Redegørelse for justering af kommune- og lokalplanbestemmelser om etageantal som følge af aktuelle byggeønsker, "Ørestad Nord"

Bygge- og Teknikudvalget Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 3. oktober 2001

Sager til drøftelse

9. Redegørelse for justering af kommune- og lokalplanbestemmelser om etageantal som følge af aktuelle byggeønsker, "Ørestad Nord"

BTU 419/2001 J.nr. 611:124.0001/98

INDSTILLING

Nærværende redegørelse vedrørende den fortsatte udbygning af Ørestad Nord indstilles hermed til drøftelse i henholdsvis Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget.

Forud for udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 301- 1 & 2 "Ørestad Nord" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg ønskes udvalgenes bemærkninger til forslag om forøgelse af etageantallet fra 6 til 8 etager i området vest for den bymæssige kanal, hvilket ligger ud over det i lokalplan 301-1 & 2 fastlagte og forudsætter vedtagelse af et kommuneplantillæg.

RESUME

Der foreligger nu i princippet byggeønsker for de resterende arealer i Ørestad Nord, herunder de ca. 15 pct. boliger, der er forudsat ved den seneste ændring af plangrundlaget i forbindelse med lokal- og kommuneplantillæg for Danmarks Radios byggeri.

Projekterne er på forskellige stadier, men det forventes, at det lokalplantillæg, der er under udarbejdelse, vil indeholde detailbestemmelser for den resterende byggerummelighed, der ved fuld udnyttelse af rammelokalplanen er på knap 300.000 m², men som med de vedtagne og foreslåede bebyggelsesplaner reduceres til ca. 250.000 m².

I henhold til det gældende kommune- og lokalplangrundlag er det maksimale etageantal 6 etager med en maksimal bygningshøjde på 26 m i området vest for den bymæssige kanal og 8 etager med en maksimal bygningshøjde på 33 m i området øst for.

Dele af de aktuelle byggeønsker i vestområdet er i 8 etager bl.a. af hensyn til de herved relativt større friarealer og muligheder for variation i bebyggelsens udformning. Herudover ønsker Ørestadsselskabet, at der i områdets nordvestlige og nordøstlige hjørner kan bygges med op til henholdsvis 12 etager med en bygningshøjde på 40 m og 10 etager med en bygningshøjde på 33 m, jf. bilag A.

Forvaltningerne kan anbefale forøgelsen af etageantallet til 8 under forudsætning af, at den hidtil gældende maksimale højde på 26 m vest for kanalen fastholdes, og foreslår, at denne bestemmelse tillige skal gælde for det nordøstlige hjørne.

Forinden planarbejdet afsluttes ønskes udvalgenes holdning til ovenstående.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Borgerrepræsentationen vedtog i mødet den 10. december 1998 lokalplan nr. 301 "Ørestad Nord" (BR 595/1998), der indeholder rammer for områdets samlede udbygning samt detailbestemmelser for første etape af udbygning af Københavns Universitet Amager. I mødet den 18. november 1999 (BR 453/1999) vedtoges tillæg nr. 1 til lokalplanen med detailbestemmelser for 2. etape af universitetets udbygning samt opførelse af et byggeri for Rigsarkivet mv. I mødet den 26. april 2001 (BR 168/2001) vedtoges tillæg nr. 2 med detailbestemmelser for IT-højskole og IT-forskerpark mv. Forslag til tillæg nr. 3 med tilhørende kommuneplantillæg med ændret fordeling af anvendelsen for det samlede område samt detailbestemmelser for Danmarks Radios byggeri har været udsendt i offentlig høring i perioden 26. juni – 28. september 2001 og forventes indstillet til endelig vedtagelse i løbet af oktober d.å.

Med vedtagelse af tillæg nr. 3 er der fastlagt detailbestemmelser for opførelse af et etageareal på ca. 330.000 m², hvoraf dog supplerende byggeri for universitetet og Rigsarkivet på ca. 35.000 m² forudsætter lokalplantillæg. Den øvrige restrummelighed i forhold den maksimale byggerummelighed på 620.000 m² reduceres med de foreslåede bebyggelsesplaner, bl.a. på grund af universitetets genbrug af eksisterende fundamenter, der medfører en lavere og mere åben bebyggelse end oprindeligt planlagt, til ca. 250.000 m².

