Endelig vedtagelse af tillæg 1 til byfornyelsesbeslutning for "Saga-karreen"

Bygge- og Teknikudvalget Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 4. september 2002

Sager til beslutning

7. Endelig vedtagelse af tillæg 1 til byfornyelsesbeslutning for "Saga-karreen"

BTU 419/2002 J.nr. 623:114.0001/98

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det af SBS Byfornyelse udarbejdede forslag til tillæg 1 til byfornyelsesbeslutningen for "Saga-karreen", der omfatter nedrivning af Viktoriagade 5 – efter høring af berørte ejer og lejere – nu vedtages endeligt i henhold til lov om byfornyelse § 9

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at afholde de med tillægget til byfornyelsesbeslutningens gennemførelse forbundne udgifter

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at overtage ejendommen og til at sælge den, såfremt den nuværende ejer ikke kan gennemføre erstatningsbyggeri eller grundsalg

RESUME

Byfornyelsesbeslutningen for "Saga-karreen" omhandler istandsættelse og modernisering af beboelsesejendommene i randbebyggelsen. Endvidere er der bestemmelser om nedrivning af bag- og sidehuse for at skaffe lys, luft og friarealer samt om etablering af et fælles gårdanlæg.

Efterfølgende er det meste af byfornyelsesbeslutningen blevet enten igangsat eller gennemført, og gårdanlægget er under planlægning, jf. den samtidig hermed forelagte indstilling om vedtagelse af tillæg 2 til byfornyelsesbeslutningen.

Forhuset Viktoriagade 5 var forudsat ombygget af ejeren selv, og efter udarbejdelse af et projekt meddelte kommunen i december 2001 tilsagn om støtte til en ombygningsudgift på 12,4 mio. kr., svarende til ca. 11.300 kr./m² bruttoetageareal. Ejendommen er opført i 1868 og indeholder 8 boliger samt 4 erhvervslejemål. Det samlede bruttoetageareal er på 1.094 m².

Ombygningsarbejderne blev påbegyndt i starten af 2002, og beboerne er midlertidigt genhuset.

I foråret 2002 konstaterede den tekniske rådgiver efter igangsættelsen af arbejderne, at ejendommen er i væsentligt dårligere stand end forudsat. Således er der i tidens løb fjernet bærende vægge og ændret bjælkelag med den følge, at ejendommens stabilitet ikke er tilstrækkelig god.

En afhjælpning af de statiske mangler, der dog ikke vil rette op på de opståede skævheder i ejendommen, vil bringe de samlede ombygningsudgifter op på ca. 17,5 mio. kr., svarende til 16.000 kr./m². Erfaringen viser, at udgifterne efter indhentning af tilbud dog næppe holder sig på dette niveau. Ejeren har afslået forvaltningens tilbud om en maksimeret bevilling på 15.000 kr./m² og i stedet foreslået, at ejendommen nedrives af ejeren selv.

Sagen har været drøftet i Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 19. juni 2002, hvor det blev besluttet, at der skulle udarbejdes et forslag til tillæg 1 til byfornyelsesbeslutningen med bestemmelse om, at bygningen rives ned.

Ejeren ønsker at beholde grunden og opføre et byggeri i overensstemmelse med lokalplanen for området. Der rådes derfor ikke over ejendommen, men ejeren skal have udbetalt en erstatning for bygningen, og for forgæves afholdte projekteringsomkostninger. Hvis det ikke lykkes den nuværende ejer selv at opføre nybyggeri, kan kommunen overtage grunden med henblik på salg til anden side og opførelse af nybyggeri.

Herefter har et forslag til tillæg frem til den 5. august 2002 været udsendt i høring i karreen. I forbindelse hermed er indkommet 6 indsigelser.

De samlede udgifter ved en nedrivning skønnes at udgøre ca. 6,9 mio. kr. ekskl. moms Kommunens andel udgør ca. 3,45 mio. kr. ekskl. moms.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I mødet den 19. juni 1997 (BR 374/97) tiltrådte Borgerrepræsentationen efter udvalgsbehandling Magistratens indstilling af 26. maj 1997 om, at det af SBS Byfornyelse udarbejdede oplæg til byfornyelsesbeslutning for "Saga-karreen" godkendtes endeligt i henhold til lov om byfornyelse og boligforbedring § 7.

Af vedlagte bilag A fremgår bebyggelsesforholdene efter gennemførelse af byfornyelsesbeslutningen.

I den vedtagne byfornyelsesbeslutning er det forudsat, at ejeren af ejendommen Viktoriagade 5 selv skulle udføre en ombygning af forhuset.

