Lokalplanforslag "Svanevej"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 4. september 2002

5. Lokalplanforslag "Svanevej"

BTU 422/2002 J.nr. 611:254,0001/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

I Bygge- og Teknikudvalgets møde den 19. juni 2002 blev forvaltningens redegørelse om udarbejdelse af lokalplan for et knap 12.000 m² stort område omkranset af Svanevej, Falkevej, Ørnevej og Nordre Fasanvej drøftet. Lokalplanen er foranlediget af en anmodning fra en grundejer i lokalplanområdet, Marselis Ejendomme ApS, der ønsker at nedrive en erhvervsbebyggelse på ejendommen Svanevej 17 og Falkevej 6 og opføre privat finansierede kollegieboliger. Det foreliggende lokalplanforslag er udarbejdet efter de af Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte retningslinier.

Det foreliggende projekt, der er tilvejebragt efter drøftelser med Bygge- og Teknikforvaltningen, omfatter en boligbebyggelse på ca. 6.500 m². Projektet, som i princippet er muliggjort i lokalplanforslagets bestemmelser, er udformet som en bygning på 4 etager samt penthouse, placeret som randbebyggelse langs Svanevej og Falkevej.

Projektet indeholder 125 kollegieboliger fordelt på 28 stk. 1-værelses lejligheder på mellem ca. 25 og 30 m² samt 97 stk. 2-værelses lejligheder på mellem ca. 38 og 54 m² samt fælleslokaler og et antal fælles terrasser. Sikring af kollegieboligernes anvendelse til unge under uddannelse sker ved en af ejendommens ejer udstedt deklaration med Bygge- og Teknikforvaltningen som påtaleberettiget.

I relation til en af Borgerrepræsentationen i 1946 vedtaget byggelinie til udvidelse af Nordre Fasanvej til 25 m opretholdes den nuværende vejlinie svarende til en vejbredde på 18,83 m.

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med Kommuneplanen 2001.

Marselis Ejendomme ApS har som ejer af ejendommen Svanevej 17 og Falkevej 6 ønsket at nedrive den eksisterende erhvervsbebyggelse på grunden undtagen en ca. 1.200 m² stor parkeringskælder og opføre privat finansierede kollegieboliger på den ca. 4.800 m² store grund. Projektet er af et omfang og en karakter, så det i henhold til planlovens bestemmelser er lokalplanpligtigt.

I Bygge- og Teknikudvalgets møde den 19. juni 2002 (BTU 329/2002) blev forvaltningens redegørelse om udarbejdelse af lokalplan for et knap 12.000 m² stort område omkranset af Svanevej, Falkevej, Ørnevej og Nordre Fasanvej drøftet. Det foreliggende lokalplanforslag er udarbejdet efter de af Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte retningslinier.

Ifølge det foreliggende projekt opføres den nye bebyggelse som en videreførelse af den eksisterende randbebyggelse i karreen. Bygningen opføres i 4 etager med pent-housetage langs henholdsvis Svanevej og Falkevej med et etageareal på ca. 6.500 m². Der indrettes 125 kollegieboliger fordelt på 28 stk. 1-værelses lejligheder på mellem ca. 25 og 30 m² (nettoareal) samt 97 stk. 2-værelses lejligheder på mellem ca. 38 og 54 m² (nettoareal). Herudover indrettes der fælleslokaler og et antal fælles terrasser. Den eksisterende parkeringskælder på ejendommen rummer 30 parkeringspladser. Der indrettes 8 parkeringspladser på terræn, således at der på ejendommen er i alt 38 pladser.

På baggrund af drøftelser mellem ejerens arkitekt, Arkitektgruppen Aarhus, og forvaltningen er der efter forvaltningens opfattelse tilvejebragt et skitseprojekt, der tilgodeser de specielle hensyn, der bør tages på dette sted. Hensynene er udmøntet i lokalplanens bestemmelser, idet bebyggelsen, som randbebyggelse, vurderes at passe ind i kvarterets bebyggelsesmønster i karreer. Endvidere muliggør bygningens placering på grunden en god udnyttelse af friarealerne i gården.

Et ahorntræ på hjørnet af Svanevej og Falkevej anses af forvaltningen for betydningsfuldt. Træet vil imidlertid være generende for en optimal bebyggelses- og friarealstruktur. På den baggrund fastsættes der ikke bevaringsbestemmelser for træet.

Der foreligger en erklæring fra ejendommens ejer om, at denne vil foranledige, at der inden lokalplanens endelige vedtagelse tinglyses en deklaration på ejendommen, der sikrer, at kollegiebebyggelsen kun anvendes til unge under uddannelse. Ifølge deklarationen vil Bygge- og Teknikforvaltningen være påtaleberettiget.

