Redegørelse for byfornyelsesmulighederne i Ålandsgade-karreen

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 3. maj 2000

13. Redegørelse for byfornyelsesmulighederne i Ålandsgade-karreen

BTU 181/2000 J.nr. 623:130.0001/00

Bygge- og Teknikforvaltningen fremlægger nærværende redegørelse om byfornyelsesmulighederne i Ålandsgade-karreen til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af lokalplan- og byfornyelsesforslag.

I mødet den 16. og 17. juni 1999 (sag 226/99) tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 5. maj 1999. Herved godkendte forsamlingen blandt andet, at Bygge- og Teknikforvaltningen kunne lade Håndværkets Byfornyelsesselskab som forretningsfører for kommunen igangsætte planlægningen af en byfornyelse af Ålandsgade-karreen, der omfatter området afgrænset af Ålandsgade, Holmbladsgade og Geislersgade.

Baggrunden herfor var, at forvaltningen i forbindelse med arbejdet med kvarterløft i Holmbladsgadekvarteret var blevet opmærksom på, at karreen har en række massive og efterhånden påtrængende byfornyelsesproblemer, som ikke kan løses i kvarterløftregi. Således mangler karreen egnede opholdsarealer, og specielt ejendommen Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 er i meget dårlig stand.

En begrænset indsats omfattende nedrivninger, gårdanlæg og afhjælpning af kondemnable forhold skønnedes at kunne gennemføres for ca. 20 mio. kr., idet man dog samtidig forudsatte en analyse af karreens samlede byfornyelsesbehov med henblik på en eventuel supplerende indsats senere.

En sådan beslutning kunne samtidig være et pilotprojekt for en eventuel ny byfornyelsesstrategi, og det var hensigten, at beslutningen ville kunne fremmes inden sommerferien 2000.

I det hidtidige planlægningsforløb har hovedspørgsmålet været, hvad der skal ske med ejendommen Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6, hvis bebyggelse er i meget dårlig stand.

Andelsboligforeningen, der ejer ejendommen, ønsker selv at gennemføre en begrænset istandsættelse til ca. 14,5 mio. kr., svarende til 5.500 kr./m², som forvaltningen ikke finder forsvarlig af hensyn til bebyggelsen fremover og andelsboligforeningens økonomi.

Alternativt kunne ejendommen ombygges gennemgribende med lejlighedssammenlægninger, som udgangspunkt som en råde-over ejendom, for en pris på ca. 44 mio. kr., svarende til 18.900 kr./m² inkl. ekspropriationserstatning.

Det er også en mulighed at rive denne ejendom og Geislersgade 12-14 ned og opføre nyt boligbyggeri. Med det nuværende boligmarked er det måske muligt at opføre ejerboliger. Alternativt hertil kan der muligvis opføres støttede andelsboliger, men det kan blive nødvendigt at opføre alment boligbyggeri for at undgå, at grunden ligger ubebygget hen.

Kvarterløft Holmbladsgades styregruppe har klart tilkendegivet, at Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 ønskes bevaret.

Der skitseres indholdet af en byfornyelsesbeslutning, der omfatter nedrivning af boligbebyggelsen på de to ejendomme og nogle baghuse med erhverv, indretning af fælles gårdanlæg samt begrænset istandsættelse af karreens øvrige ejendomme, eventuelt efter ansøgning fra ejendommene selv. Udgiften herved skønnes at ville udgøre mellem 40 og 50 mio. kr.

En sådan byfornyelsesbeslutning vil kunne træffes omkring årsskiftet.

I mødet den 16. og 17. juni 1999 (sag 226/99) tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 5. maj 1999. Herved godkendte forsamlingen blandt andet, at Bygge- og Teknikforvaltningen kunne lade Håndværkets Byfornyelsesselskab som forretningsfører for kommunen igangsætte planlægningen af en byfornyelse af Ålandsgade-karreen, der omfatter området afgrænset af Ålandsgade, Holmbladsgade og Geislersgade.

