Dispensationer fra lokalplan nr. 303 med tillæg nr. 1 "Islands Brygge Syd"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 4. september 2002

6. Dispensationer fra lokalplan nr. 303 med tillæg nr. 1 "Islands Brygge Syd"

BTU 433/2002 J.nr. 611:156.0009/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Havnestad, der er omfattet af lokalplan nr. 303 med tillæg nr. 1 "Islands Brygge Syd" er under stadig udvikling. Omkring ¼ af byggerummeligheden i område I og II på ca. 215.000 m² er taget i brug eller er under opførelse, og yderligere over 1/3 er under projektering. De fleste ibrugtagne og igangværende projekter har været forelagt Bygge- og Teknikudvalget, da de indebærer ønsker om dispensationer fra lokalplanen og/eller forudsætter støtte i henhold til lov om almene boliger og støttede private andelsboliger.

For 5 projekter foreligger der nu ønske om stillingtagen til dispensationer, hvoraf de 3 skal ses i forlængelse af tidligere behandlede indstillinger.

Projektet "Boliger ved grønning" (matr.nr. 557 AM) med en boligbebyggelse med 70 lejligheder og et parkeringshus på ca. 4.000 m² blev behandlet på udvalgets møde den 24. oktober 2001. Projektet ønskes nu ændret, således at parkeringen etableres i kælder, og at parkeringshuset erstattes af et kontorhus på 4.600 m². Dette vil bl.a. forudsætte dispensation fra den maksimale bebyggelsesprocent på 100, der gælder for område I under ét, idet parkeringshuse er fritaget for medregning. Af byarkitektoniske grunde, og da kontorhuset ikke vil forøge det samlede bygningsvolumen i området væsentligt, kan forvaltningen anbefale dispensationen. Det er en forudsætning, at boligdelen opføres samtidig, og at al parkeringen hørende til kontorhuset etableres i den planlagte parkeringskælder under bolig- og kontorbebyggelsen.

Der er meddelt dispensation og byggetilladelse til ombygning af den bevaringsværdige Wennberg Silo (matr.nr. 565 AM) med indretning af 107 beboelseslejligheder med et etageareal på 12.746 m², og der ønskes nu dispensation til at øge etagearealet med knap 900 m², bl.a. fordi karnapperne er gjort større. Da der i princippet ikke tilføres mere volumen, og da den nye udformning af karnapperne giver en arkitektonisk bedre løsning, kan forvaltningen anbefale den fornødne dispensation til overskridelse af bebyggelsesprocenten på 100 i område I. Det er også her en forudsætning, at hele parkeringsdækningen knyttet til overskridelsen etableres i konstruktion.

For bebyggelsen på hjørnet af Islands Brygge og Axel Heides Gade (matr.nr. 562 AM), der består af bevaret og ombygget industribebyggelse kombineret med nybyggeri, ønskes der mulighed for at opføre yderligere 2.000 m² nybyggeri, hvoraf grundejeren (Sjælsø Gruppen) mangler ca. 1.600 m² byggeret i forhold til den maksimale bebyggelsesprocent på 100. Bygherren har foreslået, at den manglende byggeret overføres fra selskabets byggeret i område II, således at bebyggelsesprocenten for de 2 områder under ét ikke belastes. Forvaltningen finder, at tilbygningen, der kun for så vidt angår husdybden, overskrider et fastlagt byggefelt, vil tilføre den samlede bebyggelse et arkitektonisk løft.

Projektet "Boligbebyggelse i Havnestaden" (matr.nr. 560 AM), der blev behandlet på udvalgets møde den 24. oktober 2001 og bl.a. indeholder et punkthus i 8½ etage og med en bygningshøjde på godt 26 m, ønskes ændret, således at punkthuset opføres i 9½ etage og med en gesimshøjde på godt 27 m og en bygningshøjde på ca. 29,5 m. Dette vil forudsætte dispensation fra bestemmelserne om etageantal, gesimshøjde og bygningshøjde. Forvaltningen kan anbefale de fornødne dispensationer, idet punkthuset derved i højere grad vil markere sig som et fikspunkt for bebyggelsen, og idet der derved kan opnås et smukkere hus med et mere harmonisk forhold mellem højde og bebygget areal. Det forudsatte etageareal øges ikke ved det større etageantal i punkthuset, idet den øvrige del af bebyggelsen bestående af et længehus og en åben karré opf&os lash;res i 5½ etage mod maksimalt 6½ etage.

For den bevaringsværdige Frøsilo (matr.nr. 73 EK/ parcel 13), der består af 2 cylinderformede betonkonstruktioner, har den hollandske arkitekttegnestue MVRDV udarbejdet et idéforslag, hvorefter beboelseslejligheder bygges uden på siloen, i stedet for inden i, uden at det forudsatte etageareal ændres. Dette er et kompliceret projekt, og grundejeren ønsker en vis sikkerhed for meddelelse af de fornødne dispensationer, før en detailprojektering sættes i gang. Det er forvaltningens vurdering, at der er tale om et meget originalt projekt, som går langt ud over de sædvanlige normer for ombygningsprojekter, og at dets realisering vil skabe et unikt vartegn for hele denne del af Sydhavnen. Forvaltningen kan derfor anbefale de fornødne dispensationer fra bestemmelserne for ombygningen.

Realisering af de aktuelle byggeønsker vil inden for område I medføre en forøgelse af bebyggelsesprocenten fra 99,9 til 106,5 og en reduktion i boliganden fra 71,3 pct. til 67,7 pct. For den samlede Havnestad (område I og II under ét) vil bebyggelsesprocenten stige fra 109,1 til 111,8 og boligandelen falde fra 53,1 pct. til 52,2 pct.

