Redegørelse om udarbejdelse af forslag til tillæg til lokalplan nr. 307 "Sundby Station Øst" med tilhørende kommuneplantillæg som følge af aktuelle bolig-byggeønsker

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 3. april 2002

17. Redegørelse om udarbejdelse af forslag til tillæg til lokalplan nr. 307 "Sundby Station Øst" med tilhørende kommuneplantillæg som følge af aktuelle bolig-byggeønsker

BTU 142/2002 J.nr. 611:186.0001/99

Nærværende redegørelse vedrørende opførelse af boliger i Ørestad mellem Grønjordsvej og Sundby Station i området Amager Fælled Kvarter Øst indstilles hermed til drøftelse i henholdsvis Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget.

Forud for udarbejdelse af tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 307 "Sundby Station Øst" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg ønskes udvalgenes bemærkninger til forslag om ændring af anvendelsen fra offentlige formål til primært boliger inden for lokalplanens område II samt stillingtagen til det maksimale etageantal.

Ørestadsselskabet har med brev af 4. marts 2002 anmodet om, at kommuneplanens rammer ændres fra O2* til B2* for område II i lokalplan nr. 307 "Sundby Station Øst" således, at der kan udarbejdes en lokalplan for boligbyggeri samt institutionsbyggeri.

NCC Danmark A/S er interesseret i at erhverve den ca. 30.000 m² store del af området, der ligger mellem Gærdebred og Sundby Station, med henblik på at opføre en ejerboligbebyggelse med et etageareal på ca. 15.000 m². Selskabet har fremsendt et skitseprojekt, hvis realisering forudsætter ændring af kommuneplanens rammer fra offentlige formål til boliger og en forøgelse af det maksimale etageantal fra 3 til 5 etager samt udarbejdelse af supplerende lokalplan.

Forvaltningerne kan anbefale en anvendelse til boliger med en bebyggelsesstruktur med relativ lav bebyggelsesprocent og afpasset nabobebyggelserne. Det forudsættes, at kommunale ønsker om at udnytte dele af området til offentlige formål sikres i lokalplantillægget, og at Miljøkontrollens krav som følge af beliggenheden op til Metro tilgodeses.

Forvaltningerne kan tillige anbefale en forøgelse af etageantallet til 4 og 5 etager for de 6 punkthuse, hvor afstanden til de eksisterende nabobebyggelser er størst.

Borgerrepræsentationen vedtog i mødet den 23. september 1999 (BR 372/99) lokalplan nr. 307 "Sundby Station Øst", der fastlægger det samlede Ørestadsområde mellem Grønjordsvej og Vejlands Allé øst for Metro til offentlige formål samt private institutioner m.v. af almen karakter, der naturligt kan indpasses i området. For område I, der fastlægges primært til psykiatrisk hospital, fastlægges detaljerede bebyggelsesregulerende bestemmelser. For område II, beliggende mellem Grønjordsvej og Sundby Station, forudsætter opførelse af bebyggelse, bortset fra mindre bygninger i én etage, udarbejdelse af supplerende lokalplan.

Udarbejdelse af lokalplan nr. 307 var foranlediget af Hovedstadens Sygehusfællesskabs anmodning om, at der blev tilvejebragt det fornødne plangrundlag for opførelse af et psykiatrisk hospital med et etageareal på ca. 13.000 m².

Som en forudsætning for lokalplanens vedtagelse vedtog Borgerrepræsentationen samtidig et kommuneplantillæg, hvorved rammerne blev ændret fra O1* og C1* til et samlet O2*-område.

Ørestadsselskabet har med brev af 4. marts 2002 anmodet om, at kommuneplanens rammer ændres til B2*-område for område II således, at der kan udarbejdes en lokalplan for boligbyggeri og institutioner med en maksimal bebyggelsesprocent på 60 og med mulighed for opførelse af bygninger i op til 5 etager.

Fra selskabets side forestiller man sig en primært tæt-lav boligbebyggelse samt punkthuse og mulighed for indpasning af ældreboliger og institutioner mellem Gærdebred og Sundby Station samt fortsat anvendelse af arealet mellem Grønjordsvej og Gærdebred til institutionsformål.