Baggrunden herfor var, at forvaltningen i forbindelse med arbejdet med kvarterløft i Holmbladsgadekvarteret var blevet opmærksom på, at karreen har en række massive og efterhånden påtrængende byfornyelsesproblemer, som ikke kan løses i kvarterløftregi. Således mangler karreen egnede opholdsarealer, og specielt ejendommen Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 er i meget dårlig stand.

En begrænset indsats omfattende nedrivninger, gårdanlæg og afhjælpning af kondemnable forhold skønnedes at kunne gennemføres for ca. 20 mio. kr., idet man dog samtidig forudsatte en analyse af karreens samlede byfornyelsesbehov med henblik på en eventuel supplerende indsats senere.

En sådan beslutning kunne samtidig være et pilotprojekt for en eventuel ny byfornyelsesstrategi, hvor en karrévis byfornyelse ville kunne gå ud på eventuelle nedrivninger af meget dårlige ejendomme og byfornyelsesstøtte til ombygning af ejendomme med stort vedligeholdelses- og forbedringsbehov samt indretning af fælles gårdanlæg. De øvrige ejendomme kunne så henvises til at søge midler af puljerne til aftalt boligforbedring eller til støtte til enkeltejendomme efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5.

Det var hensigten, at beslutningen ville kunne fremmes inden sommerferien 2000.

Der vedlægges en plan, der viser byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende bebyggelses- og ejerforhold, samt installationsforhold (bilag A). Der vedlægges også en rejst plan over karreen (bilag B).

Herefter indledte Håndværkets Byfornyelsesselskab et debat- og planlægningsforløb i karreen.

I dette forløb er samtlige ejendomme undtagen byggeforeningshusene i Geislersgade 24-30 blevet registreret af en tekniker med henblik på at kortlægge, hvilke arbejder det vil være nødvendigt at udføre for at bringe de enkelte ejendomme op til en tidssvarende standard samt udgiften herved.

Endvidere har der været afholdt en række møder med de enkelte ejendommes ejere og beboere, og et møde for hele karreen. Kvarterløftet har desuden løbende været inddraget i drøftelser af, hvilke løsningsmuligheder der kan være for byfornyelse af karreen.

En væsentlig grund til at overveje byfornyelse af karreen var, at denne bebyggelse, der ligger på 2 ejendomme, er i en dårlig forfatning, og at udgifterne til at afhjælpe manglerne ved ejendommen er så store, at kvarterløftet ikke så sig i stand til at tildele ejendommen en ansøgt andel på 18,3 mio. kr. af de særlige midler til byfornyelse, som kvarterløftet har indflydelse på. Styregruppen indstillede derfor i 1999 til kommunen, at der blev afsat midler af den øvrige byfornyelsespulje til en bevarende byfornyelse af ejendommen, som blandt andet rummer værtshuset "Sommerlyst", fordi ejendommen anses at have en særstilling i kvarteret som særligt identitetsskabende.

Ejendommene, der ejes af en andelsboligforening, har et samlet boligareal på ca. 2.042 m², fordelt på 42 boliger. Derudover er der i forhusene ca. 580 m² erhverv, fordelt på 7 butikker, således at det samlede bruttoetageareal for forhusene udgør ca. 2.622 m².

Boligerne fordeler sig således:

• 33 boliger er 46 m² eller derunder
• 5 boliger er 50-51 m²
• 4 boliger er 65 m²

Baghusbebyggelsen består dels af et garageanlæg, der udlejes til parkering af pølsevogne, dels af et baghus, der blandt andet rummer et fællesbad. I baghusbebyggelsen er der i alt 23 erhvervsenheder, fordelt på ca. 757 m².

