Dispensation fra lokalplan nr. 303 med tillæg nr. 1 "Islands Brygge Syd" i forbindelse med støttet andelsboligbebyggelse

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 4. april 2001

13. Dispensation fra lokalplan nr. 303 med tillæg nr. 1 "Islands Brygge Syd" i forbindelse med støttet andelsboligbebyggelse

BTU 162/2001 J.nr. 611:156.0006/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Med brev af 12. marts 2001 søger arkitektfirmaet Søren D. Schmidt ApS på vegne af Kuben A/S om principiel godkendelse af et forslag til en bebyggelse bestående at 85 støttede andelsboliger samt en dagligvarebutik med et samlet bruttoetageareal på godt 700 m². Bebyggelsen har et samlet bruttoetageareal på ca. 8.900 m². Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 303 med tillæg nr. 1 "Islands Brygge Syd" og ligger i lokalplanens område I.

Projektet er ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser om, at der inden for en dybde af 30 m fra Artillerivej skal indrettes erhverv, at butikker skal indrettes langs Axel Heides Gade, at der fastlægges 3 m hjørneafskæringer, at bebyggelse skal opføres inden for de i lokalplanen fastlagte principielle byggefelter og at opgange skal indrettes med adgang til begge facader. Ibrugtagning af bebyggelsen inden de i lokalplanen fastlagte fællesanlæg er etableret, vil ligeledes være afhængig af dispensation.

En række af de ansøgte dispensationer er affødt af den ændring af lokalplan-forudsætningerne, der skete med beslutning om bevaring af erhvervsbebyggelsen på hjørnet af Axel Heides Gade og gaden Islands Brygge samt lokalplanvedtagelse af Axel Heides Gades forskydning med 16 m mod syd.

Forvaltningen finder, at der er tale om en hensigtsmæssig bebyggelsesplan med væsentlige kvaliteter såvel i forhold til byområdet som helhed som i den enkelte bolig. Desuden vil projektet medføre, at andelen af boligetageareal vil øges fra 73 pct. til 76 pct. af det samlede etageareal i lokalplanens område I. Forvaltningen kan derfor anbefale, at der meddeles de fornødne dispensationer til projektets gennemførelse. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at projektet indgår som den danske del af det såkaldte dansk-svenske parallelbyggeprojekt, der har til formål at belyse vilkårene for boligbyggeri på de to sider af Øresund.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 303 med tillæg nr. 1 "Islands Brygge Syd" og beliggende i lokalplanens område I. Området er opdelt i principielle byggefelter med en karrélignende struktur, der åbner sig mod den grønne kile. Det aktuelle byggeri er placeret i et byggefelt på hjørnet af Artillerivej og Axel Heides Gade, jf. vedlagte bilag A.

Af lokalplanens bestemmelse i § 4, stk. 2, litra a), fremgår det, at arealerne langs Artillerivej i en dybde af ca. 30 m fastlægges til erhverv.

Af lokalplanens bestemmelser i § 4, stk. 5, fremgår det, at butikker alene må etableres i stueetagen i bebyggelsen langs Axel Heides Gade. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må ikke overstige 3.000 m², og bruttoetagearealet for den enkelte butik må ikke overstige 1.000 m² for dagligvarebutikker og 500 m² for udvalgsvarebutikker. Højst halvdelen af det muliggjorte butiksetageareal må indrettes i område I.

I lokalplanens § 5, stk. 6, fastlægges 3 m hjørneafskæringer.

Af lokalplanens bestemmelse i § 6, stk. 3, litra b), fremgår det, at ny bebyggelse i princippet skal opføres inden for de på en af lokalplanens tegninger viste byggefelter, justeret med § 5, stk. 1, litra b), i tillæg nr. 1.

Af lokalplanens bestemmelse i § 7, stk. 2, litra c), fremgår det, at opgange i boligbebyggelse langs veje skal forsynes med adgang til begge facader.