Henvendelsen fra Ørestadsselskabet har baggrund i, at NCC Danmark A/S er interesseret i at erhverve den del af området, der er beliggende mellem Gærdebred og Sundby Station med henblik på at opføre en ejerboligbebyggelse med et etageareal på ca. 15.000 m². NCC Danmark A/S har for at få afklaret arealets muligheder til boligbyggeri bestilt et skitseforslag til bebyggelse heraf hos 3 arkitekttegnestuer, og ønsker et forslag med ca. 140 boliger i 2–5 etager udarbejdet af arkitektfirmaet Boldsen & Holm Arkitekter fremmet, jf. bilag A og C, der viser situationsplan og skitser af projektet. I henhold til Kommuneplan 2001 er det maksimale etageantal 3 inklusive tagetage i denne del af Ørestad, og det maksimale etageantal i B2-områder er 3 eksklusive tagetage. Det er derfor en forudsætning for skitseforslagets realisering i den foreliggende form, at kommuneplantillægget muliggør 5 etager som en særlig bemærkning.

Med en positiv politisk tilkendegivelse fra udvalgene vil forvaltningerne iværksætte en høring af de øvrige forvaltninger med henblik på at få afklaret, om der måtte være ønsker om at udnytte dele af det pågældende areal til offentlige formål i overensstemmelse med de gældende bestemmelser, i hvilken forbindelse bemærkes, at der ikke hidtil fra kommunale fagforvaltninger over for Ørestadsselskabet eller Bygge- og Teknikforvaltningen er fremsat ønsker herom.

Afgørende for sagens videre forløb er endvidere hvilke miljømæssige krav, der affødes af beliggenheden op til Metro. Miljøkontrollens umiddelbare vurdering er, at det fremsendte projekt vil kunne realiseres.

Det er i givet fald intentionen at fremsætte indstilling om forslag til lokalplan- og kommuneplantillæg umiddelbart efter sommerferien.

Lokalplan nr. 307 "Sundby Station Øst" fastlægger som nævnt det samlede område til offentlige formål med en præcisering af, at område I skal anvendes primært til psykiatrisk hospital. Område II var især tiltænkt individuelle byggerier som børneinstitutioner og mindre sportsanlæg mv. Ørestadsselskabet forhandlede gennem længere tid med Politiets Idrætsforening om at opføre et mindre idrætscenter på en del af grunden. Idrætscentret er i stedet ved tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 301 "Ørestad Nord" muliggjort i en større udgave i Ørestad Nord.

Arealet mellem Grønjordsvej og Sundby Station har en udstrækning fra nord til syd på godt 1.000 m med mulighed for at opføre bebyggelse inden for en zone på 20 – 50 m, der respekterer, at bebyggelse holdes 15 m fra nærmeste Metrospormidte, og at der ikke bygges henover en større kloakledning beliggende lige vest for den nuværende Nordre Digevej/Digevej. Arealets form begrænser mulighederne for bebyggelse væsentligt, og overvejelserne om et idrætscenter faldt bl.a. på, at arealet er for smalt til, at et center af den påtænkte størrelse kunne få en optimal udformning.

Lokalplanområdet trafikbetjenes nordfra af Nordre Digevej via Grønjordsvej og sydfra af Digevej via Vejlands Allé. Vejene udformes således, at gennemkørende biltrafik hindres. Området betjenes af Metro med Sundby Station samt stationen ved Danmarks Radio. En cykel- og gangsti anlægges langs Metro på østsiden af denne som en del af det overordnede cykelrutenet. Parkeringsdækningen er for område I fastlagt til 1 parkeringsplads pr. 200 m² etageareal. For område II skal den fastsættes i den supplerende lokalplan, hvorved bemærkes, at parkeringsdækningen i B2-områder og i Ørestads rene boligområder er 1 plads pr. 100 m² etageareal.

