Dispensation fra lokalplan "Pakhusvej" til opførelse af et højhus

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 3. april 2002

18. Dispensation fra lokalplan "Pakhusvej" til opførelse af et højhus

BTU 138/2002 J.nr. 611:156.0008/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse nærværende redegørelse om opførelse af bebyggelse i byggefelt B i lokalplan nr. 347 "Pakhusvej" med henblik på udsendelse af en naboorientering vedrørende de for bebyggelsens opførelse nødvendige dispensationer fra lokalplanen.

Forvaltningen har modtaget projekt til opførelse af den første bebyggelse i udbygningen af de tidligere DanLink-sporarealer – område I i lokalplan nr. 347 "Pakhusvej". Den foreslåede bebyggelse med et etageareal på ca. 13.600 m² består af et højhus i 15 etager og en 4 etager høj base. Bygningen udføres i kobber med et stort glasparti i højhusets østfacade og med fladt tag.

Opførelse af et højhus forudsætter i henhold til lokalplanen Bygge- og Teknikudvalgets tilladelse i form af en dispensation fra lokalplanen. Projektet forudsætter derudover dispensationer fra lokalplanen, idet det på en række områder ikke er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Det drejer sig om dels højhusets form og udstrækning, højden på og omfanget af bebyggelsen, samt facadematerialerne, dels parkeringsdækningen og anvendelsen af stueetagen.

Projektet har været drøftet med arkitekt Adrian Geuze, West 8, der udarbejdede den helhedsplan for området, som dannede baggrund for lokalplanen. Adrian Geuze kan anbefale projektet.

Forvaltningen finder, at der med forslaget er lagt op til et idépræget og helstøbt arkitektonisk værk, som opfylder de overordnede intentioner i lokalplanen, og som gennem den videre detaljering af kobberfacaden vil kunne opnå fine arkitektoniske kvaliteter.

Forvaltningen kan derfor anbefale, at Bygge- og Teknikudvalget – med forbehold for den kommende naboorientering – stiller sig positivt over for en gennemførelse af projektet.

Højhuset er udført med en ændret og lidt større grundflade end forudsat i lokalplanen. Grundfladen er dobbelt så stor som højhuset i Østbanegade. Med sine 62 m mod Dampfærgevej er bygningen højere end både dette og Alm. Brand's bygning på Midtermolen. Forvaltningen finder det rigtigt, at bygningen får en sådan større tyngde i forhold til områdets øvrige høje bygninger og derved markerer sig som et stærkt, samlende fixpunkt i området.

Både basebygningen og højhuset overskrider lokalplanens maksimale højder på henholdsvis 18 og 60 m mod Dampfærgevej med 1 og 2 m. Mod områdets indre, er det kun højhuset der overskrider de maksimale gesimshøjder med 1 m, idet terrænet her i forbindelse med etablering af det underjordiske parkeringsanlæg vil blive hævet ca. 1 m. Højhusets overskridelse skyldes etableringen af en ca. 2 m høj murkrone til inddækning af elevatortårne og tagterrasse. Forvaltningen finder at overskridelserne er så begrænsede, at de kan accepteres.

Forvaltningen kan anbefale, at der meddeles dispensation til, at bebyggelsen ikke fremtræder i tegl, behandlet murværk eller natursten, men hovedsagelig fremtræder i kobber, idet bygningen efter kobberbeklædningens irring vil fremtræde med en samlet markant farvemæssig tyngde, hvorved der ikke vil ske et brud på lokalplanens intentioner om en gedigen og mørk materialekarakter i området.

Under hensyn til at udbygningen af området vil ske over en årrække, og at parkeringsanlæggene skal være fælles for området, vil man ikke til hver enkelt bebyggelse kunne etablere den krævede parkeringsdækning i konstruktion. Man vil derfor etablere og udbygge parkeringsanlæggene i etaper i den takt som udbygningen af området muliggør det. Forvaltningen kan på den baggrund anbefale, at der etableres midlertidig terrænparkering indtil der i forbindelse med denne etapevise udbygning er etableret parkering i underjordiske anlæg.

