Dispensationer fra lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 3. oktober 2001

7. Dispensationer fra lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center"

BTU 418/2001 J.nr. 611:193.0005/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Projektselskabet af 1.10.1996 (TK Development og Steen & Strøm, Danmark), der står for opførelsen af centerbebyggelsen "Field's" i Ørestad City i 2 etaper inden for henholdsvis område I og II i lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center", ønsker at ændre på disponeringen af bebyggelsen. Arkitektfirmaet C.F. Møllers Tegnestue har for projektselskabet udarbejdet et forslag til ændret bebyggelse.

Det indgår i lokalplanen, at der inden for område I skal opføres et højhus med en bygningshøjde i kote 75-85. Højhuset er fikseret til en placering nord for og ud til den fastlagte centergade. Projektselskabet ønsker at flytte højhuset til sydsiden af centergaden til område II og dermed udskyde opførelsen til etape 2. Højhus, biografcenter og 3 kambygninger foreslås bundet sammen af en mindre konferencebygning og 3 terrasser i en struktur over 2 parkeringsdæk.

Forvaltningen kan anbefale flytning af højhuset som ansøgt under forudsætning af, at bebyggelsen syd for centergaden struktureres i princippet som vist i det fremsendte forslag.

Ændringerne i bebyggelsesplanen forudsætter, at der meddeles dispensationer fra lokalplanens bestemmelser i forhold til de på Bygge- og Teknikudvalgets møde den 30. august 2000 behandlede (BTU 377/2000), og at der i forbindelse hermed foretages naboorientering af bl.a. de øvrige grundejere inden for lokalplanområdet - Ørestadsselskabet samt selskabet Keops A/S, der begge har tilkendegivet, at man er indforstået med ændringerne, samt medicinalfirmaet Ferring A/S, der på forhånd har udtrykt betænkelighed ved en flytning af højhuset.

Projektselskabet af 1.10.1996 (TK Development og Steen & Strøm, Danmark), der står for opførelsen af centerbebyggelsen "Field's" i Ørestad City i 2 etaper inden for henholdsvis område I og II i lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center", ønsker at ændre på disponeringen af bebyggelsen, idet realisering af højhus samt biografcenter m.v. ønskes udskudt. Arkitektfirmaet C.F. Møllers Tegnestue har for projektselskabet udarbejdet et forslag til ændret bebyggelse.

Det indgår i lokalplanen, at der inden for område I skal opføres et højhus med en bygningshøjde i kote 75-85. Højhuset er fikseret til en placering nord for og ud til den fastlagte centergade. Projektselskabet ønsker at flytte højhuset til sydsiden af centergaden til område II og dermed udskyde opførelsen til etape 2.

C.F. Møllers Tegnestue anfører på vegne af projektselskabet i brev af 17. september 2001 med bilag, at dispensationsansøgningen omfatter en forskydning af højhuset mod syd og øst på ca. 30 m samt de relaterede justeringer af bebyggelsen inden for område II.

Bygge- og Teknikudvalget bemyndigede i mødet den 30. august 2000 (BTU 377/2000) Bygge- og Teknikforvaltningen til at meddele dispensation fra lokalplanens anvendelses- og bebyggelsesregulerende bestemmelser til dels inden for område II at opføre et parkeringshus kombineret med butikslokaler på ca. 850 m² og kontorer, dels inden for område I og II at opføre konferencefaciliteter i en ændret bygningsudformning i tilknytning til det i område I fastlagte højhus, der indrettes til hotel. Da dispensationerne ikke ansås at berøre andre i området end Ørestadsselskabet som grundejer, og selskabet var indforstået med de foreslåede ændringer, blev der ikke foretaget naboorientering.

Der er den 13. februar 2001 i forbindelse med behandling af byggeandragende i Plan & Arkitektur for det samlede bygningskompleks på i alt ca. 140.000 m² meddelt de ovenfor nævnte dispensationer.