For at opnå en vis grad af sikkerhed for gennemførelse af de 4 projekter, for hvilke der ikke foreligger revideret eller endeligt byggeandragende, foreslås det, at den af forvaltningen ønskede bemyndigelse til at meddele dispensationerne begrænset til 12 måneder, ikke mindst af hensyn til bygherrerne indbyrdes. Der tages forbehold vedrørende de endelige projekter og resultatet af fornøden naboorientering.

Sagsbeskrivelsen indeholder desuden status for arbejdet med den planlagte stibro mellem Havnestad og Fisketorvet. Der er foreligger et skitseforslag til fodgænger- og cykelforbindelsen, der viser en bro med en længde over Havneløbet på ca. 200 m og en rampe på Islands Brygge-siden med en længde på ca. 115 m. Den har en fri gennemsejlingshøjde på 5,4 m og med 2 broklapper en gennemsejlingsbredde på 35 m svarende til Knippelsbro. Indstilling vil blive forelagt, når et endeligt projektforslag og en finansieringsmodel foreligger.

Bygge- og Teknikforvaltningen har aktuelt 5 ansøgninger om opførelse af byggeri i Havnestad til behandling, som alle forudsætter meddelelse af dispensation. De 5 projekter er på bilag A markeret med rød indramning.

NCC Danmark A/S, der er ejer af ejendommene matr.nr. 557 og 565 Amagerbros Kvarter, København, samt parcel nr. 13 af ejendommen matr.nr. 73 Eksercerpladsen, København, har anmodet om, at der i forbindelse med opførelse af nybyggeri på ejendommen matr.nr. 557 Amagerbros Kvarter, København, og ombygning af de eksisterende Wennberg Silo og Frøsilo på de øvrige ejendomme meddeles visse dispensationer fra bestemmelser i lokalplan nr. 303-1 "Islands Brygge Syd".

Sjælsø Gruppen, der er ejer af ejendommen matr.nr. 562 Amagerbros Kvarter, København, har anmodet om, at der i forbindelse med de aktuelle om- og tilbygninger på denne ejendom meddeles visse dispensationer fra bestemmelser i lokalplanen.

Nordicom Bolig A/S, der er ejer af ejendommen matr.nr. 560 Amagerbros Kvarter, København, har anmodet om, at der i forbindelse med opførelse af boliger på ejendommen meddeles visse dispensationer fra bestemmelser i lokalplanen.

De 4 byggeønsker vedrørende ovennævnte ejendomme matr.nr. 557, 560, 562 og 565 Amagerbros Kvarter, København, der er beliggende inden for lokalplanens område I, drejer sig om opfølgning/ændring af allerede igangværende byggesager. Det femte andragende vedrører parcel nr. 13 af ejendommen matr.nr. 73 Eksercerpladsen, København, der er beliggende inden for område II, og vedrører igangsættelse af ombygning af Frøsilo.

Inden for område I indebærer imødekommelse af 3 af de fremsendte anmodninger primært, at det samlede etageareal øges fra 108.065 m² til 115.140 m² svarende til, at den maksimale bebyggelsesprocent på 100 gældende for området under ét øges til 106,5, og at den forudsatte boligandel på mindst 70 pct. af etagearealet reduceres til 67,7 pct. uanset at boligetagearealet reelt øges med knap 900 m². Alle 4 projekter forudsætter dispensationer fra bebyggelsesregulerende bestemmelser. Inden for område II indebærer realisering af projektet for Frøsilo afvigelser fra lokalplanens bestemmelser for en ombygning.

Overflytning af byggeret til område I vil medføre en reduktion af det samlede etageareal i område II til 108.332 m² svarende til en reduktion i bebyggelsesprocenten fra 119,9 til 118,2. Boligandelen øges dermed fra 35,0 til 35,7, dog 42,1 såfremt det godkendte projektforslag til en boligbebyggelse inden for byggefeltet umiddelbart syd for det nye havnebassin realiseres.

Forvaltningen kan anbefale, at de fornødne dispensationer meddeles under visse forudsætninger og på visse vilkår, jf. afsnittet "Konklusion".

På bilag A er inden for område I og II vist de konkrete udmøntninger af lokalplanens bestemmelser i gennemførte byggerier og godkendte projekter, samt i øvrigt de i lokalplanen fastlagte byggefelter mv. De aktuelle byggeønsker er markeret med rød indramning.

I henhold til lokalplanens bestemmelser må bebyggelsesprocenten generelt ikke overstige 110, og for områderne I og II må bebyggelsesprocenten ikke overstige henholdsvis 100 og 120, beregnet for hvert af områderne under ét. Differentieringen af bebyggelsesprocenten er begrundet i omfanget af boliger i de to områder. Med udgangspunkt i en ligelig fordeling af boliger og erhverv inden for de to områder under ét er det således fastsat, at boligandelen skal være mindst 70 pct. af etagearealet inden for område I og mindst 35 pct. af etagearealet inden for område II. På bilag A er vist placering af boliger og erhverv ud fra kendte byggerier/projekter, erhvervede byggeretter og de aktuelle byggeønsker.

De bevaringsværdige bygninger Pressesilo samt Wennberg Silo på arealet mellem havneløbet og gaden Islands Brygge inden for område I skal - bortset fra eventuelt stueetagen - anvendes til boliger. Inden for område II skal der indrettes boliger i Frøsilo, og boliger i øvrigt skal placeres på arealet mellem havneløbet og gaden Islands Brygge, hvor boligandelen skal udgøre mindst 60 pct. af etagearealet, samt i byggefeltet syd for det indre vandbassin med prioritering af arealerne nærmest vandbassinet og gaden Islands Brygge.