Anvendelsen af stueetagen er for det aktuelle byggefelt i lokalplanen fastlagt til en række publikumsorienterede funktioner, herunder bl.a. butikker, men projektet indeholder alene en mindre butik. Lokalplanens bestemmelse har til formål at sikre en høj grad af byliv i området over de fleste af døgnets timer. Forvaltningen finder derfor, at projektet må omarbejdes, således at mindst halvdelen af facadelængden i stueetagen, indrettes til publikumsorienterede funktioner, og at arealerne til disse funktioner ligger i niveau med omgivende fortovs- og pladsarealer.

"Kommanditaktieselskabet DanLink-Udvikling" og "Arkitektgruppen aarhus" har fremsendt henholdsvis redegørelse for den etapemæssige udbygning af område I i lokalplan nr. 347 "Pakhusvej" (fremlagt som bilag A) og skitseprojekt til bebyggelse i byggefelt B beliggende i område I i lokalplanen (fremlagt som bilag B) med henblik på at opnå tilladelse til opførelse af bebyggelsen i byggefelt B.

Lokalplan nr. 347 "Pakhusvej" er endeligt bekendtgjort den 19. december 2001. Lokalplanen muliggør bl.a. opførelse af bebyggelse på de tidligere DanLinksporarealer i Søndre Frihavnsområdet. Bebyggelsen skal opføres inden for en række byggefelter, hvor der for hvert byggefelt er fastsat bestemmelser for bebyggelsens omfang og udformning, samt fastsat bestemmelser for hele området bl.a. med henblik på at sikre parkeringsanlæg og ubebyggede arealer etableret som fællesanlæg. Lokalplantegning med byggefelter er vedlagt som bilag 1.

For det aktuelle byggefelt B gælder, at bebyggelsen på indtil 13.000 m² etageareal skal opføres i hele byggefeltets udstrækning og med en gesimshøjde på indtil 18 m og en bygningshøjde på indtil 25 m. Tagene kan udformes som flade tage eller tage med skrå tagflader eller anden tagform. Inden for den nordøstlige del af byggefeltet kan der efter Bygge- og Teknikudvalgets tilladelse opføres et højhus i indtil 60 m højde. Højhuset skal med hensyn til sin hovedform, dimensionering og højde vurderes i sammenhæng med et op til 40 m højt muliggjort højhus mod sydvest i byggefelt C inden for området, således at der opnås en acceptabel byprofil i relation til denne del af havneområdet og i relation til byens profil i øvrigt.

Bebyggelsen i byggefelt B skal overvejende anvendes til erhvervsformål, idet stueetagen skal anvendes til butikker, restauranter og andre publikumsorienterede funktioner, kulturelle formål, informationsbutikker og lignende, offentligt orienterede virksomheder, samt atelierer, tegnestuer og workshops for mindre værkstedsprægede virksomheder inden for innovative, kreative brancher, såsom designere, grafikere, IT-udviklere og lignende.

Bebyggelsen skal fremstå i naturlige genanvendelige materialer, hovedsagelig tegl i form af blank mur eller overfladebehandlet murværk, natursten og lignende. Farveholdningen skal overvejende være i mørke farvetoner. Højhuset kan, vurderet i sammenhæng med højhuset i byggefelt C, fremstå med en anden materialekarakter og farveholdning, når der herved opnås en god relation til byprofilen såvel i det omgivende havneområde som byen i øvrigt. Vinduer skal udføres med planglas og må for erhvervsbebyggelser udføres let tonet eller svagt coated i en med bygningen og området harmonerende nuance, men uden kraftig spejlvirkning.

Parkeringskravet er 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, hvoraf ¾ skal placeres i underjordisk anlæg eller konstruktion.

I det fra "Kommanditaktieselskabet DanLink-Udvikling" fremsendte materiale redegøres for den forventede etapevise udbygning af området, i første omgang hovedsageligt for områdets nordlige del. Det fremgår heraf, at opfyldelsen af lokalplanens krav til parkering i de underjordiske parkeringsanlæg i området ikke vil kunne opnås i samme takt som opførelse af bebyggelse i de enkelte byggefelter, idet parkeringsanlæggenes etaper først kan dimensioneres når de ovenpå beliggende bebyggelser er kendt. For at sikre den nødvendige parkeringsdækning i udbygningsperioden, vil der derfor være behov for at etablere midlertidig parkering på terræn.