De aktuelle byggeønsker omfatter ca. 100.000 m² boligbebyggelse svarende til omkring 17 pct. af det samlede etageareal, næste etaper af udvidelse og ombygning af universitetet på op til 110.000 m², udvidelse af Det Kgl. Bibliotek med ca. 15.000 m², et idrætscenter på ca. 12.000 m² samt en erhvervsbygning på ca. 7.000 m² på hjørnet af Njalsgade og "ramblaen" ved metro-stationen.

Ørestadsselskabet har p.t. solgt byggeret til godt 20.000 m² familieboliger og ca. 20.000 m² kollegieboliger i den østlige del af Ørestad Nord. Der forhandles med flere interessenter om indtil 45.000 m² boliger i den vestlige del, med Politiets Idrætsforening m. fl. om opførelsen af et idrætscenter og om op til 15.000 m² kollegieboliger i den østlige del. Desuden fortsætter universitetet sin planlagte fornyelse.

Med baggrund i ønsket om nu at få tilvejebragt en lokalplan, der fastlægger den samlede udbygning af hele Ørestad Nord og skaber den største grad af sikkerhed vedrørende områdets fremtidige udformning i forhold til de mange bygherrer, er det Bygge- og Teknikforvaltningens hensigt i videst muligt omfang at medtage detailbestemmelser for de resterende byggezoner i det lokalplantillæg, der er under udarbejdelse, herunder at fastlægge det endelige forløb af den landskabelige kanal i relation til de omgivende byggemuligheder, jf. bilag A.

Plangrundlag

Med den kommende vedtagelse af forslag til tillæg nr. 3 med tilhørende kommuneplantillæg er det fastlagt, at 60-70-pct. af etagearealet skal anvendes til offentlige formål, ca. 15 pct. til boliger og resten til serviceerhverv. Boligerne skal primært placeres ud til den centrale grønning. I henhold til rammelokalplanen skal nyt lejlighedsbyggeri overvejende indrettes til familieboliger, hvilket ikke er til hinder for opførelse af kollegier og lignende specialboliger.

I rammelokalplanen fastlægges, bortset fra et særligt udpeget byggefelt for Rigsarkivet i område III, at bebyggelse kan opføres i op til 8 etager og med en maksimal bygningshøjde på højst 33 m øst for den bymæssige kanal, og i op til 6 etager og med en bygningshøjde på højst 26 m vest for kanalen. I rammelokalplanen var det forudsat, at en del af boligerne skulle placeres, hvor der som nævnt er muliggjort 8 etager.

Med de hidtidige 3 lokalplantillæg er der fastlagt bebyggelsesplaner, der for delarealer både øst og vest for kanalen fastlægger, at bebyggelsen må opføres i maksimalt 6 etager, og at bygningshøjden ikke må overstige 26 m. For Danmarks Radio gælder tilsvarende bestemmelser generelt, og herudover er der særlige bestemmelser om, at etageantallet ved indretning med parkeringsetager kan øges, når bygningshøjden overholdes, at der over den primære del af bebyggelsen skal etableres en rammekonstruktion med en bygningshøjde på 30 m, at et internt gangstrøg kan opføres med en bygningshøjde på ca. 36 m, og at en særligt udpeget del af bebyggelsen (koncertsal) kan opføres med en bygningshøjde op til 45 m. For Rigsarkivet er der fastlagt helt særlige bestemmelser om bygningshøjder op til kote 85.

Forslag til øget etageantal i boligbebyggelser

Rammelokalplanens bestemmelser om etageantal og bygningshøjder er fastsat ud fra en byarkitektonisk betragtning om, at bebyggelsen kan være højest og tættest i den østlige del i sammenhæng med den eksisterende by og bør aftrappes og være mere åben ud mod grønningen midt i området med forbindelse til Amager Fælled.