Skemaet i bilag B viser bl.a. den hidtil forudsatte fordeling af den samlede byggeret samt omfanget af de indtil nu godkendte projekter.

For ejendommene matr.nr. 557, 560 og 562 Amagerbros Kvarter, København, indebærer de bebyggelsesregulerende bestemmelser, at bebyggelse skal opføres inden for de angivne byggefelter, at bebyggelse må opføres i højst 6½ etage, at gesimshøjden ikke må overstige ca. 21 m og bygningshøjden ikke ca. 25 m, samt at husdybden i bebyggelse til erhverv ikke må overstige ca. 15 m. Bebyggelsens højde må ikke overstige henholdsvis 0,8 x afstanden til anden boligbebyggelse og afstanden til anden erhvervsbebyggelse.

For Wennberg Silo på ejendommen matr. 565 ibid. og Frøsilo på ejendommen matr. 73 Eksercerpladsen, København, gælder, at de eksisterende bygninger fastlægges som principiel bebyggelsesplan, og at bygningerne skal fremstå i grå beton eller anden overfladebehandling, der efter Bygge- og Teknikforvaltningens skøn er tilpasset bygningernes udtryk. Vinduer i Wennberg Silo skal placeres og udformes således, at de efter Bygge- og Teknikforvaltningens skøn understreger bygningens lodrette linier og skulpturelle form. Vinduer i Frøsilo skal placeres og udformes således, at de efter Bygge- og Teknikforvaltningens skøn understreger bygningens cylinderformer.

Lokalplanen muliggør, at der kan tillades mindre, arkitektonisk begrundede afvigelser fra de fastlagte byggefelter, husdybder og højder, når den struktur og karakter af området, som lokalplanen søger at skabe, ikke derved tilsidesættes.

Lokalplanen fastlægger en gang- og cykelbro med forbindelse til Fisketorvet med en principiel placering midt for Frøsilo.

Udbygningen af Havnestad har stået på i knap 4 år. Et aktuelt luftfoto af området er vist på bilag C. På nuværende tidspunkt er ca. 19.100 m² etageareal taget i brug, godt 36.500 m² er under opførelse, og forvaltningen er ved at behandle byggesager med et samlet etageareal på ca. 81.300 m², inklusive de aktuelle andragender. I alt er således ca. 136.900 m² etageareal "i spil", hvorefter der resterer ca. 86.600 m² uudnyttet byggeret.

Af infrastrukturen er gaden Islands Brygge omlagt med fortove og cykelstier som forudsat på strækningen mellem Sturlasgade og Axel Heides Gade. Axel Heides Gade med 40 m bredt profil med fortove, cykelstier, grønt midterareal og dobbelte trærækker samt 4 ud af i alt 5 stikveje inden for område I er anlagt. Endelig er promenaden og gangstien langs gaden Islands Brygge anlagt på strækningen mellem Pressesilo og Wennberg Silo.

Den del af den grønne kile, der ligger mellem gaden Islands Brygge og Artillerivej, er tilsået med græs, der er plantet buske og træer, og der er etableret sti med belysning. For den del af den grønne kile, som er beliggende på arealet mellem havneløbet og gaden Islands Brygge, har forvaltningen netop modtaget et projektforslag til behandling. Det ydre vandbassin er etableret, og det indre bassin er under udførelse.

Endelig er et skitseforslag til udformning af den muliggjorte cykel- og gangbro over havneløbet til Fisketorvet ved at blive vurderet med henblik på påbegyndelse af projektering, når finansiering er afklaret. På bilag J er et forslag til broen – sammen med projekterne for Wennberg Silo og Frøsilo - indføjet på et aktuelt foto af Havnestad. Som det fremgår heraf er broen assymetrisk i forhold til Havneløbet, hvilket skyldes, at sejlrenden ligger tættest på Islands Brygge. Længden over Havneløbet er ca. 200 m og med en fri gennemsejlingshøjde på 5,4 m skal der etableres en ca. 115 m lang rampe på Islands Brygge. 2 broklapper giver en gennemsejlingsbredde på 35 m og både frihøjde og gennemsejlingsbredde svarer herefter til Knippelsbros. Placeringen er lige syd for Frøsilo, hvilket er i overensstemmelse med lokalplanens principielle angivelse. Den skønnede anskaffe lsespris er noget højere end tidligere anslået, og det vurderes derfor, hvordan prisen kan nedbringes. Når disse overvejelser er tilendebragt, og en finansieringsmodel foreligger, vil der blive fremlagt en indstilling.

Bygge- og Teknikforvaltningen meddelte den 29. oktober 2001 dispensation fra lokalplanens bestemmelser for så vidt angår placering af bebyggelse inden for de fastlagte byggefelter, maksimalt etageantal, vejprofiler og etablering af fællesanlæg i forbindelse med behandling af ejeren NCC Danmarks A/S' byggeandragende vedrørende opførelse af en boligbebyggelse og et parkeringshus tegnet af Lundgaard & Tranberg Arkitekter. Byggeandragendet er efterfølgende trukket tilbage.

I henhold til lokalplanens bestemmelser skal bebyggelse inden for ejendommen anvendes til beboelse og udformes som en karré, der åbner sig mod syd. Afvigelserne fra lokalplanens bestemmelser i det fremsendte projekt var primært begrundet i ønsket om at placere et parkeringshus med et etageareal på ca. 4.000 m² i den nordlige del af byggefeltet. Det var hensigten med projektet, at parkeringshuset skulle rumme den del af parkeringsdækningen for bebyggelserne på ejendommene matr.nr. 555, 556, 557, 563, 564 og 565 Amagerbros Kvarter, København, der ifølge lokalplanen skal etableres i konstruktion – i alt ca. 120 pladser. Inddragelse af grundareal til parkeringshuset medførte dels en indskrænkning af boligbebyggelsens bebyggede areal, dels en mindre overskridelse af byggefeltet i forhold til den grønne kile. Uanset reduktionen af det bebyggede areal udnytter boligbebyggelsen, der indeholder 70 beboelseslejligheder, hele den byggeret på 7.500 m², som ejeren har erhvervet ved køb af ejendommen. Parkeringshuset indgår ikke i etagearealet ved beregning af bebyggelsesprocenten.

