Dispensation fra lokalplan nr. 305 "Kalvebod Brygge Nord II" i forbindelse med kontor- og hotelbebyggelsen

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 4. oktober 2000

18. Dispensation fra lokalplan nr. 305 "Kalvebod Brygge Nord II" i forbindelse med kontor- og hotelbebyggelsen

BTU 447/2000 J.nr. 611:135.0003/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

I lokalplan nr. 305 "Kalvebod Brygge Nord II" er det maksimalt muliggjorte etageareal fastsat dels ved en maksimal bebyggelsesprocent på 150, dels ved en maksimering af etagearealet inden for de fastlagte byggefelter. Der er herved forudsat enten en opfyldning af hele det i lokalplanen muliggjorte opfyldte areal, eller en matrikulering af en mindre del af vandarealet.

Trafikministeriet, der med baggrund i statens overhøjhedsret over søterritoriet skal give tilladelse til opfyldning eller matrikulering af vandarealerne, har alene villet give tilladelse til enten en opfyldning af arealet, eller til matrikulering af vandarealet, såfremt der etableres en synlig afgrænsning af vandarealet mod havnen.

Nykredit har ingen interesser i etablering af et indelukket vandareal, og har med baggrund i resultatet af arkitektkonkurrencen for kontorbebyggelsen på området ønsket at opretholde arealet nord for bebyggelsen som vandareal. Bygge- og Teknikforvaltningen er enig i, at en opretholdelse af vandarealet er arkitektonisk velbegrundet.

Gennem opkøb af de begrænsede arealer, der ved den aftalte omlægning af Kalvebod Brygge frigøres som vejareal, kan der anskaffes yderligere men ikke tilstrækkeligt grundareal til opnåelse af den i lokalplanen fastlagte bebyggelsesprocent. På den baggrund kan Bygge- og Teknikforvaltningen anbefale dispensation meddelt til den herved beregnede bebyggelsesprocent på ca. 158, på betingelse af at vandarealet ikke senere opfyldes eller på anden vis indregnes som grundareal. Dispensationen muliggør udover kontor- og hotelbebyggelsen de tidligere godkendte mindre bebyggelser uden for byggefelterne samt bevaring af Toldbygningen.

Derudover har Nykredit af arkitektoniske grunde ønsket at udføre den del af de synlige lodrette kajsider, som afgrænses af henholdsvis Langebro og et projekteret trappeanlæg mellem kontor- og hotelbebyggelsen, i granit fremfor i stålspuns med træbeklædning, som de syd for lokalplanområdet beliggende kajer. Bygge- og Teknikforvaltningen kan anbefale dispensationen meddelt under hensyn til dels, at trappen skaber et naturligt brud i kajforløbet, der på en arkitektonisk hensigtsmæssig vis kan motivere en anden udformning af kajsiderne, dels at der med en granitbeklædning på denne del af kajen opnås en materialemæssig sammenhæng med belægningerne på landarealerne og kontorbebyggelsens naturstensbeklædning.

Der er ikke gennemført forudgående naboorientering, da dispensationerne ikke indebærer ændringer i de igangværende byggeriers omfang og karakter og ikke vurderes væsentlige for de omboende eller af betydning for andre interesserede.

Med skrivelse af 14. juni 1999 har Højgaard og Schultz A/S, der er byghererrens entreprenør, søgt om tilladelse til at udføre kajsiderne på områdets nordlige del i granit. Med skrivelse af 21. september 2000 har advokatfirmaet Lett, Vilstrup & Partnere på vegne af Nykredit Ejendomme A/S, der ejer grundarealet øst for Kalvebod Brygge, søgt om dispensation fra lokalplanens bestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent på 150 for området som helhed. Der søges om dispensation på baggrund af det nuværende grundareal uden yderligere tilkøb eller opfyldninger, med den projekterede bebyggelse på området og en bevaring af Toldbygningen, svarende til en bebyggelsesprocent på 163,2. Ansøgningen begrundes med, at det ikke som forudsat har været muligt at opnå en matrikulering af det mod nord opretholdte vandareal, og at bygherren af Det særlige Bygningssyn er blevet opfordr et til at bevare Toldbygningen. Nykredit vil kunne anvende bygningen til midlertidig overnatning i forbindelse med undervisningsformål eller besøg fra andre dele af landet.

Lokalplan nr. 305 "Kalvebod Brygge Nord II" fastlægger i § 6, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 150, og at den beregnes under et for områderne henholdsvis øst og vest for Kalvebod Brygge. Bygge- og Teknikudvalget kan tillade, at matrikulerede vandarealer inden for opfyldningsgrænsen i den nordlige del af området kan medregnes i områdets areal. I § 6, stk. 2 og stk. 3, er der fastsat bestemmelser om opførelse af et maksimalt etageareal på henholdsvis 18.000 m² i byggefelt A og 23.700 m² i byggefelt B.

