunalt anviste:

Der kan således ikke for alle boligselskaber under ét spores en effekt af forsøgene på beboernes alderssammensætning. At der rent faktisk er kommet flere unge ind i afdelinger, hvor dette har været ønsket, fremgår imidlertid af tallene for de enkelte selskaber. Eksempelvis kan nævnes, at andelen af 18 – 29 årige i Lejerbos afdelinger er helt oppe på 43 % mod 21 % i andre udlejningstyper. Også tallene for FSB, KSB, FB og AKB (§ 60 aftalen) viser en effekt, jfr. bilag 2.

Ifølge udlejningsbekendtgørelsens § 4, stk. 1 har husstande med et eller flere børn fortrinsret til boliger med 3 eller flere rum. I medfør af § 4, stk. 2 kan Boligorganisationen dog beslutte, at boliger med 3 rum kan udlejes til ægtepar, par der lever i registreret partnerskab eller hermed sidestillede par, hvis det lokale behov for boliger til husstande med børn ikke taler imod. Det følger af § 5, at små 4-rumsboliger (under 90 m²) kan udlejes som en 3-rumsbolig og at små 3-rumsboliger (under 70 m²) kan udlejes som en 2-rumsbolig.

Behovet for at lave forsøg med fravigelse af fortrinsretten er således knyttet til følgende udlejningssituationer:

• Udlejning af boliger på 3 rum (over 70 m²) eller mere til enlige uden børn

• Udlejning af boliger på 3 rum (over 70 m²) eller mere til to eller flere studerende, der ønsker at bo sammen i et fællesskab
• Udlejning af boliger med 4 rum (over 90 m²) eller mere til par uden børn

Forsøg med fravigelse af børnefamiliernes fortrinsret til store boliger kan være begrundet i et generelt ønske om at kunne tiltrække beboere fra et bredere udsnit af befolkningen for herigennem at opnå en mere varieret beboersammensætning. En dispensation fra reglerne kan i visse tilfælde være nødvendig for at muliggøre udlejning efter fleksible kriterier, jfr. eksempelvis FSB's forsøg med udlejning af 4- og 5- rums boliger til unge.

En række boligselskaber har gennemført forsøg med fravigelse af børnefamiliernes fortrinsret, og dette har navnlig i AAB's afdelinger givet anledning til klager fra børnefamilier, der føler sig forbigået ved udlejning af store boliger.

Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte den 21. marts 2001 - på grundlag af en midtvejs- evaluering (BTU 124/2001) - forvaltningens indstilling om uændret videreførelse af AAB's forsøg med fravigelse af børnefamiliernes fortrinsret til store boliger frem til forsøgsperiodens udløb den 1. juli 2002, idet vurderingen var, at intentionerne bag iværksættelsen af forsøget var opfyldt uden, at børnefamiliernes muligheder for at finde en bolig af passende størrelse var tilsidesat på uhensigtsmæssig vis. Forsøget blev i mødet den 19. juni 2002 sammen med de andre forsøg, der udløb den 1. juli, forlænget yderligere frem til årets udgang.

AAB's evaluering viser, at der i den samlede forsøgsperiode på godt 4 år ud af 3.469 boliger er udlejet 114 boliger (svarende til godt 4 % af samtlige udlejninger af boliger på 3 værelser eller mere) med dispensation fra børnekravet:

Som det fremgår er det især husstande bestående af en enkelt person, der har benyttet muligheden for at få en større bolig - typisk en 3-rumsbolig - via forsøgsordningen.

I samme periode har AAB udlejet 2.441 større boliger (med 3 eller 4 rum) uden dispensation, jfr. ovenstående beskrivelse af regelsættet, hvorefter bl.a. små 3-rums boliger (under 70 m²) kan udlejes som 2-rums boliger og små 4- rums boliger (under 90 m²) kan udlejes som 3-rums boliger m.v.:

Af de 540 boliger med 4 eller flere rum har børnefamilierne fået 401 bolig svarende til 74% – familier uden børn 139 (104 uden dispensation samt 35 med dispensation), hvoraf de også uden forsøget ville have været berettiget til 104 (4-rumsboliger under 90 m² kan udlejes som 3-rumsboliger til par uden børn, jfr. ovenfor).

Bortset fra AAB og SAB, der samlet har benyttet dispensationsadgangen ca. 160 gange, har de øvrige selskaber i meget få tilfælde benyttet denne. Alle 8 selskaber (AAB, SAB, VIBO, KSB, FB, AKB Nansensgade og Prinsessegade, FSB Blågården m.v. samt Lejerbo) ønsker imidlertid dispensationsmuligheden bevaret.

Ses på alle ledigblevne lejligheder med 3 eller flere værelser i boligafdelinger med forsøg, fremgår det af nedenstående tabel, at familier med børn har fået tildelt 50 % af 3-rumsboligerne og 64 % af 4-rumsboligerne.

