Forslag til lokalplan "Bjerregårdsvej"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 3. maj 2000

6. Forslag til lokalplan "Bjerregårdsvej"

BTU 195/2000 J.nr. 611:194.0001/99

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Bygge- og Teknikudvalget drøftede i mødet den 25. august 1999 (BT 310/99) forvaltningens redegørelse for igangsætning af lokalplan for kvarteret ved Bjerregårdsvej.

Lokalplanarbejdet er foranlediget af ønsker fra grundejere i området, herunder grundejerforeningen "Ejerlauget omkring Jesuskirken", om begrænsning af erhvervsanvendelsen ved udarbejdelse af lokalplan, der kan afløse utidssvarende servitutter. Baggrunden er primært et ønske om, at området kan bevare sit præg af villaområde.

I Kommuneplan 1997 er området fastlagt til et boligområde med en maksimal bebyggelsesprocent på 40 (B1-område). I B1-områder må etagearealet af den enkelte virksomhed ikke overstige ca. 100 m².

Området er et ældre, attraktivt villaområde med store grunde og store villaer. Med baggrund i villaernes størrelse er der gennem årene blevet dispenseret til indretning af erhverv i større eller mindre grad i omkring halvdelen af villaerne, og kvarteret har mistet noget af det oprindelige villapræg med store grønne haver, bl.a. fordi der på nogle af grundene er anlagt større parkeringsarealer.

Lokalplanforslaget fastlægger, at der kun må indrettes erhverv i villaer med et etageareal på 250 m² og derover, og at erhvervsetagearealet ikke må overstige 100 m² pr. ejendom. Hovedparten af villaerne fastlægges som bevaringsværdige med bestemmelser om retningslinier for ombygnings- og vedligeholdelsesarbejder.

Bygge- og Teknikforvaltningen har haft drøftelser med grundejerforeningerne i området vedrørende lokalplanforslaget. Grundejerforeningerne er generelt positive overfor det igangsatte lokalplanarbejde og er enige i, at erhvervsandelen skal begrænses, men de finder, at den foreslåede begrænsning på 100 m² pr. ejendom er for ufleksibel i forhold til villaernes forskellige størrelser og udformning.

Lokalplanområdet blev udbygget som eksklusivt villaområde med store grunde og store villaer i perioden 1870-1930. Ved udstykningen blev der tinglyst servitutter på grundene om, at der må opføres beboelseshuse med 1 til 2 beboelseslejligheder, og at der ikke må udøves erhverv, der er til gene for omgivelserne. Mange af villaerne er indrettet med 10-12 værelser samt køkken og pigeværelser i kælderen. Den gennemsnitlige grundstørrelse er på ca. 1.100 m², og villaerne har i gennemsnit et etageareal på ca. 450 m². Flere af villaerne er tegnet af tidens bedste arkitekter, og området fremstår med gedigen arkitektur med mange gode detaljer som karnapper, kviste, søjler m.v. De store haver er præget af mange gamle træer, som giver kvarteret en grøn karakter.

I en længere periode efter 2. verdenskrig har det været svært at sælge de store villaer til beboelse, hvorfor der er dispenseret til indretning af erhverv i større eller mindre grad i ca. halvdelen af villaerne.

Det har således været praksis at dispensere fra servitutterne til indretning af ikke-genegivende erhverv, der maksimalt udgør halvdelen af etagearealet, og som fortrinsvis er placeret i stueetagen. Dispensationerne er givet til det konkrete erhverv, og efter planlovens ikrafttrædelse er de givet med henvisning hertil bl.a. på betingelse af, at lejemålet skal genindrettes til beboelse, når erhvervet ophører eller flytter.

Der kræves ikke tilladelse til ejerens egen udøvelse af erhverv, der sædvanligvis ligger i en bolig som f.eks. frisør- eller advokatvirksomhed m.m. forudsat, at erhvervsudøvelsen sker uden fremmed medhjælp.

Domstolsafgørelser har fastslået, at de eksisterende servitutter og deklarationer ikke giver mulighed for at regulere erhvervsandelens omfang, men kun at ejendommen ikke må anvendes til erhverv i sin helhed, samt at servitutterne ikke giver mulighed for at nægte erhverv, der ikke er genegivende, og at dette ikke kræver dispensation.