Med Borgerrepræsentationens godkendelse i mødet den 23. september 1999 (BR 355/99) er der den 5. oktober 1999 meddelt dispensation til opførelse af bebyggelse uden for byggefelterne bestående af henholdsvis 2 trappe-/elevatorbygninger mellem kontor- og hotelbebyggelsen og vareindlevering-/transformatorbygning nord for kontorbebyggelsen, i alt ca. 100 m², under forudsætning af, at arealet kan indeholdes under en bebyggelsesprocent på 150.

Den på området beliggende Toldbygning med et etageareal på ca. 300 m², forudsættes ikke i henhold til lokalplanen opretholdt, men vil jf. lokalplanens § 13, som eksisterende lovlig bebyggelse kunne opretholdes på arealet og anvendt i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.

I lokalplanens § 10, stk. 3, a) er der fastsat bestemmelser om, at kajerne skal udføres med lodrette kajsider til en dybde, der muligør skibsanløb. Den synlige del af kajmuren skal udføres som stålspuns med træbeklædning og bolværkshammeren skal udføres i granit eller hårdt træ. Der kan på korte strækninger etableres trappeanlæg i forbindelse med promenaden.

I henhold til § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 15, kan der dispenseres fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationerne ikke er i strid med principperne i planen.

I byggetilladelser af 5. juli 1999 og 14. oktober 1999 til henholdsvis bebyggelsen i byggefelt A (Nykredits domicil) og byggefelt B (Hotel Marriott) er der vedrørende bebyggelsens omfang taget forbehold for den endelige beregning af bebyggelsesprocenten for området. For så vidt angår kontorbebyggelsen, er der medtaget betingelse om, at det i lokalplanen muliggjorte opfyldte areal mellem Langebro og Nykredits bebyggelse enten opfyldes, eller medregnes i grundarealet. Baggrunden herfor er, at det i lokalplanen muliggjorte etageareal er baseret på en bebyggelsesprocent på 150 beregnet på det eksisterende grundareal og det muliggjorte opfyldte vandareal. Vinderprojektet til opførelse af Nykredits domicilbebyggelse forudsatte, at arealet mellem Langebro og kontorbebyggelsen fortsat skulle være vandareal, således at bygningen set fra Langebrosiden står fremskudt og spejles i vandet.

Nykredit har ansøgt ministeriet om tilladelse til matrikulering af arealet, og spørgsmålet har været drøftet med Trafikministeriet i relation til statens overhøjhedsret til søterritoriet. Ministeriet har ingen indvendinger mod at meddele tilladelse til en opfyldning af arealet, men har ikke villet afgive tilladelse til matrikulering af vandarealet, uden en eller anden form for fast bygningsværk i opfyldningsgrænsen mod havnen, som f.eks. en mole eller anden fast bådebro.

Grundarealet øst for Kalvebod Brygge består, ifølge opmålinger foretaget af konsortiets landinspektør, af et oprindeligt grundareal på 16.401 m² og et i henhold til lokalplanen opfyldt areal på 9.390 m² - i alt 25.791 m². Derudover er Nykredit af kommunen blevet tilbudt at overtage et vejareal på 995 m², der kan nedlægges i forbindelse med den planlagte omlægning af Kalvebod Brygge, jf. Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 27. januar 2000 (BR 8/2000). Det i området mulige grundareal vil således i alt være 26.786 m².

Etagearealet på området vil i henhold til de projekterede bebyggelser være: En hotelbebyggelse på 23.700 m², en kontorbebyggelse på 18.000 m² og småbebyggelser på arealerne på i alt ca. 100 m² samt den opretholdte Toldbygning på 300 m²; i alt 42.100 m².

Bebyggelsesprocenten for området som helhed vil med konsortiets nuværende arealer udgøre 163,2, men med overtagelse af de nedlagte vejarealer kan bebyggelsesprocenten nedbringes til 157,2. Med udnyttelse af den i lokalplanen muliggjorte opfyldning vil bebyggelsesprocenten for området uden indragelse af de ledigblevne vejarealer blive 151,8 og med indragelse af vejarealerne 146,5.

Der kan således peges på 4 mulige løsninger:

1. Den i lokalplanen muliggjorte opfyldning udnyttes fuldt ud.
2. Der etableres en sådan inddækning af vandarealet i opfyldningsgrænsen, at dette vil kunne matrikuleres og indregnes i grundarealet.
3. Nykredit opkøber det ledige grundareal i området, og der meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent på baggrund af det uden yderligere opfyldning størst mulige grundareal.
4. Som ansøgt af Nykredit, dispenseres der fuldt ud for det manglende grundareal.

Det skal bemærkes, at løsning 1 og 2 forudsætter, at der enten sker en reduktion af etagearealet på området med 488 m², tilkøbes ca. 325 m² af det ledigblevne vejareal, eller meddeles dispensation fra lokalplanen til en bebyggelsesprocent på ca. 152.