De 2 underjordiske parkeringsanlæg i området med samlet ca. 1.250 parkeringspladser påregnes udbygget i 4 etaper. Det nordlige anlæg med i alt ca. 700 parkeringspladser opføres i 3 etaper, således at 1. etape vil blive etableret i forbindelse med eller i forlængelse af bebyggelse i byggefelterne D og E. Den 2. etape forventes at blive opført i forbindelse med bebyggelse i byggefelterne A og C og 3. etape i forbindelse med opførelse af bebyggelse i byggefelterne G og H. Den 4. etape omfatter det sydlige parkeringsanlæg med i alt ca. 550 parkeringspladser og forventes etableret i forbindelse med bebyggelse i byggefelterne H og I. Lokalplanens krav til parkeringsdækning i underjordiske anlæg i område I, der ved en fuld udnyttelse af byggemulighederne udgør knap 1.000 pladser, vil først ved den endelige udbygning af området være nået. Der vil derfor løbende i udbygningsperioden være beh ov for, at der meddeles dispensationer i forbindelse med opførelse af bebyggelserne i de enkelte byggefelter til et større eller mindre antal midlertidige parkeringspladser på terræn, således at disse tilladelser til midlertidig parkering på terræn ophører efterhånden som de underjordiske parkeringspladser etableres. De i forhold til lokalplanens krav overskydende pladser vil blive brugt til indfrielse af parkeringsforpligtigelser i forbindelse med indretning af en del af den eksisterende bebyggelse indenfor og i umiddelbar tilknytning til lokalplanområdet.

For det aktuelle byggeri i byggefelt B vil det betyde, at bebyggelsens parkeringspladser i underjordisk anlæg (102 pladser), vil være etableret når 1. etape, der er oplyst at indeholde ca. 200 parkeringspladser, er gennemført. De overskydende pladser i etape 1 vil så delvist kunne dække kravet til underjordisk parkering ved bebyggelsen i byggefelt D og E. Kravet vil ved fuld udnyttelse af byggemulighederne i disse felter være 161 pladser, hvorfor også disse bebyggelser, indtil parkeringsanlæggets senere etaper er udført, vil skulle suppleres med midlertidig terrænparkering. Oversigt over parkeringsanlæggenes 4 etaper i området er vedlagt som bilag 2.

Udviklingsselskabet har oplyst, at det på grund af de konstruktive forhold ved opførelsen af højhusbebyggelsen i byggefelt B, ikke vil være muligt at etablere parkering under bebyggelsen. Bebyggelsens kælder ydervægge dimensioneres imidlertid for gennembrydning, hvorved der kan opnås forbindelse med det fremtidige underjordiske parkeringsanlæg i kælderplan. I mellemtiden vil der blive etableret terrænparkering vest for byggefelt B ud mod Kalkbrænderihavnsgade.

Bebyggelsen danner en formmæssig helhed bestående af højhuset i 15 etager og den 4 etager høje base. Bygningen er udført i kobber med et stort glasparti i højhusets østfacade. Bebyggelsen udfylder i grundplan hele byggefeltet, ca. 1.750 m² (ca. 45 x 40 m), hvoraf højhuset i grundplan udgør ca. 600 m² (ca. 40 x 15 m).

Højhuset og den 3-fløjede base omslutter et glasoverdækket atrium i 1. sals højde. Atriet markeres udadtil ved et tilbagetrukket glasparti i nordfacaden. Fra hovedindgangen i højhusets østfacade vil atriet kunne opleves gennem en stor åbning i de nederste etager, hvor et trappeanlæg forbinder foyeren med atriet.

Der henvises til vedlagte bilag 3-6 med projekttegninger samt bilag 7-11 med visualiseringer i manipulerede billeder, der illustrerer projektet og samtidig viser relationerne til omgivelserne fra en række væsentlige udsigtspunkter i området.

Udgangspunktet for den fremtidige omdannelse af området er de intentioner og principper, der lå bag den af det hollandske arkitektfirma West 8 udarbejdede helhedsplan for området. Heri indgik 2 højhuse, hvoraf det ene i 15 etager lå orienteret ud mod færgeterminalen i byggefelt B, mens det andet i 10 etager lå inde på arealet i byggefelt C.

