Endelig vedtagelse af fælles gårdanlæg i karreen Stavangergade, Kristianiagade, Mandalsgade og Østbanegade

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 2. oktober 2002

6. Endelig vedtagelse af fælles gårdanlæg i karreen Stavangergade, Kristianiagade, Mandalsgade og Østbanegade

BTU 456/2002 J.nr. 451:209.0001/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Formålet med forslaget er at forbedre karreens friarealer ved etablering af et fælles gårdanlæg, som ejerne efterfølgende skal drive og vedligeholde.

Forslaget omfatter 4 beboelsesejendomme med 102 beboere fordelt på 47 boliger samt 8 butikslejemål mv.

Forslaget har været ude i høring, og der er modtaget 21 indsigelser, ændringsforslag og positive bemærkninger til forslaget.

Bygge- og Teknikudvalget vedtog i mødet den 29. maj 2002 (Sag nr. 285/2002) at offentliggøre forslaget til byfornyelsesbeslutning og gennemførelsesprojekt. Indsigelsesfristen blev fastsat til 8 uger.

Udgifterne til anlæggets etablering skønnes at udgøre 1.600.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %.

Forslaget har været offentliggjort i perioden 5. juni – 2. september 2002 og er udsendt og omdelt til de berørte grundejere og lejere. Forslaget har endvidere været fremlagt i Københavner Information og på Biblioteket, Dag Hammarskjölds Allé 19.

I offentlighedsperioden er der modtaget de i kopi vedlagte 21 indsigelser, ændringsforslag og positive bemærkninger.

1) Breve af 23. juni, 29. august og 1. september 2002 fra Ejerforeningen Kristianiagade 18-20 og Mandalsgade 3.

Der er glæde og stor tilfredshed med forslaget, herunder den måde hvorpå forvaltningen har informeret ejere og beboere i forbindelse med forslagets udarbejdelse.

Det foreslås, at udgifterne til den fremtidige drift, ren- og vedligeholdelse af fællesgårdanlægget fordeles ejendommene imellem efter antallet af beboelseslejligheder, i stedet for efter bruttoetagearealer.

Som begrundelse anføres, at en sådan fordeling er mere rimelig og derfor vil gavne det fremtidige samarbejde ejere og beboere imellem. Det fremhæves, at der i foreningen bor 57 ud af karreens 102 beboere, herunder hovedparten af børnene.

Der henvises desuden til, at en sådan fordeling blev drøftet på et møde med ejere og beboere i høringsperioden, hvor det mødte fuld tilslutning fra de fremmødte.

Det blev på dette møde fremhævet, at hvis udgifterne fordeles som foreslået, vil foreningen have flertal i gårdlavet. Dette anfægtede ikke ejere og beboerrepræsentanterne fra de øvrige ejendomme, idet det samtidig medførte, at foreningen kommer til at betale over halvdelen af driftsudgifterne og alene af den grund ikke vil være interesseret i at forhøje udgifterne unødigt.

Foreningens bestyrelse har efterfølgende haft kontakt med næsten alle ejendommens beboere, der alle har givet udtryk for enighed i forslaget om ændring af fordelingen.

Forvaltningen, der deltog i nævnte møde, kan bekræfte det beskrevne forløb. Som anført af foreningen medfører den foreslåede ændring af fordelingen, at denne ejendom skal betale en højere driftsudgift end forudsat i forslaget, der er baseret på den sædvanlige fordeling efter bruttoetageareal. Samtidig vil de tre øvrige ejendomme skulle betale en lavere udgift og får dermed mindre indflydelse i gårdlavet.

Der henvises i øvrigt til brev 3, 5 og 6, hvor ejere og beboere ligeledes foreslår en ændret fordeling af driftsudgifterne.

Forvaltningen har, under hensyn til forskellene i antallet af beboelseslejligheder i de fire ejendomme, intet at indvende imod ændringsforslaget.

2) 12 breve fra ejere og lejere i Ejerforeningen Kristianiagade 18-20 og Mandalsgade 3.

Der gives i alle brevene udtryk for stor tilfredshed med forslaget, som man finder tager højde for alle de elementer, der har været drøftet på møderne. Det fremhæves fx, at nedrivningen af garagerne medfører ophør af kørsel med biler i gården og mere sol på gårdarealerne, samt at gennemførelsen vil skabe et åndehul for børn og voksne og bringe boligområdet op på en nutidig standard.

3) Breve af 5. og 27. august 2002 fra Beboerforeningen og 8 af 9 lejere i udlejningsejendommen Østbanegade 19.

Beboerforeningen og lejerne udtrykker stor glæde og tilfredshed med forslaget, her-under informationen og de muligheder de har fået for at øve indflydelse på forslagets udformning. Foreningen tilslutter sig endvidere forslaget fra naboejendommen Ejer-foreningen Kristianiagade 18-20 og Mandalsgade 3, om en ændring af fordelingen af driftsudgifterne fra bruttoetageareal til antal beboelseslejligheder.

4) Brev af 30. august 2002 fra ejeren af ejendommen Østbanegade 19.

Advokat Peter Egemar gør på vegne af ejeren af ejendommen indsigelse imod forslaget om at sammenlægge ejendommenes gårdarealer.

Som begrundelse anføres, at den ændrede adgang til gårdene medfører en begrænsning i udnyttelsen af ejendommens stueetage, hvilket vil forringe udlejningsmulighederne.

Peter Egemar mener ikke, at alle beboere i ejendommen er interesserede i gårdsammenlægningen, ligesom det er hans opfattelse, at der ikke er et flertal i karreen for etablering af gårdanlægget.

Forslaget indebærer, at der etableres et gårdmands- og storaffaldsrum for fællesgård-anlægget i to af de tre garager i ejendommens stueetage. Den tredje garage kan ejeren fortsat disponere over – blot ikke til garage.

