Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for torvehaller på den nordøstlige del af Israels Plads mellem Frederiksborggade og Vendersgade, "Israels Plads Nord"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 3. oktober 2001

11. Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for torvehaller på den nordøstlige del af Israels Plads mellem Frederiksborggade og Vendersgade, "Israels Plads Nord"

BTU 420/2001 J.nr. 611:239.0001/01

Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller nærværende redegørelse til Bygge- og Teknikudvalgets samt Økonomiudvalgets drøftelse, med henblik på lokalplan- og kommuneplanmæssigt at muliggøre opførelse af torvehaller på en del af Israels Plads.

I maj 2000 vedtog Bygge- og Teknikudvalget, at et idéoplæg til torvehaller på Israels Plads, udarbejdet af "Københavns Torvelaug af 1998", skulle danne udgangspunkt for en markedsfunktion på pladsen. En torvehandelsfunktion på dette sted vil i kraft af områdets trafikale beliggenhed i forhold til såvel vejnettet som den lokale og regionale kollektive trafik, herunder den kommende metro, have en unik trafikal tilgængelighed.

Forvaltningen har efterfølgende ført drøftelser med "Torvelauget" om en bearbejdning af projektet, så det kan danne grundlag for udarbejdelse af et nødvendigt forslag til lokalplan. Endvidere skal udarbejdes et tilhørende forslag til kommuneplantillæg, der muliggør lokalplanen.

En sådan bearbejdelse er nu gennemført, herunder en vending af de to haller, så de nu ligger parallelt med Linnésgade og Rømersgade, hvorved der fortsat vil være visuel forbindelse mellem Frederiksborggade og Ørstedsparken. Hallerne udformes som to "svævende" tage. De enkelte salgssteder placeres som bokse omkring de bærende søjler, hvori der fremføres diverse installationer. Ved Linnésgade udstrækkes overdækningen til også at omfatte nedgangen til metroen m.v.

I forbindelse med torvehallen ved Rømersgade etableres kælder med affaldsopsamling og maskinrum samt lager- og depotrum, der samtidig fungerer som sikringsrum. Det overdækkede areal udgør i alt ca. 3.000 m², hvoraf ca. 2.200 m² er butiksareal. Kælderarealet udgør knap 1.100 m², hvoraf ca. 800 m² er sikringsrum. Der er mulighed for udvidelse af kælderarealet med yderligere 450 m². Det samlede bruttoareal til butiksformål inklusive maskinrum m.v. i kælder udgør ca. 2.500 m².

Arealet mellem de to torvehaller indrettes til udendørs stadepladsområde, hvorfra varetilkørsel til torvehallerne også vil foregå. Parkering for stadeholderne forudsættes at foregå i det nærliggende parkeringsanlæg under Israels Plads. Torvehandelsfunktionen vurderes ikke at medføre trafikale problemer, bl.a. på grund af den optimale tilgængelighed med kollektiv trafik. I projektet indgår ca. 500 cykelparkeringspladser, hvoraf de fleste kræves etableret i forbindelse med metrostationen.

Lokalplanen vil muliggøre, at der opføres to torvehaller med dertil hørende faciliteter til salg af overvejende fødevarer. Der fastlægges en begrænsning af butiksarealet på 2.500 m² brutto, inklusive tilknyttede faciliteter m.v. placeret i kælder. Arealet til udvalgsvarer må udgøre højst 25 pct. af butiksarealet, og arealet af den enkelte butiksenhed må udgøre højst 100 m².

Der fastlægges to byggefelter, og det samlede overdækkede areal må udgøre højst 3.000 m². I lokalplanen vil endvidere indgå bestemmelser om maksimal højde samt om bebyggelsens udformning og materialevalg, indretning af de ubebyggede arealer m.v.

Området, som i den nugældende kommuneplan har status som vejareal uden rammebestemmelser, fastlægges i kommuneplantillægget som et S1*-område - serviceerhverv med særlig bemærkning om, at der kan opføres to torvehaller i 1 etage med et overdækket areal på højst 3.000 m². Bruttoarealet til detailhandel må ikke overstige 2.500 m². Højst 25 pct. af det samlede butiksareal må anvendes til salg af ud valgsvarer.