I henhold til lokalplanens bestemmelser om særlige fællesanlæg § 12, litra a), b), d) og e), fastlægges, at bebyggelsen ikke må tages i brug, før der efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere anvisning er etableret den i lokalplanen fastlagte Axel Heides Gade, den fastlagte grønne kile, den fastlagte havnepromenade og det fastlagte areal med træer og gangsti langs gaden Islands Brygge.

Med brev af 12. marts 2001 søger arkitektfirmaet Søren D. Schmidt ApS på vegne af Kuben A/S om principiel godkendelse af et forslag til en bebyggelse bestående at 85 støttede andelsboliger samt en dagligvarebutik (Netto). Bebyggelsen har et samlet etageareal på ca. 8.900 m². Parkeringspladser ud over parkering langs gader, der kan medregnes til parkeringsdækningen, etableres i kælder under det hævede gårdrum. Selve gårdrummet indrettes til friarealer med forbindelse til områdets grønne kile.

Projektet indgår som den danske del af et dansk-svensk parallelbyggeri. Den svenske del af parallelprojektet er en boligbebyggelse i Limhamn med HSB som bygherre og White Architects som arkitekter. Parallelbyggesagen, der støttes som projekt fra EU's såkaldte Interreg-program, skal danne sammenligningsgrundlag for forhold omkring lovgivning, økonomi, administration m.v.

Den heromhandlede bebyggelse opføres i princippet som en u-formet karré med gårdrummet i direkte forbindelse med områdets gennemgående grønne kile. Bebyggelsen opføres i 6 etager og på den vestlige fløj med penthouseetage, som fremstår i lette materialer og trukket ca. 1,80 m tilbage fra facadeflugten mod sivegaden. Bebyggelsen fremtræder som en gedigen og regulær u-formet karré. Boligerne besidder gode kvaliteter med bl.a. store syd- eller vestvendte opholdsaltaner. Bebyggelsen fremstår på trods af store vinduespartier med en bygningsmæssig tyngde, som harmonerer med den bebygggelsesmæssige tyngde, som præger den bevarede bebyggelse på hjørnet af Axel Heides Gade og Islands Brygge (se bilag C).

Alle tre fløje i den u-formede karré indrettes med boliger. Nettobutikken indrettes i stueetagen med kundeindgang fra Axel Heides Gade, størstedelsen af butiksarealet samt varetilkørsel er placeret langs Artillerivej.

Bebyggelsen udformes med fuldt udbyggede hjørner, altså uden hjørneafskæringer.

Langs Artillerivej udformes bebyggelsen med en facadelængde på knap 54 m, svarende til en overskridelse af det principielt angivne byggefelt mod nord med ca. 10 m.

To opgange langs Artillerivej forsynes med direkte adgang til gadefacade, men ikke til gårdfacade på grund af butikken i stueetagen.

Bebyggelsen indrettes med boliger langs Artillerivej fra 1. sal, hvilket ikke er i overensstemmelse med bestemmelsen i lokalplanens § 4, stk. 2, hvoraf det fremgår, at arealerne langs Artillerivej i en dybde af ca. 30 m fastlægges til erhverv af hensyn til trafikstøjen.

Der indrettes dagligvarebutik med et areal på ca. 720 m² med indgang fra Axel Heides Gade og størstedelen af butiksarealet placeret i stueetagen langs Artillerivej og med varetilkørsel i fløjens nordligste ende. Dette er ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelse i § 4, stk. 5, hvoraf det fremgår, at butikker alene må etableres i stueetagen i bebyggelsen langs Axel Heides Gade.

Bebyggelsen opføres med fuldt udbyggede hjørner, hvilket ikke er i overensstemmelse med bestemmelsen i lokalplanens § 5, stk. 6, hvori der fastlægges 3 m hjørneafskæringer.

Langs Artillerivej opføres bebyggelsen med en facadelængde på ca. 54 m, hvilket svarer til en overskridelse af byggefeltet med ca. 10 m mod nord. Dette er ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelse i § 6, stk. 3, litra b), hvoraf det fremgår, at bebyggelsen i princippet skal opføres inden for de på en af lokalplanens tegninger fastlagte byggefelter, justeret med § 5, stk. 1, litra b), i tillæg nr. 1 til lokalplanen.