Der er den 21. februar 2001 efter aftale med andrager alene meddelt byggetilladelse til selve centerdelen på ca. 100.000 m². De meddelte dispensationer ligger udenfor selve centerdelen og er derfor ikke udmøntet i byggetilladelsen.

Ved realisering af de nu aktuelle byggeønsker er de tidligere meddelte dispensationer ikke længere aktuelle. Realisering forudsætter derimod nye dispensationer fra lokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser.

Lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center" blev endeligt vedtaget af Borgerrepræsentationen den 15. juni 2000. Lokalplanområdet opdeles i 6 underområder. Centerbyggeriet er beliggende i område I og II, jf. bilag A.

I område I beliggende mellem Arne Jacobsens Allé og Øresundsforbindelsen ud til Ørestads Boulevard skal der etableres et detailhandelscenter på indtil 40.000 m², og desuden kan der etableres stormagasin på 25.000 m², leisurecenter og biografkompleks samt andre serviceerhverv.

Område II, der omfatter resten af området mellem Arne Jacobsens Allé og Øresundsforbindelsen ud til Center Boulevard, fastlægges til serviceerhverv. Der er ikke muliggjort butikker i dette område.

Langs centergaden, der forløber gennem begge områder i øst-vestlig retning skal bebyggelsens stueetage primært indrettes med publikumsorienterede funktioner. Parkeringsdækningen inden for de 2 områder skal være af størrelsesordenen og må ikke overstige 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. For centeret, inklusive leisure- og biograffunktionerne, gælder dog, at der må indrettes indtil 2.900 pladser. Herudover skal der etableres 950 pladser til "Park & Ride". Parkering i konstruktion kan indrettes i underjordiske anlæg og i parkeringshuse/-etager. Lokalplanens bestemmelser er ikke til hinder for, at parkeringspladser kan etableres uden for det underområde, de er relateret til.

For de 2 områder er fastlagt en række bebyggelsesregulerende principper, der bl.a. omhandler særligt markerede hovedelementer og randzoner, jf. bilag A og B.

Centerbebyggelsen skal opføres som sluttet randbebyggelse med en gesimshøjde i randen i kote 29-32. Herudover skal der mod Øresundsforbindelsen opføres en overbygning (biograf) i kote 32-37 og mod centergaden et højhus i kote 75-85.

I område II skal der langs Øresundsforbindelsen opføres en kambebyggelse bestående af i alt 7 fikserede bygninger i maksimalt 11 etager og med gesimshøjder i kote 41-45. Mellem disse bygninger kan der opføres bebyggelse i maksimalt 6 etager og med en maksimal gesimshøjde i kote 27.

Tagopbygninger må opføres i en højde af indtil 3 m over de maksimale gesimshøjder. Stueetagen skal have en højde på mindst 5 m. De enkelte kambebyggelser skal have et bebygget areal på ca. 700 m².

Lokalplanen muliggør, at Bygge- og Teknikudvalget kan tillade mindre, arkitektonisk begrundede afvigelser fra de fastlagte byggefelter, husdybder, etageareal og bygningshøjder.

I det fastlagte højhusbyggefelt i område I indrettes og udformes bebyggelsen i stedet som den øvrige bebyggelse inden for området. Facadelinjen mod centergaden rettes op og får samme udformning og facadematerialer som facaden i øvrigt, og bygningshøjden og tagudformningen følger den øvrige centerbebyggelse. Centerbebyggelsen øges herved med et bygningsareal på ca. 2.400 m². I stueetagen frigøres et etageareal på ca. 600 m². Dette areal anvendes primært til butiksareal og et tilsvarende fastlagt butiksareal overgår derfor til anden anvendelse, så lokalplanens bestemmelser om maksimalt butiksetageareal overholdes. Herudover anvendes mindst 1.500 m² til leisure.