En forudsætning for gennemførelse af projektet er, at den nuværende benzintank i området nedlægges. Der har i den forbindelse været ført drøftelser om en flytning til en anden lokalitet med Statoil Detailhandel A/S. Statoil har vist interesse for en mere gunstig lokalisering, men der foreligger p.t. ingen endelig afklaring. Ligeledes er der optaget drøftelser med TK Development, som lejer dette grundareal af det statslige Ejendomsselskabet Freja, om TK Development vil leje ud til torvehalsfunktionen. Selskabet har under drøftelserne forholdt sig positivt til en eventuel etablering af torvehaller.

Bygge- og Teknikudvalget besluttede i sit møde den 3. juni 1998 (BT 180/98), at markedsfunktionen på Israels Plads skal evalueres med henblik på et fremtidigt koncept for stadehandel på pladsen.

I mødet den 10. maj 2000 tilsluttede Bygge- og Teknikudvalget sig forvaltningens redegørelse (BTU 220/2000) om, at et idéoplæg til overdækkede torvehaller på Israels Plads fra "Københavns Torvelaug af 1998" skal danne udgangspunkt for konceptet for en markedsplads på Israels Plads. Endvidere tilkendegav udvalget, at projektet som udgangspunkt ikke kan regne med medfinansiering fra Københavns Kommune. Vej & Park fik herefter til opgave at undersøge mulighederne for projektets realisering.

Efterfølgende er det vurderet, at projektets gennemførelse forudsætter forudgående udarbejdelse af lokalplan og tilhørende kommuneplantillæg

I den forløbne periode har der været ført drøftelser med "Torvelauget" og tegnestuen Arkitekturværkstedet ved Hans Peter Hagens og Peter Zinck om afklaring af en række forudsætninger og forhold omkring forslaget samt om forskellige justeringer og konkretiseringer af projektet med henblik på, at dette kan danne grundlag for udarbejdelse af et lokalplanforslag med et tilhørende forslag til kommuneplantillæg.

En forudsætning for gennemførelse af projektet er nedlæggelse/flytning af benzin-tanken i Vendersgade. Der er derfor optaget drøftelser om en erstatningslokalisering med Statoil Detailhandel A/S, der som udgangspunkt er interesseret i en mere velbeliggende placering af benzintanken. Endelig afklaring foreligger p.t. endnu ikke. Senest er har der været drøftelser med TK Development, som lejer det pågældende areal af grundejeren, Ejendomsselskabet Freja A/S, om TK Development ønsker at udleje arealet til kommende torvehalsdrift. TK Development har under drøftelserne forholdt sig positivt til denne mulighed.

Ejerforholdene og problemstillingen om nedlæggelse af benzintanken m.v. er nærmere beskrevet i efterfølgende afsnit.

For så vidt angår projektets udformning henvises til bilagene 5, 6 og 7.

Ved den tidligere nævnte bearbejdning af projektet er der som det væsentligste foretaget en af forvaltningen ønsket ændring af bebyggelsesplanen, således at de to torvehaller er drejet 90 grader og nu placeres parallelt med henholdsvis Linnésgade og Rømersgade og dermed vinkelret på Frederiksborggade og Vendersgade. Herved opnås der en større grad af åbning mod og dermed større tilknytning til strøggaden Frederiksborggade samt en mere tydelig markering af pladsens rolle som grønt koblingsled i fæstningsringen. Placeringen forudsætter, at Statoil-tanken nedlægges/flyttes til anden lokalitet, som nærmere beskrevet i nedenfor.

(Det skal bemærkes, at den grønne forbindelse mellem Botanisk Have og Ørstedsparken på et senere tidspunkt yderligere tænkes understreget med træplantninger i de strækninger af Linnésgade og Rømersgade, der ligger mellem Frederiksborggade og Gothersgade.)

Torvehallerne placeres 5 m henholdsvis 6 m fra kantsten langs Linnésgade og Rømersgade og fremstår således som "møbleringselementer", der et trukket ind på pladsen, så de underordner sig byrummet.