Det er derfor et ønske fra grundejerforeningerne, at der udarbejdes en lokalplan for området, der regulerer erhvervsanvendelsens omfang, således at området kan bevare sin attraktive karakter med store boliger og et grønt præg.

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer.

Kvarteret er i kommuneplanens hovedstruktur udpeget som område med bevaringsværdig bebyggelse af særlig byarkitektonisk værdi på grund af helhedspræg eller større sammenhængende træk.

For at inddrage områdets beboere i lokalplanarbejdet har Bygge- og Teknikforvaltningen sendt et notat vedrørende hovedindholdet af lokalplanforslaget til de tre grundejerforeninger i området: Valby Bakkes Vejlaug, Skovbogårds Allé's Grundejerforening og Ejerlauget omkring Jesuskirken. Efterfølgende har der været afholdt møder med repræsentanter fra bestyrelsen i Valby Bakkes Vejlaug og Ejerlauget omkring Jesuskirken, mens bestyrelsen i Skovbogårds Allé's Grundejerforening telefonisk har meddelt deres hovedsynspunkter. Fra Ejerlauget omkring Jesuskirken foreligger desuden en skriftlig udtalelse.

De tre grundejerforeninger er alle positive over for igangsættelsen af lokalplanarbejdet. De er alle enige i, at området primært skal være et boligområde, men der skal være mulighed for erhvervsudøvelse i en vis udstrækning, fordi de meget store villaer kan være svære at sælge, hvis erhvervsdelen begrænses for meget. De mener, at bestemmelsen om en erhvervsandel på 100 m² pr. ejendom er for ufleksibel, da der er meget stor forskel på villaerne, hvis etagearealer varierer fra ca. 150 m² til 1.000 m². De så hellere, at der i lokalplanen blev fastsat en nærmere angiven maksimal procentdel af etagearealet til erhverv.

Erhvervsandelen er fastlagt ud fra kommuneplanens rammer, hvor den enkelte erhvervsvirksomhed ikke må overstige 100 m². På baggrund af, at området ønskes fastholdt som boligområde, fastslog Bygge- og Teknikudvalget på sit møde, hvor redegørelsen blev drøftet, at der kun må være 100 m² erhverv pr. ejendom. Andelen af erhverv pr. ejendom kan i princippet fastsættes højere i et B1-område, hvis der er flere virksomheder, sålænge den enkelte erhvervsvirksomhed ikke overstiger 100 m², hvilket imidlertid vil være vanskeligt at administrere i praksis. Hvis erhvervsandelen ønskes fastlagt som en procentdel af etagearealet uden skelen til antal enheder, forudsætter det, at kommuneplanens ramme for området ændres til enten et B*-område eller til et område for boliger og serviceerhverv (C1-område).

Grundejerforeningerne nævner endvidere, at indretning af erhverv ikke bør begrænses til stueetagen. Der bør også gives tilladelse til erhverv i de øvrige etager, da det bør være boligerne, der har direkte haveadgang. Samtidig påpeger grundejerforeningerne, at villaerne er meget forskelligt indrettet, hvor nogle øvre etager kunne være mere velegnede til erhverv end stueetagen.

I kommuneplanen er det fastlagt, at erhverv skal finde sted i stueetagen, og at der ikke må placeres erhverv og institutioner over etager med beboelse. Hvis grundejerforeningernes ønske skal opfyldes, vil det kræve en ændring af kommuneplanens ramme, med en *-bemærkning. Dette er drøftet med Økonomiforvaltningen, som mener, at principperne om, at der ikke må være erhverv over beboelse, skal fastholdes.

Som konsekvens af et maksimalt tilladeligt erhvervsetageareal på 100 m² blev man enig med grundejerforeningerne om, at mindstestørrelsen for ejendomme, hvori der kan indrettes erhverv, bør nedsættes fra forvaltningens oprindelige forslag på 300 m² til 250 m² (én bolig på 150 m² og én virksomhed på 100 m²).

Grundejerforeningerne er enige om, at de ikke ønsker indretning af kollektive anlæg og institutioner i området, da de ikke mener, at det hører hjemme i dette boligområde. Den ene af foreningerne foreslår, at man evt. udpeger et bestemt område, hvor det kan være muligt at etablere institutioner, helst så tæt på Valby Langgade som muligt, for at undgå uvedkommende trafik inde i området.