Bebyggelsens to opgange mod Artillerivej forsynes med direkte adgang til gadefacade, men, af hensyn til ønsket om et sammenhængende butikslokale, ikke med direkte adgang til gårdfacade. Dette er ikke i overensstemmelse med bestemmelsen i lokalplanens § 7, stk. 2, litra c), hvoraf det fremgår, at opgange i boligbebyggelse skal forsynes med adgang til begge facader.

Tilladelse til at opføre bebyggelsen med beboelse inden for ca. 30 m fra Artillerivej, at indrette butik langs Artillerivej, at opføre bebyggelsen uden 3 m hjørneafskæringer, at overskride byggefeltet mod nord med ca. 10 m samt at indrette to opgange langs Artillerivej uden direkte adgang til gårdfacade forudsætter således dispensation fra lokalplanens bestemmelser herom.

Bebyggelsen er beliggende i lokalplanens område I, og den omhandlede bygning må i henhold til § 12 ikke tages i brug, før der er etableret de i § 12, litra a), b), d) og e), anførte fællesanlæg (Axel Heides Gade, havnepromenade, grøn kile samt stiareal langs Islands Brygge). Tilladelse til ibrugtagning af den ansøgte bebyggelse vil ikke kunne udstedes uden dispensation, da ikke alle anlæggene kan forventes at være etableret, inden bebyggelsen er klar til ibrugtagning.

Fastlæggelse af en 30 m bred erhvervszone langs Artillerivej er indført på grund af støjniveauet fra trafikken på Artillerivej. Det er forvaltningens vurdering, at boliger på det pågældende sted besidder væsentlige kvaliteter ved udsigt og nærhed til Amager Fælled. Miljøkontrollen, som er hørt i sagen, vurderer, at det er forsvarligt at indrette bebyggelsen til boligformål, såfremt bygningens konstruktion opfylder krav til ekstra lydisolering af ydervægge og glasarealer og disponeres, så de primære opholdsrum hovedsageligt er orienteret mod gårdrummet og altså væk fra Artillerivej. Boligernes endelige disponering vil i den forbindelse ske med Miljøkontrollens godkendelse.

Bebyggelsen indrettes med butik i stueetagen i bygningsfløjen langs Artillerivej. Der etableres adgang til butikken fra Axel Heides Gade, og butikken vil derfor opfattes som orienteret mod Axel Heides Gade i overensstemmelse med lokalplanens intentioner. I øvrigt udformes og indrettes butikken med store vinduesåbninger mod begge veje for at give butikken et imødekommende udtryk. Desuden findes stueetagen mod Artillerivej at være mindre egnet til boliger på grund af trafikken. Under hensyn hertil vurderer forvaltningen, at indretning af butik i fløjen langs Artillerivej kan anbefales.

Bebyggelsen udformes med fuldt udbyggede hjørner, hvilket harmonerer med bygningens tilstræbte modernistiske, arkitektoniske udtryk. Hjørneafskæringerne er indført af hensyn til oversigtsforholdene og sikkerhed for trafikanter. Ved sivegaden er der etableret vinkelparkering, hvilket medfører stor bredde af fortov ved hjørnet mellem sivegaden og Axel Heides Gade. Ved krydset mellem Axel Heides Gade og Artillerivej føres vejbanerne sammen, og oversigtsforholdene ved de to hjørner vurderes derfor som tilfredsstillende også uden hjørneafskæringer, jf. vedlagte bilag B.

Bebyggelsen disponeres med en facadelængde langs Artillerivej på 54 m, hvilket svarer til en overskridelse af det principielle byggefeltet på ca. 10 m mod nord, hvor der ligeledes principielt er fastlagt en grøn kile. På vedlagte oversigtsplan, bilag A, er vist udstykningsplanen for den grønne kile i sammenhæng med byggefelter og udstrækning af den aktuelle bebyggelse.

