Dispensation fra lokalplan med tillæg nr. 1 " Islands Brygge Syd"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 3. april 2002

13. Dispensation fra lokalplan med tillæg nr. 1 " Islands Brygge Syd"

BTU 137/2002 J.nr. 611:156.0008/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Kim Utzon Arkitekter har på vegne af Sjælsø Gruppen A/S fremsendt forslag til opførelse af en boligbebyggelse på 57 boliger med et samlet etageareal på ca. 7.000 m², fordelt på 7 etager og penthouseetage samt en kælder på 2.725 m² indrettet til teknik og parkering fælles med et kommende boligbyggeri syd for. Bebyggelsen er beliggende på arealet mellem gaden Islands Brygge og havnepromenaden umiddelbart syd for det fastlagte nye bassin i tilknytning til havnen.

Projektet indebærer, at over 80 pct. af etagearealet på havnefronten inden for lokalplanens område II anvendes til boliger, hvor lokalplanens minimumskrav er 60 pct.

Bebyggelsen er ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser om husdybde og etageantal samt om, at bebyggelsens stueetage mod promenader skal udføres i samme kote som det omgivede terræn.

Det vurderes, at projektet fremtræder med tydelig arkitektonisk idé og selvstændig karakter. Med en husdybde på ca. 18 m ved gavlene opnår bygningen et volumen, der svarer til erhvervsbebyggelsen på modsatte side af det kommende bassin, hvilket forvaltningen finder af byarkitektonisk betydning. Med et lejlighedsgennemsnit på ca. 125 m², og de mindste lejligheder placeret ved gavlene finder forvaltningen, at der er tale om gode lejlighedsplaner uanset den store husdybde. Forvaltningen vurderer, at projektet ved en viderebearbejdning kan yderligere forbedres for eksempel ved en raffinering af gavlmotivet, ligesom den kvalitet, der ligger i nordfacadens variationer eventuelt kan overføres til sydfacaden.

Det aktuelle byggefelt er beliggende inden for den afstand på 150 m i forhold til betonfabrikken Unicon A/S, der ikke umiddelbart kan anvendes til forureningsfølsom andendelse. Miljøkontrollens endelige bemærkninger hertil forventes at foreligge senest i forbindelse med sagens fremlæggelse for Bygge- og Teknikudvalget.

Kim Utzon Arkitekter har på vegne af Sjælsø Gruppen A/S fremsendt forslag til opførelse af en boligbebyggelse på arealet mellem gaden Islands Brygge og havnepromenaden umiddelbart syd for det fastlagte nye bassin i tilknytning til havnen, jf. den som bilag A vedlagte oversigtsplan.

Bebyggelsens etageareal på ca. 7.000 m², fordelt på 7 etager samt penthouseetage, og der indrettes desuden kælder på 2.725 m² til teknik og parkering fælles med et kommende boligbyggeri syd for. Bebyggelsen indeholder 57 boliger, der alle indrettes med opholdsaltaner.

Lokalplan nr. 303 med tillæg nr. 1 blev vedtaget af Borgerrepræsentationen henholdsvis den 14. januar 1999 (BR 15/99) og den 8. februar 2001 (BR 58/01). Lokalplanområdet underdeles i 4 områder, og den aktuelle bebyggelse er beliggende i område II.

I henhold til lokalplanens bestemmelser må husdybden for boligbebyggelse i område II ikke overstige 15 m, og bebyggelsen må opføres i højst 6 etager samt udnyttet tagetage.

Bebyggelse beliggende på arealet mellem gaden Islands Brygge og havnen skal ud mod promenader udformes med stueetage og det omgivende terræn i samme kote.

Lokalplanen muliggør, at der kan tillades mindre, arkitektonisk begrundede afvigelser fra de fastlagte byggefelter, husdybder og højder, når den struktur og karakter af området, som lokalplanen søger at skabe, ikke derved tilsidesættes.

Det skal bemærkes, at i henhold til lokalplanen skal mindst 60 pct. af etagearealet mellem gaden Islands Brygge og havnen i område II indrettes til boliger, herunder i de bevarede frøsiloer. Bestemmelsen indebærer, at 2 ud af de 3 resterende byggefelter kan anvendes til erhverv. I det nordligste felt opføres et domicil for LO. Det sydligste byggefelt ejes af JM Danmark A/S, der ligeledes har til hensigt at opføre en boligbebyggelse. Sjælsø Gruppen og JM Danmark har i den forbindelse etableret et samarbejde om bl.a. indretning af friarealer og som ovenfor nævnt parkeringskælder. På havnefronten indrettes således over 80 pct. etageareal til boliger, hvor lokalplanen kun forudsætter 60 pct.

Det aktuelle byggefelt er beliggende inden for en afstand på 150 m i forhold til betonfabrikken Unicon A/S, der ikke umiddelbart kan anvendes til forureningsfølsom andendelse. Ifølge Miljøkontrollen, der har fået sagen forelagt, overskrides grænseværdierne for en støjbelastning på maksimalt 40 dB(A) i natperioden mellem kl. 6-7. Der tages derfor forbehold for Miljøkontrollens endelige bemærkninger, der forventes at foreligge senest i forbindelse med sagens fremlæggelse for Bygge- og Teknikudvalget.