Spørgsmålet om højhusene har været genstand for særlige overvejelser. I disse overvejelser er indgået dels relationen til den historiske byprofil, præget af de mange kobberklædte tage og spir, som fremtræder særligt synlig fra de nordlige havneområder, dels relationen til de øvrige høje bygninger i området, herunder Alm. Brand's bygning på Midtermolen og højhuset i Østbanegade, samt til havneområdet med bl.a. færgetrafikken. Overvejelserne har ført til den vurdering, at netop dette sted har en særlig betydning, idet det vil kunne formidle sammenhængen mellem den historiske by og den nye bydel ved vandet.

I lokalplanen er stillingtagen til et højhus i byggefelt B derfor betinget af en vurdering af bygningen i relation til byprofilen samt i relation til de nære omgivelser, herunder det eventuelt kommende, lavere højhus i byggefelt C.

Det foreliggende projekt har været drøftet med arkitekt Adrian Geuze, West 8. Adrian Geuze kan anbefale projektet. Højhuset fremtræder i et nutidigt formsprog med markante, vandrette vinduesbånd og facadebeklædning af kobber med betonede vandrette markeringer. Facadeskemaet brydes af et stort glasparti i højhusets østfacade. Højhusets hovedform understreges af afrundede hjørner og afslutninger ved tag samt facadernes overfladestruktur, der giver det store kobberklædte volumen en klar og enkel form med et stærkt individuelt præg. Kobberbeklædningen og bygningens afrundede former giver en reference både til byens tage og spir og til brotårnene på Knippelsbro og Langebro, og bygningen får en betydningsfuld, moderne rolle i byens profil.

Højhuset fremtræder på en meget markant måde i området, hvilket fremgår af de vedlagte visualiseringer. Bygningen er udført med en ændret og lidt større grundflade end forudsat i lokalplanen, og den er dobbelt så stor som ved højhuset i Østbanegade. Med sine 62 m er bygningen højere end både dette (ca. 55 m) og Alm. Brand's bygning på Midtermolen (ca. 45 m). Forvaltningen finder det rigtigt, at bygningen får en sådan større tyngde i forhold til områdets øvrige høje bygninger og derved markerer sig som et stærkt, samlende fixpunkt i området.

Forvaltningen finder, at der med forslaget er lagt op til et idépræget og helstøbt arkitektonisk værk, som opfylder de overordnede intentioner i lokalplanen, og som gennem den videre detaljering af kobberfacaden vil kunne opnå fine arkitektoniske kvaliteter.

Forvaltningen har i den sammenhæng overvejet spørgsmålet om det lavere højhus i byggefelt C, der er tænkt som led i en komposition af de 2 bygninger. Muligheden for opførelse af et højhus inden for byggefelt C forudsætter, ligesom i nærværende sag om et højhus i byggefelt B, i henhold til lokalplanens § 6, stk. 3, c), Bygge- og Teknikudvalgets tilladelse i form af en dispensation fra lokalplanen. Da der ikke foreligger projekt til opførelse af bebyggelse i byggefelt C, og under hensyn til at forvaltningen kan anbefale det aktuelle projekt, finder man at nærmere stillingtagen til den kompositoriske sammenhæng mellem de to bygninger må afvente den videre udbygning af området. Spørgsmålet om udformning og fremtræden af et eventuelt højhus i byggefelt C, eller om der bør tillades et højhus, må således til sin tid vurderes i relation til det aktuelle h&os lash;jhus og områdets og byens profil i øvrigt. Muligheden for at kunne tilføre området en markant bygning i byggefelt C, som kan berige det aktuelle højhus med et spændingsfyldt modspil, bør fortsat være til stede.

Udover den principielle stillingtagen til højhuset skal der tages stilling til nedennævnte mere specifikke forhold, idet det foreliggende projekt ikke opfylder lokalplanens bestemmelser med hensyn til følgende:

Maksimalt etageareal. Der ønskes opført en bebyggelse med et samlet etageareal på ca. 13.600 m², svarende til en overskridelse af det maksimalt tilladelige etageareal i byggefeltet på godt 600 m², svarende til 4,6%. I henhold til lokalplanens § 6, stk. 2, b, kan Bygge- og Teknikudvalget tillade begrænsede forskydninger af etagearealet mellem byggefelterne, når det er arkitektonisk forsvarligt, og det maksimale etageareal i området ikke overskrides. Forvaltningen finder, at overskridelsen er minimal, at den ikke vil reducere mulighederne for en hensigtsmæssig udbygning af området i øvrigt, samt at den foreslåede bebyggelse i byggefeltet, jf. ovenfor, er volumenmæssigt acceptabel.