Forvaltningen anbefalede dispensationerne i forbindelse med parkeringshuset, fordi man fandt det positivt, at en større del af parkeringsdækningen blev samlet på ét sted med større fleksibilitet til følge, fordi placeringen mellem boligbebyggelsens nordfacade og en erhvervsbebyggelse blev fundet hensigtsmæssig, og endelig fordi man fandt, at såvel boligbebyggelsen som parkeringshuset ville få en høj arkitektonisk standard.

NCC Danmark A/S ansøger aktuelt om tilladelse til at opføre et kontorhus med et etageareal på 4.600 m² samt parkeringskælder i stedet for parkeringshuset. Det anføres i ansøgningen, at man planlægningsmæssigt og arkitektonisk finder denne løsning bedre. Ansøgningen er vedlagt et skitseforslag til et kontorhus udarbejdet af Lundgaard & Tranberg Arkitekter. På bilag D er projektet vist ved CAD-illustrationer.

Forslaget til kontorhuset indeholder 5 fulde etager samt en arkitektonisk mere frit fabulerende penthouseetage, der fylder ca. det halve af en fuld etage. Bygningen placeres i samme nordlige facadelinie som parkeringshuset var påtænkt. Bygningen har en husdybde på 18 m og overskrider dermed den tilladte maksimale husdybde med 3 m. Den store husdybde udnyttes dog til at etablere partielle indskæringer samt horisontale og vertikale forskydninger i facaderne, hvorved overskridelserne punktvis begrænses. Gesims- og bygningshøjde er tilpasset boligprojektet i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser for nybyggeri. Bygningen påtænkes opført overvejende i glas og med stor visuel åbenhed.

Forslaget til boligbebyggelse er uændret og fremstår i 6 fulde etager samt en tagetage med bl.a. store tagterrasser i hjørnerne, der vender mod kontorhuset. Bygningen opføres med ydre facader med ligelig vægtning mellem tunge og lette partier. De tunge partier påtænkes udført i mørke teglsten. Den del af stueetagen, der ligger ud til yderfacaderne anvendes til sikrings- og pulterrum mv. og er uden vinduer.

Den del af parkeringsdækningen, der skal etableres i konstruktion, udføres som kælderparkering under de to bygninger. Parkeringskælderen forudsættes at kunne rumme mindst 175 biler og dermed dække det parkeringsbehov, som p-huset skulle opfylde, samt hele det parkeringskrav, som det ønskede kontorhus og forøgelsen af Wennberg Siloens etageareal medfører. Der er ikke taget stilling til placering af nedkørselsrampen.

Det er forvaltningens vurdering, at et kontorhus som det skitserede er af høj arkitektonisk kvalitet og udformet med udstrakt hensyntagen til de omgivende bebyggelser, at det byarkitektonisk vil udgøre et stærkt og samlende element i dette hjørne af Havnestad, at ønskeligheden af en større bebyggelse her er forstærket ved at bebyggelsen på det øst for liggende byggefelt er opgivet, og at det vil være medvirkende til, at man ved hovedankomsten til Havnestad modtages af en urban og kraftfuld arkitektur. Ikke mindst vil det nordvestlige hjørne, der vender ud mod pladsen foran Zeppelinerhallen få betydning som afgrænsning af pladsen og som modspil til den nyere, markante erhvervsbebyggelse på modsatte side af Sturlasgade. Disse kvaliteter ville ikke kunne opnås med et parkeringshus. Forvaltningen finder det af afgørende betydning for at kunne anbefale projektet, at bygningen udformes i princippet i de angiv ne dimensioner og med de angivne variationer i facaderne, samt at boliger og kontorhus opføres samtidig. Herudover er det værdifuldt, at parkeringen etableres under terræn, og på en sådan måde, at den ikke er til hinder for den fastlagte træbeplantning i de omgivende interne veje og i den grønne kile.

Bygge- og Teknikforvaltningen har henholdsvis den 15. januar 2001 og den 23. august 2001 meddelt byggetilladelser til ombygning af Wennberg Silo med henblik på indretning af bygningen med 107 beboelseslejligheder og et etageareal på 12.746 m², hvilket svarer til den erhvervede byggeret. I forbindelse hermed er der meddelt dispensation fra lokalplanens bestemmelse om, at der maksimalt må indrettes 14 etager i bygningen, til at indrette en del af bygningen med 16 etager samt til at indrette tagterrasser over de 14 og 16 etager.

NCC Danmark A/S ansøger aktuelt om tilladelse til at øge byggeriet med knap 900 m², idet etagearealet i forbindelse med den detaljerede projektering er blevet opgjort til 13.621 m² - en forøgelse på 875 m². Forøgelsen skyldes dels, at de planlagte karnapper er gjort større, dels, at etagearealet er konstateret at være lidt større end hidtil opgjort. På bilag E ses CAD-ilustrationer af Wennberg Silo med den foreslåede facadeudformning.

Det er forvaltningens vurdering, at Wennberg Silos arkitektoniske kvaliteter understreges stærkere med den ændrede udformning af karnapperne, der fremstår som lodrette gennemgående glasbånd, som med en stram enkelhed understreger bygningens storskala, dens lodrette linier og oprindelige form.