Boligbebyggelsen er som nævnt tegnet af Kim Utzon Arkitekter på vegne af Sjælsø Gruppen A/S. Den er udformet som et længehus beliggende mellem gaden Islands Brygge og havnepromenaden og med nordfacaden mod det bassin, der i overensstemmelse med lokalplanen er under etablering i tilknytning til havnen. Bebyggelsen opføres i en søjle-/drager betonkonstruktion, hvor de mellemliggende felter fremtræder med meget store vinduesarealer eller altaner. Den facadestruktur, som betonkonstruktionen tilvejebringer, fremtræder samtidig som den arkitektoniske hovedidé, som det fremgår af vedlagte bilag B, der viser en computerillustration af bebyggelsens udformning. Den totale dybde af søjle-/drager konstruktionen er ca. 21 m for bygningens midterparti og ca. 18 m for endedelene. For boligerne eksklusive de delvis indeliggende altaner varierer husdybden fra ca. 15 m til 18 m, se vedlagte bilag C, der viser planer af stue- og normaletage. Ve d de fremspringende dele af altanerne øges dybden med ca. 1,5 m.

Da bebyggelsen indrettes til boligformål, ønskes indbliksgener undgået ved en hævning af stueetagen med ca. 0,6 m fra terrænkote.

Bebyggelsen opføres som nævnt med en husdybde indenfor søjle-/dragerkonstruktionen på ca. 21 m, og en husdybde på op til ca. 18 m for det faktiske boligareal, eksklusive altaner. I henhold til lokalplanen må husdybden ikke være over 15 m for boligbebyggelse.

Bebyggelsen opføres i 7 etager samt udnyttet tagetage udformet som penthouseetage. Af lokalplanen fremgår det, at bebyggelsen højst må opføres i 6 etager samt udnyttet tagetage. Det skal bemærkes, at bebyggelsens højde respekterer de i lokalplanen fastlagte gesims- og bygningshøjder på henholdsvis 24 og 27 m.

Bebyggelsens stueplan hæves 0,6 m over terræn, hvilket ikke er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelse om, at bebyggelsens stueetage mod promenader skal udføres i samme kote som det omgivende terræn.

Forvaltningen finder det positivt og i overensstemmelse med kommunens overordnede boligpolitiske intentioner, at der indrettes boliger ved byens herlighedsværdier, i dette tilfælde havnen, hvorved bemærkes, at lokalplanen som nævnt muliggør, at det omhandlede byggefelt kan anvendes til erhverv.

Med ønsket om at udforme bebyggelsen med en husdybde på ca. 18 m ved gavlene, opnår bygningen et volumen, der svarer til erhvervsbebyggelsen på modsatte side af det kommende bassin, hvilket forvaltningen finder af byarkitektonisk betydning. Den samme betydning har det, at bygningshøjden for de to bygninger på hver side af bassinet er tilnærmelsesvis ens. Da højden i boligetager er lavere end højden i erhvervsetager, kan der indenfor samme bygningshøjde etableres en ekstra boligetage, uden at de maksimale bygningshøjder overskrides.

Bebyggelsens åbne beliggenhed mod havn og bassin samt god afstand til den fremtidige nabobebyggelse er positive faktorer for lysforholdene i de 57 boliger, hvoraf de 37 af boligerne er gennemgående fra facade til facade, mens de 20 boliger i gavlene er indrettet med åbninger mod henholdsvis facade og gavl. På den baggrund finder forvaltningen den øgede husdybde acceptabel. Boligerne indrettes, bortset fra stueetagen, med størrelser på mellem 100 og 252 m², hvilket er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelse om, at boliger indrettet i bebyggelse med en husdybde over 12 m i normaletager skal have en størrelse på mindst 100 m². I stueetagen, der ikke er at regne som en normaletage, indrettes 1 bolig på 95 m². Den gennemsnitlige boligstørrelse for hele bebyggelsen er ca. 125 m².

Bebyggelsen ønskes hævet 0,6 m fra terræn. Da der er tale om anvendelse til boliger, er der et forståeligt ønske om at undgå indbliksgener. Forvaltningen vurderer, at 0,6 m er tilstrækkeligt hertil samt til at markere en distance mellem de offentlige promenader og de private boliger. I den forbindelse vurderer forvaltningen dog, at udformning af overgang mellem stueetagernes terrasser og det omgivende terræn bør bearbejdes, således at den ikke udformes som en muret brystning, sådan som det fremgår af den på vedlagte bilag B viste computerillustration.

Det vurderes, at projektet fremtræder med tydelig arkitektonisk idé og selvstændig karakter. Forvaltningen vurderer, at projektet ved en viderebearbejdning kan yderligere forbedres for eksempel ved en raffinering af gavlmotivet, ligesom den kvalitet, der ligger i nordfacadens variationer eventuelt kan overføres til sydfacaden.

De foreslåede dispensationer har efter forvaltningens vurdering en sådan karakter, at de forudsætter naboorientering. Den videre hørings- og dispensationsprocedure afventer et gennemarbejdet og af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt endeligt projektforslag.

A. Oversigtsplan, lokalplanens område II

B. Computerillustration af boligbebyggelsen

C. Planer af stue- og normaletage

Jens Ole Nielsen