Sideløbende med teknikerregistreringen af denne og de øvrige ejendomme i karreen, indledte Håndværkets Byfornyelsesselskab, forvaltningen og kvarterløftet en række drøftelser med andelsboligforeningen. Disse drøftelser har haft til formål at afdække mulighederne for, at andelsboligforeningen selv kunne gennemføre en begrænset renovering af ejendommene, idet det er et udtalt ønske fra foreningen at få en sådan mulighed.

Efter dette forløb tegner der sig tre løsningsmodeller for de 2 ejendomme:

1. En begrænset istandsættelse ved andelsboligforeningen selv
2. En fuld istandsættelse med lejlighedssammenlægninger med kommunen eller andelsboligforeningen som bygherre
3. Nedrivning af Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 og også Geislersgade 12-14 og nybyggeri

Andelsboligforeningen ved administrator advokat Nicolai Giødesen, og arkitekt Steen Rosendal, Arkitektgruppen København har udarbejdet et forslag til delvis istandsættelse af ejendommen til en samlet pris af ca. 15 mio. kr.

Projektet omfatter nyt tag, vinduesudskiftning, indlæggelse af fjernvarme, brandsikring af trapper, renovering af facader, delvis udbedring af råd- og svampeskader, etablering af direkte adgang mellem 4 boliger og 4 toiletter på bitrappen samt i øvrigt afhjælpning af kondemnable forhold i 5 lejligheder.

4 ud af de 5 kondemnerede boliger er beliggende i stueetagen i Geislersgade. Lejlighederne er så lavt beliggende, at der er indbliksgener fra gaden. Det er derfor ikke hensigtsmæssigt at nyindrette lejlighederne til beboelse set i sammenhæng med de høje istandsættelsesudgifter. De 4 boliger kunne alternativt finde ny anvendelse som sekundære rum herunder pulterrum, idet der i forbindelse med nedrivning af baghusbebyggelsen for at etablere fælles gårdanlæg vil blive nedlagt en række pulterrum.

Andelsboligforeningen har opstillet følgende budget for denne ombygning:

Midler efter pulje til privat byfornyelse reserveret i 1995 5,8 mio. kr.

Co² tilskud til indlæggelse af fjernvarme 2,7 mio. kr.

Kreditforeningslån 2,0 mio. kr.

Byfornyelsesmidler til afhjælpning af kondemnable forhold,
groft anslået 4,0 mio. kr.

I alt 14,5 mio. kr.

Det svarer til en udgift på ca. 5.500 kr./m².

Det er en forudsætning for dette budget, at erstatningen for overtagelse af andelsboligforeningens udlejede bagbygninger til fulde vil modsvare tabet af lejeindtægt for udlejning til erhverv. Det skyldes, at andelsboligforeningens driftsbudget er baseret på denne erhvervslejeindtægt, og i budgettet indgår også udgifter til prioritetsydelser for ombygningslånene.

Efter forespørgsel i By- og Boligministeriet må det endvidere anses for muligt, at tilsagnet om 5,8 mio. kr. fra puljen til privat byfornyelse vil være forældet efter 5 år. Det betyder, at det skal være udnyttet i efteråret 2000.

Derudover kan der knyttes følgende bemærkninger til de arbejder, der påtænkes udført:

Projektet omfatter ikke udbedringer af råd- og svampeskader i et omfang, så ejendommen vil kunne svampeforsikres fuldt ud efter istandsættelsen. Ejendommens nuværende svampeforsikring dækker ikke skader, der opstår i eller udbreder sig fra tagkonstruktionen, etageadskillelser, terrændæk, trappeløb og vinduer, og er således i praksis ikke dækkende med den nuværende vedligeholdelsestilstand.

Der foretages ingen fugtbremsende foranstaltninger på fundamenter, og der udføres ikke gavlisolering.

Der isættes ikke lydisolerende ruder i vinduer mod Holmbladsgade, og der istandsættes og lovliggøres ikke tekniske installationer (afløb, vand, gas, ventilation og el). Endelig ændres der ikke ved, at de eksisterende trapper flere steder har gangliniehøjde på 162 til 185 cm.