Byggefeltet. Bebyggelsen opføres som en basisbygning i hele byggefeltets udstrækning, hvorpå højhuset er placeret i ca. 1/3 af byggefeltets udstrækning og i hele byggefeltets østlige afgrænsning. Højhuset er derved ikke i overensstemmelse med lokalplanens fastlæggelse af højhusets udstrækning. På baggrund af ovenstående overvejelser om højhusets volumen og proportionering i relation til omgivelserne, kan forvaltningen imidlertid anbefale, at der gives dispensation til overskridelsen af byggefeltet for højhuset.

Bygningshøjden. Bebyggelsen opføres på en ca. 1 m høj sokkel, hvorved bebyggelsens stueetage vil være i niveau med det hævede pladsareal, der efterfølgende etableres over parkeringsanlægget. Mod Dampfærgevejs forlængelse og delvis mod øst og mod vest vil terrænet ikke blive hævet, hvorved bebyggelsen herimod vil fremstå stående på denne sokkel. Basisbygningens gesimshøjde vil i forhold til stueetagens gulv - og dermed det fremtidige hævede terræn – have en højde på ca. 18 m, men vil mod Dampfærgevej og delvis mod vest have en gesimshøjde på ca. 19 m, hvilket er en overskridelse af lokalplanens maksimale gesimshøjde med 1 m. Højhuset vil med den ønskede murkrone til inddækning af bl.a. elevatorskaktene og tagterrassen have en gesims- og bygningshøjde i forhold til det hævede terræn på ca. 61 m og mo d Dampfærgevej og delvis mod øst en højde på ca. 62 m, svarende til en overskridelse af den i lokalplanen fastlagte maksimale højde på højhuset med henholdsvis 1 og 2 m. Forvaltningen finder, at overskridelserne af de maksimale højder er begrænsede, og at projektet, jf. ovenstående, vurderes at vinde ved den foreslåede større skala, idet højhuset efter forvaltningens opfattelse ikke ville tabe ved at være en smule højere set i forhold til størrelserne på de omgivende høje huse. Forvaltningen kan derfor anbefale, at der gives dispensation fra højdebestemmelserne.

Anvendelsen. Projektet indeholder alene én butiksenhed med et etageareal på ca. 250 m². Butiksenheden etableres i byggefeltets sydøstlige hjørne og udgør ca. 20 % af stueetagens samlede facadelængde på ca. 160 m. Den øvrige del af stueetagen indrettes med virksomhedstilknyttede funktioner, såsom lobby, kantine og køkken samt teknikrum. Dette er ikke i overensstemmelse med lokalplanens fastlæggelse af stueetagens anvendelse i det aktuelle byggefelt, som alene må anvendes til publikumsvendte aktiviteter. Denne bestemmelse har til formål at sikre en høj grad af byliv på den centrale pladsdannelse, og har været et væsentligt led i ønsket at opnå et levende, intenst byliv over de fleste af døgnets timer. Forvaltningen finder derfor, at projektet må omarbejdes, så der på strækningerne langs Dampfærgevejs forlængelse og mod det in dre pladsareal, i alt mindst halvdelen af facadelængden i stueetagen, indrettes publikumsorienterede funktioner, og at arealerne til disse funktioner – der med en dybde på ca. 10 m vil udgøre ca. 750 m², svarende til ca. 40 % af stueetagens areal - ligger i niveau med omgivende fortovs- og pladsarealer.

Da bebyggelsen udelukkende indrettes til erhvervsformål, vil endvidere det i lokalplanen anførte om en tilstræbelse af en blanding af boliger og erhverv ikke kunne opnås i byggefelt B.

Materialer. Bebyggelsen udføres som beskrevet udelukkende i kobber og glas, hvilket ikke er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelse om facadematerialer, hvorefter basebygningen skal fremstå i tegl i form af blank mur eller overfladebehandlet murværk, natursten eller lignende i overvejende mørke farvetoner. I den af West 8 udarbejdede helhedsplan var højhuset tænkt som en særlig bygningsdel placeret oven på basebygningen, mens det foreliggende projekt er tænkt som en materiale- og detaljeringsmæssig enhed, der danner en hel form. Da bygningen efter kobberbeklædningens irring vil fremtræde med en samlet markant farvemæssig tyngde, ses der ikke derved at ville ske et brud på lokalplanens intentioner om en gedigen og mørk materialekarakter i området. På den baggrund, jf. i øvrigt det ovenfor beskrevne om projektets kvaliteter, kan forvaltningen anbefale, at lokalplanbestemmelserne på dette område fraviges.