Lokalplanforslaget muliggør indretning af institutioner i området i overensstemmelse med kommuneplanen, da Kultur- og Fritidsforvaltningen samt Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen ønsker at fastholde en sådan mulighed. Der er dog ingen af forvaltningerne, der har aktuelle planer om indretning af institutioner, og eventuelle fremtidige ønsker vil under alle omstændigheder blive vurderet konkret med hensyn til, om det kan forenes med boliganvendelsen. Det vil i givet fald kræve dispensation fra lokalplanen på baggrund af forudgående nabohøring.

Ud over disse hovedsynspunkter havde grundejerforeningerne en række bemærkninger vedrørende vej- og stiforhold, bevaring af bebyggelse og træer, opførelse af nybyggeri, herunder småskure og garager samt udenomsarealer m.m. Disse ønsker er i størst muligt omfang forsøgt indarbejdet i lokalplanforslaget.

Grundejerforeningerne gør opmærksom på, at man må forvente, at der kommer en række kommentarer til lokalplanforslaget, når dette bliver sendt i offentlig høring.

Med lokalplanforslaget tages der stilling til det planmæssige grundlag for at fastholde det attraktive villakvarter til beboelse med store boliger og bygninger af høj arkitektonisk kvalitet i grønne omgivelser. Et vigtigt led heri er at fastlægge mindste størrelser på boligerne og begrænse det maksimale antal boliger pr. ejendom. Erhvervsandelen søges begrænset ved, at der højst må etableres 100 m² erhverv pr. ejendom, og kun i bygninger med et etageareal på 250 m² og derover. Erhverv skal placeres i kælder- og stueetagen. Der muliggøres indretning af kollektive anlæg og institutioner i området efter gennemførelse af normal dispensationsprocedure.

Med hensyn til vejforholdene opretholdes de eksisterende vejudvidelseslinier, der er pålagt på ca. halvdelen af vejene. Mod øvrige veje og stier opretholdes eksisterende vej- og stilinier, langs hvilke der fastlægges bebyggelsesregulerende byggelinier for at fastholde områdets grønne karakter.

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40, og det bebyggede areal må ikke overstige 25 procent. I dag er lokalplanområdets gennemsnitlige bebyggelsesprocent over 40 (ifølge BBR-registret), hvilket betyder, at en del ejendomme (39 villaer svarende til 52 procent) ikke har mulighed for at bygge til, medmindre der rives noget andet ned. Der må på hver ejendom kun opføres én beboelsesbygning, og herudover kan der opføres garager, udhuse m.v. Bebyggelsen skal opføres fritliggende.

Ny bebyggelse skal fremstå med en arkitektonisk kvalitet, der modsvarer kvarterets høje standard. Der er 3 ubebyggede grunde, hvor det er muligt at opføre ny bebyggelse. Størstedelen af den eksisterende bebyggelse fastlægges som bevaringsværdig bebyggelse med mulighed for tilbygninger, der er tilpasset bygningernes oprindelige arkitektoniske særpræg. For de bevaringsværdige bygninger fastlægges retningslinier for ændringer af facader, udsmykninger, vinduer, tage m.v. Ændringer, der ikke følger de nævnte retningslinier, kræver Bygge- og Teknikforvaltningens godkendelse.

Der fastlægges en mindste grundstørrelse på 1.200 m², og de ubebyggede arealer skal anlægges og vedligeholdes som have. Lokalplanen udpeger bevaringsværdige træer. Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Parkeringspladserne skal afskærmes med beplantning.

Lokalplanen ophæver helt eller dele af eksisterende deklarationer, servitutter og en retningsplan. De dele, der ikke ophæves, vedrører vej- og stiforhold og er i overensstemmelse med lokalplanens retningslinier/intentioner.

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plandirektoratet foretaget høring af Økonomiforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen samt Miljø- og Forsyningsforvaltningen.

A. Redegørelse for lokalplanforslag "Bjerregårdsvej" samt luftfoto

B. Lokalplanforslag "Bjerregårdsvej"

1. Brev af 11. oktober 1999 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen
2. Brev af 12. oktober 1999 fra Sundhedsforvaltningen
3. Brev af 21. oktober 1999 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
4. Brev af 28. oktober 1999 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen
5. Brev af 9. november 1999 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen

Knud E. Rasmussen