Arealet mellem de to torvehaller indrettes som udendørs stadepladsområde. Arealet beplantes med lindetræer placeret efter samme modulgeometri som torvehallerne, således at træbeplantning og hallernes søjler danner en helhed. Rundt om pladsen plantes lindetræer ud mod de omkransende gader.

Varetilkørsel til torvehallerne foregår via et internt færdselsareal i randen af det indre pladsområde og vil supplerende kunne ske direkte frem til indgangen til den indre handelsgade i torvehallerne.

Bilparkering forudsættes at foregå i det nærliggende parkeringsanlæg under den sydlige del af Israels Plads. Biler højere end 2,10 m må dog benytte gadeparkering i omliggende gader, hvor der er betalingsparkering

I projektet indgår i alt 510 cykelparkeringspladser. Heraf kræves 450 stk. etableret i forbindelse med metrostationen, hvoraf 150 stk. placeres under tag lige ved metronedgangen, 180 stk. placeres ved inddragelse af kørebaneareal i Linnésgade, 120 stk. placeres i seks grupperinger mellem trærækkerne ud mod Frederiksborggade, Linnésgade og Vendersgade. Mellem gadetræerne ud mod Rømersgade kan placeres 60 pladser opdelt i tre grupperinger.

De to haller omfatter tilsammen et overdækket areal på knap 3.000 m², hvoraf knap 2.200 m² er butiksareal, mens resten er overdækket areal i forbindelse med nedgangen til metrostationen, herunder overdækket cykelparkering. Under arealet bag den eksisterende toilet- og folkerumsbygning etableres underjordisk affaldsopsamling og maskinrum med installationer i forbindelse hermed, i alt ca. 250 m². Afhentning af affald foregår fra Rømersgade. Under torvehallen ved Rømersgade etableres en knap 800 m² stor kælder, bl.a. til sikringsrum, som i det daglige vil kunne fungere som depot-/lagerrum for stadeholderne. (Rummet skal kunne ryddes inden for 24 timer i tilfælde af brug som sikringsrum). Eventuelt etableres yderligere depot-/lagerrum, ca. 450 m², ved udgravning under den resterende del af hallen.

I tilknytning til den eksisterende toilet- og folkerumsbygning, som indrettes til personalefaciliteter i stue- og tagetagen, vil der om nødvendigt være en mulighed for at etablere yderligere personalefaciliteter under jorden.

Hallerne udformes som et stramt, modulært system af lette, søjlebårne overdækninger. Hvert modul udgør ca. 50 m² (7,2 m x 7,2 m), som udgør en salgsenhed. De to haller omfatter henholdsvis 8 salgsenheder i hallen ved Linnésgade, og 10 salgsenheder i hallen ved Rømersgade. Hver salgsenhed kan yderligere underopdeles i op til 4 mindre enheder. Salgsenhederne udformes som oplukkelige/aflåselige bokse omkring en bærende centersøjle i stål, hvori der er fremført diverse installationer for vand, el m.v. Selve taget bæres af fire spinkle stålarme, der udgrener fra centersøjlen, og som vil danne en let og svævende tagkonstruktion. Hallerne disponeres omkring en indre glasoverdækket handelsgade og mindre "sidegader" mellem de enkelte salgsenheder - et princip der videreføres i det udendørs stadepladsområde mellem hallerne.

Hallerne udføres med en højde til tagfod (sternhøjde) på ca. 5 m, mens rytterlysene over de indre handelsgader vil nå op i en højde på ca. 8 m i forhold til omgivende terræn. Over udluftningskanalen fra metroen laves der en udsparring i taget, således at røg og varme i nødsituationer kan komme ud uden hindringer.

Materialerne består af præpatineret zink med stående false på tagfladerne og beklædning af ceder eller lærk på undersiden af tagene. De indre handelsgader vil fremstå med ovenlys i form af langsgående rytterlys, hvori der tænkes indbygget solceller. Salgsboksene tænkes udført i stål, glas og træ. Der tænkes etableret mulighed for afskærmning af hallerne i tilfælde af dårligt vejr i form af nedrullelige, translucente "gardiner" af sejldug eller andet ikke-brændbart tekstilt materiale. Gulve belægges med fliser af poleret rødlig, bornholmsk granit. Også de udendørs arealer belægges med granit.