Parkering. Bebyggelsens etageareal afkaster et krav om etablering af 136 parkeringspladser, heraf 102 pladser i underjordisk anlæg eller konstruktion. Der ansøges i udbygningsredegørelsen om godkendelse af, at 116 pladser beliggende vest for bebyggelsen indgår som en midlertidig løsning. Det skal bemærkes, at der derved mangler anvisning af 20 parkeringspladser til opnåelse af lokalplanens krav til parkeringsdækning.

De 35 af de anviste 116 pladser er i det fremsendte materiale anført som permanente pladser, hvilket ikke er foreneligt med placeringen inden for lokalplanens byggefelter A og C. Der tages forbehold for dette, idet der ikke ved nærværende sag er taget stilling til placering af permanente pladser på terræn. Denne stillingtagen må afvente forslag til udformning og indretning af områdets ubebyggede arealer.

Som nævnt ovenfor vil selskabet, når bebyggelserne i byggefelterne D og E er kendte og det vil være muligt at dimensionere de konstruktive dele af anlægget, etablere 1. etape af det underjordiske parkeringsanlæg med ca. 200 pladser. Denne etape af anlægget vil tillige omfatte ramper samt til- og frakørselsforholdene til hele det nordlige parkeringsanlæg. Udbygningen af byggefelterne D og E forventes at ske inden for den nærmeste tid.

Det fremsendte skitseforslag til bebyggelse i byggefelt B omfatter ikke parkeringspladser i kælderen under bebyggelsen, idet hele kælderen tænkes anvendt til teknik, arkiver og medarbejderfaciliteter. Som det fremgår af udbygningsredegørelsen, skønnes der imidlertid, at kunne etableres tilstrækkeligt med parkeringspladser i de underjordiske parkeringsanlæg til at lokalplanens krav til parkeringsdækning i konstruktion ved en fuld udbygning af området, vil kunne opfyldes uden etablering af parkering under bebyggelsen i byggefelt B.

Forvaltningen kan med henvisning til den nødvendige etapevise udbygning af parkeringsanlægget anbefale, at der gives dispensation til den foreslåede midlertidige løsning, herunder at der ikke anlægges 136 pladser til bebyggelsen, men alene etableres 116 midlertidige terrænpladser.

De nødvendige dispensationer fra lokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser vurderes ikke i sig selv i væsentlig grad at ændre den lokalplanmæssigt tiltænkte karakter af området, idet det udvidede højhus dog vil spærre for en lidt større del af udsigten fra Østerbro. Vedrørende kobberbeklædningen skal bemærkes, at der vil kunne forventes en udvaskning af miljøfremmede stoffer. Spørgsmålet må vurderes nærmere og kan i givet fald medføre, at dispensationen meddeles med krav til regnvandsopsamling og særlige rensnings- eller afledningsforanstaltninger.

Projektet vil jf. ovenstående blive udsendt i nabohøring jf. Planlovens § 19, til ejere lejere og brugere langs Østbanegade mellem tvillingebygningerne "Gefion"/"Gylfe" og Nordhavn Station, samt ejere, lejere og brugere i Søndre Frihavnsområdet.

1. Lokalplantegning nr. 27.457
2. Oversigt over det underjordiske parkeringsanlægs etapevise udbygning
3. Bebyggelsens nordfacade
4. Bebyggelsens sydfacade
5. Bebyggelsens østfacade
6. Bebyggelsens vestfacade
7. Bebyggelsen indsat i foto set fra Langelinie/Østmolen
8. Bebyggelsen indsat i foto set fra Marmormolen
9. Bebyggelsen indsat i foto set fra Østerbro
10. Bebyggelsen indsat i foto set fra Langeliniebro
11. Bebyggelsen indsat i foto set fra yderspidsen af Langelinie/Østmolen

1. Redegørelse for den etapemæssige udbygning af område I i lokalplan nr. 347 "Pakhusvej"
2. Skitseprojekt til bebyggelse i byggefelt B beliggende i område I i lokalplanen

Jens Ole Nielsen