Bygge- og Teknikforvaltningen har henholdsvis den 13. september 2000, den 24. januar 2001 og den 8. februar 2002 meddelt byggetilladelser til ombygning af eksisterende bygninger på ejendommen samt til opførelse af diverse til- og mellembygninger i forbindelse hermed. I alt er der givet tilladelse til indretning af knap 18.000 m² bebyggelse. Sjælsø Gruppen råder over en byggeret på 18.500 m² på ejendommen.

Bevaring af den eksisterende bebyggelse var ikke indeholdt i den oprindelige lokalplan, men blev muliggjort med lokalplantillæg nr. 1, der også omfattede område II. I forbindelse med byggetilladelserne er der meddelt dispensation fra lokalplanens bestemmelser om placering af bebyggelse inden for nærmere angivne byggefelter, husdybder, bygningshøjder og afstand mellem bebyggelser.

Ejendommens bebyggelse består af to selvstændige bygningskomplekser. Det ene kompleks på ca. 7.000 m² er lejet ud til Sundhedsstyrelsen. Med udvidelse af det andet kompleks har Sjælsø Gruppen grundlag for at søge prækvalifikation til Københavns Energis nye domicil på 13.000 m² etageareal og ca. 2.500 m² kælder.

Sjælsø Gruppen ansøger på baggrund af ovenstående om tilladelse til at opføre yderligere ca. 2.000 m² bebyggelse. Selskabet er indstillet på at overføre den manglende byggeret på knap 1.600 m² fra område II, hvor selskabet råder over ca. 65.000 m² byggeret.

Den nye bebyggelse påtænkes opført som en udvidelse mod øst af allerede opført nybyggeri og i samme arkitektur og materialer, jf. bilag F. Af hensyn til afstanden til de omliggende bebyggelser samt for at skabe et samlet byrum ud mod Erik Eriksens Gade foreslås bygningen gjort dybere end den bygning, den bygges sammen med, fremfor at forlænge den yderligere. Den større husdybde indebærer, at det fastlagte byggefelt overskrides ind mod erhvervsbebyggelsens gårdrum, og at husdybden overstiger de tilladte 15 m med ca. 8 m.

Det er forvaltningens vurdering, at det fremsendte forslag er indpasset harmonisk i den eksisterende bebyggelse, og at der i øvrigt er taget behørigt hensyn til denne. Forøgelsen af husdybden gør, at den østlige gavl i højere grad end før fremstår som en egentlig facade med en bevidst bearbejdning, hvilket er en klar forbedring af projektet. For at sikre den arkitektoniske sammenhæng vil det være af afgørende betydning, at udvidelsen udføres med samme modulering og i samme materialer som den bygning, den bygges sammen med.

Bygge- og Teknikudvalget gav på mødet den 24. oktober 2001 forvaltningen bemyndigelse til - i forbindelse med opførelse af en boligbebyggelse med et etageareal på 15.250 m² bestående af en u-formet karré, et længehus og et punkthus og indeholdende 167 lejligheder - at meddele dispensation til at placere punkthuset delvis uden for det fastlagte byggefelt, til at opføre det i 8½ etager og med en bygningshøjde på godt 26 m samt til at opføre 2 opgange uden adgang til begge facader og til ikke at overholde bestemmelsen om bygningers højde i forhold til afstanden til anden bebyggelse på ejendommen. Bemyndigelsen blev givet med forbehold for endeligt projekt samt resultatet af fornøden naboorientering.

Nordicom Bolig A/S ansøger aktuelt om tilladelse til at opføre punkthuset i 9 etager samt penthouseetage og med en bygningshøjde på ca. 29,5 m, jf. bilag G, der viser en computervisualisering af projektet.

Forvaltningen finder, at punkthuset ved forøgelsen af højden tydeligere vil markere sig som et fikspunkt for bebyggelsen, og at der derved kan opnås et smukkere hus med et mere harmonisk forhold mellem højde og bebygget areal. Den øvrige del af bebyggelsen bestående af et længehus og en åben karré opføres i 5½ etage, hvorved der opstår et ønskeligt kontrastforhold mellem den "lave" gennemgående bebyggelse og det "høje" centrale punkt.

NCC Danmark A/S har fremsendt et skitseforslag udarbejdet af den hollandske arkitekttegnestue MVRDV til ombygning af Frøsilo til boliger. Forinden NCC Danmark A/S sætter en egentlig projektering i gang, ønskes en tilkendegivelse af, hvorvidt man kan forvente, at de fornødne dispensationer fra lokalplanen vil blive meddelt.

Frøsilo er ca. 39 m høj og består af to rør hver med en diameter på ca. 26 m. Siloen fremstår i dag i grå beton og uden vinduer.

Med skitseprojektet foreslås der indrettet 8 boligetager med hver 8 – 12 lejligheder startende ca. 11 m over terræn. Boligerne "hægtes" uden på Frøsilo og udføres med ensartet dybde og følgende den eksisterende runding, hvorved diameteren i hver af de to rør øges med ca. 17 m svarende til, at den samlede bredde af bebyggelsen mod Havneløbet øges fra ca. 51 m til ca. 68 m. Facaderne i boligetagerne udføres overvejende i glas, og alle boliger forsynes med opholdsaltan.

I bunden af siloen indrettes én etage inden i silorørene med adgange, cykelparkering og pulterrum. Over denne etage kommer man ud i de åbne silorør, hvoraf det ene indrettes med træbeplantning og det andet med spejlbassiner. Via elevatorer og udvendige, åbne trapper stiger man op gennem etagerne. På bilag H er vist plan og opstalter af projektet, og på bilag I er vist en CAD-illustation af Wennberg Silo og Frøsilo set på tværs af havneløbet. På bilag J er den skitserede nye lette broforbindelse til Fisketorvet indlagt.