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 60 for det samlede område under ét svarende til ca. 42.000 m² etageareal. Det psykiatriske hospital rummer ca. 14.000 m² etageareal. Hospitalet har option på det resterende areal inden for område I til en eventuel udvidelse af hospitalet med godt 6.000 m², hvorved bebyggelsesprocenten inden for område I vil være knap 60. I område I kan bebyggelse inden for definerede byggefelter opføres i 2-4 etager, 2-3 etager, 1-2 etager og i én etage, højest mod Metro og Vejlands Allé og lavest mod villaområderne og haveforeningerne mod øst.

Baggrunden for at udskyde den detaljerede planlægning af område II til et supplerende tillæg var intentionen om at reservere området til individuelle institutioner med særlige krav til bebyggelsens udformning og indretningen af de ubebyggede arealer og afvente konkrete ønsker hertil.

Område II omfatter et areal på ca. 36.000 m². Den nordligste del af arealet på ca. 6.000 m² beliggende mellem Grønjordsvej og Gærdebred ønsker Ørestadsselskabet at fastholde til institutioner for at kunne tilgodese eventuelle ønsker herom. Arealet har mellem cykelruten og en omlagt Nordre Digevej en øst-vestlig udstrækning varierende fra 30 m i nord til 20 m i syd.

På den resterende grund på ca. 30.000 m² ønsker NCC Ejendomme A/S at opføre en bebyggelse med et etageareal på ca. 15.000 m² bestående af 37 rækkehuse i 2 etager fordelt i 11 stokke, en etagehusstok i 3 etager med 13 lejligheder og 12 punkthuse i 3 – 5 etager med i alt 92 lejligheder, jf. bilag A og C. Opførelsen af byggeriet forventes opdelt i 5 etaper startende i syd.

Bebyggelsen er disponeret som 12 boliggrupper, hver bestående af en stok og et punkthus omkring en fælles indkørsel. Rækkehusene har private haver og boligerne i punkthusene store opholdsaltaner. Desuden er der til hver boliggruppe et fælles opholdsareal. Parkering sker på terræn koncentreret omkring tilkørselsarealerne med 1 parkeringsplads pr. bolig. Den sydligste af boliggrupperne er planlagt som en seniorboliggruppe med 13 lejligheder.

Med bebyggelsen placeret overvejende så tæt på Metro som muligt og med den øst-vestlige hovedretning er det bestræbelsen at gøre området så åbent og "gennemsigtigt" som muligt set fra naboområderne. Ved at placere bebyggelsen tæt på Metro og bygge i flere etager samt ved at hæve bebyggelsen ca. 80 cm over terræn øger man den visuelle kontakt til fælleden fra selve bebyggelsen.

Arkitekterne lægger vægt på, at punkhusene udføres i 3-5 etager. Dels er de en forudsætning for kunne opnå den store åbenhed i bebyggelsen med det givne etageareal. Dels udgør det skiftende etageantal en vigtig variation i gentagelsen af boliggrupper. I forslaget er de 4 nordligste punkthuse i 3 etager, de 4 sydligste i 5 etager og de 2 midt i rækken i 4 etager.

Metro føres langs det aktuelle område på en dæmning med en højde på ca. 2,5 m med en stigning på de sydligste ca. 300 m til 4,5 m fra terræn til overkant af dæmning, hvis øverste del fungerer som skærm godt 1 m over skinner. Metrotoget er ca. 3 m højt. I størstedelen af området vil man fra bebyggelserne nærmest Metro have udsigt over Amager Fælled fra 1. sal.

For at kunne udnytte en byggerummelighed på 15.000 m² inden for den del af området, der ligger mellem Gærdebred og Sundby Station, er det væsentligt, at der bygges tæt på Metro. Miljøkontrollen vurderer, at Miljøstyrelsens vejledninger om støjbelastningen ved støjfølsom anvendelse er overholdt i en afstand af ca. 15 m fra nærmeste spormidte, såvel på strækninger på dæmning som på bro. Aktuelt foretages der daglige prøvekørsler af Metro i Ørestad, men der er endnu ikke foretaget støjmålinger heraf.