Udskiftning af faldstammer og andre arbejder tænkes gennemført over den løbende vedligeholdelse, men på driftsbudgettet er kun afsat 50.000 kr. årligt hertil, hvilket er væsentligt under, hvad der normalt bør afsættes til vedligeholdelse, og det anses ikke for realistisk, at ejendommen kan vedligeholdes forsvarligt inden for denne ramme.

De foreslåede arbejder baserer sig således overvejende på delvise reparationsarbejder frem for totalistandsættelser og udskiftninger. Særligt da der er tale om en ejendom med stor nedslidningsgrad, er der stor sandsynlighed for større fordyrende overraskelser undervejs i byggeriet. Dette er samtidig betænkeligt, fordi ejendommen i praksis ikke er svampeforsikret.

Andelsboligforeningen har som led i overvejelserne om ejendommens fremtid indhentet lånetilbud på byggekredit og realkreditfinansiering.

Lånetilbuddene har følgende betænkelige forhold:

Det forudsættes, at andelshaverne hæfter solidarisk for hele byggelånet.

Der skal stilles selvskyldnerkaution af pengeinstitut eller forsikringsvirksomhed for den del af lånet, som står ud over 60% af den værdiansættelse, som er foretaget i forbindelse med lånesagen. Garantien skal løbe i 10 år.

Andelshaverne skal hæfte personligt og solidarisk for realkreditlånet. Lånet skal gå forud for byfornyelseslånet på ca. 4 mio. kr., og der skal ydes en kommunegaranti på 100% for byfornyelseslånet.

Det er forvaltningens vurdering, at andelshaverne løber en stor økonomisk risiko ved at gennemføre den delvise istandsættelse af ejendommen. Således betaler andelshaverne i dag en forholdsvis høj boligafgift, ligesom andelene handles til en forholdsvis høj pris, der ikke modsvares af en tilsvarende høj installations- og vedligeholdelsesstandard. Boligafgiften er i dag 516 kr./m² om året, men det er oplyst, at det skitserede projekt ikke vil medføre lejestigninger. Efter 8 år vil der dog ske lejestigninger for den del, der vedrører den private byfornyelse, fordi støtten aftrappes.

Der er endvidere ikke i tilstrækkelig grad luft i det opstillede budget, hvis der undervejs skulle opstå uforudsete udgifter.

De skærpede lånevilkår for såvel byggekredit som endelig finansiering betyder, at andelshaverne skal hæfte personligt og solidarisk for lånene. Ejendommen vil efter en delvis istandsættelse være belånt med ca. 20 mio. kr. Den samlede bygningsmæssige forbedring af ejendommen vil imidlertid ikke bringe den op på et niveau, der vil kunne opretholdes i lånenes løbetid. En eventuel kommunegaranti for et lån med byfornyelsesstøtte må således også vurderes som risikabel.

Dertil kommer, at boligerne fortsat vil være små, utidssvarende og med installationsmangler.

I forbindelse med registreringen af ejendommen har Jens Madsens Tegnestue udarbejdet et forslag til istandsættelse og ombygning med overslag over ombygningsomkostningerne.

Projektet indeholder en fuldstændig istandsættelse af ejendommen. Derudover sammenlægges stort set alle lejligheder parvis, og der indlægges bad og toilet. I forbindelse hermed istandsættes alle overflader, og alle bygningsdele, der kunne have råd- og svampeskader, gennemgås. Trapper udskiftes til ståltrapper.

De i alt 42 lejligheder foreslås sammenlagt til 23 boliger. Antal og arealfordeling fremgår af nedenstående skema:

Næsten alle lejlighederne er for små til, at der med rimelighed kan indlægges bad, og bygningerne skal under alle omstændigheder renoveres gennemgribende, herunder ved gennemgang af etageadskillelser mv., så det må anses for mest hensigtsmæssigt at gennemføre lejlighedssammenlægningerne.