I planforslaget er der som anført i det nedenfor nævnte afsnit Forslag til lokalplan et krav om parkeringsdækning af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Dette svarer for det foreliggende projekt til 65 pladser. Da der er tale om kollegieboliger, hvor beboerne ofte er uden egen bil, finder forvaltningen det rimeligt, at der ved byggeriets ibrugtagning alene forlanges anlæg af 1 parkeringsplads pr. 200 m² etageareal, svarende til 33 pladser. De resterende parkeringspladser vil blive sikret ved en deklaration om etablering, når kommunen måtte forlange det, eventuelt ved deltagelse i fælles parkeringsanlæg i kvarteret, eller ved indbetaling til en eventuel kommunal parkeringsfond.

I Kommuneplan 2001, vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 29. november 2001 (BR 332/01), indgår karreen sammen med fire andre karreer i et område, der er udlagt til blandet boliger og serviceerhverv (C2-område). Den maksimale bebyggelsesprocent er 150, og boliganvendelsen skal udgøre mindst 50 pct., men vil efter nærmere vurdering kunne fastlægges mellem 40 og 75 pct. En fastlæggelse af den aktuelle karré til boliger vil med den nuværende anvendelse i de andre karreer ligge indenfor den overordnede ramme for fordeling mellem boliger og serviceerhverv i det samlede C2-område. Parkeringsdækningen skal normalt være af størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m² etageareal, og friarealet for boliger skal være 40 pct. af etagearealet.

Det fremgår af den boligpolitiske strategiplan, vedtaget af Borgerrepræsentationen den 13. juni 201 (BR 297/01), at nyt boligbyggeri bør indeholde gode og attraktivt beliggende, store familieboliger. Samtidig har København som Danmarks største uddannelsesby behov for forbedringer af de unges boligsituation.

I Bygge- og Teknikudvalgets møde den 24. april 2002 (BTU 197/2002) blev høringsresultatet i forbindelse med "Debatoplægget for området omkring Nørrebro Station" godkendt som baggrund for en videreudvikling af området, bl.a. i et samarbejde med de igangsatte kvarterløft "Nordvest" og "Nørrebro Park" samt lokalråd.

Lokalplanen fastlægger den aktuelle karré til boliger, idet der gives mulighed for serviceerhverv i den nederste etage, dog i de nederste 2 etager i hjørneejendommen ved Nordre Fasanvej og Falkevej. Boliger skal være familieegnede helårsboliger med en gennemsnitlig størrelse på minimum 100 m². Herudover kan der indrettes boliger for personer med handicap og bofællesskaber for særligt udsatte grupper efter gældende lovgivning samt kollegieboliger. Kollegieboliger skal i gennemsnit have et bruttoetageareal på minimum 40 m².

Bebyggelsesprocenten fastsættes til maksimalt 150. Da der er forskellige grundstørrelser i lokalplanområdet, vil der være variation i bebyggelsesprocenten. Nybyggeri skal opføres i nærmere angivet byggefelt. Ny bebyggelse skal opføres i 4 etager samt eventuelt udnyttet tagetage. Tagformer skal udformes som sadeltag eller som penthouseetage trukket mindst 1,2 m tilbage fra bebyggelsens facade. Der fastsættes bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden, som tager udgangspunkt i det foreliggende projekt. Det tilstræbes i den forbindelse, at bygningsformer og facadefarver tilpasses de omgivende bebyggelser.

Friarealet skal udgøre 40 pct. af boligarealet og 10 pct. af erhvervsarealet og skal anlægges med opholdsarealer for beboere og brugere. Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m² etageareal. Der skal indrettes cykelparkering i fornødent omfang, herunder mindst 1 cykelparkering pr. kollegiebolig.

Mod Nordre Fasanvej, hvor Borgerrepræsentationen den 20. juni 1946 (B.F. 1946-47, side 564) har vedtaget en byggelinie med henblik på vejudvidelse til 25 m, opretholdes den nuværende vejlinie svarende til 18,83 m vejbredde. Det vurderes i den forbindelse, at denne vejbredde er tilstrækkelig til afvikling af trafikken.

For så vidt angår yderligere om indholdet af lokalplanforslaget samt baggrunden herfor henvises der til den som bilag A vedlagte redegørelse og til planforslaget, der er vedlagt som bilag B.

