Dispensation fra lokalplan nr. 333 "Bjerregårdsvej" i forbindelse med indretning til erhverv

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 4. april 2001

14. Dispensation fra lokalplan nr. 333 "Bjerregårdsvej" i forbindelse med indretning til erhverv

BTU 153/2001 J.nr. 611:194.0002/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Edlund A/S har søgt om principiel tilladelse til at udvide den eksisterende bebyggelse på ejendommen Bjerregården, Bjerregårdsvej 6. Der ønskes opført en tredie længe til de eksisterende to længer på ejendommen, som samlet søges indrettet med 2 familieboliger på hver 150 m² samt med et erhvervsetageareal på i alt 525 m². Efter tilbygningen vil bebyggelsesprocenten blive ca. 43.

Edlund A/S har anmodet om kommunens principielle stilling til det ansøgte, forinden firmaet foretager sig videre i sagen.

Forvaltningen kan ikke anbefale dispensation til indretning af erhverv i det ansøgte omfang eller til en overskridelse af den i lokalplanen fastsatte maksimale bebyggelsesprocent på 40.

Forvaltningen kan anbefale dispensation til opførelse af en tilbygning med en maksimal bebyggelsesprocent på 40 svarende til et samlet etageareal på 760 m² og med erhverv placeret i den samlede bebyggelses stueetage med et etageareal på indtil 400 m². Det vil være en betingelse for medvirken til projektets gennemførelse, at projektet udarbejdes i nært samarbejde med Plan & Arkitektur med henblik på at opnå et tilfredsstillende arkitektonisk udtryk, og at ejeren forpligtes til at forbeholde de af virksomheden ejede 3 ubebyggede ejendomme i området til alene beboelse uden den i lokalplanen muliggjorte erhvervsanvendelse på op til 100 m² etageareal på den enkelte ejendom, så længe erhvervsanvendelsen på den aktuelle ejendom opretholdes.

Da det anbefalede forudsætter dispensationer fra bestemmelser i lokalplanen om bl.a. størrelsen af erhvervsanvendelsen på den enkelte ejendom, anmodes om bemyndigelse til i nærmere beskrevet omfang og på nærmere angivne betingelser at meddele disse med forbehold for endeligt projekt samt udfaldet af fornøden naboorientering. Der redegøres endvidere for forvaltningens overvejelser med hensyn til det ansøgte i øvrigt.

Edlund A/S har søgt om principiel tilladelse til en udvidelse af den eksisterende bebyggelse på ejendommen "Bjerregården", matr.nr. 19 a Valby, København, Bjerregårdsvej 6, med en nordlig længe således, at bebyggelsen kommer til at fremtræde som en 3-længet gård. Den samlede ansøgte bebyggelse vil efter ombygningen indeholde 2 familieboliger på hver 150 m² på 1. sal i den nordlige og sydlige længe og erhverv i stueetagen i de 3 længer samt på 1. sal i den østlige længe på i alt ca. 525 m². Efter tilbygningen vil bebyggelsesprocenten blive ca. 43. Der gives i ansøgningen udtryk for, at en matrikulær sammenlægning med den ubebyggede naboejendom matr.nr. 19 au Valby, København, Bjerregårdsvej 4, som ligeledes ejes af Edlund A/S, kan blive nødvendig.

Den nuværende bebyggelse på ejendommen omfatter den oprindelige hovedbygning og en sydlig sidelænge til "Bjerregården", der er en af de oprindelige gårde i området, hvorfra villagrundene er udstykket. Bebyggelsen, der anvendes til beboelse, har et etageareal på 563 m².

Der vedlægges tegning mrk. Bilag A, hvor ejendommens beliggenhed inden for lokalplanområdet er markeret, og foto mrk. Bilag B, som viser den bevaringsværdige "Bjerregården".

Lokalplan nr. 333 "Bjerregårdsvej", der er endeligt vedtaget af Borgerrepræsentationen på mødet den 25. januar 2001, fastlægger lokalplanområdets anvendelse til boliger. Der må på hver ejendom opføres én beboelsesbygning med højst 3 boliger. Én bolig skal have et etageareal på mindst 150 m² og øvrige boliger mindst 100 m². Uanset dette må der indrettes serviceerhverv såsom kontor, tegnestue, lægepraksis, erhvervs- og fritidsundervisning og lignende, samt håndværksvirksomhed, der er forenelig med boliganvendelsen. Erhverv må kun indrettes i bygninger med et etageareal på 300 m² og derover. Erhverv må endvidere kun indrettes i kælder- og stueetagen, og etagearealet må ikke overstige 100 m² pr. ejendom. Erhverv og institutioner må ikke indrettes over etager med beboelse.