Hallerne opdeles i særskilte afdelinger for henholdsvis frugt og grønt samt kød og fisk.

Projektet vurderes at udgøre et overbevisende grundlag for indretning af pladsen til markedsplads med torvehal, såvel hvad angår hoveddisponeringen med den placeringsmæssige og skalamæssige indpasning af hallerne i byrummet som den detaljerede arkitektoniske udformning, herunder materialevalg på bygninger og terrænoverflader.

Projektet vil blive nærmere vurderet med hensyn til hældningsgraden på tagene for at sikre, at hældningen giver en tilstrækkelig regnafvaskning, så der ikke sker opsamling af skidt og snavs på de store tagflader, der vil være stærkt synlige fra de omkringliggende ejendomme.

De trafikale konsekvenser for lokalplanområdet af etableringen af de foreslåede torvehaller forventes primært at bestå i færdsel ved transport af varer i nogle få morgen- og aftentimer.

De kunder, som vil benytte torvehallerne, forventes for den alt overvejende dels vedkommnede at være rejsende, som i forvejen benytter trafikterminalen på stedet (metro, tog eller busser), herunder rejsende som ankommer med cykel til trafikterminalen. Mange bilister bruger i dag området - incl. parkeringsanlægget - til parkering i forbindelse med ærinder i Middelalderbyen. Der forventes kun få nye bilister som følge af torvehallerne.

Som omtalt tidligere, er det en forudsætning for gennemførelse af det beskrevne projekt, at den nuværende benzintank ud mod Vendersgade nedlægges. Bygge- og Teknikforvaltningen har i løbet af foråret/sommeren haft en række møder herom med Statoil Detailhandel A/S. Som udgangspunkt er Statoil interesseret i at flytte, idet den nuværende placering ikke er særlig attraktiv rent økonomisk som benzinsalgssted.

Konkrete lokaliseringsforslag er drøftet. Der arbejdes p.t. med en konkretisering i forhold til en bestemt lokalisering.

Når forholdene er nærmere en afklaring, vil Bygge- og Teknikudvalget få forelagt resultatet.

Som beskrevet tidligere, er det nu TK Development, som lejer den aktuelle grunddel af Ejendomsselskabet Freja. TK Development har ved drøftelser med Bygge- og Teknikforvaltningen udtrykt sig positiv overfor en eventuelt fremtidig udlejning af arealet til en kommende torvehalsfunktion, hvis/når benzintanken flytter.

På Bygge- og Teknikudvalgets møde den 10. maj 2000 tilkendegav udvalget, at projektet som udgangspunkt ikke kan regne med medfinanciering fra Københavns Kommune. På nuværende tidspunkt er projektets økonomi uafklaret. Forvaltningen arbejder på at få økonomien klarlagt snarest, således at den kan forelægges Bygge- og Teknikudvalget samtidig med forslaget til lokalplan.

Lokalplanforslaget omfatter den del af Israels Plads, der afgrænses af Frederiksborggade og Vendersgade samt af de tilgrænsende facadeejendomme langs Linnésgade og Rømersgade. Området fremgår af bilag 4.

Lokalplanens formål er at muliggøre, at der på pladsen kan opføres to torvehaller med dertil hørende faciliteter til salg af overvejende fødevarer. Endvidere er det formålet, at der i forbindelse med metrostationen indrettes cykelparkering m.v.