Der vedlægges etageplaner, der viser forholdene før og efter lejlighedssammenlægninger (bilag C).

De samlede udgifter herved udgør ca. 44 mio. kr., svarende til gennemsnitligt ca. 16.500 kr./m².

Udgiften fordeler sig således på de enkelte bygninger:

Holmbladsgade 24 16.700 kr./m²

Holmbladsgade 26 16.200 kr./m²

Holmbladsgade 28-30/Geislersgade 2-6 16.200 kr./m²

Tages der endvidere udgangspunkt i en meget groft anslået gennemsnitlig udgift til ekspropriationserstatning for forhusene på 5,3 mio. kr., vil de samlede udgifter ved en ombygning udgøre ca. 49,5 mio. kr. eller 18.900 kr./m².

Med en anslået driftsudgift på 250 kr./m², vil der med et lejeniveau på 680 kr./m² være 430 kr./m² til forrentning af investeringen, hvilket giver en værdiforøgende udgift på 22,5 mio. kr., mens tabet udgør 27 mio. kr.

Selvom teknikerregistreringen af ejendommen skulle være foretaget meget grundigt, og selvom priserne er fastsat svarende til erfaringerne fra en nogenlunde tilsvarende ombygning i Pommernsgade-karreen, må man dog fortsat tage et forbehold for, at den anslåede udgift vil kunne stige.

Umiddelbart vil det være tilrådeligt at råde over ejendommen, idet det ikke vurderes, at andelsboligforeningen vil være i stand til at gennemføre en beslutning om en så gennemgribende ombygning.

Et flertal af beboerne vil dog i medfør af byfornyelseslovens § 15, stk. 3, have en mulighed for at forhindre afståelse af ejendommen og selv gennemføre arbejderne. Dette forhindrer dog ikke fastholdelse af kravet om lejlighedssammenlægninger.

Hvis der rådes over ejendommen, vil den anslåede erstatning udgøre ca. 5,3 mio. kr., men andelsboligforeningens samlede gæld er på ca. 6 mio. kr. De enkelte andelshavere vil ved en ekspropriation sandsynligvis skulle dække en omtrentlig udækket gæld på hver 25.000 kr., ligesom de ikke vil få betaling for deres andelsbevis.

Overtagelsessummen kan dog ikke endeligt beregnes på nuværende tidspunkt, og der må således tages forbehold for nærmere forhandlinger med andelsboligforeningen herom.

Alle beboere har krav på at blive genhuset permanent, men vil have fortrinsret til at komme tilbage til ejendommen.

Hvis der rådes over ejendommen, kan beboerne komme tilbage som lejere, men kan også vælge at danne en ny andelsboligforening. Idet lejlighederne er blevet større, vil den andel, der skal købes, være dyrere end før ombygningen.

Hvis der ikke rådes over ejendommen, skal beboerne dels blive enige om, hvem der skal fraflytte, og de tilbageværende beboere skal være indforståede med at købe en supplerende andel som følge af lejlighedssammenlægningerne.

På baggrund af den relativt høje ombygningspris som nævnt under 2, bør det også overvejes at rive ejendommen ned og opføre nybyggeri.

Samtidig er det anslået, at Geislersgade 12-14, der ejes af en ejerforening, har et ombygnings- og istandsættelsesbehov, det vil koste ca. 12,0 mio. kr. at afhjælpe, svarende til 15.800 kr./m². Lejlighederne er hver på ca. 50 m², og der er ikke bad. Ejerforeningen har tilkendegivet overfor Håndværkets Byfornyelsesselskab, at ejerne er interesserede i at overdrage lejlighederne til kommunen. Forvaltningen finder det på den baggrund hensigtsmæssigt, at også denne ejendom overvejes nedrevet.

Det skønnes, at nedrivningsudgiften for alle 3 ejendomme vil være ca. 6,5 mio. kr. og de samlede ekspropriationserstatninger kan meget groft anslås til 11 mio. kr.