De ubebyggede arealer er angivet med en 1,2 m høj plint, der dækker hele arealet mellem siloen og gaden Islands Brygge. Herunder etableres der 65 parkeringspladser i konstruktion, men terrænparkering er vist på arealet nord for siloen i hele arealets udstrækning mellem promenaden og gaden Islands Brygge.

Det er forvaltningens vurdering, at der er tale om et meget originalt projekt, som går langt ud over de sædvanlige normer for ombygningsprojekter, og at dets realisering vil skabe et unikt vartegn for hele denne del af Sydhavnen.

Intentionen bag bevaringen af Wennberg Silo og Frøsilo er bl.a., at de to bygninger skal markere Havnestad byarkitektonisk i det store byrum, som havneløbet er, at de skal markere det punkt, hvor havneløbet skifter retning, og at de skal markere Havnestads centrale og mest urbane byrum – den 40 m brede Axel Heides Gade med dobbeltrækker af træbeplantning. Forvaltningen finder, at de to projekter indfrier ovennævnte intentioner, og at der i kraft af den henholdsvis vertikale og horisontale betoning opstår et interessant modspil mellem de to, samtidig med, at den enkle og gennemførte brug af glas i begge projekter, skaber en arkitektonisk harmoni mellem dem.

Forslaget til udformning af de ubebyggede arealer omkring Frøsilo er efter forvaltningens vurdering ikke overbevisende, idet den viste plint er for høj, og idet parkeringen på terræn er ikke holdt mindst 40 m fra promenaden som foreskrevet i lokalplanen. Forvaltningens anbefaling af projektet er derfor betinget af en bearbejdning af de ubebyggede arealer, hvilket også skal ses i sammenhæng med ovennævnte broforbindelse over Havneløbet til Fisketorvet med tilhørende rampeanlæg.

Som nævnt er Sjælsø Gruppen indstillet på at flytte ca. 1.600 m² byggeret fra område II til område I for at kunne realisere projektet på ejendommen matr.nr. 562 Amagerbros Kvarter, København.

NCC Danmark A/S har ikke samme mulighed, da selskabet allerede har udnyttet den byggeret, man har erhvervet inden for område II til Frøsilo-projektet og det nye domicil for LO. Selskabets nu ansøgte to projekter i område I ligger til gengæld inden for tidligere godkendte bygningsstrukturer og vil i princippet ikke indebære et forøget bygningsvolumen.

Forslagene til de tre projekter i område I omfatter samlet ca. 7.100 m² etageareal. Hvis dette etageareal lægges til den fastlagte rummelighed på 108.130 m², der svarer til en bebyggelsesprocent på 100, vil bebyggelsesprocenten i område I stige til 106,5. I område II vil bebyggelsesprocenten på grund af overførslen af 1.600 m² etageareal til område I falde fra knap 120 til 118,2. For område I og II under ét vil bebyggelsesprocenten stige fra knap 110 til 111,8. Beregninger af bebyggelsesprocenterne fremgår af bilag B.

Friarealet skal i henhold til lokalplanens bestemmelser/indgåede købsaftaler være mindst 50.918 m² inden for område I. Efter en forøgelse af etagearealet som angivet stiger kravet til 52.373 m². Idet nogle byggefelter ikke udnyttes, jf. bilag A, kan friarealet aktuelt opgøres til ca. 53.150 m².

Det ekstra etageareal vil udløse 71 parkeringspladser i område I. Heraf er de 55 pladser knyttet til bebyggelse, der indebærer en overskridelse af bebyggelsesprocent 110 for de to områder under ét. I henhold til lokalplanens generelle bestemmelser om parkering kan 2/3 svarende til 37 pladser etableres på terræn, men det er forvaltningens holdning, at alle 55 pladser skal kræves etableret i kælder for ikke at belaste friarealerne.

Forvaltningen finder samlet, at de ovennævnte tre aktuelle byggeønsker med friarealer og parkeringspladser vil kunne indpasses i den kendte struktur i område I, uden at området belastes deraf. Forvaltningen kan derfor anbefale, at der meddeles de deraf afledte dispensationer fra lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocenten, og forvaltningen finder ikke, at der er grund til, at etagearealet i område II reduceres ud over den beskrevne overflytning af 1.600 m² byggeret.

For at sikre, at der ikke med en godkendelse af nærværende indstilling udstedes carte blanche til andragerne til på ubestemt tid at forbeholde sig ret til at gennemføre de omhandlede byggerier, foreslås det, at bemyndigelsen af forvaltningen til at meddele de fornødne dispensationer kommer til at gælde et år fra udvalgets behandling af sagen.

Forslagene til de tre projekter i område I omfatter 875 m² boligetageareal og 6.200 m² erhvervsetageareal. Selvom boligetagearealet i området altså øges, reduceres boligandelen, der i henhold til lokalplanen skal være mindst 70 pct. af det samlede etageareal, til 67,7 pct., jf. bilag B.

Forvaltningen finder, at afvigelsen fra lokalplanens bestemmelser er af så beskedent omfang, at det ikke ændrer på forudsætningen om, at den primære anvendelse inden for området skal være boliger.

For område I og II under ét vil boligandelen under de nye forudsætninger være 52,2 pct. og dermed stadig udgøre en majoritet. Hvis Sjælsø Gruppens boligprojekt på arealet mellem havneløbet og gaden Islands Brygge (position 24) på et areal, der var tiltænkt erhvervsbyggeri, realiseres, hvilket det forventeligt gør - og der i øvrigt opføres de boligbebyggelser, der er forudsat i området - stiger boligandelen til 55,3 pct.