Alle udlejningsforsøg - både forsøg i henhold til § 60 og § 144 – er hidtil godkendt på vilkår, at der årligt foretages en indberetning vedrørende udlejningen i forsøgsperioden. I skemaet nedenfor er angivet tidspunktet for næste indberetning for de forsøg, der ikke omfattes af evaluering i 2002. Afrapportering af 4 forsøg er vedlagt som bilag 3.1 – 3.4.

Da forsøgsordningerne efterhånden har fået et rimelig stort omfang findes det af administrative grunde hensigtsmæssigt at erstatte de hidtidige årlige indberetninger med en "midtvejsevaluering" også for de fleksible udlejningsaftaler, der allerede er indgået. Det foreslås, at Bygge- og Teknikudvalget godkender følgende plan for sagernes fremlæggelse i Udvalget, idet tidligere beslutninger om indberetnings- og evalueringsterminer hermed ophæves:

• Endelig evaluering og evt. forlængelse af SAB's forsøg i 6.895 boliger med boliggarantibeviser (udløber 30.9.03)
• Midtvejsevaluering af AKB's forsøg i Kgs. Enghave og Nørrebro m.v. omfattende 5.068 boliger.

• Endelig evaluering og evt. forlængelse af forsøg i FSB's 9 afdelinger med 2.657 boliger i NV (udløber 1.9. 2004)
• Endelig evaluering og evt. forlængelse af den nye § 60 aftale, der forudsættes indgået med VIBO med 2.635 lejligheder (udløber 31.12.2004)
• Endelig evaluering og evt. forlængelse af forsøg i DVB's afd. 1, 3 og 4 med 76 boliger (udløber 1.11. 04)
• Midtvejsevaluering af FSB's forsøg i afd. Lundevængets 18 boliger.
• Endelig evaluering og evt. forlængelse af FSB's forsøg i afdeling Degnegårdens 16 boliger (udløber 1.9. 2004).

• Midtvejsevaluering af forsøg, der iværksættes pr. 1. januar 2003 .
• Endelig evaluering af AKB's forsøg i Kgs. Enghave og på Nørrebro m.v. (udløber 1.10.05)
• Endelig evaluering af SAB's forsøg i Utterslev Huse med 192 boliger (udløber 1.10.2005)
• Endelig evaluering af FSB's forsøg i afdeling Lundevænget med 18 boliger (udløber 1.4. 2006)

Den endelige evaluering skal for hver aftale bl.a. indeholde en belysning af udviklingen indenfor grupperne af forsøgsanviste, kommunalt anviste og andre grupper, herunder beboere fra de almindelige ventelister, samt oplysning om den samlede udvikling i beboersammensætningen i perioden. Dette indebærer bl.a., at der skal foreligge statusoplysninger om beboersammensætningen m.v. for de af hver aftale omfattede boliger ved periodens begyndelse og så tæt på periodens afslutning som muligt.

Det er endvidere en forudsætning, at hvert selskab, når en lejlighed bliver ledig, giver oplysning om den præcise adresse, tidspunktet for ledighed samt udlejningskriterie (kommunal anvisning, forsøgsudlejning og ventelisteudlejning m.v.) Forvaltningen agter i samarbejde med statistisk kontor og boligselskaberne præcist at fastlægge krav til indberetningens leveringstidspunkt, form og indhold.

Forvaltningen har modtaget to ansøgninger om iværksættelse af nye forsøg i henhold til almenboliglovens § 144:

Boligkontoret Danmark har den 11. juli 2002 på vegne af De Vanføres Boligselskab for Københavns Kommune ansøgt om tilladelse til at udstede boliggarantibeviser, til beboere i De Vanføres Boligselskab for Københavns Kommune, der opfylder følgende betingelser:

• Er enlig og vil sige sin bolig op for at flytte i et parforhold
• Er pensionist/efterlønsmodtager og vil sige sin bolig op for at flytte i sommerhus hele året
• Er beboer og vil sige sin bolig op, fordi man har fået nyt job, der betyder, at man må flytte

Forsøget ønskes iværksat i følgende afdelinger:

• Afdeling 1: Hans Knudsens Plads 1 med 170 lejemål, der i forvejen er omfattet af forsøg.
• Afdeling 6: Tagensvej 59 – 65 med 72 lejemål
• Afdeling 7: Vigerslevvej 246, 262 og 279 i Valby med 16 lejemål
• Afdeling 8: Kastrupvej 45 på Amager med 4 lejemål

Forsøget svarer delvis til det af SAB iværksatte forsøg, jfr. Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 15. august 2001 (BTU 345/2001). Kriteriet "ønsker at sige sin bolig op, fordi man har fået nyt job", er dog ikke set før.

Formålet er at kunne tilbyde en slags forsikring til de beboere, der vælger at opgive deres bolig for at flytte i parforhold, i sommerhus eller nærmere arbejde. Det forventes at medvirke til at frigøre nogle boliger, ligesom ordningen forventes at kunne begrænse forskellige former for ulovlig fremleje.

For at kunne få et boliggarantibevis skal man dokumentere en af de ovenfor omtalte begivenheder ved senest en måned efter flytningen at fremvise en udskrift fra Folkeregistret, der omfatter alle husstandens medlemmer, og hvoraf det fremgår, at boligen er fraflyttet. I tilfældet, hvor man benytter ordningen på grund af nyt job, skal man også vise sin ansættelseskontrakt.