Karreen er i Kommuneplan 1997 fastlagt til boliger (B4-område). Endvidere er Holmbladsgade på den pågældende strækning udlagt til butiksstrøg. Bebyggelsesprocenten må maksimalt være 130 og etageantallet maksimalt 5 etager, eksklusive tagetage. Friarealet skal være af størrelsesordenen 50 pct. af boligetagearealet og 10 pct. af erhvervsetagearealet.

Kvarteret, der udgør en del af bydelen Sundby Nord, er karakteriseret ved en stor andel af 2-rums boliger (ca. 55 pct.). Ca. 44 pct. af kvarterets boliger er mellem 40 og 59 m² og ca. 2 pct. er under 40 m².

Bebyggelsen i karreen består af en overvejende sluttet randbebyggelse med et etageantal varierende fra 2 til 5 etager samt udnyttet tagetage. Mod Ålandsgade er det en relativ homogen bebyggelse, hvad angår facadeudtryk og etageantal. Mod Holmbladsgade er den mere varieret med bebyggelse i 2, 3, 4 og 5 etager, hvoraf enkelte har udnyttet tagetage. Stuetagen anvendes til erhvervsformål. Mod Geislersgade varierer bebyggelsen fra 2 til 4 etager.

Bebyggelsen på Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 består af 3 bygninger samt flere baghuse. Etageantallet varierer fra 2 til 4 etager mod Holmbladsgade og mod Geislersgade er bygningen i 3 etager. Bebyggelsesprocenten for de to ejendomme under et er 117, eksklusive baghusbebyggelsen, som forudsættes nedrevet i forbindelse med anlæg af fælles friareal. Geislersgade 12-14 er i 4 etager, og bebyggelsesprocenten er 105, eksklusive baghusbebyggelsen, som ligeledes forudsættes nedrevet.

I Bydelsatlas Amager er de pågældende ejendomme angivet med middel bevaringsværdi. Holmbladsgade 24 og 28 til 30 samt Geislersgade 2 til 6 er på trin 4 og Holmbladsgade nr. 26 på trin 5. Geislersgade 12-14 er på trin 4.

Plandirektoratet finder ikke, at ejendommene repræsenterer en større arkitektonisk værdi, og i relationen til gadebilledet mod såvel Holmbladsgade som Geislersgade vil et nybyggeri af høj arkitektonisk kvalitet kunne tilføre karreen og kvarteret en tiltrængt fornyelse.

Københavns Bymuseum har i skrivelse af 30. november 1999 til Håndværkets Byfornyelsesselskab meddelt, at Bymuseet anser bygningerne for kulturhistorisk interessante, men at de ikke har meget høj bevaringsværdi.

Bestemmelser i en lokalplan for nybyggeri tilpasset den eksisterende bebyggelse mod Holmbladsgade og Geislersgade indebærer, at der mod Holmbladsgade og hjørnet ved Geislersgade skal opføres ny bebyggelse i 4 etager samt udnyttet tagetage og mod Geislersgade i 3 etager samt udnyttet tagetage som sluttet randbebyggelse. Herved vil det samlede etageareal, der kan opføres, være ca. 4.700 m², hvoraf ca. 400 m² i stuetagen forudsættes anvendt til erhverv, mens det øvrige etageareal anvendes til boliger. Herved kan der etableres 49 boliger med et gennemsnitligt bruttoetageareal på ca. 87 m². Bebyggelsesprocenten vil herefter udgøre 160.

Herved forudsættes det, at lokalplanforslaget udarbejdes som en profillokalplan, og at der udarbejdes et tillæg til kommuneplanen, idet bebyggelsesprocenten vil overstige de i kommuneplanen fastsatte 130.

Der vedlægges en skitse over, hvordan nybyggeri kunne se ud (bilag D).

