Byfornyelse af ejendommen Ahornsgade 7-9

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 4. oktober 2000

11. Byfornyelse af ejendommen Ahornsgade 7-9

BTU 440/2000 J.nr. 623:120.0001/98

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller endvidere,

Ved Borgerrepræsentationens behandling af byfornyelsesbeslutningen for Ahornsgade-karreen den 14. og 15. juni 1995 (BR 340/95) og den 29. februar 1996 (BR 790/95) blev det vedtaget, at kommunen skulle råde over ejerlejlighederne i ejendommen Ahornsgade 7-9 og at der skulle ske sammenlægninger af de 24 beboelseslejligheder to og to.

Ved en retssag anlagt af 2 af ejendommens ejere mod Københavns Kommune blev det ved Københavns Byrets dom af 3. maj 1999 fastslået, at Borgerrepræsentationens beslutning om at råde over ejendommen Ahornsgade 7-9 i forbindelse med byfornyelsen manglede hjemmel.

Byrettens dom blev anket af Københavns Kommune til Landsretten, og sagen har på ejernes foranledning frem til nu været genstand for indgående forhandlinger mellem advokater for ejendommens private ejere og Plandirektoratet med henblik på en forsvarlig og forligsmæssig helhedsløsning af sagen.

Der er nu principiel enighed om et forlig, der indebærer, at 14 af ejendommens 24 lejligheder sammenlægges til 7 og der bevares 10 lejligheder, hvis areal dog øges med en altan/udestue.

Det skønnes, at ombygningsudgifterne vil stige fra ca. 14.900 kr./m² til ca. 17.000 kr./m².

Ejendommen vil efter byfornyelsen bestå af 8 stk. 2-værelses lejligheder over 50m² med undtagelse af tagetagen, samt 7 stk. 4-værelses lejligheder over 90m².

Ved Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 29. februar 1996 (BR 790/95) blev det i forbindelse med vedtagelsen af byfornyelsesbeslutningen for Ahornsgade-karreen vedtaget, at ejerlejlighederne i Ahornsgade 7-9 skulle sammenlægges, og at der skulle rådes over ejendommen. På et forudgående "følgegruppemøde" den 9. november 1995 var det blevet drøftet, hvorvidt der burde rådes over ejendommen ud fra en helhedsvurdering, hvori der indgik forskellige løsningsmodeller (opfordring eller råde over), herunder ombygningspriser, også i forhold til ønskerne fra ejerforeningen, fremtidig boligstandard og kvalitet samt kommunens boligpolitiske intentioner - i dette tilfælde sammenlægning af små lejligheder til familieboliger af rimelig størrelse på 80-90 m².

Ejerforeningen indbragte byfornyelsesbeslutningen for Byfornyelsesnævnet med påstand om, at råde over-bestemmelsen ophæves. Der blev samtidig fremsat anmodning om, at klagen blev tillagt opsættende virkning. Nævnet stadfæstede den 18. september 1996 Borgerrepræsentationens byfornyelsesbeslutning for så vidt angår de påklagede forhold.

Herefter anlagde 2 af ejerne boligretssag mod Københavns Kommune med påstand om, at Borgerrepræsentationens byfornyelsesbeslutning af 29. februar 1996 om i medfør af byfornyelseslovens § 7 at råde over ejendommen Ahornsgade 7-9, ophæves. Der blev afsagt dom den 3. maj 1999.

Ved dommen blev Borgerrepræsentationens beslutning om at råde over ejendommen i forbindelse med denne byfornyelse ophævet. Der blev i dommens præmisser henvist til manglende hjemmel vedrørende råde over-bestemmelsen på baggrund af lokalplanens udformning.

Plandirektoratet havde på dette tidspunkt overtaget 12 af ejendommens 27 ejerlejligheder. Af de 12 lejligheder er 8 beliggende i nr. 7, hvor der i 3 tilfælde er 2 lejligheder på samme etage, og 2 lejligheder for sig selv. De resterende 4 overtagne lejligheder er beliggende i nr. 9, hvoraf 2 ligger på samme etage.

Dommen blev herfra anket til Østre Landsret. På daværende tidspunkt var det kommunens udgangspunkt, at der skulle tages stilling til, om man skulle akkviescere ved en landsretsdom, der måtte gå kommunen imod, eller om der efter en sådan dom skulle udarbejdes et nyt plangrundlag for at søge Borgerrepræsentationens oprindelige beslutning vedrørende ejendommen gennemført. På møde den 2. juni 1999 (BT 251/99) tog Bygge- og Teknikudvalget en redegørelse fra forvaltningen over sagen til efterretning. Redegørelsen fokuserede udelukkende på det forhold, at Landsretten forventedes at afsige dom i sagen, mens der ikke blev taget stilling til den mulighed, at sagen kunne forliges, jf. nedenfor.