For at sikre, at såvel boliger som kontorhus opføres på ejendommen matr.nr. 557 Amagerbros kvarter, København, foreslås det, at det stilles som forudsætning for meddelelse af dispensation til kontorhuset, at hele parkeringskælderen samt de ovenpå beliggende boliger opføres samtidig.

Projektet på ejendommen matr.nr. 557 Amagerbros Kvarter, København, overskrider som nævnt det fastlagte byggefelt mod nord og den maksimale husdybde med 3 m. Herudover overholder bebyggelsen knap bestemmelsen om, at bebyggelsens højde ikke må overstige 0,8 x afstanden til anden boligbebyggelse, men da erhvervsbebyggelsen ligger nord for boligbebyggelsen, og der i øvrigt ikke er vinduer i stueetagen i bebyggelsens nordfacader vurderes overskridelsen at være acceptabel.

Projektet på ejendommen matr.nr. 562 Amagerbros Kvarter, København, overskrider som nævnt i mindre omfang det fastlagte byggefelt, hvilket vurderes at være uproblematisk, da overskridelsen ikke berører naboejendommene.

Projektet på ejendommen matr.nr. 560 Amagerbros Kvarter, København, overskrider som nævnt i mindre omfang det fastlagte byggefelt, etageantal, gesimshøjde og bygningshøjde, den overholder ikke bestemmelsen om, at bebyggelsens højde ikke må overskride 0,8 x afstanden til anden boligbebyggelse inden for området, og der etableres ikke adgang fra begge facader i 2 af opgangene. Forvaltningen har som nævnt tidligere anbefalet projektet med det lavere punkthus, idet bebyggelsen vurderes at være vellykket med de 3 individuelle bygningsformer. De nu foreslåede ændringer af punkthuset underbygger efter forvaltningens vurdering den ønskede variation i bebyggelsen, hvorfor det også bør sikres, at den samlede bebyggelse opføres som ansøgt.

Projektet på ejendommen matr.nr. 73 Eksercerpladsen, København, overholder som nævnt ikke den fastlagte bebyggelsesplan og afviger tillige fra den forudsatte fysiske fremtræden. Forøgelsen af bygningen vil tage en del af udsynet mod havnen fra bebyggelse i især de tre nærmestliggende byggefelter på modsatte side af gaden Islands Brygge, som Sjælsø Gruppen er bygherre på, samt fra de to nærmestliggende byggefelter på kajarealet, som NCC Danmark A/S selv er bygherre på. De to selskaber og de på nuværende tidspunkt kendte aftagere/lejere til de pågældende byggerier har over for NCC Danmark A/S tilkendegivet, at de er positive over for projektet, men ønsker det realiseret hurtigt af hensyn til fremtidige bebyggelser.

Forvaltningen kan som tidligere nævnt anbefale projektet og anser området for tilstrækkeligt robust til at kunne bære afvigelserne fra det fastlagte byggefelt, der ikke kan defineres som mindre.

Forvaltningen finder, at det fremsendte projekt i givet fald bør realiseres inden for en begrænset tidshorisont, så fremtidige ejere og lejere inden for området, forinden de beslutter sig for køb/leje, kan gøres bekendt med den endelige udformning af Frøsilo. For således at sikre, at der ikke med en godkendelse af nærværende indstilling udstedes carte blanche til andrager til på ubestemt tid at forbeholde sig ret til at gennemføre det fremsendte projekt til ombygning af Frøsilo, foreslås det som tidligere nævnt, at bemyndigelsen af forvaltningen til at meddele de fornødne dispensationer kommer til at gælde et år fra udvalgets behandling af sagen, idet meddelelse af dispensationerne forudsætter, at konkrete byggeandragender foreligger.

Forvaltningen anbefaler, at de aktuelle byggeønsker søges imødekommet, og det foreslås, at forvaltningen bemyndiges til at meddele dispensationerne, idet der tages forbehold vedrørende de endelige projekter samt resultatet af de fornødne naboorienteringer.

For at sikre, at der ikke dermed udstedes carte blanche til andragerne til på ubestemt tid at forbeholde sig ret til at gennemføre de her omhandlede byggerier, foreslås det, at bemyndigelsen af forvaltningen begrænses til et år fra udvalgets behandling af sagen.

For så vidt angår andragende vedr. ejendommen matr.nr. 557 Amagerbros Kvarter, København, lægger forvaltningen vægt på, at bygningen udformes i princippet i de angivne dimensioner og med de angivne variationer i facaderne, at parkeringskælderen med den fornødne kapacitet på mindst 175 pladser etableres under terræn, at dens udstrækning begrænses til udstrækningen af bebyggelsen samt at boliger og kontorhus opføres samtidig.

For så vidt angår andragende vedr. ejendommen matr.nr. 565 Amagerbros Kvarter, København, lægger forvaltningen vægt på, at bygningen udføres med karnapper, og at disse udformes således, at de efter forvaltningens skøn understreger bygningens vertikalitet.

For så vidt angår andragende vedr. ejendommen matr.nr. 562 Amagerbros Kvarter, København, lægger forvaltningen vægt på, at den arkitektoniske sammenhæng sikres ved, at udvidelsen udføres med samme modulering og i samme materialer som den bygning, den bygges sammen med.

For så vidt angår andragende vedr. ejendommen matr.nr. 560 Amagerbros Kvarter, København, lægger forvaltningen vægt på, at den arkitektoniske sammenhæng sikres ved, at den øvrige bebyggelse fastholdes i 5½ etage.

