Byfornyelse af Svendsgade 4/Absalonsgade 7-7a

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 4. oktober 2000

12. Byfornyelse af Svendsgade 4/Absalonsgade 7-7a

BTU 431/2000 J.nr. 623:116.0001/98

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Ifølge byfornyelsesbeslutning fra 2. april 1998 for Svendsgade-karreen skal ejendommen Svendsgade 4/Absalonsgade 7-7a istandsættes og moderniseres. I finansieringsplanen for karreen var udgifterne for ejendommen anslået til et beløb, der omregnet til det nuværende prisindeks på 159,3 svarer til 13.026 kr./m² eller i alt 21.909.281 kr.

I forbindelse med udarbejdelsen af førregistreringen til gennemførelse af byfornyelsesbeslutningen har andelsboligforeningens tekniske rådgiver konstateret, at ejendommen er i en sådan forfatning, at gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen vil medføre en overskridelse af den forventede udgift med 7.281.908 kr. eller 4.329 kr./m² svarende til en samlet udgift på 29.191.189 kr. eller 17.355 kr./m² etageareal. Udgifterne for bygningen, der rummer 18 boliger og 1 erhvervslejemål indenfor 1.682 etagekvadratmeter, bliver dermed forøget med ca. 33% i forhold til de beløb, der er afsat i forbindelse med vedtagelse af byfornyelsesbeslutningen.

Forvaltningen finder i betragtning af ejendommens og gadebilledets arkitekturhistoriske værdi samt omkostningerne ved eventuel nedrivning og nybyggeri, at nedrivning vil være uhensigtsmæssig.

Ejendommen er omfattet af byfornyelsesbeslutning af 2. april 1998 for Svendsgade-karreen og ejes af A/B Skydebanehus. Ejendommen er opført i 1869 som den første i karreen, og indeholder 18 boliger samt 1 erhvervslejemål. Det samlede bruttoetageareal er 1.682 m². Bygningens facadelængde mod gaden er 47,50 m og husdybden er 9,50 m.

Der er i finansieringsplanen afsat 19.805.000 kr. ved index 144. Ved aktuelt index 159,3 giver det 21.909.281 kr.

Den tekniske rådgiver på sagen har udarbejdet førregistrering af ejendommen på baggrund af opfordringsskrivelsen. I den forbindelse har teknikerne konstateret, at bygningen er i væsentlig dårligere stand end forudsat i beslutningen.

Opfordringen omfatter blandt andet fundamentsforstærkning, fugtstandsende foranstaltninger og istandsættelse af kældervægge. Da bygningen er ikke funderet til fast grund, er der ikke ubetydelige sætningsskader. Således er differenssætningerne mel-lem gavlene og den øvrige bygning markant, ligesom hovedskillevæggene har væsentlig større sætninger end facaderne. Dette bevirker blandt andet, at nyistandsatte vægge hurtigt viser tegn på revnedannelser, gulvbrædder rives fra hinanden og loftpuds falder ned, idet bygningen til stadighed sætter sig. Alle kældervæggene er våde med sætningsrevner, og indervæggene fremstår med mørnede og løse sten, hvilket har bevirket, at fugten har nedbrudt bjælkelaget mellem kælder og stueplan. Der er således ikke til fulde taget højde for konsekvenserne af den mangelfulde fundering i finansieringsplanen, hvil ket bevirker, at en del ekstra arbejder bør udføres for at sikre bygningens fortsatte beståen.

Bygningen har yderligere den komplikation, at bjælkelagene er vendt i de yderste rum mod gavlene, hvorved der ikke er tilstrækkeligt hold i facaderne. Det ændrede bjælkelag i gavlrummene gennem samtlige etager bevirker ligeledes, at samtlige brystninger har dobbeltsidige revnedannelser og formodes at stå løse ovenpå vinduespartierne. Ligeledes ses udskridninger af spær og skader i tagfod som følge af den manglende/utilstrækkelige fastgørelse til bjælkelaget og manglende styrke i spærene. Tagdækningen er ligeledes mangelfuldt udført, idet undertaget hænger og ventilation over samme mangler. Udbedring af disse mangler har ikke været indarbejdet i opfordringen og budgettet.

På denne baggrund skønnes det nødvendigt, at dækkonstruktionen mellem kælder og stueetage udbedres med kanthugning, laskning og udskiftning af nedbrudte bjælker, eventuelt udstøbes ny etageadskillelse. Ligeledes bør murkronen ommures, tagkonstruktionen rettes op og taget omlægges. I gavlrummene forudsættes åbning af etageadskillelserne, hvor der bør udføres nyt vederlag i gavle for bjælkelaget, etablering af trækbånd og murankre fra facade til facade samt nyt gulv og loft. I øvrige op-holdsrum forudsættes udskiftning af gulve i nødvendigt omfang i de berørte rum. Brystningerne bør ommures eller omfuges, så de ikke hviler på vinduerne.

Det vurderes, at med de foreslåede ekstra udbedringstiltag vil bygningen fremstå i god stand.

Ejendommen har ifølge Bydelsatlas Vesterbro middel bevaringsværdi i kategori 4 og er et fint eksempel på et tidstypisk byhus med en stram og ganske harmonisk facadeopbygning. Da bygningen indgår i en lille karré bestående af 6 ejendomme, heraf 4 hjørneejendomme samt en bygning, der er indrettet til bymuseum, hvor alle bygningerne er opført fra perioden 1869 til 1900, og bygningen dermed indgår i en arkitektonisk helhed for karreen, anbefales det, at bygningen bevares trods de forøgede omkostninger ved en istandsættelse, og uanset der i givet fald efter nedrivning ville kunne opføres en ny bebyggelse med næsten tilsvarende etageareal, idet ejendommen efter ombygning funktionelt vil fremstå tidssvarende med gode lejlighedsplaner og varierende lejlighedsstørrelser, der fortrinsvis er mellem 85 og 116 m². Alle ejendommene i Svendsgade-karreen er forudsat bevaret i henhold til lokalplanen og byfornyelsesbeslutni ngen for området, idet disse indgår i en arkitekturhistorisk helhed for området sammen med de omkringliggende elementer: Skydebanehaven, Vesterbros Torv og Københavns Bymuseum, hvoraf den nordlige del af Absalonsgade, som er brolagt, er indrettet som museumsgade, hvilket gør området særlig følsomt for nybyggeri. Bygningerne i Absalonsgade er i øvrigt alle fra omkring 1850-1900, og danner ofte referenceramme for historiske gadebilleder, hvorfor en ny bygning på dette sted ikke kan anbefales. Ligeledes må det tages i betragtning, at alle facaderne i Absalonsgade beliggende mellem Svendsgade og Istedgade er under renovering og i den forbindelse tilbageføres til oprindeligt udseende og farvesætning, hvilket yderligere vil understrege gadebilledets historiske værdi.

En merudgift på 7 millioner kr. vil bevirke, at kommunen i 30 år skal udrede en yderligere årlig støtte på 350.000 kr.

Erstatning, nedrivning og nybygning på dette sted skønnes med dagens prisniveau at ville koste ca. 35 mio. kr. svarende til ca. 21.000 kr./m², hvorfor det også af denne grund vurderes, at nedrivning af ejendommen er uhensigtsmæssig.

• kortbilag visende ejendommens beliggenhed i karréen
• foto af ejendommen/gadebilledet

Jens Ole Nielsen