I den oprindelige lokalplan var den nordlige afgrænsning af vejudlægget for Axel Heides Gade rykke ca. 16 m mod nord i forhold til den nuværende placering. Den grønne kile var placeret sådan, at den tilnærmelsesvis endte ved det signalregulerede kryds mellem Axel Heides Gade og Artillerivej med forbindelse til Amager Fælled. I forbindelse med at man besluttede at bevare den eksisterende bebyggelse ved hjørnet af Axel Heides Gade og Islands Brygge, er den nuværende nordlige afgrænsning af vejudlægget for Axel Heides Gade fastholdt, og grundlaget for den grønne kiles udmunding tæt ved det signalregulerede kryds er dermed bortfaldet.

Da den grønne kiles placering er principiel, er der i forbindelse med udstykningen tilladt en forskydning i forhold til den oprindelige placering. I forbindelse med denne drejning af kilen er muligheden for at øge facadelængden opstået. Den grønne kile har nu (efter den beskrevne forlængelse af Artillerivejlængden med ca. 10 m) en bredde ved Artillerivej på knap 70 m, hvor den oprindelige var ca. 60 m bred. Det er derfor forvaltningens vurdering, at der med drejningen af den grønne kile er kompenseret for bebyggelsens overskridelse af byggefeltet.

Det er visionen, at Axel Heides Gades skal udformes som et urbant anlæg med bl.a. Sankt Annæ Plads som reference. For at opnå denne ønskede urbanitet er det af byarkitektonisk betydning, at bebyggelsen både får en vis materiale- og udformningsmæssig tyngde, men også at facaderne får en vis udstrækning. Det er vurderingen, at bebyggelsen med den øgede facadelængde i højere grad honorerer dette, jf. vedlagte bilag C.

Stueetagen mod Artillerivej indrettes til en dagligvarebutik (Netto) med indgang fra Axel Heides Gade. Fra Artillerivej er der to opgange med adgang til boligetagerne ovenover. Da det ikke er muligt at gennemskære butiksarealet med adgange til såvel gade som gård, er der kompenseret for manglende gårdadgange med en portgennemgang fra Axel Heides Gade umiddelbart efter butikken, ligesom der er adgang nord om bebyggelsen, jf. vedlagte bilag D. I øvrigt videreføres elevatorerne til parkeringskælderniveau.

Bebyggelsen opføres før alle de i lokalplanen fastlagte fællesanlæg er etableret. Bygge- og Teknikforvaltningen har godkendt forslag til udformning af den grønne kile, promenader, gaden Islands Brygge og Axel Heides Gade samt et af DSI udarbejdet forslag til tidsplan for etablering af fællesanlæggene. I forbindelse med tidligere byggerier i området er der givet dispensation fra lokalplanens bestemmelse om fællesanlæggenes etablering som betingelse for tilladelse til ibrugtagning, da det ikke med rimelighed forventes, at fællesanlæggene vil blive etableret i deres helhed i forbindelse med påbegyndelsen af områdets første byggerier.

Etableringen af anlæggene er allerede startet med anlæg af gaden Islands Brygge samt havnepromenade medio 2000. Anlæg og beplantning i den grønne kile er ligeledes påbegyndt medio 2000. Anlæg af Axel Heides Gade er endnu ikke tidsfæstet.

Bygge- og anlægsarbejderne i området vil pågå over en længere årrække, hvilket vil betyde, at visse fællesanlæg må etableres etapevis, og formodentlig først kan fremstå i helt færdig form, når næsten alle de tilgrænsende nybyggerier er opført. Dispensation i forhold til fællesanlæggene vil i lighed med tidligere blive betinget af fællesanlæggenes senere etablering.

Opførelse af bebyggelse med de anførte afvigelser fra lokalplanens bestemmelser skønnes at være af en sådan karakter, at orientering i henhold til planlovens § 20 vil være påkrævet. Såfremt Bygge- og Teknikudvalget giver Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndigelse til at meddele de nødvendige dispensationer, vil forvaltningen foretage naboorienteringen og herefter meddele dispensation, såfremt der ikke i forbindelse med naboorienteringen fremkommer væsentlige indsigelser herimod. I tilfælde af væsentlige indsigelser vil udvalget efter sædvanlig praksis få sagen forelagt igen.