Der foreslås følgende initiativer til opnåelse af dialog med borgerne om planen:

• Etablering af en særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel.
• Gennemførelse af en udstilling i lokalområdet.
• Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet. Borgermødet afholdes som et orienteringsmøde med indlæg fra forvaltningen og eventuelt bygherren om planens indhold, idet interessen for planen hovedsageligt må forventes at dreje sig om bebyggelsen og dens indvirkning på de umiddelbare omgivelser. Borgerrepræsentations partier indbydes til at lade sig repræsentere på mødet med henblik på at kunne besvare eventuelle spørgsmål og indgå i en debat om planens indhold.

Miljøkontrollen har haft forslaget til høring, hvorfor der henvises til det anførte i nedenfor nævnte afsnit Høring samt til lokalplanredegørelsen (bilag A).

I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget høring af Økonomiforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljøkontrollen, Københavns Energi, Københavns Bymuseum og Kvarterløft Nord-Vest.

Økonomiforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen samt Kvarterløft Nord-Vest har ingen bemærkninger til lokalplanforslaget.

Miljøkontrollen anbefaler, at der i lokalplanens formålsbestemmelser optages en nærmere formuleret hensigtsbestemmelse om en udvikling med bæredygtige løsninger og byøkologiske perspektiver. Endvidere anbefales det, at der optages bestemmelser om beboeres og brugeres beskyttelse mod forureningsgener, herunder trafikstøj og andre ulemper. Miljøkontrollen oplyser, at én virksomhed i området, vurderes at ville indebære miljømæssige gener for den påtænkte anvendelse.

For så vidt angår jordforurening meddeler Miljøkontrollen, at et tidligere værksted på arealet har medført forurening af jord. Der er foretaget oprensning på grunden, men det kan ikke udelukkes at der findes en restforurening. Der har endvidere ligget en trælast, en stempelfabrik og en isolerings- og asfaltsforretning indenfor lokalplan-området. Det kan ikke udelukkes, at der herfra kan være sket forurening af undergrunden.

Lokalplanområdet ligger i et område med drikkevandsinteresser, men også i et område, der er potentielt forurenet. Dette indebærer, at der ikke må etableres nedsivningsanlæg i området. Miljøkontrollen kan dispensere efter forudgående undersøgelser og vurderinger af konkrete projekter.

Miljøkontrollens anbefalinger er medtaget i det omfang, planloven giver hjemmel hertil. Der er efter sædvanlig praksis medtaget en fodnote til formålsparagraffen om Borgerrepræsentationens vedtagelser om "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri". Miljøkontrollens øvrige anbefalinger vurderes at være tilgodeset i lokalplanforslagets § 7 med fodnoter.

Københavns Energi har ingen bemærkninger for så vidt angår vandforsyning, afløb og fjernvarme, men oplyser vedrørende el, at der er et tinglyst transformeranlæg på ejendommen Svanevej 17. Endvidere peges der på bygassens positive egenskaber i tilknytning til byøkologi og ressourcerigtige løsninger, og der henvises specielt til anvendelse i køkkener, vaskerier m.v. Det oplyses, at lokalplanområdet ligger inden for bygassens forsyningsområde, hvorfor det foreslås, at der medtages krav i lokalplanen om, at bebyggelse ikke må tages i brug, før den er tilsluttet bygasforsyningen.

Plan & Arkitektur har orienteret Arkitektgruppen Århus som repræsenterende ejeren af ejendommen Svanevej 17 om placeringen af transformeranlægget på ejendommen.

Der er ikke hjemmel i planloven til at optage bestemmelser i lokalplaner om tilslutning til bygasnettet. Dette fremgår af et svar fra Miljøministeriet, Landsplanafdelingen, på en henvendelse fra forvaltningen foranlediget af tvivl om rækkeviden af tilslutningspligten. Der henvises i den forbindelse til Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 14. august 2002 (BTU 378/2002) om, at der ikke udarbejdes tillæg til lokalplan nr. 346 "Østamager III" vedrørende tilslutningspligt til bygasnettet. Som konsekvens heraf er der ikke indarbejdet bygasbestemmelser i lokalplanforslaget.

Københavns Bymuseum anbefaler medtaget i lokalplanen, at hvis der under jordarbejde findes spor efter fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til kulturministeren eller det nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum, i dette tilfælde Københavns Bymuseum.

Københavns Bymuseums anbefalinger er indarbejdet i lokalplanen.

1. Redegørelse for lokalplanforslaget med luftfoto af området.
2. Forslag til lokalplan "Svanevej"

1. Høringssvar fra Miljøkontrollen af 16. juli 2002.
2. Høringssvar fra Københavns Energi af 2. august 2002.
3. Høringssvar fra Københavns Bymuseum af 3. juli 2002.

Jens Ole Nielsen