Ejendommen, der er opført i 1868, rummer 8 beboelseslejligheder og 4 erhvervslejemål fordelt på 5 etager med i alt 1.094 m². Efter at ejeren havde udarbejdet et projekt, meddelte kommunen i december 2001 tilsagn om støtte til en ombygningsudgift på 12,4 mio. kr., svarende til ca. 11.300 kr./m² bruttoetageareal. Ombygningsarbejderne blev påbegyndt i starten af 2002 og beboerne er midlertidigt genhuset.

I foråret 2002 konstaterede den tekniske rådgiver efter igangsættelsen af arbejderne, at ejendommen er i væsentligt dårligere stand end forudsat. Således er der i tidens løb fjernet bærende vægge og bjælkelag ændret med den følge, at ejendommens stabilitet ikke er tilstrækkelig god.

Kommunen behøver således ikke at råde over ejendommen og dermed skulle finde en køber til grunden, med mindre det mod forventning ikke skulle lykkes ejeren at opføre et nybyggeri.

Udgifterne ved en nedrivning vil incl. erstatninger udgøre ca. 6,9 mio. kr., hvorfor der i alt vil være en besparelse på kommunens rammer til byfornyelse på 10,6 mio. kr.

Ifølge lokalplanen kan der opføres ca. 1.075 m² etageareal i 4 etager med udnyttet tagetage, hvilket i princippet svarer til den bygning, der nedrives. Nyt lejlighedsbyggeri skal indrettes med overvejende familieboliger, hvilket giver mulighed for at opføre et byggeri med en opgang med 8 beboelseslejligheder på hver ca. 110 m²bortset fra tagetagen, hvor lejlighederne bliver lidt mindre, og erhverv i stueetagen. Ejeren har ønsket at anvende de to nederste etager til erhverv, men ifølge lokalplanen fastlægges ejendommene langs Viktoriagade til boliger, idet den nederste etage dog må anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv samt andre serviceerhverv, der er forenelige med karreens anvendelse til boliger og serviceerhverv. Det skønnes, at et nybyggeri med den i lokalplanen muliggjorte anvendelse vil være rentabelt at opføre.

Efter at sagen har været drøftet i Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 19. juni 2002 (BTU 337/2002), har SBS Byfornyelse udarbejdet et forslag til tillæg til byfornyelsesbeslutningen for "Saga-karreen" gående ud på en nedrivning af bygningen. Forslaget er lagt til gennemsyn som bilag 1.

Tillægget skal følge reglerne i den nye lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 135 af 1. marts 2001med senere ændringer, mens den oprindelige byfornyelsesbeslutning er truffet efter den dagældende lov om byfornyelse og boligforbedring.

Offentliggørelse af forslaget til tillæg

Ifølge lov om byfornyelse § 11 skal kommunalbestyrelsen offentliggøre et forslag til tillæg og give de berørte mulighed for at fremsætte indsigelse mod og ændringsforslag til den planlagte beslutning inden for en passende frist.

SBS Byfornyelse har på kommunens vegne udsendt forslaget til tillæg i høring i 14 dage (fraset juli måned) til beboere, ejere og erhvervsdrivende i hele karreen.

Fristen for indsendelse af indsigelser udløb den 5. august 2002.

Redegørelse for modtagne indsigelser

Der er ved høringsfristens udløb indkommet 6 indsigelser, jf. den som bilag B vedlagte oversigt. Indsigelserne, der er lagt til gennemsyn som bilag 2, er koncentreret om indsigelser fra beboere, der ønsker at beholde deres lejligheder, og forslag til bestemmelser for nybyggeri samt indsigelser fra ejeren og den tekniske rådgiver om forløbet af sagen hidtil,

Indsigelse nr. 2 - skrivelse af 15. juli 2002 fra Katrine Faurschou og Filip Krag Knop, Viktoriagade 5.

I indsigelsen beklager beboerne, at der med en nedrivning ikke bliver mulighed for at flytte tilbage til deres gamle lejlighed, fordi den i det hele passer til deres behov for størrelse og beliggenhed af en bolig.

Indsigelse nr. 5 - skrivelse af 4. august 2002 fra Pia og Turan Ozaltin m.fl., Viktoriagade 5.