Det ekstra etageareal vil udløse 71 parkeringspladser i område I. Heraf er de 55 pladser knyttet til bebyggelse, der indebærer en overskridelse af bebyggelsesprocent 110 for de to områder under ét. Det er forvaltningens holdning, at de 55 pladser skal kræves etableret i kælder for ikke at belaste friarealerne. Af de resterende 16 forudsættes mindst en tredjedel etableret i konstruktion i overensstemmelse med lokalplanen.

De foreslåede dispensationer bortset fra Wennberg Siloen har efter forvaltningens vurdering en sådan karakter og betydning for bl.a. andre grundejere i lokalplanområdet, at de forudsætter naboorientering, hvilket afventer endelige byggeandragender.

For så vidt angår Nordicoms projekt til bebyggelse af ejendommen matr.nr. 560 Amagerbros Kvarter, København, ("Boligbebyggelse i Havnestaden") har forvaltningen i perioden fra den 8. juli 2002 til den 5. august 2002 foretaget den i henhold til planlovens § 20, stk. 2, forudgående naboorientering. Naboorienteringen omhandlede tillige dispensationer i forbindelse med opførelse af en boligbebyggelse på ejendommen matr.nr. 558 ibid.

Der er i forbindelse med den offentlige høring modtaget henvendelser fra JM Danmark A/S, A/B Axel Heides Gård og Lise Schouboe, Islands Brygge 24 vedrørende det aktuelle projekt.

Lise Schouboe finder de ønskede ændringer af bebyggelsen uacceptable og ingenlunde et "arkitektonisk tilskud til området som helhed".

JM Danmark A/S anser ikke umiddelbart forøgelse af bygningshøjden på punkthuset som problematisk, men anmoder om, at der udarbejdes skyggediagrammer for bedre at belyse projektet. Selskabet har efterfølgende modtaget skyggediagrammer, men har endnu ikke afklaret sin holdning. Spørgsmålet forventes afklaret, inden udvalget tager stilling til sagen.

A/B Axel Heides Gård protesterer mod punkthusets bygningshøjde og undrer sig over, at forvaltningen ikke henholder sig til lokalplanens bestemmelser. Foreningen har forelagt arkitekt Søren D Schmidt, der har tegnet Axel Heides Gård, naboorienteringen og refererer denne for at "være dybt forundret over forslaget til dispensation. Da Axel Heides Gård blev skitseret skete det i samarbejde med Plan & Arkitektur, og det var en forudsætning, at de tanker, som lå bag lokalplanen, blev fulgt nøje samtidig med overholdelse af den udarbejdede designmanual. Havde man på daværende tidspunkt haft kendskab til projektmuligheder, som nu sendes til høring, havde bebyggelsen kunne tilføjes mange anderledes kvaliteter til de kommende beboeres glæde". Afslutningsvis anfører man, at der nu lægges op til kommende bygherrer, at de kan bygge, som de vil.

For så vidt angår indvendingerne mod meddelelse af dispensationer generelt, skal bemærkes, at det af lokalplanen fremgår, at der kan dispenseres fra bestemmelserne, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen, herunder at der kan tillades mindre arkitektonisk begrundede afvigelser fra de fastlagte byggefelter, husdybder og højder, når den struktur og karakter af området, som lokalplanen søger at skabe, ikke derved tilsidesættes.

Der er i forbindelse med de hidtil behandlede byggeandragender i Havnestad meddelt en række dispensationer fra lokalplanens bestemmelser. Eksempelvis er der i forbindelse med opførelsen af Axel Heides Gård den 21. februar 2002 givet dispensation til at opføre boliger inden for en fastlagt erhvervszone, at indrette butik i bebyggelsen langs Artillerivej, at undlade de forudsatte hjørneafskæringer og adgang fra begge facader, at overskride det fastlagte byggefelt med ca. 10 m i forhold til den grønne kile samt til at opføre bebyggelsen før alle fællesanlæg er etableret.

Når der foreligger et konkret projektforslag, hvor gennemførelsen forudsætter dispensationer fra lokalplanen, tager forvaltningen således stilling til, om projektet skal søges fremmet og i givet fald på hvilke betingelser, bl.a. ud fra en vurdering af, hvorvidt projektet besidder kvaliteter, som vil gå tabt, såfremt det ikke gennemføres som skitseret. I den forbindelse vurderes tillige, hvorvidt de ønskede dispensationer forudsætter nabohøring, for at give de berørte omkringboende m.fl. mulighed for at fremkomme med bemærkninger.

Lokalplan nr. 303-1 "Islands Brygge Syd" indeholder relativt detaljerede bestemmelser for et stort udviklingsområde. Det er forvaltningens holdning, at de detaljerede bestemmelser sikrer en stram styring af udviklingen, men tillige at de især ved udvikling af så omfattende nye bykvarterer som her selvsagt må forventes at medføre behov for visse reguleringer undervejs.

Forvaltningen vurderer i det konkrete tilfælde, at projektet til punkthuset er af en beskaffenhed og besidder kvaliteter, der gør, at det bør fremmes som ansøgt. For så vidt angår punkthusets indvirken i forhold til Axel Heides Gård viser skyggediagrammerne på bilag G, at skyggerne fra punkthuset ikke berører denne, og at skyggerne fra karreen på grund af dens 5½ etage er begrænsede. Hertil kan føjes, at udformningen med det fritstående punkthus betyder et ophold i facadelængden, som giver større udsigtsmuligheder fra Axel Heides Gård. Udvalget har tidligere forholdt sig til de øvrige dispensationer, der ikke direkte er omfattet af indsigelserne, og som derfor meddeles af forvaltningen.

Jens Ole Nielsen