Med forskydningen af højhuset foreslår andrager at samle de høje bygninger i område II. Højhus, biografcenter og 3 kambygninger bindes sammen af en mindre konferencebygning og 3 terrasser i en struktur over 2 parkeringsdæk. Højhuset placeres fritstående med afstand til biografer og kambebyggelse. Mellem de høje bygninger indrettes de 3 terrasser som grønne byrum, hvoraf de 2 forbindes med centergaden i store trappeanlæg med brede opholdsreposer. På terrassen ud for højhuset opføres en mindre, organisk formet bygning, som indrettes med konferencefaciliteter i tilknytning til hotel i højhuset. På bilag C – D er med CAD-illustationer vist bebyggelsens fremtræden mod Øresundsforbindelsen fra forskellige vinkler.

Det indgår i forslaget, at al parkering indrettes i 2 parkeringsdæk med indretning af ca. 1960 parkeringspladser i etape 1 og ca. 1600 pladser i etape 2.

Andragers forslag medfører justeringer af en række byggefelter og bygningshøjder, jf. bilag A og B, hvor lokalplanens bestemmelser og projektforslaget er vist over hinanden. Lokalplanens bestemmelser er vist med rød farve.

Konkret bortfalder højhusbyggefeltet i område I og erstattes af et tilsvarende byggefelt i område II placeret ud til centergaden og rykket ca. 10 m mod øst. Antallet af kambygninger øges til tre på en underliggende base, der føres ubrudt igennem mellem den planlagte tilkørselsrampe fra motorvejen og Ørestads Boulevard. De to vestligste kambygninger placeres som fastlagt i lokalplanen. En tiltænkt udkigsterrasse mod Øresundsforbindelsen mellem byggefelterne hæves til et højere plateau.

Biografcentret opføres med samme bygningshøjde som centret i øvrigt og markeres dermed ikke længere som en særlig overbygning.

Forvaltningen vurderer, at flytning af højhuset som beskrevet ikke ændrer afgørende på den lokalplanlagte komposition af højhuse i Ørestad City, hverken set på afstand som byprofil eller oplevet fra f.eks. centergaden.

Med en fritlagt placering af højhuset på sydsiden af centergaden og uden foranliggende bygninger bortset fra konferencebygningen markeres højhuset klart mod Øresundsforbindelsen og vil visuelt modsvare de to højhuse syd for Øresundsforbindelsen. Ved at øge antallet af kambygninger til 3, som oprindeligt foreslået, får den samlede fastlagte kamstruktur mellem Centerboulevard og Ørestad Boulevard et mere rytmisk forløb med en markeret østlig afslutning. De grønne terrasser vil såvel funktionelt som visuelt være et tilskud til området.

Forvaltningen kan derfor anbefale flytning af højhuset som ansøgt under forudsætning af, at bebyggelsen syd for centergaden struktureres i princippet som vist. Forvaltningen finder ikke, at en flytning bør give anledning til at overveje at flytte de øvrige to højhuse i område II.

De foreslåede ændringer af bebyggelsesplanen har efter forvaltningens vurdering betydning for bl.a. øvrige grundejere inden for lokalplanområdet - Ørestadsselskabet samt selskabet Keops A/S, der har købt en grund inden for område IV - samt grundejere inden for område III i lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord" - medicinalfirmaet Ferring, hvorfor det forudsættes, at der foretages naboorientering .

Ørestadsselskabet og Keops A/S har på forhånd tilkendegivet, at man er indforstået med flytningen og de afledte justeringer af bebyggelsesstrukturen.

Medicinalfirmaet Ferring samt dets rådgiver Henning Larsens Tegnestue, der har tegnet Ferring-byggeriet, har på forhånd udtrykt betænkelighed ved en flytning af højhuset, da man som den første investor i området har ønsket at opføre sin bebyggelse på netop den valgte grund vurderet ud fra højhusplaceringen på denne og de øvrige grunde samt Ferringbyggeriets markante fremtræden bl.a. set fra Øresundsforbindelsen.

-

-

-

-

-

Jens Ole Nielsen