I lokalplanen fastlægges områdets anvendelse til torvehandel med detailsalg af overvejende fødevarer samt blomster dels fra åbne stader, dels fra overdækkede torvehaller. I tilknytning hertil må indrettes de nødvendige tekniske, administrative og personalemæssige faciliteter samt publikumsorienterede funktioner, såsom café og restaurant. Personalefaciliteter skal fortrinsvis indrettes i stueetagen og tagetagen i den på pladsen beliggende toilet- og folkerumsbygning. Eksisterende offentlige toiletter i kælderetagen forudsættes opretholdt ligesom eksisterende handicaptoilet i gadeniveau. Funktioner som restaurant og café skal fortrinsvis placeres ud mod Frederiksborggade. Området kan endvidere benyttes til loppemarked og lignende

Der fastlægges et maksimum for omfanget af butiksareal på 2.500 m² brutto, dvs. inklusive tilknyttede faciliteter m.v. i kælder, men eksklusive sikringsrum. Arealet til udvalgsvarer må udgøre højst 500 m², og arealet af den enkelte butiksenhed må ikke overstige 100 m².

Der fastlægges to byggefelter for opførelse af to torvehaller placeret henholdsvis parallelt med Linnésgade og Rømersgade. Hallerne må opføres i 1 etage. Sternhøjden på torvehallerne skal være mindst 4,8 m og højst 5,4 m, og bygningshøjden må intetsteds overstige 9 m i forhold til omgivende terræn. Det samlede omfang af overdækket areal må ikke overstige 3.000 m² .

Den bestående toilet- og folkerumsbygning fastlægges som bevaringsværdig.

Der vil indgå bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden, der bl.a. skal sikre at torvehallerne udføres som lette konstruktioner. Eventuelle inddækninger af hallerne skal udføres af lette, lysgennemtrængelige materialer, f.eks. i form af sejldug eller lignende.

Bilparkering i forbindelse med torvehandelsfunktionen forudsættes at foregå i det nærliggende parkeringsanlæg under den sydvestlige del af Israels Plads. Der fastlægges principiel placering af cykelparkering - i alt 500-600 pladser, heraf ca. 450 pladser i tilknytning til metronedgangen.

Varetilkørsel til torvehallerne skal foregå fra Vendersgade via et internt færdselsareal langs randen af det indre stadepladsområde, eventuelt suppleret med vareindlevering direkte ind i torvehallernes indre gader ved endegavlene ud mod Vendersgade.

Affaldsbehandlingsanlæg og lignende teknik skal placeres under terræn på arealet bag toilet- og folkerumsbygningen med til-/frakørsel af affaldcontainere m.v. via Rømersgade.

Der vil indgå bestemmelse om etablering af træbeplantning langs Linnésgade og Rømersgade samt på det centrale, udendørs stadepladsområde. Endvidere vil indgå bestemmelse om, at belægninger på terrænoverflader fortrinsvis skal bestå af granitmaterialer.

Økonomiforvaltningen betragter etablering af torvehallerne som nyt butiksareal, jf. det foran anførte om den kommuneplanmæssigt fastlagte detailhandelsmæssige "0-ramme" for centerområdet City.

Etablering af butiksarealer inden for dette centerområde kan ske ved omlokalisering af butiksarealer eller ved tilvejebringelse af et tillæg til Regionplan 2001, der udvider den samlede ramme.

Økonomiforvaltningen påregner, at der er eller vil blive nedlagt butiksarealer inden for centerområdet City, hvorved de omhandlede torvehaller vil kunne gennemføres som led i den løbende omlokalisering af butiksarealer, således at det ikke vil være nødvendigt med regionplanmæssige tiltag.

Økonomiforvaltningen vurderer, at torvehallerne er en samling af små, selvstændige butikker under samme tag, som f.eks. Cityarkaden. Der er derfor overensstemmelse mellem de fastsatte bestemmelser og det ønskede byggeri, der i øvrigt overvejende vil bestå af dagligvarebutikker.

I lokalplanforslaget vil der - i overensstemmelse med planlovens regler - blive fastsat bestemmelser om den maksimale størrelse af den enkelte butik, jf. ovenstående om indholdet i det kommende lokalplanforslag.

I forslaget til kommuneplantillæg fastlægges området som et S1*-område - serviceerhverv - med særlig bemærkning om, at der må opføres torvehaller i 1 etage med et bruttoareal til detailhandel på maksimalt 2.500 m² og et overdækket areal på maksimalt 3.000 m². Højst 25 pct. af det samlede butiksareal må anvendes til udvalgsvarebutikker.

Erik Jacobsen Jens Jacobsen