Særlig vedrørende løsning 1 skal det oplyses, at Nykredit har renoveret det eksisterende bolværk nord for bebyggelsen i forventning om, at det foranliggende vandareal ville kunne opretholdes som forudsat i arkitektkonkurrencens vinderprojekt. Såfremt man i stedet havde opfyldt arealet, som lokalplanmæssigt muliggjort, ville dette kunne være sket uden væsentlige merudgifter for Nykredit. En opfyldning i dag vil indebære betydelige udgifter for Nykredit

Nykredit har vedrørende løsning 2 oplyst, at man ingen interesser har i etableringen af en lystbådehavn eller anden form for indelukket vandareal på dette sted, og har henholdt sig til de i forbindelse med vinderprojektet fremførte arkitektoniske grunde for opretholdelse af et ubrudt vandareal.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan ikke anbefale løsning 4, idet man ikke finder det forsvarligt at forhøje bebyggelsesprocenten alene ud fra bygherrens aktuelle grundareal, uden at de i området mulige alternativer er afprøvet.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan derimod anbefale løsning 3, at der meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser om en maksimal bebyggelsesprocent på 150 til en bebyggelsesprocent på ca. 158. Der er herved, i forlængelse af det arkitektoniske ønske om bevaring af vandarealet mellem Langebro og det nye hovedsæde, lagt vægt på, at det ikke er lykkedes at opnå Trafikministeriets tilladelse til en matrikulering af det ikke opfyldte vandareal uden en eller anden form for synlig afgrænsning af vandarealet mod havnen ved etablering af en mole eller fast bådebro, samt at der ikke i tilknytning til området kan fremskaffes mere grundareal end de ved omlægningen af Kalvebod Brygge frigjorte vejarealer. Det er endvidere indgået i forvaltningens vurdering, at løsningen fører til samme resultat som ved en udvidelse af grundarealet med det aktuelle vandareal, og således vil løsningen ikke medfør e nogen forskel i bebyggelsens omfang eller reduktion af andre af lokalplanens krav til f.eks. friarealernes størrelse.

Da man fortsat af arkitektoniske grunde kan støtte det i forbindelse med den afholdte arkitektkonkurrence fremførte ønske om, at kontorbebyggelsen står fremskudt i havnebassinet, samt da det samlede nyopførte etageareal i området kun overstiger det i lokalplanen forudsatte med ca. 100 m² hidrørende fra de funktionsbestemte småbebyggelser uden for byggefelterne, og da der vil være en mulighed for at bevare Toldbygningen, foreslår Bygge- og Teknikforvaltningen, at fornøden dispensationen skal meddeles på betingelse af, at den i lokalplanen muliggjorte opfyldning af vandarealet nærmest Langebro ikke efterfølgende gennemføres, eller at vandarealet senere på anden vis indgår i det matrikulerede grundareal.

Kravet i lokalplanens § 10 stk. 3 a) om at de lodrette kajsiders synlige del skal udformes som stålspuns med træbeklædning, er medtaget for at sikre en ensartet fortsættelse af kajsiderne syd for lokalplanområdet, der er udført i stålspuns med træbeklædning. Nykredit ønsker, at både bolværkshammer og kajsider mellem trappen og Langebro udføres i granit, men fastholder kajsiderne syd for trappen som stålspuns med træbeklædning..

Med henvisning til, at den projekterede trappe i forbindelse med promenaden vil skabe et naturligt brud af de synlige kajsider, er Bygge- og Teknikforvaltningen enig i bygherrens synspunkter om, at en smukkere og mere karakterfuld udformning med granit er at foretrække. Der opnås herved endvidere en materialemæssig sammenhæng mellem kajsiderne, belægningen på landarealerne og kontorbebyggelsens naturstensbeklædning. På den baggrund kan Bygge- og Teknikforvaltningen anbefale den ansøgte dispensation.

Under hensyn til, at der ved beregningen af bebyggelsesprocenten indgår det størst mulige grundareal, og at der ikke ved dispensationen muliggøres større bebyggelse i området end forudsat i lokalplanen, samt at udformningen af kajsiderne ikke ses at berøre nogen uden for området, vurderes dispensationerne ikke at være væsentlige for omboende eller være af betydning for andre interesserede, hvorfor der i medfør af planlovens § 20, stk. 2, ikke er gennemført en forudgående naboorientering.

1. Landinspektørens opmåling af grundarealer af 26. juli 2000
2. Dispensationsansøgning fra Lett, Vilstrup & Partnere på vegne af Nykredit A/S af 21. september 2000 vedrørende områdets bebyggelsesprocent
3. Højgaard og Schultz A/S' dispensationsansøgning af 14. juni 1999 vedrørende udformningen af kajsiderne

Jens Ole Nielsen