Da der ikke umiddelbart er tilkendegivet at være behov for nye institutioner i området, vurderes boliger at være et fornuftigt alternativ hertil, idet boligbyggeri betyder en jævn fordeling af mindre, enklere bygningsstrukturer i området, og idet der med den relativt lave bebyggelsesprocent kan ske en tilpasning af byggeriet til de eksisterende boliger. Med en boliganvendelse sikres tillige, at Nordre Digevej/Digevej bliver relativt fredelig med en begrænset og tidsmæssigt spredt trafik

Forvaltningen finder det på den baggrund hensigtsmæssigt nærmere at afprøve muligheden for i området at bygge boliger eller en blanding af boliger og institutioner, såsom børnehaver og lignende. Udover arealet nærmest Grønjordsvej ville et areal midt i området ud for plejehjemmet Sundbygård eller et areal nærmest Sundby Station være særligt velegnet til institutioner.

Det fremsendte skitseforslag illustrerer med hovedanslagets parvise boliggrupper placeret i et sammenhængende parkrum en mulighed for bebyggelse, der udnytter potentialet i beliggenheden ved den store åbne fælled under hensyntagen til naboerne. De nye boliger vil fremstå som en udvidelse af de eksisterende boligkvarterer og en afslutning af bebyggelsen ud mod Metro og Ørestads Boulevard. Bebyggelserne omkring Nordre Digevej vil fremstå ligeværdige med et overvejende grønt præg, men samtidig vil den nye boligbebyggelse have en egen identitet.

I lokalplan nr. 307 er der for område I fastsat et højdegrænseprofil i forhold til nabobebyggelserne i øst på 0,4 x afstanden til østskel af lokalplanområdet. Ved at fastlægge, at afstandskravet skal opfyldes i forhold til skel, er bestemmelsen blevet yderligere restriktiv for hospitalsbyggeriet.

På bilag B er vist 3 repræsentative snit af bebyggelsen. På snittene er indtegnet et højdegrænseprofil på 0,4 x afstanden til modstående vejlinie/vejudvidelseslinie.

Da der er tale om boligbyggeri finder forvaltningen det velbegrundet at lempe afstandskravet i forhold til kravet i område I, dog undtagen ud for kolonihaveområdet, hvor der ligger huse på vejudvidelsesarealet. Som det fremgår af snittene, overholdes profilet ikke helt, men det vurderes, at der ved den videre bearbejdning af bebyggelsen kan ske den nødvendige tilpasning.

Som nævnt overskrider bebyggelse i 4-5 etager den kommuneplanmæssige ramme. I område I er der ud mod Vejlands Allé tilladt bebyggelse i op til 4 etager faldende mod nord og øst ned til én etage. At opføre bebyggelse i 4-5 etager adskiller sig fra områdets villa- og kolonihavebebyggelser i 1-1½ etage og plejehjemmet i 2-3 etager.

Forvaltningen finder på baggrund af udformningen af de 4-5 etagers bygninger som punkthuse, den opnåede udsigt over fælleden og den arkitektoniske variation, der tilføres bebyggelsen, det velbegrundet at bygge i 4-5 etager i enkelte positioner. Andrager forestiller sig 2 punkthuse i 4 etager og 4 punkthuse i 5 etager. Forvaltningen finder, at bebyggelsen vinder ved at antallet af punkthuse i 5 etager begrænses til 2, og at der i stedet opføres 4 punkthuse i 4 etager.

Ved ovenstående anbefalinger er der ikke taget detaljeret stilling til bebyggelsens arkitektur eller til de ubebyggede arealers indretning.

At ændre områdets anvendelse til primært boliger med indslag af institutioner i stedet for udelukkende institutioner vurderes ikke at give ændrede miljømæssige påvirkninger. Det vil forsat være intentionen, som anført i lokalplan nr. 307, at tilstræbe området opbygget efter miljørigtige principper, hvor økologiske tiltag integreres med arkitekturen og indikerer en bæredygtig by.

Med en positiv tilkendegivelse fra udvalgene vil forvaltningerne iværksætte en høring af de øvrige kommunale forvaltninger med henblik på bl.a. at afklare om der er ønsker om udnytte hele eller dele af det pågældende areal til offentlige formål og på baggrund heraf om muligt indlede et samarbejde med de relevante parter om et planforberedende arbejde.

Erik Jacobsen Jens Jacobsen