Ejerforeningen havde efter afsigelse af boligretsdommen den 3. maj 1999 rettet henvendelse via sin advokat til Plandirektoratet med henblik på at nå frem til en forligsmæssig løsning omkring gennemførelse af byfornyelsen af ejendommen.

Et antal ejere ønskede at blive i deres nuværende lejligheder, men havde forståelse for, at kommunen på den ene eller den anden måde skulle håndtere de lejligheder, der var købt. Der var almindelig enighed om, at alle lejligheder skulle istandsættes og være forsynet med badeværelse og nyt køkken, samt at der burde etableres en påbygning med altan/udestue i overensstemmelse med det udarbejdede projektforslag, jf. afslutning af nærværende redegørelse. Projektforslaget medfører en forøgelse af de ellers små lejligheders boligareal med 8 m².

Ejerforeningen og Kommunen besluttede i enighed at ansætte Byfornyelsesrådgiverne A/S v/Bjarne Lundt som byggesagsadministrator samt arkitekt John Bergelin til at udfærdige et projektforslag.

Plandirektoratet har over foråret og sommeren 2000 ført og tilendebragt forhandlingerne med ejerforeningens advokat om indgåelse af et udenretligt forlig, således at sammenlægning af lejlighederne sker ad frivillighedens vej og således, at 14 ejerlejligheder sammenlægges til 7 ejerlejligheder:

1. Ejerlejlighed nr. 2 og 3 sammenlægges (overtaget af kommunen)
2. Ejerlejlighed nr. 4 og 5 sammenlægges (lejl. 5 sælges af kommunen til ejeren af lejl. 4)
3. Ejerlejlighed nr. 8 og 9 sammenlægges (overtaget af kommunen)
4. Ejerlejlighed nr. 10 og 11 sammenlægges (overtaget af kommunen)
5. Ejerlejlighed nr. 13 og 26 sammenlægges (ejes begge af samme ejer)
6. Ejerlejlighed nr. 16 og 17 sammenlægges (overtaget af kommunen)
7. Ejerlejlighed nr. 20 og 21 sammenlægges (lejl. nr. 21 sælges af kommunen til ejeren af lejl. 20)

Se vedlagte sammenlægningsoversigt.

Det er forvaltningens vurdering, at forligstilbuddet bør accepteres, da det giver 7 lejlighedssammenlægninger, hvorimod kommunen, som sagerne står nu, kun kan gennemføre 4 sammenlægninger. Projektet skønnes at indebære en forøgelse af de tilbageværende lejligheders areal, der gør det acceptabelt at opretholde dem uden sammenlægning. Ejendommen vil efter gennemførelse af projektet indeholde 2 lejligheder á 102 m², 4 lejligheder à 101 m², 1 lejlighed á 90 m², 3 lejligheder à 57 m², 1 lejlighed á 56 m², 4 lejligheder à 53 m² og 2 lejligheder á 43 m². Landsretssagen vil meget vel kunne få samme udfald som byretsdommen, og det kan ikke garanteres, at en ny planprocedure vil føre til det ønskede resultat. Under alle omstændigheder vil en sådan fremgangsmåde indebære en væsentlig udskydelse af projektet, der ellers kan sættes i gang i år. En medvirkende årsag til at forligstilbuddet bør accepteres er, at de økonomiske forudsætninger for råde over-beslutningen har ændret sig væsentligt med de indtrufne prisstigninger, og det forventes, at de resterende lejligheder nu afhængigt af størrelse kun kan erhverves for priser mellem ca. 380.000 kr. og 560.000 kr. Dette skal sammenholdes med, at de 11 beboelseslejligheder, kommunen har købt, er erhvervet for mellem 270.000 kr. og 345.000 kr. pr. stk.

De øvrige resterende ejerlejligheder vil ikke blive sammenlagt, men undergår istandsættelser og forbedringer i henhold til projektforslag, herunder påbygning af altan/udestue, jf. nedenfor.

Til brug ved forligsforhandlingerne er der i enighed mellem parterne blevet foretaget en uvildig vurdering af lejlighederne af en statsautoriseret ejendomsmægler.

På grund af 4 års fristen for påbegyndelse af byfornyelsesbeslutninger skal byggeriet i denne ejendom påbegyndes i år.

Projektforslaget fremlægges til gennemsyn.

Ifølge den oprindelige byfornyelsesbeslutning ville ombygningsudgifterne ved sammenlægning af alle 24 lejligheder udgøre ca. 18,4 mio. kr. ved aktuelt index 159,3, svarende til ca. 14.900 kr./m².

Ifølge budgettet for det nu udfærdigede projektforslag vil ombygningsudgifterne udgøre ca. 24,3 mio. kr., svarende til ca. 17.000 kr./m² efter påbygningen af altanudestuer.

Sammenlægningsoversigt (snit)

Moderniseringsomfang

Etageplan (2. sal)

Projektforslag

Jens Ole Nielsen