Derudover bestemmer lokalplanen vedrørende bebyggelsens omfang og placering, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 40, og at det bebyggede areal ikke må overstige 25 procent af grundarealet. Der må på hver ejendom opføres én beboelsesbygning, og der kan der herudover opføres en garage eller carport på højst 30 m² samt 2 udhuse eller andre småhuse på hver højst 10 m². Beboelsesbygninger skal opføres fritliggende og må ikke opføres som dobbelthuse, rækkehuse eller lignende. Bevaringsværdig bebyggelse, herunder bebyggelse på heromhandlede ejendom, må ikke nedrives. Der kan opføres mindre tilbygninger i form af karnapper, terrasser, kviste, udestuer og lignende. Enhver ombygning eller ændring af bevaringsværdig bebyggelse skal ske med respekt for den enkelte bygnings individuelle arkitektoniske udtryk og detaljering og kan kun ske efter god kendelse fra Bygge- og Teknikforvaltningen, medmindre ændringerne iagttager nærmere angivne bestemmelser.

Der må ikke foretages udstykninger eller arealoverførsler, hvor der vil fremkomme ejendomme med et grundareal mindre end 1.200 m².

Det ansøgte overholder ikke lokalplanens bestemmelser i § 3, stk. 2, om, at der kun må indrettes erhverv i kælder- og stueetage, og med et erhvervsetageareal der ikke overstiger 100 m² pr. ejendom, idet der søges om placering af ca. 525 m² erhverv i stueetage og på 1. sal. Endvidere vil bestemmelsen i § 5, stk. 1, om maksimal bebyggelsesprocent ikke være overholdt, da bebyggelsesprocenten ved det ansøgte vil blive ca. 43. Endelig vil bestemmelsen i § 5, stk. 7, om, at der kan opføres mindre tilbygninger i form af karnapper, terrasser, kviste o.lign., der efter forvaltningens skøn fremstår tilpasset bygningens oprindelige arkitektoniske præg, heller ikke være overholdt, idet den 3. længe må betegnes som en større tilbygning.

I henhold til planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 14, kan der dispenseres fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationerne ikke strider mod principperne i planen.

Forvaltningen kan ikke anbefale indretning af erhverv i det ansøgte omfang eller en overskridelse af den i lokalplanen fastsatte maksimale bebyggelsesprocent på 40. Det skal i den anledning oplyses, at den i lokalplanen indeholdte bestemmelse i § 10 om, at der ikke må foretages udstykninger eller arealoverførsler, hvor der vil fremkomme ejendomme med et grundareal mindre end 1.200 m², betyder, at der ikke kan overføres grundareal fra naboejendommen (matr.nr. 19 au Valby, København), da denne har et grundareal under 1.200 m².

Forvaltningen kan anbefale den fornødne dispensation til gennemførelse af en bebyggelse med et omfang, som overholder lokalplanens bestemmelse om en maksimal bebyggelsesprocent på 40 for ejendommen Bjerregårdsvej 6 i form af en tilbygning, der skaber en 3-længet gård. Endvidere kan forvaltningen anbefale, at den fornødne dispensation meddeles til indretning af erhverv placeret i den samlede bebyggelses stueetage og med etageareal på indtil 400 m². Da Bjerregården har høj bevaringsværdi, er det en forudsætning, at det sikres, at tilbygningen af den 3. længe sker med respekt for den eksisterende bebyggelses historiske og arkitektoniske særpræg samt kvalitet, hvorfor det vil blive betinget, at projektet udarbejdes i nært samarbejde med Plan & Arkitektur således, at der opnås et tilfredsstillende arkitektonisk udtryk. Endvidere vil det, med henblik på at den samlede balance melle m boliger og erhverv i området ikke forrykkes ud over det i lokalplanen muliggjorte, blive betinget, at Edlund A/S ved tinglyst deklaration forpligtes til at forbeholde de af virksomheden ejede 3 ubebyggede ejendomme i området, matr.nr. 19 au, 2095 og 2078 ibid., beliggende henholdsvis Bjerregårdsvej 4, Antoinettevej 3 og Bjerregårdsvej 12, til alene beboelse uden den i lokalplanen muliggjorte erhvervsanvendelse på op til 100 m² etageareal på den enkelte ejendom, så længe erhvervsanvendelsen på den aktuelle ejendom opretholdes.

Med tilbygningens placering som en nordlig pendant til den sydlige sidelænge bliver der formentlig tale om byggelovsmæssige dispensationer for så vidt angår højde og afstand i forhold til den ubebyggede naboejendom, der ligeledes ejes af Edlund A/S.

Der vedlægges tegning mrk. Bilag A, hvor den aktuelle samt de ubebyggede ejendomme er vist.

Bilag A: Tegning, som viser ejendommenes beliggenhed

Bilag B: Foto, som viser den aktuelle ejendom "Bjerregården"

Jens Ole Nielsen