Indsigelsen er underskrevet af 6 af de 8 lejere, der ligeledes redegør for, at lejlighederne såvel størrelses- som beliggenhedsmæssigt lige passer til deres behov. Bygningen som sådan anses også af beboerne for at have stor historisk og æstetisk værdi, og det private fællesskab har for den enkelte været af stor betydning. Fællesskabsfølelsen kan fremover også være med til at give kvarteret det nødvendige sammenhold. Hvis de skævheder bygningen har, alene er af synsmæssig karakter, finder beboerne ikke, at det har betydning for, om lejlighederne kan bebos, og endelig finder beboerne, at det ville være i overensstemmelse med en demokratisk boligpolitik, at ombygge denne udlejningsejendom i stedet for, at der måske opføres ejerlejligheder, som de nuværende beboere ikke kan betale.

Indsigelse nr. 3 - skrivelse af 2. august 2002 fra Christina Brunken, Abel Cathrines Gade 1.

Indsigeren, der bor i naboejendommen til Viktoriagade 5, finder, at det er uanstændigt at lade en så flot bygning stå og forfalde i mange år, og at de ansvarlige ejere bør drages til ansvar. Hun beklager endvidere stærkt, at naboerne nu skal udsættes for snavs, støj m.m. i forbindelse med en nedrivning og en udsættelse af anlægget af gården.

Indsigelse nr. 6 - skrivelse af 6. august 2002 fra Bente og Børge Juhl-Thomsen, Helgolandsgade 10.

Indsigerne mener, at der ved en evt. tilladelse til nedrivning bør gives en frist for opførelse af nybyggeri, så tomten ikke kommer til at ligge ubebygget hen i længere tid. Endvidere bør ejeren pålægges, at indrette en børneinstitution i de nederste etager i et nybyggeri for at imødekomme manglen på institutionspladser i kvarteret.

Indsigelse nr. 1 og 4 fra Jørgen Schramm A/S og Bolux A/S.

Indsigerne er henholdsvis tekniker i forbindelse med projektering af ombygningen og repræsenterer ejeren af ejendommen. Det bestrides, at der fra rådgivers side er begået fejl i forbindelse med projekteringen, hvilket synes at fremgå af det udsendte tillægs beskrivelse af baggrunden for nedrivningsforslaget. Tværtimod har Jørgen Schramm A/S på et meget tidligt tidspunkt gjort forvaltningen opmærksom på, at der kunne være funderingsproblemer.

Der er i tillægget endvidere redegjort for mulighederne for nybyggeri, og der gøres opmærksom på, at ejeren ikke på forhånd ønsker at binde sig til en bestemt udformning. Derudover gøres opmærksom på, at der ikke bør stilles krav om etablering af port i et nybyggeri. Det ønskes endelig oplyst, om der vil blive fastsat en frist for nybyggeri.

Forvaltningens bemærkninger

Der er tale om en ejendom med gode store lejligheder og med en fin beliggenhed, og det er naturligvis med stor beklagelse, at de økonomiske omstændigheder ved ombygningen nu giver anledning til at foreslå en nedrivning. Imidlertid er der i øjeblikket relativt gode muligheder for at finde genhusningslejligheder, der imødekommer disse beboeres behov. Der er således formentlig også mulighed for at finde genhusning på Vesterbro, selvom dette næppe sker inden for den samme ejendom, og derfor ikke giver de samme muligheder for fællesskab. Der er i øvrigt tale om, at ejendommens stabilitet er truet, hvis der ikke udføres omfattende udbedringer, og skævhederne i huset er således ikke alene "synsmæssige".

Kommunen har med den foreslåede løsning, hvor ejeren selv står for et nybyggeri, ikke mulighed for at stille krav om, at der skal opføres udlejningsbyggeri.

Der er heller ikke mulighed for at stille ejeren til ansvar for ejendommens vedligeholdelsestilstand, som nævnt i indsigelse 3, men det er naturligvis beklageligt, at der vil være gener ved en nedrivning, og at færdiggørelsen af gårdanlægget må afvente nedrivningen.

Der vil ikke blive fastsat en frist for opførelse af nybyggeri, men ejeren vil blive beskattet af værdien af grunden, svarende til mulighederne for opførelse af nybyggeri. Ejeren vil således have en stærk tilskyndelse til at iværksætte opførelse af nybyggeriet. Hvis ejeren mod forventning ikke skulle være istand til det, har kommunen mulighed for at overtage grunden.

Et nybyggeri skal være i overensstemmelse med lokalplanen for området, der blandt andet har bestemmelser om størrelse og placering af byggeriet og om facadeudformning. Der er i den eksisterende bygning en port, men såfremt adgangskravene i øvrigt kan opfyldes tilfredsstillende, vil der ikke blive stillet krav om port i nybyggeriet.