Den gennemsnitlige pris for byggeri af boliger af denne type i Københavns Kommune er ca. 15.000 kr./m² inklusive alle omkostninger, herunder grundkøb på ca. 1.400 kr./m² og moms. Opførelse af 4.700 m² vil derfor koste ca. 70,5 mio.kr.

Hvis boligerne opføres som andelsboliger uden støtte vil boligafgiften være ca. 1.200 kr./m² om året. For en lejlighed på 87 m² svarer det til 8.700 kr. om måneden. Dertil kommer et andelsindskud på ca. 240.000 kr.

Hvis der opføres støttede andelsboliger vil boligafgiften være ca. 740 kr./m² om året. For en lejlighed på 87 m² svarer det til 5.400 kr. om måneden. Dertil kommer andelsindskuddet.

Endelig kunne der opføres ejerlejligheder, som ville få en kontantpris på ca. 1,3 mio. kr. for 87 m². Det ville indebære en brutto- og nettoydelse på henholdsvis 8.500 kr. og 7.000 kr. om måneden. Derudover skal der erlægges en udbetaling på ca. 240.000 kr.

Med det nuværende boligmarked vil det måske være muligt at opføre ejerboliger til denne pris. Alternativt kan der opføres støttede andelsboliger på grunden, idet boligafgiften for ustøttede boliger vil være for høj til, at boligerne kan forventes solgt. Der kan dog også være nogen tvivl, om det vil være muligt at få solgt støttede boliger. For at undgå at have en ubebygget grund liggende kan det så blive nødvendigt at opføre alment boligbyggeri.

Beboerne vil blive permanent genhuset. For Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 vil der som ovenfor under 2 beskrevet sandsynligvis være problemer med at få dækket ejendommens gæld ind. For ejerlejlighedsejerne i Geislersgade 12-14 skønnes det, at ekspropriationserstatningen som udgangspunkt vil dække ejerlejlighedsejernes gæld.

Med baggrund i omkostningerne ved en totalombygning af Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 og i Geislersgade 12-14 findes det umiddelbart mest hensigtsmæssigt at rive disse ejendomme ned, selvom det vil kunne vise sig at være svært at få opført nybyggeri. Alternativt skal man helt undlade at byforny karreen nu, og lade det være op til andelsboligforeningen at foretage de istandsættelser, den har råd til at finansiere uden byfornyelsesmidler.

Hvis de nævnte bygninger rives ned, vil et byfornyelsesforslag derudover kunne gå ud på nedrivning af baghusbebyggelsen på Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6, og indretning af et fælles gårdanlæg.

De resterende ejendomme kunne istandsættes i begrænset omfang, overvejende på tag og fag. Der vil imidlertid stadig være en del lejligheder, der ikke har eget bad.

De samlede udgifter herved skønnes at udgøre mellem 40 og 50 mio. kr. Eventuelt kan nogle af ejendommene få støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, det vil sige efter egen ansøgning. Herved ville man opnå at bringe alle karreens ejendomme op på et rimeligt istandsættelsesniveau, og installationsmanglerne kunne afhjælpes enten i en anden etape, eller ved at ejendommene søger støtte selv.

En sådan beslutning ville være i overensstemmelse med en ændret byfornyelsesstrategi som skitseret ovenfor.

Hvis Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 og Geislersgade 12-14 i stedet bevares og ombygges, vil udgifterne forøges med ca. 50 mio. kr.

Der var oprindelig afsat 20 mio. kr. af dette års budget til byfornyelsen i karreen, jf. ovenfor.

Et byfornyelsesforslag vil kunne forelægges til beslutning i Borgerrepræsentationen i juni måned med efterfølgende endelig beslutning omkring årsskiftet.

Bilag A: Byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende bebyggelses- og ejerforhold, samt installationsforholdene

Bilag B: Rejst plan over karreen

Bilag C: Lejlighedsplaner for Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6

Bilag D: Rejst plan over karreen med skitse til nybyggeri

Knud E. Rasmussen