Der er ikke ved fastlæggelsen af bestemmelserne om etageantal skelnet mellem boligbyggeri og erhvervsbyggeri, skønt højden på normaletager i de to kategorier ligger omkring henholdsvis 3 og 4 m, og der derfor kan indrettes 8 boligetager inden for samme højde som 6 erhvervsetager. Inden for rammelokalplanens bestemmelse om maksimal bygningshøjde på 26 m vest for den bymæssige kanal, hvor boligerne primært placeres, vil der således reelt kunne indrettes 8 boligetager.

Dele af de aktuelle boligbyggeønsker i vestområdet er i 8 etager. Ved at muliggøre 8 etager vil bygherrer og deres rådgivere få friere muligheder for udformningen af bebyggelsesplaner og bygningsudformning, der kan udnyttes til mere varierede og spændende bebyggelser, samtidig med at de nære friarealer bliver relativt større, jf. bilag B, der viser et foreløbigt forslag til bebyggelsesplaner for de resterende byggezoner.

Forvaltningen anbefaler derfor, at etageantallet inden for de resterende byggezoner ændres til maksimalt 8 etager inden for den gældende bygningshøjde på højst 26 m. For at sikre den tilsigtede variation i bebyggelserne er det hensigten ved fastlæggelse af de individuelle bebyggelsesplaner at nuancere bestemmelserne om højder og etageantal, således at de maksimale bestemmelser ikke kan udnyttes overalt. Nuanceringen vil ske på baggrund af en byarkitektonisk vurdering af bebyggelsesplanerne med hensyntagen til bebyggelsernes indbyrdes højder, sigtelinier gennem bebyggelserne m.v.

Forslag til etageantal og bygningshøjder i 2 specielt udpegede positioner

Ørestadsselskabet har med baggrund i henholdsvis resultatet af en afholdt arkitektkonkurrence om 2. etape af universitets udbygning og den oprindelige helhedsplan for Ørestad fremsat ønske om mulighed for at bebygge det nordvestlige hjørne i 12 etager og med en højde på ca. 40 m og det nordøstlige hjørne i 10 etager med en bygningshøjde på ca. 33 m.

Førstnævnte byggeri, der foreslås anvendt til bl.a. hotel med butikker i stueetagen, ligger meget markant på hjørnet af Njalsgade og "ramblaen" ved metrostationens forplads. I vinderforslaget i den nævnte arkitektkonkurrence, der alene vedrører universitetsbyggeriet, indgår en bygning i 12 etager og med en bygningshøjde på godt 40 m som et idéforslag til byggeri ved siden af universitetet.

For så vidt angår det nordøstlige hjørne (hjørnet af Njalsgade/Amagerfælledvej) indgik et højhus på op til 20 etager i den oprindelige helhedsplan for Ørestad. Denne mulighed er dog udtaget af rammelokalplanen, hvor byggemuligheden er fastlagt som maksimalt 8 etager med en bygningshøjde på højst 33 m svarende til de øvrige arealer øst for kanalen. Ørestadsselskabet, der nu forhandler med en investor om at erhverve hjørnegrunden med henblik på opførelse af et kollegium med ca. 100 værelser, foreslår, at det maksimale etageantal øges til 10.

De to hjørnegrunde udgør særlige byggezoner, der hver for sig visuelt udgør en ankomst til Ørestad Nord og indbyrdes er hinandens pendanter. For begge byggegrundes vedkommende er det forvaltningernes opfattelse, at bebyggelsen for at tilgodese helheden også højdemæssigt skal tilpasse sig universitetsbyggeriet og omgivelserne i øvrigt, og dermed ikke bør opføres i større højde end 26 m og 8 etager, men at bebyggelserne i øvrigt bør gives en særlig høj arkitektonisk kvalitet, hvilket bl.a. afholdelse af arkitektkonkurrencer kan sikre.

Uddybning af indstilling og evt. alternativer hertil

Økonomi

-

Miljøvurdering

-

Høring

Andre konsekvenser

BILAG VEDLAGT

A Situationsplan over Ørestad Nord med markering af byggezoner med forslag om maks. 8 etager og byggezoner med særlig markant placering.

B Illustrationsplan med foreløbigt udkast til bebyggelsesplaner for de resterende byggezoner.

Erik Jacobsen Jens Jacobsen

Til top