Med hensyn til at stille krav om indretning af børneinstitution, har Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen tilkendegivet, at man ikke har interesse i grunden, og det skal i den forbindelse bemærkes, at en institution i stueetagen ikke vil imødekomme forvaltningens generelle krav til størrelsen af institutioner, og en sådan vil i øvrigt udløse krav om friareal svarende til 100 % af det etageareal der bygges. Der skønnes ikke at være plads hertil i denne karré, og der er i øvrigt andre udbygningsmuligheder i kvarteret.

Med hensyn til bemærkningerne i indsigelse 1 og 4 fra ejer og tekniker, skal bemærkes, at forvaltningen i redegørelsen til udvalget havde anslået en erstatning for bygningen til 2,6 mio. kr., baseret på ejerens forlangende. Forvaltningen har siden behandlingen i Bygge- og Teknikudvalget den 19. juni 2002 haft forhandlinger med ejeren om en noget lavere bygningserstatning. Der er ikke indgået en endelig aftale, men forvaltningen vurderer, at erstatningen bliver noget under de anslåede 2,6 mio. kr. Dertil kommer, at ejeren skal betale en andel af det fælles gårdanlæg svarende til 320.000 kr. Endelig er man blevet enige om, at ejeren tager kontakt til en advokat med henblik på en vurdering af ansvarsspørgsmålet i forbindelse med sagens uheldige forløb, og udgifterne hertil tages over byfornyelsessagen. Når vurderingen foreligger, kan der tages stilling til, hvor stor erstatningen for forgæves udført proje ktering skal være, men den er hidtil af ejeren opgjort til at være i størrelsesordenen 1 mio. kr.

Indholdet af tillægget til byfornyelsesbeslutning

Bygningen på Viktoriagade 5 nedrives af ejeren selv efter opfordring fra kommunen.

Den nuværende ejer af ejendommene er interesseret i selv at opføre et nybyggeri. Der rådes derfor ikke over hele ejendommen, men ejeren skal have udbetalt en erstatning for bygningerne.

I henhold til den gældende lokalplan skal nybyggeri ske som sluttet randbebyggelse i 4 etager med udnyttet tagetage, hvilket muliggør opførelse af omkring 1.075 m².

Efter nybyggeriet på grunden vil anlægget af friarealet på ejendommen skulle udføres af kommunen som en del af det fælles gårdanlæg og bekostes af ejeren. Ejerens anlægsbidrag bliver 320.000 kr., der betales i forbindelse med opførelsen af nybyggeriet.

Hvis det ikke lykkes den nuværende ejer selv at opføre nybyggeri, forventes det, at kommunen overtager grunden med henblik på salg til anden side og opførelse af nybyggeri.

Tillægget forudsættes dækket af det eksisterende tilsagn til ombygning af ejendommen.

Lokalplan

Ejendommene er omfattet af lokalplan nr. 288 "Saga-karreen", der blev endeligt vedtaget af Borgerrepræsentationen i juni 1997 (BR 373/97).

Med lokalplanen er tilvejebragt den planmæssige forudsætning for gennemførelse af byfornyelsesbeslutninger og for nybyggeri. Heromhandlede tillæg er i overensstemmelse med lokalplanen.

Miljøvurdering

Bestemmelser om nedrivning af eksisterende bebyggelse vil medføre midlertidige miljømæssige gener. Nedrivning med efterfølgende nybyggeri må anses som ikke ressourcebesparende i forhold til bevaring. Miljøkontrollen stiller skarpe krav til sortering og deponering af byggematerialer samt om muligt om genanvendelse af materialer. Nedrivning og nybyggeri vil i en periode medføre lyd-, lugt- og støvgener for områdets beboere samt nabokarreer.

Økonomi

Finansieringen skal ske i overensstemmelse med bestemmelserne i lov om byfornyelse, jf. ovenfor.

De refusionsberettigede udgifter udgør 6,9 mio. kr. ekskl. moms, svarende til de rammebelastende udgifter.

Den kommunaløkonomiske belastning

Gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen skønnes at give en belastning af den kommunale økonomi på følgende måde:

Kommunen skal udrede 50 % af de refusionsberettigede udgifter svarende til ca. 3,5 mio. kr.

Endvidere vil der være kommunale udgifter til ikke-refusionsberettiget boligstøtte.

Budgetmæssig dækning

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse byfornyelsesbeslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2002 til 2005 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2002 under Plan & Arkitektur, konto 0.15.3, byfornyelse, optagne rådighedsbeløb og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

BILAG VEDLAGT

Kort over byfornyelsesområdet
Liste over indsigere

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Forslag til tillæg til byfornyelsesbeslutning
Modtagne indsigelser

Jens Ole Nielsen

Til top