Boliggarantibeviset giver beboeren sikkerhed for, at skulle man fortryde boligens opsigelse, tilbydes inden for en 3-årig periode fra opsigelsen en tilsvarende bolig i samme område.

Et boliggarantibevis sikrer, at man går forud for alle andre på både den interne og den eksterne venteliste dog undtaget boliger, der er klausuleret for ældre og handicappede. Kommunens anvisningsret og forpligtelsen til at stille boliger til rådighed for byfornyelsen skal ligeledes respekteres. Ifølge boliggarantibeviset kan man højst få tilbudt 3 boliger.

Ved en tilsvarende bolig forstås:

• En bolig i samme afdeling eller i samme område

• En bolig med samme antal rum eller af nogenlunde samme størrelse (m²)
• En bolig med en nogenlunde tilsvarende husleje

Det kommer til at fremgå af boliggarantibeviset, at hvis man flytter fra en meget attraktiv bolig, vil det måske ikke være muligt at få en tilsvarende bolig, da kun få bliver ledige, men man vil stadig få tilbudt boliger.

Boliggarantibeviset vil koste 500 kr. Gør man ikke brug af beviset kan det efter 3 år konverteres til en opskrivning med en anciennitet på 3 år.

By- og Boligministeriet har i forbindelse med behandlingen af de tilsvarende ansøgninger for SAB og KSB/FB tilkendegivet, at ordninger af denne karakter er for vidtgående til en aftale om fleksibel udlejning efter almenboliglovens § 60. Det indebærer at forsøget skal godkendes af nu Erhvervs- og Økonomiministeriet i.h.t. almenboliglovens § 144.

Forvaltningen er enig i, at der i en situation med lange ventelister til en almen bolig, kan være behov for særlige tiltag for at stimulere omsætningen og minimere omfanget af ulovlig fremleje og lejligheder, der står tomme. Det anses dog ikke for særlig sandsynligt, at et boliggarantibevis vil kunne frigøre flere lejligheder end ellers, hvor baggrunden for fraflytningen er, at lejeren har fået nyt arbejde. Det anbefales derfor, at dette kriterie udgår, som grundlag for udstedelse af et boliggarantibevis.

Om en fortrydelsesret på 3 år, som indgår i den heromhandlede forsøgsansøgning, er tilstrækkelig for at opnå den tilsigtede mobilitet på boligmarkedet, eller der er behov for en længere garanti-periode på f.eks. 5 år, som indgår i KAB's forsøg, kan der ikke siges noget om med sikkerhed. Det findes derfor hensigtsmæssigt også at afprøve den her model med 3 års fortrydelsesret, idet evalueringen forhåbentlig vil kunne give et svar på dette spørgsmål. Det bemærkes i denne forbindelse, at det af By- og Boligministeriet godkendte forsøg med fortrydelsesret i KSB og FB's afdelinger (BTU's møde den 15. august 2001, BTU 345/2001), hvor fortrydelsesretten skulle være gældende i en toårig periode endnu ikke er iværksat, da selskabet afventer drøftelser med en række andre kommuner, hvor FB har afdelinger, m.h.p. at kunne iv&a elig;rksætte forsøget i samtlige afdelinger under FB og KSB samtidig.

Postfunktionærernes Andels-Boligforening har med virkning fra 1. juli 2002 overtaget Hormemanns Vænge fra Lægeforeningens Boliger og i den forbindelse tilkendegivet, at de boligsøgende skal lade sig indmelde i foreningen, idet udlejning af ledige boliger i Hornemanns Vænge fremover vil ske på grundlag af medlemsanciennitet i foreningen. Det betyder, at personer, der ifølge den eksisterende venteliste kunne se frem til indenfor en overskuelig årrække at få en bolig i denne afdeling, nu må stille sig bagest i køen.

På baggrund af en række klager herover er det besluttet, under forudsætning af myndighedernes godkendelse, at etablere en overgangsordning på 5 år, hvor boligerne anvises til personer i den rækkefølge, de står på den eksisterende venteliste. Det er målet at få ryddet mest muligt op på ventelisten i løbet af forsøgsperioden, og der er derfor søgt om, at afdelingen friholdes for kommunal anvisning i perioden. Postfunktionærernes Andels-Boligforening har imidlertid ikke mulighed for at kompensere for de manglende anvisningsrettigheder i andre afdelinger. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har derfor ikke kunnet imødekomme dette ønske.

Afdelingen er ikke i øvrigt omfattet af forsøgsudlejning, og der er heller ikke søgt herom.

Forvaltningen anser det for rimeligt og kan anbefale, at der etableres en overgangsordning, hvor udlejningen baseres på de oprindelige ventelister. Et sådan forsøg vil være af principiel karakter og bør derfor forelægges Erhvervs- og Økonomiministeriet i.h.t. almenboliglovens § 144.

Jens Ole Nielsen