Herudover indgår ejendommens port i fællesskabet som cykel- og barnevognsrum.

Efter vedtagelsen af byfornyelsesbeslutningen vil forvaltningen på sædvanlig måde forhandle med ejeren om afståelsesvilkårene.

Advokat Jens Maare protesterer på vegne af ejeren af ejendommen imod forslaget.

Han mener ikke, at gårdene til Stavangergade 4 og 6 er egnede til ophold, ligesom det er uhyre sjældent, at der er sol i gårdene. Forslagets gennemførelse vil endvidere medføre stor utryghed for beboerne i nr. 6, idet deres gård er aflåst i dag, hvilket ikke er tilfældet for nabogården.

Ejeren har endvidere brug for garagen og vil kræve erstatning i anledning af dens nedrivning.

Han mener også, at fordelingen af driftsudgifterne ejendommene imellem bør ændres til eksempelvis en fordeling pr. ejendom eller pr. boliglejemål, fordi der i Stavangergade 6 kun er 5 boliglejemål.

Det tilføjes, at indsigelsen også omfatter lejerne, Birgit Mortensen, Stavangergade 6, 3. sal og Jens Maare, Stavangergade 6, 1. sal.

Nedrivning af garagen på ejendommen Stavangergade 4 medfører, at der midt på dagen i højsommeren kommer sol på en del af gårdarealet i nr. 4 og 6. Herudover øges lys og luft i gårdrummet, når der åbnes ind til de solbeskinnede arealer ved Mandalsgade, hvortil ejendommens beboere fremover får adgang.

Det er aftalt med ejer- og beboerrepræsentanterne, at gårdanlægget aflåses mod vej.

Forvaltningen vil efter forslagets vedtagelse - på sædvanlig måde - forhandle med ejeren af den nævnte garage om afståelsesvilkårene.

Der henvises i øvrigt til det anførte til brev 1.

6) Brev af 16. august 2002 fra Lina og Peter Falkesgaard, Stavangergade 6, 2.sal.

Lina og Peter Falkesgaard finder, at gennemførelsen af forslaget vil være en forbedring for beboerne – både benyttelses- og udsigtsmæssigt.

De foreslår, at der placeres et cykelhalvtag op ad gavlen på ejendommens sidehus, idet der bliver for langt at gå for ejendommens beboere til cykelparkeringen i porten på naboejendommen i den modsatte side af gården. De skønner endvidere, at dette rum er for lille i forhold til behovet.

Lina og Peter Falkesgaard foreslår endvidere, at gårdanlæggets driftsomkostninger fordeles ejendommene imellem efter antallet af beboelseslejligheder, idet denne fordeling forekommer mere rimelig, når en enkelt ejendom indeholder ca. 60 % af boligerne.

Da friarealerne er meget små, har ejer- og beboerrepræsentanterne under drøftelserne af udformningen af forslaget ønsket, at cyklerne placeres i det nævnte portrum, og at der herudover opsættes et antal cykelstativer langs gårdfacaderne.

Placeringen af cykelstativerne aftales med ejer- og beboerrepræsentanterne i forbindelse med gårdanlæggets projektering.

Der henvises i øvrigt til det anførte til brev 1.

7) Brev af 31. august 2002 fra Joan Andrea Andersen, Stavangergade 6, stuen.

Joan Andrea Andersen tilslutter sig forslaget, - dog med den ændring at det tillades hende at opføre en terrasse til sin lejlighed i gården op ad sidehusets gavl. Hun oplyser, at terrassen er erstatning for en tidligere terrasse placeret i gården foran lejlighedens badeværelse.

Efter forhandling fik hun i 1995 udlejers tilladelse til at opsætte en terrasse mellem gavlen og garagen på naboejendommen Stavangergade 6 og i 1996 byggetilladelse.

I perioden fra august 1997 til januar 1998 lod hun en række forberedende arbejder udføre i lejligheden, hvorefter udlejer gjorde indsigelse, fordi han mente, at terrassen ville forhindre afhentning af ejendommens renovation.

Efter fornyede forhandlinger med udlejer anlagde hun boligretssag imod denne med påstand om, at han tilpligtedes at tillade terrassen udført.

Under domsforhandlingen i maj 2002 erklærede udlejer, at han accepterede, at terrassen bygges, hvorefter hun den 20. august aftalte med udlejer, at terrassen kan udføres, med en dybde på 2,10 meter.

Joan Andrea Andersen anfører, at når arbejdet ikke for længst er gennemført, skyldes det omstændigheder uden for hendes kontrol.

Forvaltningen finder ikke, at det er hensigtsmæssigt at bygge en terrasse i gården. Dels fordi gårdrummet i forvejen er beskedent og smallest, hvor terrassen ønskes bygget, og dels fordi garagen - som terrassen oprindeligt var tilladt bygget op ad - nedrives som led i gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen.

Endvidere har de oprindelige forudsætninger for tilladelsen i 1996 ændret sig med udarbejdelsen af byfornyelsesforslaget.

-o0o-

Bygge- og Teknikforvaltningen finder ikke, at de fremførte bemærkninger giver anledning til at ændre forslaget, ud over hvad der er tilkendegivet.

Forslaget til byfornyelsesbeslutning og gennemførelsesprojekt.

Bilag 4: Brev af 30. august 2002 fra Advokat Peter Egemar, Nørregade 6.

Bilag 5: Brev af 30. august 2002 fra Advokat Jens Maare, Stavangergade 6.

Bilag 6: Brev af 16. august 2002 fra L. & P. Falkesgaard, Stavangergade 6.

Bilag 7: Brev af 31. august 2002 fra J. Andrea Andersen, Stavangergade 6.

Ole Sperling